建築物區分成員權

1. 民法：業主的建築物區分所有權的概念和特徵以及內容

業主的建築物區分所有權
(1)業主的建築物區分所有權的概念與特徵
①業主的建築物區分所有權的概念
業主的建築物區分所有權，是指由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系而形成的成員權所組成的復合性的權利。
②業主的建築物區分所有權的特徵
復合性。建築物區分所有權是由許多不同的權利組合而成的。整體性與不可分割性。
權利主體身份的多樣性與權利義務內容的復雜性。
(2)業主的建築物區分所有權的內容
①所有權。所有權在建築物區分所有權中往往被稱為專有權，是指建築物區分所有人對專屬於自己的、在構造和使用上具有獨立性的建築物部分所享有的所有權。
②共有權。是指區分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建築物其他部分所享有的權利。
③成員權。是指區分所有人基於一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建築物管理團隊之一成員而享有的權利和承擔的義務。

2. 建築物區分所有權中成員權的學理定義

所謂建築物區分所有權之成員權，是指建築物區分所有人基於一棟建築物之構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為區分所有建築物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。簡言之，成員權是區分所有權人行使區分所有權和處理共同事務的表現方式之一，是以組成團體並以構成人員權利義務的方式實現建築物區分所有權及共同事務管理權。

3. 建築物區分所有權的法律規定

根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權佔主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一並轉讓。業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。
建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，因此筆者在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。
一、建築物區分所有權的歷史發展在原始社會，由於生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建築物區分所有權的觀念。通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標志著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了「一物一權」主義的原則，所以並不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的「階層所有權」，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但並不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規定。
二、建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權。
建築物區分所有權是指由區分所有建築物的專有權，共有權以及基於共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。

4. 建築物區分所有權的構成因素

建築物區分所有權的構成高層建築物因其所有人為多個人，甚至上百人，由於人數多，就會產生十分復雜的法律關系。首先，每個所有人對專屬自己的在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分，依法享有佔有、使用、收益和處分權，並排除他人干涉的權利，從而產生了各個所有人對高層建築物的所有關系；其次，每個所有人對高層建築物的共有部分享有共同使用和收益的權利，從而在他們之間產生了對高層建築物共有部分的共有關系；再次，每個所有人對整個高層建築物享有和承擔管理、維護和修繕的權利和義務，從而在他們之間產生了作為建築物管理團體的成員關系。因而，建築物所有權的區分，是指多個所有人，甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分（專右部仆、所享右的共有權以及基於律築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之，它是指建築物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。
專有權、共用部分共有權及成員權，是相對獨立而又不可分離的權利，區分所有人可以分別行使對專有部分的權利，對共同部分行使共用權，對管理建築物行使成員權利。作為構成建築物區分所有權的復合要素，區分建築物所有權的結構中，專有權佔主導地位，共有權居從屬地位，成員權處於附屬地位。在區分所有建築物上，區分所有人取得了專用權，便當然取得共有權及成員權。

5. 建築物區分所有權的性質有哪些

建築物區分所有權的性質有三種，分別是專有權性質、共有權性質以及成內員權性質。它們各自容定義不同，使用的范圍也不同。對於建築物區分所有權的規定，比較權威全面的就是《中華人民共和國物權法》。律師365的律師建議您，物權法涉及生活的方方面面，平時在生活之餘讀讀物權法，對自己和身邊的家人都是有益處的。

6. 求建築物區分所有權中的專有權、共有權、成員權的英文

專有權
exclusive right
共有權
common ownership
成員權
membership right

7. 建築物區分所有權---成員權,是什麼意思

建築物區分所有權是—種復合形態的權利。應無疑義。閑此。不宜將專有權與共有權視為建築物區分所有權的權能。那麼，建築物區分所有權是由哪些權利復合而成的呢？從上述各種觀點來看，與建築物區分所有權有關的權利共有四項：專有權、共有權、基地利用權和成員權。筆者認為，建築物區分所有權是由專行權和共有權所構成的。基地利用權實質上乃是共有權的具體化，不宜與共有權並列，故德國《住宅所有權法》將基地作為共有建築物是合理的。而成員權實質上乃是區分所有人為更好地行使專用權和共用權，筲理區分所有建築物。在區分所有人團體中所享有的權利。該權利之享有是以區分所行人享有建築物區分所有權為前提的，自然不能作為建築物區分所有權的構成要素。所以，筆者贊同這樣的主張：建築物區分所有權，是指根據使用功能。將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分時，每一所有人所享有的對其專用部分的專有權和對共用部分的共有權的結合。

