㈠ 大家來評評理，小區車位之爭，我不想讓有錯嗎
稅收之：車位、車位、車位！ 問題一：地下人防車位的法律歸屬風險問題？ 星漢城案例。位於水佐崗的星漢共有59個地下，商以至少8萬元的單價掉了其中37個，其餘的被星漢物管以每月元的租金租了出去。對於商的做法，星漢業主委員會代表廣大業主，以&lo;小區地下停是小區配套共用設施，應屬全體業主共有&ro;為由，曾多次要求商將地下交還小區全體業主共有，但商堅持認為其對地下擁有產權。年12月11日，南京鼓樓區一審判決了該首例業主與商對簿公堂爭要地下車位歸屬權一案：星漢城小區地下車位判歸全體業主共有，商無權，商對小區地下車位的屬於&lo;重復&ro;；被告江蘇星漢置業有限於判決生效之日起10日內將星漢城地下停移交給原告星漢城業主委員會管理，並由星漢城全體業主享有該地下停的權益。 的判決理由概括起來主要有兩個：第一，小區車位作為公建配套設施，其建造費用已經包含在全體業主的購款中（商不能提供成本未計入價的證據），不可以二次，根據&lo;誰投資、誰受益&ro;的原則，小區車位所有權當屬全體業主；第二，從土地使用權的角度看，業主辦理產權證時，產權證書上載明了業主的分攤土地，因此車位所依附的土地使用權（包括地表、地上和地下）歸業主所有，故車位所有權也應當屬於業主。 同樣的案例，在全國並不少見，此時到底如何怎樣處理，存在很大爭議。 《物權法》74條規定，地下歸屬，由當事人約定，如果約定不明，或者沒有約定，就會產生以上的困擾。關於地下的產權歸屬問題，是一個比較復雜的法律問題，不做過多的探討，但是應當對此有充分的敏感性。 問題二：地下車位的所得稅問題。 1、33條的立法本意。如將地下車位與子每方米成本分攤的相等，有可能出現&lo;成本倒掛&ro;，例如：某地處郊區，商品已完畢，車位尚未售出，目前車位成本為元每平方米，而收入只有元每平方米，於是未來年度就會出現方米車位虧損元的倒掛狀態，而企業所得稅只能向後彌補虧訊，就會出現&lo;前期盈利，後期虧損&ro;，企業無法退稅的現象。為解決該問題，總局在31文件草稿討論中，曾經有過對地下車位給予成本系數（例如50%）的動議，但是由於車位所處城不同，同一城的區域不同，其收入相差懸殊，難以給出同收入配比的成本系數，因此總局在33條中，乾脆換一種思路解決問題，利用地下基礎設施形成的停車場所，一律作為公共配套設施，將車位成本與屋成本掛鉤，如果第一年將全部商品，而車位全部沒有對外，那麼車位的成本全部進入屋成本扣除，第二年位的時候，只有收入沒有成本。即使極端情況下，第一年由於車位的收入未計入，而成本全部計入，產生虧損，由於我國施行&lo;向後5年彌補虧損&ro;的彌補虧損制度，這部分虧損也能下未來位時得到扣除。 2、對於利用地下人防設施建造的車位，按照33條，車位無需保留成本，這一點全國稅務機關已經達成共識，爭議較大的是有產權的地下車位是否需要保留成本。 第一種理解，無需保留成本。一是，33條並沒有&lo;有產權的車位&ro;就要保留成本的規定，而是強調只要&lo;利用地下基礎設施形成的停車場所&ro;一律作為共同配套設施處理；二是，33條如前所述其暗含著要解決&lo;前期盈利後期虧損&ro;的含義，即使有產權的地下車位，仍然存在車位成本與商品成本不能等量齊觀，否則會出現&lo;前期盈利後期虧損&ro;的現象。從立法本意來看，也應當糾結於產權問題；三是，17條雖然規定了&lo;只有產權歸全體業主所有或者無償贈送給、共用事業單位才能作為&lo;公共配套設施&ro;核算，否則作為固定資產或產品&lo;的基本原則，14條雖然規定了，單位工程成本等於成本對象總可售成本除以總可售的基本原則。但33條顯然屬於17條和14條的例外條款，根據特殊條款優於一般條款的基本理念，不能以14條、17條為理由否定33條。 第二種理解，保留成本。一是，認為按照14條規定，作為可售的車位，應當分攤成本，因此區分有產權和無產權的地下車位，如果有產權按照14條分攤成本；如果無產權的車位，按照17條規定，營利性的配套，也應保留成本，但是基於33條規定，不必保留成本。這種理解的稅務機關較為普遍。 筆者認為這種理解是片面的，這種理解將33條看做17條的特殊條款，因此優於17條適用，但同樣的道理，未按照特殊條款優於普通條款的原則，將有產權的車位看做是14條的特殊條款，33條優於14條來適用。難以自圓其說。 二是，國家稅務總局在線訪談答疑中這樣表述，問：企業的停車場所如何進行所得稅處理？答：根據國稅發【】31文第十七條規定，地下停車場產權屬於業主的，可以作為共同配套設施進行公攤成本處理。產權歸企業所有的，或者沒有明確產權關系的，應按照產品或者固定資產進行稅務處理。 基於這個答疑，江蘇省國稅局將過去一直執行的，&lo;無論是否有產權，利用地下基礎設施形成的停車場所&ro;一律不保留成本&ro;政策口徑，自年改為有產權的車位需要保留成本。 筆者首先談談在線訪談的權威性問題，總局的在線訪談中，有時會出現明顯的錯誤，鑒於在線訪談的即時性，總局領導不是神仙，出現個別表述不準確的地方，是完全可以理解的，但是我們在尊重在線訪談的同時，仍然具體問題具體，實事求是大於兩個凡是！ 其次具體這個答疑，首先總局表示地下停車場產權屬於業主的（筆者認為這里應表述為全體業主），作為公共配套，這個說法當然沒有問題，因為商沒有收錢，也談不上成本配比問題；其次總局表示，產權歸企業所有的，或者沒有明確產權關系的，應按照產品或者固定資產進行稅務處理，這個說法也沒有問題，但是顯然和我們討論的問題不搭界，因為我們討論的問題是&lo;有產權且產權屬於個別業主所有&ro;，既不是車位產權屬於企業所有，也不是沒有明確產權歸屬的情形。因此用此答疑，改變有產權的地下車位不保留成本的政策口徑，筆者任務依據不充分。再次，其實本答疑中遺漏了17條中&lo;營利性的&ro;要作為產品或者固定資產處理的條款，有產權的車位當然是營利性的，但如前所述，鑒於33條是17條特殊條款，這里不遵從17條，否則沒有產權的地下車位也是&lo;營利性的&ro;，非要遵從17條，連營利性無產權的地下車位也要保留成本了。