土地使用權的市場比較法案例

㈣ 中華人民共和國國家標准房地產估價規范的估價方法

5． 估價方法選用
5．1．1估價人員應熟知、理解並正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。
5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。
5．1．3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜採用多種估價方法進行估價，應同時採用多種估價方法進行估價，不得隨意取捨；若必須取捨，應在估價報告中予以說明並陳述理由。
5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。
5．1．5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
5．1．6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。
5．1．7在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。
5．2市場比較法
5．2．l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比准價格。
5．2．2運用市場比較法估價，應准確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。
5．2．3根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
5．2．4選取可比實例後，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一，其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：1統一付款方式；2統一採用單價；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。註：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清。2不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。
5．2．5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急於出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合並交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。註：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
5．2．6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直採用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。
5．2. 7進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由於區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。
5．2．8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關建築物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建築結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由於個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。
5．2．9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可採用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
5．2．10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之後，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比准價格。 5．2．11市場比較法的原理和技術，也可用於其他估價方法中有關參數的求取。
5．3收益法
5．3．1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。註：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
5．3．2凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取捨。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產，可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
5．3．3估價中採用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應採用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜採用租約所確定的租金，租約期外的租金應採用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。
5．3．4在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，並判斷該未來凈收益流量屬於下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減; 3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規則的變動情形。
5．3．5資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M?Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----資本化率（% ）；M----貸款價值比率（%），低押貸款額占房地產價值的比率；Rm--抵押貸款資本化率（%），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re--自有資本要求的正常收益率（%）。4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。
5．3．6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建築物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----綜合資本化率（%），適用於土地與建築物合一的估價；RL----土地資本化率（%），適用於土地資本估價；RB----建築物資本化率（%），適用於建築物估價；L----土地價值占房地產價值的比率（%）；B----建築物價值占房地價值的比率（%），L+B+100%。
5．3．7計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。
5．3．8對於單獨土地和單獨建築物的估價，應分別根據土地使用權年限和建築物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷。對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊的土地取得費用的攤銷。對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於使用權年限時，可採用下列方式之一處理：1先根據建築物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年限超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷。
房地產收益法公式
V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
V：房地產價格
a：房地產年純收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
注意：
（1+r)n是（1+r)的n次方，不是（1+r)乘n
5．4成本法
5．4．1運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。
5．4．2重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：l土地取得費用；2開發成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發利潤。註：開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。
5．4．3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據估價對象的實際情況，在第5．4．2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，並應在估價報告中予以說明。
5．4. 4同一宗房地產，重置價格或重建價格在採取土地與建築物分別估算、然後加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
5．4．5求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。
5．4．6建築物的重置價格重建價格，可採用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格後的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建築物的重置價格，宜用於一般建築物和因年代久遠、已缺少與舊有建築物相同的建築材料，或因建築技術變遷，使得舊有建築物復原建造有困難的建築物的估價。建築物的重建價格，宜用於有特殊保護價值的建築物的估價。
5．4．7成本法估價中的建築物折舊，應是各種原因造成的建築物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。
5．4．8建築物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小於或等於修復後房地產價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對於可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。
5．4．9扣除折舊後的建築物現值可採用下列公式求取： l 直線法下的建築物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建築物現值計算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建築物現值計算公式：V= C?Q（5.4.9-3）式中V----建築物現值（元，元/M2）；C----建築物重置價格或重建價格（元，元/M2） ； S ----建築物預計凈殘值（元，元/ M2 ；T ----建築物已使用年限（年）；N ----建築物耐用年限（年）；Q----建築物成新率（% ）。 註：無論採用上述哪種折舊方法求取建築物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建築物的實際新舊程度，根據建築物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最後確定應扣除的折舊額或成新率。
5. 4．10建築物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價採用的耐用年限應為經濟耐用年限。經濟耐用年限應根據建築物的建築結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。
5．4．11估價中確走建築物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： 1建築物的建設期不計八耐用年限，即建築物的耐用年限應從建築物竣工驗收合格之日起計； 2建築物耐用年限短於土地使用權年限時，應按建築物耐用年限討算折舊； 3建築物耐用年限長於土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊； 4建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早於土地使用權年限而結束時，應按建築物耐用年限計算折舊； 5建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚於土地使用權年限而結束時，應按建築物已使用年限加上地使用權剩餘年限計算折舊。
5．4．12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建築物折舊，或為土地的重置價格加上建築的現值，必要時還應扣除由於舊有建築物的存在而導致的土地價值損失。
5．4．13新開發土地和新建房地產可採用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。
5．5假設開發法
5．5．l 運用假設開發法估價應按下列步驟進行： l調查待開發房地產的基本情況； 2選擇最佳的開發利用方式； 3估計開發建設期； 4預測開發完成後的房地產價值； 5估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費； 6進行具體計算。
5．5．2假設開發適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前後的狀態，以及投資開發後的房地產的經營方式。待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發後的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發後的房地產的經營方式，包括出售（含預售）上、租（含預租）和自營等。
5．5．3運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成後的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。
5．5．4預測開發完成後的房地產價值，宜採用市場比較法，並應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。
5．5．5開發利潤的計算基數可取侍開發房地產價值與開發成本之和，或取開發完成後的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均利潤率。
5．5．6運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜採用折現的方法；難以採用折現的方法時，可採用計算利息的方法。
5．6基準地價修正法
5．6．1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關基準地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準地價； 3進行交易日期修正； 4進行區域因素修正； 5進行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。
5．6．2進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。
5．6．3區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法，同市場比較法中的區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法。
5．6．4運用基準地價修正法評估宗地價格時，直按當地對基準地價的有關規定執行。

㈤ 資產評估土地使用權的市場法,收益法,成本法的案例分析題（一個例題包含三種演算法便於比較）

太狠了吧，這是什麼方法