① 車庫土地增值稅
首先來看稅收法規，《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第四條第（三）項：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
結合187號文上述各種地下車庫的土增稅處理
第一種形式，產權歸屬開發商。應該按照以上187號文地3條處理，即車庫應該分攤建造成本，計算收入，歸為非住宅進行土地增值稅清算。
第二種形式，產權歸屬全體小區業主。作為公共配套設施，應該按照以上187號文地2條處理，即成本費用分攤到其他業態中扣除。開發商無權銷售，假如開發商將這種類型的車庫進行銷售給業主，應該作為價外費用處理，將收入計入相應的業態收入進行土地增值稅清算。
名租實售地下車庫應視同銷售繳納土地增值稅。名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即客戶永久獲得或者預計永久獲得車位的各項權益。根據《國家稅務總局關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]645號）中規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
地下車位的財稅安排不但影響到企業財務核算，更與企業稅負息息相關，企業財務人員一定要在建造之初，就事先有計劃有安排，才能達到財稅效益最佳化，實現企業利益最大化。
② 出售地下車位到底該不該繳納土地增值稅
總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產權證的，另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協議》，還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。常見的不能辦出產權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬於不能辦出產權證的車位，因為是全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權但可以租賃。另一種是人防車位。人防車位不同於其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬於國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位既不屬於開發商，也不屬於全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。那人防車位可不可以進行租賃呢？根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。觀點二、按照「誰投資誰受益」的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。最後，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。 」
③ 露天停車場及地下車庫如何繳納土地增值稅
【以下資料來自：深圳我幫你 sz581，專業深圳代理記賬】你去網站看看吧……地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業發票。營業稅及附加：按租賃業5.5%交納。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此營業稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅。土地增值稅：因未發生權屬轉移，不涉及土地增值稅。房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，已出租的地下建築，按出租地上房屋建築相關規定計征房產稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。土地使用稅：根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規定，「關於地下建築用地的城鎮土地使用稅問題：對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建築用地，按規定徵收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建築垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建築用地暫按應征稅款的50%徵收城鎮土地使用稅。」因此單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。雖然國家沒有出台免稅政策，但相關省市有相關征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建築物連在一起，則其地上和地下建築物所佔的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。企業所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。印花稅：租賃收入的千分之一。2、對外出售的財稅處理：對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發票。在符合收入確認條件時，確認主營業務收入，同時結轉開發產品---地下車庫相關金額至主營業務成本。營業稅及附加：按銷售不動產計征營業稅及附加。土地增值稅：單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產稅：與住宅等開發產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。土地使用稅：產權已轉移部分，不交土地使用稅。企業所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅：按銷售不動產稅率萬分之五申報。3、自用的地下車庫財稅處理：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品-----地下車庫轉為固定資產，並計提折舊。自用部分按財稅〔2005〕181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及其他稅種。二、開發商根據規劃單獨建造地下車庫，其建築面積已分攤:開發商根據規劃單獨建造的作為小區配套設施的地下車庫，其建築面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產權應歸屬全體業主所有，性質屬於非營利性的公共配套設施。開發商無權對該地下車庫進行處置取得收益。根據國稅發〔2009〕31號文第十七條第一款「屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈送與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。」因此其建造成本歸集在開發成本---公共配套設施費，最後分攤至可售面積成本之中。因此對於非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發商無權與業主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協議，實務中所簽訂的協議也應歸於無效。如果小區業主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區業主委員會或經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業主所有。如果開發商將該非營利性公共配套的地下車庫用於營利性，其財稅處理與「開發商單獨建造地下車庫，建築面積未分攤」形式相同。
④ 房地產開發企業開發的地下車庫怎樣計算土地增值稅
房地產開發企業開發的車位，其產權歸屬主要有三種形式：
第一種形式，產權歸屬開發商。停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得到法律保護。
第二種形式，產權歸屬全體小區業主。如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，簽訂了的協議也應無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。
第三種形式，產權歸屬國家所有。產權既不歸屬開發商，也不歸屬小區業主。地下人防工程，包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。對於開發公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。如果地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。從目前的實踐來看，由於防空工程的特殊性，無論是開發單位和業主都不可能擁有完全的所有權。
地下車庫的稅務處理，是房地產開發公司涉稅處理的難點，對此，作者將對房企地下車庫的六種情形的土地增值稅處理進行詳細介紹。
自用地下車庫不涉及土地增值稅
自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品地下車庫轉為固定資產，並計提折舊。自用部分按財政部、國家稅務總局《關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)的相關規定，對自用部分房產計征房產稅。城鎮土地使用稅方面，同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及土地增值稅。
開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等等，由於未發生產權轉移，也不涉及申報繳納土地增值稅。
出租地下車位不需要繳納土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為所徵收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。
銷售地下車庫應繳納土地增值稅
房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對於房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發生時，應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當徵收土地增值稅。
凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權(使用權)轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。
單獨辦理產權(所有權、使用權)轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發的成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金後的余額為計稅依據，按適用稅率計算繳納土地增值稅。
以盈利為目的的地下車庫股權轉讓徵收土地增值稅
股權轉讓是股東間交易，被收購企業並不涉及房屋產權和土地使用權轉讓，單純的股權轉讓是不徵收土地增值稅的。股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收土地增值稅。而對於特殊的以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓是應徵收土地增值稅的。
國家稅務總局《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687號)規定，鑒於深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
《安徽省地方稅務局關於對股權轉讓如何徵收土地增值稅問題的批復》(皖地稅政三字[1996]367號)規定，對投資聯營一方由於經營狀況等原因而中止聯營關系，正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不徵收土地增值稅;對以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓，應按規定徵收土地增值稅。
需要明確的是，土地增值稅的納稅人是以轉讓股權名義轉讓房地產行為的股東，而不是擁有土地使用權的被收購企業。股權轉讓以轉讓房地產為盈利目的，徵收土地增值稅。因此，股權轉讓的目的是征不徵收土地增值稅的關鍵。然而，如何判斷股權轉讓是否以轉讓房地產為盈利目，股東的轉讓股權比例如何確認。上述原則性規定難以參照，實務中也沒有具體的標准，以轉讓房地產為盈利目的股權轉讓徵收土地增值稅的稅收政策有待細化和明確。
以地下車庫進行投資或聯營應繳納土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，自2006年3月2日起，對於以土地(房地產)作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。
青島市地方稅務局《關於印發<房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號)明確，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發[2011]221號)規定，對以土地(房地產)作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，發生所有權轉移時應視同銷售土地(房地產)，按規定計算繳納土地增值稅。
名租實售地下車庫應視同銷售繳納土地增值稅
《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。
名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)後，車位(庫)歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區別。因此，這種租賃應開銷售不動產發票，按銷售不動產繳納土地增值稅。
⑤ 出租地下車位是否繳納土地增值稅
根據《抄土地增值稅暫行條例》及其實襲施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為所徵收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照服務業租賃業項目，以5%的稅率繳納營業稅。
⑥ 銷售無產權的地下車位如何納稅
房地產開發企業銷售無產權的地下車位，與業主簽訂《地下車位使用合同》，合同中明確約定：「該車位使用期限為20……使用期限屆滿，甲方同意將該車位繼續無償提供給乙方使用至XX年XX月XX日（與土地使用權期限一致）。
該合同實質是將標的物的所有權進行永久性轉讓，不存在使用期限的問題。
同時合同約定，車位價為一次性支付，價格為10-20萬元左右，與有產權的地下車位銷售價格相當。
購買方擁有車位的使用權、處置權，可以出租、轉讓，不受房地產公司的管理、控制。
銷售無產權的地下車位如何納稅？「營改增」後，房地產開發企業銷售開發產品應繳納增值稅，根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）的規定，銷售地下車位的使用權，應該繳納增值稅。
《附件1附：銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定：轉讓建築物有限產權或永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
即銷售地下車位（包括人防車位）永久使用權，與地上商品房性質一樣，按照銷售開發產品計算繳納增值稅。
受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車位契稅。
但還需要按照銷售不動產繳納土地增值稅、企業所得稅。
⑦ 銷售無產權地下車位交不交土地增值稅
轉讓無產權的地下車位取得的收入，應該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本並入對應的項目類型，計算土地增值稅。政策依據如下：
1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
第四條 條例第二條所稱的地上的建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
說明：「以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為」，這里的其他方式，應該是出售所有權以外的方式，包括轉讓永久使用權。
2、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發[2006]187號 「四、土地增值稅的扣除項目」
（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
(1).建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
(2).建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用，與有無產權沒有關聯。
3、不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定執行。
⑧ 地下車庫車位二手買賣是否需要繳納土地增值稅
房地產開發企業利用地下建築和按政府規定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售並辦理產權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，並准予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。
1.無償移交
房地產開發企業按政府規定建設的地下人防工程改造的地下車庫（位）和非人防車庫建成後，無償移交全體業主所有或無償移交政府的（以產權轉移登記、公證部門公證或經由主管稅務機關在房地產項目醒目位置公告全體業主知曉為判斷依據），視同公共配套設施處理。即建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。
2.有償移交
根據《湖南省實施＜中華人民共和國人民防空法＞辦法》第八條規定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，戰時由縣級以上人民政府統一調配使用。因此人防車庫（位）和非人防車庫（位）在計算土地增值稅時沒有區別。
（1）根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二節第三十八條第六款規定：未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。因此房地產開發商如果沒有在住建委辦理車庫初始登記，拿到車庫的棟證，就不具備轉讓車庫的條件，不論簽訂什麼合同，開具什麼票據都不應視為車庫產權的轉讓。在土地增值稅處理中，不計算收入，不扣除成本、費用，不徵收土地增值稅（車位使用費也不按房產租賃征房產稅），其成本計算時不分攤取得土地使用權所支付的金額和土地徵用及拆遷補償費。
（2）如果房地產開發商簽訂車庫（位）銷售合同、開具銷售發票並款項已付，房地產開發商在簽訂合同後補辦相關手續，辦理了車庫（位）初始登記，拿到車庫的棟證，可以認定車庫（位）銷售行為成立。土地增值稅按有產權的車庫（位）處理。
⑨ 地下停車位轉讓收入是否需要繳納土地增值稅 詳細
地下停車位轉讓收入是否需要繳納土地增值稅？公司整體轉讓一處商業房產（商業內房產上面還有住宅，不在轉讓容資產之內），包括地下停車位（地下停車位屬於人防設施，無房產 答：您好！需要繳納土地增值稅，受讓方不繳納契稅，還會涉及營業稅、企業所得稅。 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權,地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得 收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。 根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定：銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權 或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。 據此，房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對取得銷售收入應繳納營 業稅、土地增值稅、企業所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車位契稅。