最後，如果非要有產權的地下車位保留成本，由於 三是不要理解為地上的停車場所單獨核算，地下的停車場所作為公共配套設施核算，這里的關鍵在於區分是否利用&lo;地下基礎設施&ro;形成的停車場所，因此&lo;地下基礎設施&ro;的概念就顯得非常重要，例如：在兩座樓之間的地下建車位，是否屬於利用地下基礎設施形成的停車場所呢？就會存在一些爭議。 結論：33條是14條和17條的例外條款，只要是利用地下基礎設施形成的停車場所，無論產權歸屬，均可以作為公共配套設施費處理。 來自權威的聲音：年7月9日，筆者再次當面就此事請教了寫國稅發【】31文件的那位總局領導，總局領導再次明確，33條無需考慮產權，只要是利用地下基礎設施形成的停車位，一律無需保留成本。 問題三：關於車位的土地增值稅問題 前面說過，車位企業所得稅的關鍵點在於解決&lo;成本倒掛&ro;引起的前期盈利後期虧損問題，而土地增值稅由於是按照項目進行清算，而不是按照年度匯算清繳，因此倒是無需考慮這個問題。但是車位的土地增值稅處理極不統一，土地增值稅在車位問題上是典型的&lo;土地爭執稅&ro;。 1、有產權的車位應作為一類物業並入&lo;非類&ro;進行清算。 各省稅務機關對有產權車位按照非物業進行清算，沒有爭議。 有爭議的是，地下車位作為地下建築物，由於沒有計入容積率，是否需要分攤土地出讓金。例如：《湖北省地方稅務局關於進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發（）44）文件第六條規定：&lo;項目在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建築，且將地下建築納入項目容積率的計算范疇，並列入產權的，其地下建築物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下，在整個項目的土地使用證中會標明地下的土地使用年限和起止日期，同時取得&lo;許可證&ro;，在計算地下土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建築物，不得進行土地成本分攤。&ro; 2、無產權地下車位的土地增值稅處理各地五花八門。 第一種處理：唯產權輪，凡是無產權的地下車位，其收入不繳納土地增值稅，成本不允許扣除。這種問題最大的爭議是剔除成本的演算法。 （1）遼地稅函【】92文件第五條規定：&lo;轉讓有產權地下停車位取得的收入，計入土地增值稅收入，地方稅務機關允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產權的建築物等比照執行。&ro; （2）《大連地方稅務局關於土地增值稅徵收管理若干問題的公告》（大地稅公告年1）第四條規定：企業轉讓其利用地下基礎設施形成的不可售的地下（位），取得的轉讓收入不預征稅款，也不計入清算收入。同時，該不可售庫（位）應分擔的土地和新建及配套設施成本、土地和新建及配套設施費用等不得計入扣除。其他未列入可售范圍的建築物等比照執行。 （3）新疆地稅年1公告第四條規定：企業有產權的、停車位、地下室，與購者簽訂合同，應按規定徵收土地增值稅。企業與購者簽訂一定期限的使用權合同或無產權的、停車位、地下室，不徵收土地增值稅。 有產權的、停車位、地下室是指辦理有產證或土地使用證的、停車位、地下室。 （4）蘇地稅規【】1文件第五條第（二）款第2項規定：人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。 本條款相當於規定，收錢的地下人防車位成本不能在土地增值稅前扣除，相對應的收入自然也不應當計入土地增值稅收入。 第二種處理：收入與成本均並入土地增值稅處理。 （1）青地稅函【】44第二條規定：根據《中華共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[]6）第四條的規定，企業與業主簽訂合同，將項目（以下簡稱&lo;項目&ro;）中的車位、等配套設施給業主取得的收入，稅務機關應要求其當並入轉讓收入計算土地增值稅。 項目中既包括普通又包括非普通的，企業上述車位、、儲藏室取得的收入，可分別按照普通和非普通的可售建築占總可售建築的比例進行分割後，對應計入普通和非普通的轉讓收入計算土地增值稅。 可售建築，是指企業向縣級以上產管理部門辦理登記可供的商品的建築。 （2）湖南省地稅局年7公告第三條規定：企業建造的可售地下（位），按照非類型清算。 企業利用地下建築和按規定建造的地下人防工程改造的不可售地下（位），建成後產權屬於全體業主所有或無償移交給的（以產權轉移登記、部門或在項目顯著位置公告並被全體業主知曉為判斷依據），其成本、費用可以扣除；企業轉讓上述不可售地下（位）永久使用權取得的收入，應按照地上不同類型建築佔比，分別計入不同類型收入徵收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。 （3）河南省地稅局年第10公告第三條規定：企業對購者隨屋一並購的地下室、，在預徵收土地增值稅時，採用隨確定的原則：即屋為普通標準的，地下室、按照普通標准確定；屋為非普通標准或其他項目的，地下室、按照非普通標准或其他項目確定。待清算時，應將地下室、收入並入除以外的其他項目。 企業對購者未購屋但單獨購了地下室、、閣樓的，按照其他項目徵收土地增值稅。 （4）鄂地稅發【】文件第七條規定：對於在產品中按規定建造的地下人防設施，其成本、費用可以扣除。對加以利用的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，對其取得的收入也應納入核算增值額。 （5）津地稅地 []24第四條規定：實際操作中，企業建造的地下（前提是地下），可視其具體情況按以下方法確定： （一）有產權且對外的，其收入應並入收入，相應的成本應准予扣除。 （二）轉讓使用權年限與所購屋一致的，或者永久轉讓使用權的，可視同，應歸集相應的收入和成本。 3、總結： 筆者意見，還是應當事實求是為好，如果企業的確是轉讓永久使用權，按照第二種意見收入成本全部計入土地增值稅較為合理。具體操作上，可以將成本作為公共配套設施不再分劈，而收入按照普通與非普通的分類，按比例計入。 [責任編輯：編輯組]
㈡ 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的
