㈠ 未登記的房產可不可以繼承
一、合法的未登記房產所有權的設立必須經過登記才有物權效力。
《物權法》第30條「因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力」。據此可知，合法建造的房屋竣工後，所有權人就取得了該房屋的物權。《物權法》第9條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力」明確指出不動產物權的設立經依法登記後才具有物權效力。物權效力包括物權的優先效力、追及效力、排他效力和物上請求權等。根據物權的公示、公信原則，登記作為不動產物權的公示方法，是將物權變動的事項登載於特定國家機關的簿冊上，其目的是使第三人在物權變動時，知道權利狀態，維護交易安全。因此，不經過登記，合法建造房屋所有權的設立和取得後的物權變更、轉讓(包括繼承)等均無法進行，物權效力無法發揮。
二、初始登記是合法的未登記房產具有物權效力的首要前提。
(一)初始登記是對合法建造房屋的首次登記，是所有權設立的本登記，是辦理房屋其他登記(除預登記)的基礎和前提。沒有初始登記，其他登記(除預登記)都是無本之木、無源之水。
(二)根據《物權法》第16條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據」和《房屋登記辦法》第24條「房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項」。房屋登記簿記載的是房屋從產生到滅失自然狀況和權利狀況變化的全過程。如果沒有初始登記，房屋登記簿的記載就不完整，就不能准確反映房屋權屬變化的軌跡。
㈡ 法院判得的房屋未經登記，根據物權法第三十一條處分改物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不
物權法的處分是轉讓，抵押等，也就是要基於登記簿公示效力，第三方善意取得。搬遷不屬於處分。
㈢ 買賣不動產關系中雙方交付了但不動產還沒登記的情況下不動產買受人享有哪些物權
未登記時不動產物權轉移尚未生效，只是佔有。
實踐中就是你可以住可以用了，但是抵押、出租等需要登記的活動時肯定會收到阻礙。
㈣ 未經登記的不動產何時具有物權效力
(1)生效的時間
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載於不動產登記簿時發專生效力。不動產物權屬設立、變更、轉讓和消滅的，應當依照法律規定及時辦理登記;未經登記，不得處分其物權。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
(2)不動產物權的證明
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致;記載不一致的，以不動產登記簿為准。不動產登記簿，是物權歸屬和內容的根據。該登記簿由登記機構管理。
㈤ 房屋產權未登記，買賣合同有效嗎
合同有效
《物權法》
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
㈥ 房屋未辦理產權登記，對房屋享有的是物權還是債權
不動產物權的轉移以不動產登記部門的登記為准，未辦理產權登記的房屋買賣，享有的是基於房屋買賣合同的債權。
㈦ 沒有辦理房產登記，是否具有物權效力
房產所有權以房屋管理部門登記為主，沒有房產證單從從法律上來講你還沒有所有權。
㈧ 如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
㈨ 善未登記的房產是否可以查封
物權登記制度僅是行政管理的手段，並非認定物權所有權轉移的標准，不具有認定物權實際權利的屬性。已經支付全部價款並實際佔有的，或者通過其他合法途徑實際取得物權的，即使尚未辦理登記手續，也應當認定其已取得該財產的所有權，依法應受保護。
被執行人已經將房產實際出賣給房屋佔有人，並簽訂房屋買賣合同。佔有人依據合同已經支付全部房款並實際佔有該房產，但始終未辦理房屋產權登記。之後，被執行人因民事糾紛被申請強制執行，法院將房屋佔有人佔有的房屋一並進行查封。房屋產權登記僅是一種行政管理手段，不具有認定房屋實際權利的的屬性。在執行案件中，被執行人已將其財產出售給佔有人，佔有人已經支付全部價款並實際佔有使用，但是未辦理過戶登記手續，財產依然登記在被執行人名下，人民法院不應當對佔有人已經實際佔有的該部分財產進行查封、扣押、凍結。具體來說，佔有人已經支付全部價款並實際佔有被申請執行的財產，雖然未辦理過戶登記手續，但未辦理登記系因為登記部門或者其他非佔有人所能控制的原因導致，佔有人對此無過錯，應認定佔有人已經取得該財產的所有權。為公平保護佔有人的合法權益，法院應當裁定解除對該財產的查封、扣押、凍結。據此，佔有人已經實際支付全部房款，應認定其已經取得房屋所有權，無法院無權查封佔有人佔有的房產，故法院應當解除對該財產的查封。
㈩ 如何解決未登記的房屋轉讓協議糾紛
上述交易活動中，對與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什麼岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點： 第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產法》)第37條第(六)項規定「未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。」雖然B與A簽訂了房屋協議，由於雙方未辦理產權過戶，A仍然是該房屋的真正所有權人，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條「無處分權處分他人的財產」以及第五十二條第(五)項「違反法律、行政法規的強制性規定」的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。 另一種觀點認為，B與C之間簽訂的合同應是有效合同，根據最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見第56條的規定：「買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。」由此從A公司與B簽訂協議並交付房屋時起，B事實上已對該房屋享有物權的職能即佔有、使用、收益和處分的權利，雙方只是欠缺房屋產權轉移過戶的形式要件。B與C之間簽訂的合同是雙方在平等、自願的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，雙方的買賣行為應受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應當認定為合法、有效。 筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣後的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉移對合同本身的效力並無影響。當然，C為了標的物的產權有效轉移，使標的物的產權無瑕疵，尚需辦理產權過戶，但是，C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產權過戶。