電梯使用權是全體業主

『壹』 電梯使用管理者按照"誰所有誰負責，誰共有

對於所有權而言，在購房合同沒有明確約定全體業主的共有權人的情況下，不應存在全體業主共有權的概念。全體業主做為共有權人是需要房屋買賣人在交易時明確權力和義務，並徵得全體業主的同意；購房合同中沒有明確的全體業主做為共有權人擁有所有權，而附屬設施本身具備所有權屬界定和轉移特點的，是不能強行以房屋的共有設施將所有權強加給業主，電梯所有權是建設單位，電梯的使用權則是建設單位對業主的服務性承諾，售房時也沒有明確將電梯的所有權向業主轉移，電梯的使用、維修，更換的費用也沒有明確由業主承擔，按照國家電梯安全相關管理規定，相關費用應由建設單位承擔。把電梯做為房屋共有設施將所有權向全體業主轉移，即沒有法理依據，也沒有合同依據，全體業主也不具備質量監督部門要求的使用單位的主體資格。
但公攤面積在售房合同上是有明確的，嚴格地講，電梯井和門前的公攤面積是業主共有的，包括樓梯、大廳面積等，公攤面積購房合同上有相關條款規定。
整體建築的共有設施是指與房屋業主的私有權不可分割的所有權，並進而明確管理權的設施。如樓頂、外檐等，業主具備產權的內容所有權證書上已有明確，即根據商品房購置合同明確的房屋的建築面積和公攤面積。小區其它可以單獨界定所有權的設施並不能理解為小區業主的共同財產，而是建設單位對業主的服務性承諾，享受相應的權益，所有權仍為建設單位。
對於房屋共有的設施的明確界定，急需法律解釋，這正是目前物業管理糾紛不斷，以及各地執行和理解政策不同的根源。從法律關繫上講，電梯做為特種安全設備，生產廠家應向建設單位提供保修和終身維修的服務，而建設單位需對業主承諾並明確電梯的使用許可權和服務的提供方式，廠家的售後網點或委託第三方單位對電梯進行無償或有償的維保服務，這樣無論從配件的提供，技術和安全的保證，還是從成本的降低，權責的統一等方面，才能從根本上解決目前高層建築電梯關於所有權和使用權不清的法律關系。
共有產權的界定不能是隨意的，例如配電室，如果按目前的權屬關系屬於全體業主，那麼就是電力部門租用了業主的房屋，供電又是有償的，就涉及到了房租是否收取的問題。如果將供電室建設成本計入對業主的服務成本，而使用權是建設單位為滿足對業主用電的服務性承諾，而免費向電力部門提供的，法律關系就明確了。對於電梯而言，業主購房時關心的並不是電梯歸誰所有或者是購買電梯，而是以現有在房價核算是否提供電梯的服務，也沒有獲得電梯所有權的需求，而只是要求使用權，按現行的公攤面積界定原則，電梯井為業主共有，電梯在購房合同中既沒有規定賣給了業主，又沒有界定業主所有權的承擔比例，購房合同的理解就變成了商品房的建設單位使用了業主所有的建築面積，而向業主提供其承諾的電梯服務，同樣涉及租金問題，這些問題在法律的實踐中都會導致無法解決的矛盾。

『貳』 電梯使用權

一般電梯前室屬於公攤面積，歸屬同樓層所有使用住戶，當然如果整個一層都是你家的那就不存在這樣的問題，一般物業都有要求，不準堆放雜物之類的，物業只是參與小區維護和管理不會擁有住戶的建築面積

『叄』 電梯使用者權和所有者權怎麼分

所有者抄權看物權歸誰，比如說租用辦公樓，電梯是辦公樓內設施，歸辦公樓的所有人。辦公樓可能出租給單位，並僱傭物業進行管理，單位就是使用者，物業就是管理者。所有者和使用者關於使用權一般由合同規定。小區業主的話，就是所有業主都擁有電梯所有權，也同時擁有使用權。