您好！
在很多小區內，停車位都是比較稀缺的。很多業主也會為了停車位而產生糾紛。那麼，小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的？業主怎麼才能取得地下停車位的歸屬呢？
一、問題的提出
開發商歷來將住宅小區的地下車庫單獨出售，但購買者很少有領導產權證的，多年來，人們很少對此進行追問 。今年11月12日南京鼓樓區法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經。現將該案例簡述如下：
星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區，開發商於1998年9月申報該項目時，南京市規劃局以《建築工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建築應按機動車 0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區建成後，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載："使用權面積"和"其中分攤面積"都是7697.6平方米。
開發商在銷售時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住後卻發現只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其餘車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主將開發商訴之法院，要求開發商將地下車庫交還全體業主。開發商則堅持認為其對地下車庫擁有產權。
2003年11月，法院開庭審理後認為，根據規范設計要求，車庫應交付建築物的所有人共同使用。同時，根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有，因此，開發商不再享有該土地上建築物的所有權和支配權。其次，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批准，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由於被告並無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次，根據《江蘇省物業管理條例》，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建築面積未分攤給業主而有權另行處分的理由也不能成立。
據此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業有限公司於判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理，並由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。
判決告訴大家，車庫並非開發商所能出讓的。但由於立法的欠缺，判決並沒有解決車庫的所有權問題。它用了"管理"和"收益"兩個詞，迴避了最敏感的產權問題。
二、車庫的法律屬性
有人認為小區土地使用權既然為業主享有，開發商就不能再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建築的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建築物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建築物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一並出售、轉移。還有人認為，業主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬於發展商，那麼就承認了空間權被發展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區業主了，發展商又依據什麼來認定空間權還保留在自己的手裡?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬於全體業主享有。
上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。再如，購買房屋後在沒有登記辦理好所有權證書這段時間內，購買人仍然可以憑借相關票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況該類地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續的，並不存在違法行為。
三、車庫的種類
(一) 不得銷售的公共配套設施
開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。
(二) 可以銷售的公共配套設施
雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。
(三)非住宅區的配套設施
這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。
(四)利用人防工程進行改造成的下車庫
1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。
如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。
四、如何判斷地下車庫的歸屬
綜上所述，我們認為判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。
五、地下空間立法的缺位
