① 什麼是改變土地用途等七項使用條件
經批准可辦理協議出讓手續. 《協議出讓國有土地使用權規范》：6 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓6．1 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓的，分別按下列情形處理：（1）不改變土地用途且符合規劃的，報經市、縣人民政府批准後，可以採取協議出讓手續；（2）經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批准，可以辦理協議出讓手續。6．2申請與受理6．2．1 原劃撥、承租土地使用權擬改為出讓土地使用權的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：（1）申請書；（2）《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用證》或《國有土地使用權租賃合同》；（3）地上建築物、構築物及其他附著物的產權證明；（4）原土地使用權人有效身份證明文件；（5）改變用途的應當提交規劃部門的批准文件；（6）法律、法規規定其他應提交的相關材料。6．2．2 市、縣國土資源管理部門接到申請後，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。6．3 審查，確定協議出讓方案6．3．1審查 市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行全面審查，並就申請地塊的土地用途等征詢規劃部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，並且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。6．3．2地價評估 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。改變土地用途的，出讓土地使用權價格應當按照新的土地用途評估。6．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓委員會應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協議出讓金額，並擬訂協議出讓方案。6．3．3．1 申請人應繳納土地使用權出讓金額分別按下列公式核定：（1）不改變用途的應繳納土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格（2）改變用途的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格6．3．3．2 協議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續的地塊位置、面積、用途、年限、土地使用條件、擬出讓時間和應繳納的協議出讓金額等。6．4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。6．5 簽訂合同，結果公布 市、縣人民政府批准後，國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》或解除《國有土地使用權租賃合同》，注銷原《國有土地使用權證》，並與申請人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。《國有土地使用權出讓合同》簽訂後，市、縣國土資源管理部門應當按照4．7的規定公布協議出讓結果。6．6土地登記 受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金，依法辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。6．7資料歸檔 協議出讓手續全部辦結後，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、簽訂合同等各環節相關資料、文件進行整理，並按規定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請人的申請材料；（2）宗地條件及相關資料；（3）宗地評估資料；（4）出讓金額確定資料；（5）宗地協議出讓方案；（6）宗地出讓方案批復文件；（7）《國有土地使用權出讓合同》；（8）協議出讓公告資料；（9）其他應歸檔的材料。
② 什麼是改變土地用途
《中華人民共和國土地管理法》第56條：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃主管部門同意。
而根據《城市房地產管理法》第18條和第44條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規劃主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
此外，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因此，土地使用者未經批准不得擅自改變土地用途，經批准改變出讓合同約定的土地用途的，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》、《協議出讓國有土地使用權規范》進行了具體規定，根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
一是《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者法律法規或規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）後，依法重新公開供應。
二是《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律法規、規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方（市、縣人民政府土地主管部門）和城市規劃主管部門批准，批准後應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定，並依法辦理土地登記。
出讓年限的確定應根據情況具體確定：（1）城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩餘使用年限甚至更短期限確定；（2）沒有特殊限制的，為便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定高土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定後，即可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額=批准時的新用途、新出讓年期下的土地使用權市場價格-原用途在批准改變用途時的剩餘年期出讓土地使用權市場價格。
③ 關於改變土地用途處置法律，法規的依據有哪些
您好，
（一）《城市房地產管理法》
根據《城市房地產管理法》第17條和第43條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
（二）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部21號令）
根據21號令第16條規定：以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，在取得出讓方和規劃管理部門同意後，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，按變更後的土地用途，補繳土地出讓金。
（三）《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
國務院28號文件明確規定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。
（四）《協議出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號）
依據上述法律法規和政策，並考慮合同約定，2006年國土資源部發布實施的《協議出讓國有土地使用權規范》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調整等方面作了具體細化。
④ 土地使用權用途發生改變的會計處理問題
企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但屬於投資性房地產的土地使版用權，權應當按投資性房地產進行會計處理。