『肆』 電梯前室使用權想問一下電梯到自己家的這段空間使用權是給個人所有還是歸物業

電梯走廊的所有權和使用權歸本棟樓或者本單元的業主共有。不是某個人所有，也不是物業所有。

『伍』 住宅樓樓棟電梯產權，是歸屬於整個小區的業主還是單元樓棟的業主！

住宅樓樓棟電梯產權，是歸全體小區業主所有，並不是歸哪一棟樓的業主。

根據《中華人民共和國物權法》第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

(5)電梯使用權是全體業主擴展閱讀：

《中華人民共和國物權法》第七十九條建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

『陸』 法律對高層電梯使用有什麼要求住戶有什麼權利

電梯作為機電合一的一種空間垂直運輸設備,隨著高層住宅的大量建造,其應用更加廣泛。然而,隨著時間的推移,當高層住宅電梯漸漸步入「老年」後,故障、維修、更新由此產生的一系列費用又會成為一道生活難題。特別是近年來,電梯關人、「咬人」事故頻發,而最近發生的電梯「吃人」更是讓大家心裡發生恐懼,發生電梯責任事故後,製造廠家、維保企業、物業公司、業主等又經常是相互推卸責任「踢皮球」,要解決重重困境,首先必須理順法律關系,解決好所涉及的法律難題。由於篇幅所限,本文試以物權法為視角,探討解決高層住宅電梯使用過程中的問題。
一、高層住宅電梯使用問題
家住江蘇省句容市華陽鎮都市晴園小區的洪先生近日購房時遇到了難題,本來在看中一幢高層住宅,卻被親戚的一句話亂了分寸:「現在用著電梯怪舒服,20 年後電梯該大修或需要換新的時候,該怎麼辦?」對於洪先生的購房顧慮,筆者對位於我市幾家規模較大的樓盤進行了走訪,均被告知房地產開發商在交付房子後即與用戶沒有什麼關系了,一部住宅電梯就是該電梯所有對應用戶的共同財產。當問到高層住宅電梯出現了故障怎麼辦時,售樓服務員大都說需要找廠家維修。至於維修費用,他們均表示讓電梯用戶自己分攤,並向筆者介紹,開發商賣房子時,已將電梯成本、安裝、檢驗等費用核算進去,若電梯故障出現在開發商承諾的保修期內,則應由開發商負責維修處理。
一部電梯從安裝到報廢,其間會產生哪些費用呢?市質監局特檢所負責人介紹,電梯管理費用主要涉及材料費、運輸費、安裝費、檢驗費、維護保養費等。其中,材料費、運輸費、安裝費和首次檢驗費,在房屋開發的時候由開發商核算到房款里。檢驗費一次300元或700元,而對用戶影響最大的,就是維護保養費了。一部普通高層電梯(10 層樓)的價格在15萬元至25萬元。其前五六年的維護保養每年平均在3000元至6000元。但隨著年數的增加,這筆費用也將逐年增加。這些費用主要包含潤滑油、門滑塊、導靴、按鈕、繼電器、行程開關等小部件的更換和人工成本。國家質檢總局暫時沒有規定電梯的使用壽命,嚴格意義上講,一部電梯只要檢驗合格就可以一直使用。但是,任何一個機械或電器配件都有具體的使用壽命。一部電梯在維護保養到位和使用環境優良的情況下,根據品牌不同一般5年至10年就需進行改造或大修,全部費用為5萬元至8萬元,其中更換一套電器系統費用為2萬元至3萬元,更換一套機械繫統費用為3萬元至5萬元。當電梯服役15年至20年的時候,就需要更換新電梯了。電梯的日常維護保養費折算到物業費中,雖然這個費用的標准相對高些,但一想到電梯的便利,用戶目前都能比較平靜地接受。可是,一套商品房的住宅產權通常是70年,如此算下來,用戶就需要在一套房子中至少更換二至三部電梯,同時每部電梯還需大修一次。如此算下來,僅電梯一項的支出,約有110多萬元需要用戶分攤,這筆價值不菲的費用如何讓每一戶業主公平合理、心平氣和的分擔,也是實踐當中面臨的難題。
二、從物權法角度看住宅電梯的權利歸屬
(一)住宅電梯是建築物區分所有權的共有設施
住宅電梯是住宅的共用設備,是否可以作為建築物區分所有權的客體,應當從建築物區分所有權的理論進行分析。建築物區分所有權是一種特殊的物權。1804 年《法國民法典》首次進行了規定,建築物區分所有權包括專有權、共有權和共同管理權(成員權)三部分構成,即「三元論」。其中,共有權和共同管理權是在共有部分上成立的兩種權利。根據《物權法》第七十條的規定,建築物由專有和共有二部分構成。共有部分也被界定為由區分所有權人全體或部分共同所有,不屬於專有部分以外的共用部分。共有部分的界定,無論採用排除法還是列舉法往往都非常困難。一般界定共有部分,往往都需先界定專有權部分。一般來說,成立專有權,成為建築物區分所有權客體的專用部分,應當具備構造上的獨立性和利用上的獨立性這兩個構成要件。也就是說,實踐中都是先界定專有部分,其餘的都推定為業主的共有部分因此,判斷電梯是屬於專有部分還是共有部分,首先應判斷電梯是否具有專有部分的構成要件。電梯與建築物區內道路等共有部分不同,除了業主享有獨幢房屋的例外,一般由一幢建築物之內的業主共同使用。從構造上來看,電梯在建築物區內具有構造上的獨立性,但對於這幢建築物的業主,不具備構造上和利用上的獨立性。根據我國《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》等相關規定,將電梯列為共有設施,成為共有的組成部分,是毫無疑問的。
(二)住宅電梯可否設立專有使用
共有部分的共有權,指建築物區分所有人對區分所有建築物之共有部分所享有的佔有、使用和收益的權利。對於這種共有權的性質,學術界並未達成共識,一般主張為按份共有。德國和我國台灣的立法都採納了按份共有規則。而著名學者鄭玉波先生認為,區分所有建築物之共用部分,如樓梯、牆壁等以及附屬之共用部分,為不得分割之按份共有。住宅電梯作為建築物區分所有權的共有權客體,是否可以就其使用設定為少數所有權人專有使用?專用使用的設立,僅僅是對共有部分利用方法的約定,而不是對共有部分的移轉或設定權利負擔。為發揮共有部分的經濟效益,業主大會決議或者管理條約規定,住宅電梯可以專有使用,這是基於建築物區分所有權具有的從屬性質,需要根據住宅電梯的構造、功能、目的等特點,不能為排他性使用、收益。具體來說,住宅電梯可出租給業主之外的第三人經營使用,如懸掛廣告、安裝液晶電視等,這種使用並不能視為約定專用,而只是一種電梯功能性使用權(相當於地役權),其出租收益應當作為共有部分的收益,納入全體業主的維修資金。