人類對土地的利用取決於生產力的發展水平，特別是建築技術的發達程度。在工業革命之前，基於人們對建築科技的局限性，對土地利用僅限於土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規范和調整的必要。時至今日，城市化導致城市生活環境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建築技術的進步，使人類對於土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經朝著立體化發展，地下空間權也已經形成，法律滯後和缺位的問題已經開始凸現。
從理論上看，地下建築物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發中，開發商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建築物權利，並沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬於政府，如加以利用，必須經過規劃部門等有關部門的審批。地上建築物與土地使用權不能相分割使用原則，並不適用地下建築物與土地使用權的關系。更何況，地上建築物與土地使用權不能相分割使用原則，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。
但是，從現行房地產法律法規看，確認地下建築物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，並沒有涉及地下房屋的權屬登記。《城市房地產管理法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物"。這里的"土地上"當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進行權屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權。
根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出台地下空間立法已經迫在眉睫。
六、當前國內對地下空間的立法研究
無可否認，空間權是一種現實的權利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內的空間支配權，包括空間所有權和空間利用權。空間所有權為土地所有權所包容，空間權利用必須附屬於地表，是土地所有權的題中應有之權，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權;當空間利用為土地所有人之外的人享有時，則不能以"空間所有權"稱之，而只能得以"空間利用權"稱之。
從用益物權立法角度看，空間權本質上即是一種用益物權，是土地所有權的一種派生的用益物權。但是，它到底是屬於一項單獨用益物權，還是屬於傳統用益物權的某種形式，我國學者之間存在著較大爭議，並形成了"否定說"和"肯定說"兩種見解。
以梁慧星教授為首的中國物權法研究課題組對此持"否定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，沒有對空間權作出專章規定，而是將其分解成空間基地使用權、空間農地使用權和空間鄰地利用權三種，分別歸入基地使用權、農地使用權和鄰地利用權三章當中予以規定。
以王利明教授為首的中國物權法研究課題組對此持"肯定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，將"空間利用權"單獨列為一節，作為用益物權一章中的一個單獨的種類，予以專門和系統的規定。
從大陸法系國家及台灣地區學說、判例及立法例情況看，認為空間權中的主要類型--空間地上權就是地上權的一種形式。德國、日本等國民法典，均規定有"空間地上權"條款，並將其直接規定在"地上權"一章中。
謝謝閱讀！
㈢ 國有土地出讓用地停車位歸屬
您好，所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。目前停車位的類型繁多，主要可以細分為五種類型：（1）立體停車位，即住宅小區里獨立建設的多層經營性停車位；（2）住宅小區地面停車位；（3）樓房首層架空層停車位；（4）樓房地下停車位；（5）樓房屋頂平台停車位。要准確界定不同類型停車位的產權歸屬，就必須根據建築物區分所有權理論和現行房地產法律制度做出相應的分析和判斷。
（一）建築物區分所有權制度的分析
分析停車位的產權歸屬首先有必要確定停車位的法律屬性，而這必須根據建築物區分所有權制度加以判斷。
建築物區分所有權是指「根據使用功能，將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合。」 區分所有權人作為專有權人對其專有部分可以依法自由處分、使用和收益，並有權按照共用部分的使用性質使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建築物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建築物的結構和功能而分割出來的具有獨立建築構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建築物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建築部分。 專有部分經分割後方可成為建築物區分所有權中專有權的客體，它必須具備以下的條件：1、具有獨立的建築結構；2、具有獨立的使用功能；3、通過登記後，具有法律上的獨立性。除能夠成為專有權客體的部分以外的建築物部分被認為是共有權的客體。
在我國，雖然由於現行立法中缺乏關於建築物區分所有權的規定，對於區分所有建築物的停車位的權屬問題沒有明文規定，導致停車位的產權歸屬狀況較為混亂。但根據以上建築物區分所有權客體的條件，我們可以區分不同類型停車位是屬於專有權客體范圍，還是屬於共有權客體范圍。在理論上，屬於專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人；而屬於共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（二）現行房地產法律制度的分析
