民防車庫使用權如何合理轉讓

1. 人防用地下車庫可以買賣使用權嗎

1、建議委託律師調查取證維權。
2、如果地下室停車位沒有依法取得預售許可證，版也不是開發商獨立出資建權造，那麼開發商出售、計程車位的行為涉嫌違法、侵權。
3、如果地下室並沒有經過人民防空管理機關作為獨立人防工程規劃、報建、審批、驗收、備案，那麼地下室既使算是「人民防空洞」，也屬於結合民用建築建造的業主共有產業，不屬於開發商所有。
4、業主委員會、物業管理公司均由全體業主民主選舉、選聘，不合格的可以依法罷免。

2. 人防車位，個人轉讓的是否可以購買，有保障么

人防工程內設置的車位不能轉讓。
利用人防工程進行經營的，應取得人防管理機構的許可。

3. 開發商的民防地下車位使用權轉讓協議有法律依據嗎

您好！
地下車位的使用權能否轉讓一直是市民關注的熱點。昨日，工業園區法院對一起業主與房產開發商之間的涉及車位使用權轉讓糾紛作出一審判決，對此給出了一個明確說法。

經審理查明，原告杜某（乙方）與被告蘇州工業園區某小區開發商（甲方）於2004年10月14日訂立商品房預售合同一份，明確由原告購買被告開發建設的某小區商品房一套，在該合同的補充條款中註明：本小區內地下車位或地上車位為獨立商品，乙方需另行向甲方購買或租賃，協議另簽，除非法律、行政法規另有規定，小區內未計入房屋共有分攤面積的公共配套建築的產權屬於甲方。2004年12月30日，雙方又簽訂《汽車車位使用權轉讓協議》一份，約定原告杜某（乙方）向被告房產公司（甲方）購買小區內52號汽車車位使用權，該汽車車位使用權售價為人民幣9萬元。後來，杜某分別於2004年12月12日、2005年4月10日分兩次付給開發商共計45000元車位使用費。同時法院查明，52號車位系地面房屋底層架空層，非封閉性的獨立車庫，不計入公攤面積，且在蘇州尚無法辦理相應權屬證書。

杜某認為，根據《江蘇省物業管理條例》第二十七條的規定，配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。而他購買的車位正是屬於底層架空層，應屬全體業主所有，而不應屬開發商，而且，被告始終未能向原告提供自己擁有該車位所有權或使用權的證明，故被告無權向原告出售車位使用權，合同應屬無效，所收款項理應退還，請求法院判令原、被告訂立的車位轉讓協議無效並判令被告返還已付款45000元。針對原告的起訴，被告認為，轉讓合同經雙方合意訂立，不違反法律規定，是合法有效的合同，本案中的停車位沒有計入公攤，從建設投資的角度，完全是被告的成本投入，停車位的建設只會方便小區業主，沒有損害小區業主的利益，按照誰投入誰受益的原則，案件中爭議的停車位使用權被告應有權轉讓。據此，被告請求法院駁回原告的訴訟請

法院審理認為，在未有權屬證書證明車位權屬的情況下，對車位的所有權的認定應本著誰投資，誰得益的原則予以考量。52號開放性車位系由被告投資建設，且相應面積未計入公攤面積，本著「誰投資，誰受益」的原則，此車位的所有權應歸被告所有，因此被告有權將此車位的使用權轉讓給原告。原、被告之間訂立的車位使用權轉讓協議合法有效，原告主張協議無效並據此要求返還已付款項的請求缺乏事實與法律依據，遂依法判決駁回原告的訴訟請求。
望採納

4. 人防車位可以出售使用權嗎

這種車位是不能不允許出售的，也不允許經營使用的，必須留用的，所以回使用權是不可以往外出售的。答

專業判斷方法：

第一、從建築形式上看是否有戰時出入口，防護通道和密閉通道。

第二、從防護功能上看是否有防護單元和抗爆單元，防護密閉門、密閉門和防爆破活門。

第三、從結構內容上看是否具有抗核暴荷載沖擊波的設計，地下室頂、底板以及側牆厚度都明顯高於普通民用建築，一般都是全埋式的建築。

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非專業判斷：

第一、獨立的人防地下室都有人防口部，門為比較厚重的防護門和密閉防護門，很容易分辨出來，裡面的車位均為人防車位。

第二、 如果在地下室裡面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門（防護門和密閉防護門）圍合空間裡面的車位，那就肯定是人防車位。

第三、有一些上萬平方米的地下停車場裡面有很多防護門，識別還是有難度的，可以通過觀察小區規劃圖來分辨哪些是人防工程車位。一般情況下，開發商在報規劃的時候已經明確地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的產權車位，這些都很清楚。

5. 開發商轉讓人防車位使用權，業主買了之後能使用多少年

能使用20年。

一、看能否辦理產權證。業內人士指出，衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證，若購買的車位、車庫不能辦理產權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。

二、租賃車位有限期20年。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」

三、人防車庫禁止買賣。根據現行的小區規劃法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發商或者物業公司無權出售。

四、買車位不能用公積金貸款。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。銀行有關工作人員解釋，按國家住房公積金管理條例，住房公積金是單位和職工繳存的長期住房儲金，應用於職工購買、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。因此，在現行法律法規條件下，公積金貸款不能用於購買除自住房以外的東西，當然就不能用於購買車庫。

五、應將車位相關細則寫進合同。

業內人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候，如果車位和房屋是一並購進的，購房者和開發商就車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，並將合同另行備案。