(三)業主不得以沒有使用而不履行電梯義務
住宅電梯設立專有使用,並不表明所有權人就可以不履行相關義務,這主要緣於建築物區分所有權共有權部分特點。建築物區分所有權中的共有部分具有其特殊性,即體現為從屬性和不可分割性。共有部分的從屬性,是指共有部分從屬於專有部分,不得與專有部分分離而處分。根據《物權法》第七十二條第二款,業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理權利一並轉讓。共有部分的不可分割性,主要是為實現共有目的,權利方面對於共有部分享有的權利和義務不可分割,實物同樣不可分割。因此,住宅電梯作為房屋所有權人的共有部分,從屬於住宅的使用,不能單獨成為建築物區分所有權的客體進行交易,同樣,也不可以僅對住宅電梯享有權利而不履行相應的義務。
具體來說,就是業主不得以沒有使用電梯等理由而不繳納費用。根據《物權法》規定:「所有權人對自己的不動產或動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利」,住宅電梯共有部分經營性收入是屬全體業主所有的,這一規定和《物業管理條例》第五十五條有所區別,業主有權決定住宅電梯收入由誰管理、如何管理及使用,同樣,業主也有權要求欠繳電梯費用的業主承擔繳費責任。
三、解決住宅電梯困境的應對措施
筆者認為,依照物權法的相關理論,解決高層電梯在使用過程中產生的費用,理應當由全體業主分攤,在目前法律規定不明確的情況下,可以採取以下幾種措施來加以應對。
(一) 優先從住宅專項維修資金的支出
《物業管理條例》第五十四條規定:「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」另外,《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有,專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。」關於專項維修基金的使用,由建設部、財政部所發布的《住宅專項維修資金管理辦法》對此有詳細的規定,即由物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;專項維修資金主要是針對物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,根據辦法第三條規定,「本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。」那麼由此看來,電梯的更換是屬於專項資金的范圍的,應優先從住宅專項維修資金中支付。無住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的,有電梯使用單位向電梯所有人籌集。
(二)業主參與住宅電梯日常管理
電梯的日常運行管理是由業委會聘用的物業服務企業承擔的,而作為一種專業設備,維保工作是由物業服務企業聘用的專業單位來實行。業主做為住宅電梯共有權人,有權利也有義務全程參與住宅電梯日常管理。業主應當參與物業服務企業制定電梯維修計劃和方案,並提出相應的要求。業主對於電梯維保情況有權利要求物業服務企業進行詳細地告知。而涉及電梯更換零件費用較低,可由物業服務企業可以自主決定時,則該物業服務企業應當事後及時告知。同時業主和物業還可以探索將住宅電梯使用費用專款專用的模式,將業主的電梯費用從物業總費用中剝離,做到電梯費專款專用,如有節余,應建立電梯專項維修基金,在電梯需進行重大維修、改造、更新時的成為資金來源。
(三)盡快完善電梯使用安全管理立法
由於現在多數新建的住宅小區都使用電梯,而由於過度使用和管理不善等原因,電梯的使用壽命正在縮短,問題頻頻出現。我國目前對電梯管理和維修的相關法律法規還不明確,存在法律缺位和制度供給不足、各地規范協調性差等問題。有效推進電梯使用,必須以法律法規的建設和完善為前提。應當盡快制定電梯安全使用相關立法,明確電梯在使用過程中出現的費用分攤、損害補償、電梯產權分攤、日常管理、矛盾調處、表決主體、表決規則、司法救濟等一系列問題作出明確規定。在國家沒有統一的立法之前,有立法權的各個地市可以在不違反法律原則的前提下制定地地方性法規對這一問題進行規制。目前,全國尚沒有統一的立法,雖然廣東、福建、上海、北京等地陸續出台規范性文件進行指引,但各地的規定比較宏觀,可操作性不強,住宅電梯在使用過程中一旦出現問題仍然面臨無法可依,深層次矛盾並未解決。

『柒』 小區電梯 物權是歸業主還是物業

電梯是屬於業主的公共財產，物業是沒有產權的。物業僅僅是電梯的使用單位，對業主乘梯安全，電梯安全負責，負責管理電梯，保障電梯正常運行。

根據《中華人民共和國物權法》：

第七十條 對建築物區分所有權

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對專有部分行使所有權

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條 建築物及其附屬設施的管理

業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

(7)電梯使用權是全體業主擴展閱讀：

根據《物業管理條例》：

第四十九條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業。

物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十條

業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的。

應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十三條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十四條

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

『捌』 的電梯是屬於本單元業主的，還是屬於小區全體業主的

全體業主