在我國現行的房地產法律制度下，要確定停車位產權歸屬還必須理解以下三方面的內容才能作出判斷：
1、關於土地使用權與房屋所有權的關系
《城市房地產管理法》第31條規定「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔地范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押」，第62條規定「經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上人民政府由一個部門負責房地產和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書」的規定。而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條則規定「土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓」，第24條規定「地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其它附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移」。
從以上法律規定可知：「房為地存、地為房載、地轉房隨、房轉地隨。」 土地使用權與房屋所有權的權利主體一致是法律的強制性規定，是國家房地產法的基本原則。在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。這意味著，有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。
2、關於土地使用權證與房屋所有權證的取得
《城市房地產管理法》第59條、第60條確立了土地使用權、房屋所有權登記發證制度，並進一步明確了房屋所有權取得以取得土地使用權為前提。另根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條「房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證」和最高人民法院《關於適用〈中華人們共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條「……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，……當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移」的規定，房屋所有權證書是房屋所有權及其土地使用權的確權依據。
土地使用權和房屋所有權經國家機關依法登記後，其財產所有權才受國家法律的確認和保護。土地使用權與房屋所有權可以分別登記，也可以合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。
3、關於商品房建築容積率
商品房建築容積率是指項目規劃用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。根據土地使用權與房屋所有權不分離的原則，擁有土地使用權，才可能取得房屋所有權。項目規劃用地范圍內的建築物，如果要取得獨立產權，就必須計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積的分攤。否則，不計算建築容積率的建築物，其房地產權利就不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。
綜合以上三方面的內容可知，根據現行房地產法律，只有計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積分攤的停車位才能取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》（或《房地產證》），其產權歸屬具有房地產憑證的業主；反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（三）停車位產權歸屬的分析
借鑒建築物區分所有權理論研究的成果，從現行的房地產法律制度出發，要判斷不同類型停車位的產權歸屬，必須掌握理論與法律的兩個標准：
（1）理論標准：屬於專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人；而屬於共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（2）法律標准：計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸屬具有房地產憑證的業主；反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
依據上述兩個標准，以下將分析不同類型停車位的產權歸屬問題：
1、立體停車位的產權歸屬
立體停車位（場）具有獨立的建築結構，完全符合成為建築物區分所有權中專有權客體的條件。而且其土地使用權在《建設工程規劃許可證》等法律性文件中均有明確規定，其建築物面積計算建築容積率，參與了建設用地面積的分攤，實際承擔了土地使用權取得費用。所以該類型停車位是可以辦理房地產權登記（含轉移登記）的，具有房地產權屬證書，所登記的權利人即為合法所有權人。
因此，開發商有權銷售或租賃立體停車位，購買停車位的業主或開發商享有立體停車位的房地產權。
2、地面停車位的產權歸屬
所謂地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建築物所要求的遮蔽性，不符合構造上和使用上的獨立性標准，依據建築物區分所有權理論不能夠成為專有權的客體，而只能成為共有權的客體。而且，該類停車位的土地使用權分攤在計算建築容積率的建築物上，其應為計算建築容積率的建築物所有權人即小區全體或部分業主共有。
