融資土地使用權抵押

A. 土地使用權能否抵押給個人或融資性擔保公司

要看土地使用權的種類，如果是有償取得的國有土地使用權，就可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。若是劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。希望可以幫到你。：）

B. 已辦理融資貸款抵押土地是否可以進行招拍掛

如果抵押權已經設立（不動產抵押登記生效），是不能在未經抵押權人同意的情況下轉讓土地使用權的。如果抵押權人同意轉讓，轉讓所得價款可以提前清償債務，也可以提存。

C. 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

D. 民間個人借貸能不能以土地使用權進行抵押，到土地管理部門辦理土地他項權利證書

只要是辦理了抵押登記就可以辦理他項權利證，如果你們沒有辦理抵押登記，那麼抵押權也未設立。

《中華人民共和國擔保法》第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。

(4)融資土地使用權抵押擴展閱讀：

《中華人民共和國擔保法》第三節 保證責任

第二十一條 保證擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。保證合同另有約定的，按照約定。

當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應當對全部債務承擔責任。

第二十二條 保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內繼續承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。

第二十三條 保證期間，債權人許可債務人轉讓債務的，應當取得保證人書面同意，保證人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔保證責任。

第二十四條 債權人與債務人協議變更主合同的，應當取得保證人書面同意，未經保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。

E. 出讓方式取得土地使用權可以抵押嗎

【點評案例】 某市市政工程建設有限責任公司到該市地產交易中心辦理國有土地使用權抵押貸款登記手續，經過核准，該抵押貸款宗地面積為16884平方米，用途為公共設施用地，用地類型為出讓，原出讓價款為1136萬元且已經全額繳付，現抵押貸款金額為760萬元，用地手續齊全。根據現場踏勘，該宗地是堆放大型建築設備和建築設施用地。【分歧觀點】 針對這一特殊用途的地塊，該市地產交易中心的工作人員極為謹慎，經過查閱大量有關法律法規後，在辦理抵押登記時，出現了意見分歧。 一種意見認為，依據《物權法》第一百八十四條第三款、《擔保法》第三十七條第三款的規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生公共設施和其他社會公益事業設施用地不得抵押，故不能為該公司辦理抵押登記手續。 另一種意見認為，該宗地為出讓用地，已全額交納出讓金並取得合法國有土地使用權證書，依據《城市房地產管理法》第四十八條第二款的規定，以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;第四十九條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。依據《河南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理規定》第五章第三十六條規定，以出讓或轉讓方式取得土地使用者可以用土地使用權向金融機構或其他債權人抵押。抵押時應當交給國有土地使用證、土地使用權出讓或轉讓合同等有關文件。因此，這塊土地可以辦理抵押登記手續。【作者觀點】 筆者認為，土地抵押權是一種擔保物權，也是一種土地他項權利。土地抵押後，作為標的物的土地並不發生轉移，它仍為原使用人佔有使用，只以其代表經濟價值的某項權利(如所有權、使用權)作擔保。該宗地雖然為公共設施用地，傳統上，公共設施用地多採取劃撥方式取得，自然不宜抵押。但該宗地是出讓取得的，土地使用權人支付了相應的對價，有權利用自己的資產進行融資。而且，土地使用權人是有限責任公司，執行企業的稅收制度和財務會計制度，是營利性的企業法人，不是以公益性為目的的事業單位、社會團體，不是《擔保法》第三十七條的調整對象。其在辦理抵押貸款後，可以更好地利用土地的經濟效益。又因該宗地現為堆放設備用地，即便要實現抵押權，也不會影響國計民生。所以筆者同意第二種意見，為其辦理土地抵押手續。 (作者單位：河南省焦作市國土資源局)

F. 政信金融防控措施中的土地使用權抵押是什麼明確說明

土地抵押，就是由於政信類信託產品的融資主體多為當地政 府下屬國企，因此土地儲備較為豐富，用土地使用權作為抵押是政信類信託常見的風控措施。土地作為抵押物的首要前提就是該土地是平台公司通過合法程序取得的。
如果是出讓地，需要關注土地出讓合同、是否繳納土地出讓金，土地是否存在閑置情形。如果是劃撥土地，需要關注有無相關劃撥審批手續，劃撥土地用途是什麼，有無擅自改變用途。除此之外，還要重點關注土地評估風險以及融資人無法還款時抵押土地的變現風險。

G. 請問老師，土地的使用權抵押貸款，若是在建工程，以後建好的房屋還可以抵押嗎

你好，復土地使用權抵押貸款是房制地產公司融資取得貸款的主要方式之一，開發商通過自有資金獲取開發土地的使用權後，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過商品房預售回籠資金，歸還貸款。如果後期還不起貸款，銀行會起訴，法院會查封用來抵押貸款。

H. 農村集體建設用地使用權可以抵押融資嗎

物權法 第一百八十四條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
首先指出制定物權法的部分法律工作者有病並且病的不輕，普天之下莫非財產的想法是從他們那裡開始的，法律的悲哀，全國人民該醒悟了，及早糾正錯誤