土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建築物成本。(我們不要把土地的價值轉入在建工程成本)
2.企業外購房屋建築物所支付的價款應當在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配;確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。
企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用於賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。
⑤ 改變土地用途該如何辦理手續
劃撥地改變用途
經批准改變劃撥土地用途，改變後的用途符合《劃撥用地目錄》的，經批准可以繼續以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續，換發新的《國有土地劃撥決定書》。改變後的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續。具體可分兩種情況：
1.地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應，屬於經營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。
2.地方法規、行政規定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第十七條規定，經批准可以辦理協議出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金。應補繳的土地出讓金額＝新用途的出讓土地市場價格－原用途的劃撥土地市場價格。
出讓土地使用權改變用途
土地使用者未經批准不得擅自改變土地用途，經批准改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定分兩種情況處理：
1.出讓合同和地方法規、行政規定中明確約定或規定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）後，依法重新公開供應。
2.出讓合同和地方法規、行政規定沒有約定或明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規劃行政主管部門批准，批准後應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。相應調整土地使用權出讓金，對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。
出讓年限應根據具體情況確定：城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩餘使用年限甚至更短期限確定；沒有特殊限制的，為便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定後，就可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批准時新用途、新出讓年期下的土地市場價格－原用途在批准改變用途時剩餘年期下的出讓土地市場價格。
⑥ 改變土地用途界定
改變土地用途是規劃上的概念，比如一塊土地原來的土地性質是農業用地，但通過規劃調整後變成了住宅用地，那政府就可以把它作為住宅用地掛牌出讓，相應價格就會比較高，而開發商通過土地市場得到這塊土地後就可以在上面建設商品住宅出售獲利。相反的如果開發商在一塊性質為農業用地的土地上建造商品住宅（不管有沒有得到政府默認），都那就是違法建設、私自改變土地用途，會受到規劃和國土部門的處罰，私自建設的住宅也無法辦理產權證，農村的部分小產權房就是這樣產生的。
國有土地分類有： 商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。每一種土地用途都是經過登記的，改變土地用途是指改變原本登記的土地用途，要經過審批。
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條「建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。」
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。」
3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條「依法改變土地用途的，必須持批准文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。」
當然通過規劃調整改變土地性質的程序是非常復雜和嚴格的，應當嚴格按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的相關規定執行。
⑦ 集體土地使用權改變用途如何處理
該宗地的土地使用者與他人合夥聯建，該宗地的土地使用者提供地皮；他人投資資金，按比例分房。建成一棟七層樓房，第一層是車間；第二至七層是24套住宅。該宗地的土地使用者分得一層車間及3套住宅；他人分得21套住宅。另外，該宗地的土地使用者又自已投資建的住宅樓，除出售給本企業職工住宅外，還向社會上出售一部分住宅。該宗地的土地使用者的上述行為，應屬於改變土地用途的違法行為。但現行的土地管理法律法規，只對其國有土地使用權改變用途規定有處罰條款，而對其集體土地使用權改變用途沒有規定處罰條款，故，對其集體土地使用權改變用途的處理缺乏法律依據，使其該案件無法處理，請指教？ 回復：你好！根據你所反映的情況，此案件不僅是改變集體土地使用權土地用途的問題，還涉及到違法轉讓集體土地、擅自在集體土地上建設商品房問題。 根據《中華人民共和國土地管理法》第六十五條規定：「有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。」第八十一條規定：「擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。」 因此，針對上述土地違法行為，可以依法收回其土地使用權，同時沒收違法所得，並處罰款。對情節嚴重的，可依據刑法第二百二十八條規定：「以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金」。（執法監察局）
⑧ 土地用途發生變更後使用權是否有效
《土地管理法》第四條規定：國家實行土地用途改制，通過編制土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。對建設用地的土地用途，通過在土地出讓合同或土地劃撥批文中加以明確。城市國有土地用途一般劃分為：一級分類1個；二級分類8個，包括商服、工礦倉儲、公用設施、公共建築、住宅、交通運輸、水利設施和特殊用地；三級分類32個。在以往的土地出讓合同中，一般採用的是土地的二級分類，凡未經批准實際用途與土地出讓合同中規定的用途不一致的，都應認定為擅自改變用途。
2.擅自改變土地用途處理的法律規定
《土地管理法》第五十六條明確規定：建設用地單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區改變土地用途的，在報批前應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
《城市房地產管理法》第十七條明確規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
《城市房地產管理法》第二十五條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。
《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同……第（五）項法律法規規定的其他情形。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定：土地使用權應當按照土地使用出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
從上述相關法條中不難看出，擅自改變土地用途的處理方式有二種：一是嚴重影響城市規劃的，出讓方有權解除土地出讓合同，收回土地使用權。二是符合城市規劃的，受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，可以改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，調整土地出讓金。 根據土地出讓合同的約定，受讓方一經取得土地使用權後，土地的用途不得擅自變更，必須按照原合同約定來正確合理地使用土地資源，這是一個基本原則。 注意：擅自改變土地用途是一種違法佔地行為，若不及時辦理變更用途的相關手續，將會造成新的土地產權矛盾和糾紛。