毫無疑問，小區全體業主是地面停車位的共有權人。如果開發商擅自將其沒有產權的地面停車位對外進行銷售，則對小區全體業主構成侵權。業主可以依法追究開發商的侵權責任，並可以要求買受人返還停車位。
3、首層架空層停車位的產權歸屬
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建築面積也是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物，也是住宅房屋單元的從物。小區全體或部分業主依法享有首層架空層停車位的共有權。
現實中，有的開發商將首層架空層停車位予以出售，有的物業管理公司利用業主對該停車位產權不了解的情形進行有償租賃，這些行為也都已經侵害了小區全體業主的合法權益。
4、地下停車位的產權歸屬。
所謂地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。按理論標准，有的地下停車位具有獨立的建築結構，屬於專有權的客體范圍；有的地下停車位構造相對簡單，屬於共有權的客體范圍。按法律標准，目前大部分的樓房地下停車位的建築面積是不計算建築容積率的，這類停車位的產權應歸屬於該幢樓房的全體業主；但也有一些地方規定某些地下停車位的建築面積是計算建築容積率的，該類停車位當然是可以擁有獨立的產權。
2003年11月，南京市鼓樓區人民法院作出了首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決。法院認為：根據規范設計要求，南京星漢城市花園住宅小區地下車庫應交付建築物的所有人共同使用。同時，根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有。因此，開發商不再享有該土地上建築物的所有權和支配權。該法院的判決符合判斷停車位產權歸屬的理論和法律標准，是正確的。
5、樓房屋頂平台停車位
所謂樓房屋頂平台停車位是指在小區商品房樓頂平台上設置的停車位。樓房屋頂平台停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關這種停車位的糾紛也會日益增多。關於屋頂平台的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認為，屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有；也有人認為，其應屬於頂樓住房所有權的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。 從構造上看，屋頂平台停車位類似於地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬於專有權的客體范圍。而且對屋頂平台的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬於頂層的區分所有人，而應當歸該建築物的全體區分所有人所有。因此，我們認為這類停車位應由該建築物的全體業主共有。
希望我的解答對你有幫助，滿意 請採納！
㈣ 購買地下車庫時，開發商未事先告知車庫內有電纜橋架，現在能否維權索賠
您好！在很多小區內，停車位都是比較稀缺的。很多業主也會為了停車位而產生糾紛。那麼，小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的？業主怎麼才能取得地下停車位的歸屬呢？一、問題的提出開發商歷來將住宅小區的地下車庫單獨出售，但購買者很少有領導產權證的，多年來，人們很少對此進行追問。今年11月12日南京鼓樓區法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經。現將該案例簡述如下：星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區，開發商於1998年9月申報該項目時，南京市規劃局以《建築工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建築應按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區建成後，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載："使用權面積"和"其中分攤面積"都是7697.6平方米。開發商在銷售時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住後卻發現只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其餘車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主將開發商訴之法院，要求開發商將地下車庫交還全體業主。開發商則堅持認為其對地下車庫擁有產權。2003年11月，法院開庭審理後認為，根據規范設計要求，車庫應交付建築物的所有人共同使用。同時，根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有，因此，開發商不再享有該土地上建築物的所有權和支配權。其次，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批准，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由於被告並無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次，根據《江蘇省物業管理條例》，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建築面積未分攤給業主而有權另行處分的理由也不能成立。據此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業有限公司於判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理，並由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。