專有權和共有權是相對獨立而又不可分離的權利。作為相對獨立的權利，區分所有人可以分別行使之：對專用部分行使專用的權利，對共用部分行使共用的權利。作為構成建築物區分所有權的復合要素，建築物區分所有人不得將其分離。這是各國立法-致公認的原則。如日本《關於建築物區分所有權的法律》第15條第2項規定：共有權不得與專有權分離處分。德國《住宅所有權法》等亦有類似規定、如果失去專有權和共有權中的任何一項，則建築物區分所有權就將不復存在。在建築物區分所有權的結構中，專有權佔主導地位，共有權居從屬地位，即專有權的效力及於共有權：專有權是產生共有權的前提，專有權的范圍決定共有權的范圍。因此，在一區分所有建築物上，區分所有人取得了專用權，便當然取得共有權。

劃分專有權和共有權的范圍是建築物區分所有權的一個最基本的問題。

1.專有權。專有權的標的物是區分所有建築物中的獨立建築空間。這與普通所有權不同，它不是對有體物加以管領支配，而是對由建築材料所組成的「空間」加以管領支配。對專有權的標的物，各國建築物區分所有權立法一般都規定了范圍。如日本《關於建築物區分所有權的法律》第1條規定：「一棟建築物在構造上被區分為數個部分，其各部分可以獨立供作住宅、商店、事務所或倉庫或者其他建築物使用時，依本法所定，得各自為所有權的標的。」《瑞士民法典》第712條之2第（1）項則更明確規定：「特別權利（專有權-筆者注）標的物，可為單獨的樓層，亦可為樓層內隔開的具有出入口的用於居住、辦公或其他目的的單元；單元可包括隔開的房間。」從各國立法來看，作為專有權標的物的專用部分-建築空間，必須能夠與外界隔離而又能獨立使用。因此，凡是開放式的建築空間，或不能獨立使用的部分，如某一單元中的一個居室或一個陽台、為多個區分所有人共用的樓梯等，都不能作為專有權的標的物。

2.共有權。共有權的標的物為區分所有建築物的共用部分，即除專用部分之外的部分。共用部分有法定共用部分和約定共用部分，全體共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分即區分所有建築物在性質或構造上當然共用的部分，如電梯、樓梯、基地等；約定共用部分即區分所有人通過規約，將可以作為專用的部分作為共用部分，如將某一房間作為集體會議室、活動室等；全體共用部分即供全體區分所有人共同使用的部分，如庭院、公共廁所等；部分共用部分即供部分區分所有人共同使用的部分，如結構性隔層、各單元的樓梯等。《瑞士民法典》第712條之2第（2）、（3）項對法定共用部分和約定共用部分分別作了規定，屬於法定共用部分的有： （1）建築物的場地及建造樓房的建築權，（2）對於樓房或其他樓層所有人的房屋的存在、結構及堅固極為重要的或對樓房的外觀及造型起決定作用的裝飾物，（3）其他樓層所有人亦使用的設備。屬於約定共用部分的是：建築物的其他組成部分，經樓層所有人在設定樓層所有權時或事後台意後，得宣布為共同所有。日本《關於建築物區分所有等的法律》第2條及第4條規定；共用部分是指專有部分外的建築物的部分、不屬於專有部分的建築物的附屬物、通往數個專有部分的走廊或樓梯室及其他在結構上可供區分所有人或一部分共用的建築物的部分。從我國《城市異產毗連房屋管理規定》來看，共用部分包括，共用的門廳、陽台、屋面、樓道、廁所、院落、上下水設施，共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆，房屋的附屬建築（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾管，化糞池等）。其中，既有全體共用部分，又有部分共用部分。

8. 建築物區分所有權的效力

建築物區分所有權的性質有三種，分別是專有權性質、共有權性質以及成員權性質。它們各自定義不同，使用的范圍也不同。對於建築物區分所有權的規定，比較權威全面的就是《中華人民共和國物權法》。律師365的律師建議您，物權法涉及生活的方方面面，平時在生活之餘讀讀物權法，對自己和身邊的家人都是有益處的。

9. 建築物區分所有權的理論基礎

建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的並且為多數學者所接受的是「二元論說」和「三元論說」。
依「二元論說」，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自佔有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的《中國物權法草案建議稿》（以下簡稱建議稿）便採納了這種「二元論說」。該建議稿在第90條作了如下表述：「建築物區分所有權，是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築物所有權。」這種學說的不足之處在於，忽略了基於區分所有權人之間的團體關系而產生的成員權為區分所有權的一項權能。建築物區分所有權之所以產生，必須是兩人以上對某一建築物區分所有。在區分所有建築物上，區分所有權人相互間的關系極為密切，各區分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區分所有權人的共同利益，從而使各區分所有權人之間形成一種共同關系。為維持這種共同關系的健康發展，全體區分所有權人必然結成區分所有權人團體，由該團體直接管理或委託他人管理區分所有建築物的共同事務，而此種管理的結果直接關繫到區分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建築物區分所有權不可分割的一部分。
「三元論說」為德國學者貝爾曼所倡導，並被德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基於專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。支持「三元論說」的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的復合物權。
「三元論說」似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附於專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一並轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，並基於區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。

10. 我國物權法規定的建築物區分所有人的成員權的內容

第六章 業主的建築物區分所有權

第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。