判決告訴大家，車庫並非開發商所能出讓的。但由於立法的欠缺，判決並沒有解決車庫的所有權問題。它用了"管理"和"收益"兩個詞，迴避了最敏感的產權問題。二、車庫的法律屬性有人認為小區土地使用權既然為業主享有，開發商就不能再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建築的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建築物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建築物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一並出售、轉移。還有人認為，業主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬於發展商，那麼就承認了空間權被發展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區業主了，發展商又依據什麼來認定空間權還保留在自己的手裡?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬於全體業主享有。上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。再如，購買房屋後在沒有登記好所有權證書這段時間內，購買人仍然可以憑借相關票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況該類地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續的，並不存在違法行為。三、車庫的種類(一)不得銷售的公共配套設施開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。(二)可以銷售的公共配套設施雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。(三)非住宅區的配套設施這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。(四)利用人防工程進行改造成的下車庫1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。四、如何判斷地下車庫的歸屬綜上所述，我們認為判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。五、地下空間立法的缺位人類對土地的利用取決於生產力的發展水平，特別是建築技術的發達程度。在工業革命之前，基於人們對建築科技的局限性，對土地利用僅限於土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規范和調整的必要。時至今日，城市化導致城市生活環境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建築技術的進步，使人類對於土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經朝著立體化發展，地下空間權也已經形成，法律滯後和缺位的問題已經開始凸現。從理論上看，地下建築物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發中，開發商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建築物權利，並沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬於政府，如加以利用，必須經過規劃部門等有關部門的審批。地上建築物與土地使用權不能相分割使用原則，並不適用地下建築物與土地使用權的關系。更何況，地上建築物與土地使用權不能相分割使用原則，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。但是，從現行房地產法律法規看，確認地下建築物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理法(修訂)》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，並沒有涉及地下房屋的權屬登記。《城市房地產管理法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物"。這里的"土地上"當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房管局登記，如果沒有進行權屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權。根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出台地下空間立法已經迫在眉睫。六、當前國內對地下空間的立法研究無可否認，空間權是一種現實的權利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內的空間支配權，包括空間所有權和空間利用權。空間所有權為土地所有權所包容，空間權利用必須附屬於地表，是土地所有權的題中應有之權，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權;當空間利用為土地所有人之外的人享有時，則不能以"空間所有權"稱之，而只能得以"空間利用權"稱之。從用益物權立法角度看，空間權本質上即是一種用益物權，是土地所有權的一種派生的用益物權。但是，它到底是屬於一項單獨用益物權，還是屬於傳統用益物權的某種形式，我國學者之間存在著較大爭議，並形成了"否定說"和"肯定說"兩種見解。以梁慧星教授為首的中國物權法研究課題組對此持"否定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，沒有對空間權作出專章規定，而是將其分解成空間基地使用權、空間農地使用權和空間鄰地利用權三種，分別歸入基地使用權、農地使用權和鄰地利用權三章當中予以規定。以王利明教授為首的中國物權法研究課題組對此持"肯定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，將"空間利用權"單獨列為一節，作為用益物權一章中的一個單獨的種類，予以專門和系統的規定。從大陸法系國家及台灣地區學說、判例及立法例情況看，認為空間權中的主要類型--空間地上權就是地上權的一種形式。德國、日本等國民法典，均規定有"空間地上權"條款，並將其直接規定在"地上權"一章中。謝謝閱讀！
㈤ 我們小區車位可以簽買賣合同，但是沒有產權證，可以買嗎要注意什麼他們說使用時間和房子一樣70年！
目前在實務中關於停車位有兩種情況：
一種是開發商在報建的時候已寫明用途，開發商能夠拿到產權證的，這種車位屬於有產權的不動產，屬於開發商所有車位，可以放心買賣。
重點說一說第二種，第二種是開發商在報建的時候未寫明用途，不能拿到產權證，更多的做法是開辟一塊小區業主共有的公攤面積建設停車場，該類車位的歸屬現在是有爭議的。因為沒有不動產權屬證明，產生以下問題：
1、該車位是屬於小區業主共有還是開發商所有，該問題直接決定開發商的買賣行為是否有效。
2、如果該車位屬於小區業主共有，那麼是否可以買賣或者租賃，買賣價格或者租賃費則依據小區業主委員會制定的管理條例來執，而不是開發商制定的買賣價格或者租賃價格計費。而且，即使管理條例允許車位買賣，該買賣行為也非買賣，而是視為租賃，有效期最長20年。
3、因為沒有不動產權屬證明，因此不存在70年產權的說法。我國不動產產權並非所有權，實為使用權，在法律沒有明確規定且沒有國家出具的權屬證明的情況下，所謂70年僅僅是一個噱頭，不足採信。
以下是關於車位的一篇權威報道。
南京網傳法院判地下車庫歸業主 鼓樓法院辟謠
2016年04月12日07:18
近日，鼓樓區人民法院審理發生在業主和開發商之間的地下車庫之爭引發廣泛關注。雖然網帖中聲稱「法院判地下車庫歸全體業主所有」、「開發商收錢賣車位該退款」的說法被證偽，但現實中小區「車位歸屬權之惑」仍存。
近日朋友圈內瘋轉的網帖稱，南京星漢花園小區共有地下車位59個，業委會2011年起訴要求物業公司將車庫交出，獲得法院「開發商將地下停車庫移交給業委會管理，全體業主享有地下停車庫的權益」的判決支持。
事實上，該判決並未生效，開發商隨即向南京市中級人民法院上訴。案件經撤銷發回重審後，最終判決其中29個車位屬於業主共有，開發商應當移交。這29個車位包括開發商佔用業主共有道路等地超規劃建設的23個車位，以及南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條規定的、應為業主保留的最少6個車位。此外，網帖還做出了「開發商要退出賣車位所得巨款」的暗示，這一與市民利益密切相關的暗示引發不少市民轉發。
發現案件遭遇謠傳後，鼓樓法院隨即在官方微信上發出聲明，強調「部分微信公眾號提到的判決內容是並未生效的一審判決，該案應以最終生效判決為准。」
現行法律下，小區車位歸屬有四種類型
網傳「車庫之爭」引發的關注，在一定程度上反映了現實中的「車位歸屬權之惑」，小區車位如何區分？
南京銀城物業服務有限公司總經理李春玲介紹說，不同權屬的車位，在費用收取上各有不同。根據現行法律規定，目前全市各小區的車位歸屬大致可以分為四類，即全體業主共有車位、人防車位、開發商所有車位、業主私有車位。
全體業主共有車位可分兩種情形：《物權法》規定，佔用業主共有道路設立、改造綠地等設立的停車位屬於業主共有；南京有「不低於15%（最少6個）車位為業主保留」的地方規定，這部分停車位也是全體業主共有的，停車費收益屬於公共收益的一部分。
人防車位是根據《人民防空法》設立，開發商和業主均無產權。
此外，開發商在建築區劃內規劃建設的車位歸屬，《物權法》則規定可「通過出售、附贈或出租等方式約定」，這一規定通常被視為開發商擁有產權，可以出售產權或者出租使用權。
業主私有車位是指小區業主從開發商手中購買的產權車位，一般位於地下車庫，業主使用私有車位只需繳納車輛停放服務費即可。
專家建議：地下車庫應半數歸業主共有
上述四種權屬的車位中，以地下車庫的歸屬問題最為爭議不斷，網帖涉及的星漢花園「車庫之爭」，爭議的也是地下車庫。記者采訪法學專家得知，這是因為現有法律尚存空白，未明晰地下土地的使用權屬。
在被誤傳的網帖中，南京大學法學院教授邱鷺風的名字赫然在列，記者采訪邱鷺風教授獲悉，網帖中的說法是她多年前在《物權法》尚未出台時的觀點，並非近日接受采訪時所說。《物權法》和相關司法解釋出台後，當年的觀點今天看來顯然已經「時過境遷」。
邱鷺風告訴記者，她認為《物權法》中對於車位歸屬的規定尚不完善，隨著近年來「天價車位」的出現，法律對於小區車位歸屬的問題應當再進行調整明確。
「《物權法》第74條第一款規定，『建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要』，這個條款太過模糊，應當對多少比例的車位屬於業主共有予以明確。」邱鷺風說，法律對此缺乏明確規定，南京15%的業主共有產權比也過低。她認為合理的方式是，將所有規劃車位中留出一半數量作為業主共有，車位由開發商承建，但成本可由業主分擔，以提高業主產權佔比的方式，平衡小區內的關系，來解決已經出現的高價車位問題。 （張源源）
來源：南京日報 (責編：施憶、張鑫)
報道來源：http://js.people.com.cn/n2/2016/0412/c360305-28123837.html
㈥ 《物權法》第74條第三款"其他場地"包括什麼
《特權法》第七十四條第三款，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
釋義：第七十三條規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
按照上編寫規定，小區內的綠地、其他公共場所、公用設施均屬於74條規定的「其他場地」。