① 論述農村土地承包經營權流轉的方式
《農村土地承包法》第32條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。
1、轉包。轉包重要發生在農村集體經濟組織內部農戶之間。轉包人是享有土地承包經營權的農戶，受轉包人是承受土地承包經營權轉包的農戶。轉包人對土地承包經營權的產權不變，受轉包人享有土地承包經營權使用的權利，獲得承包土地的收益，並向轉包人支付轉包費。轉包無需發包人許可，但轉包合同需向發包人備案。
2、出租。出租主要是農戶將土地承包經營權租賃給本集體經濟組織以外的人。出租人是享有土地承包經營權的農戶，承租人是承租土地承包經營權的外村人。出租是一種外部的民事合同。承租人通過租賃合同取得土地承包經營權的承租權，並向出租的農戶支付租金，農民出租土地承包經營權無需經發包人同意，但出租人需向發包人備案。
3、互換。互換是農村集體經濟組織內部的農戶之間，為方便耕種和各自需要，對各自的土地承包經營權的交換。互換是種互易合同。互易後，互換的雙方均取得對方的土地承包經營權，喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同後，還應與發包人變更原土地承包合同。《農村土地承包法》第40條規定：「承包方秒年為方便耕種或者各自需要，可以對屬於同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。」
4、轉讓。轉讓是農戶將土地承包經營權轉移給他人，轉讓將使農戶對承包土地的使用權。因此，對轉讓必須嚴格條件。在承包方與穩定的非農收入或其他經濟來源的情況下，方可轉讓土地承包經營權。轉讓土地承包經營權的基礎是農民有了切實的生活保障，否則不應轉讓土地承包經營權。倘若沒有切實的生活來源，一旦遇到風險，失去賴以生存的土地承包經營權的農民可能流離失所，造成社會不穩定。轉讓的對象應限於從事農業生產經營的農戶。具備轉讓條件的農戶將土地承包經營權轉讓給其他農戶，應當經發包方同意。
5、入股。即承包方將承包土地使用權入股，參加農業股份制，農業股份合作制或實行「股田制」，並以入股股份作為分紅依據。主要是有些地方為保護規模經營產業區，在土地延包時才土地承包權確權到戶，使用權入股分紅的一種流轉方式。
6、反租倒包。是原承包給農戶的土地，由發包方反租回來，再重新發包或由集體直接經營。主要用以發展高效農業，創建科技示範區等。
7、退包。是指承包戶在承包期內把承包土地退交給集體，由集體重新發包的行為。退包的原因是這些農戶因從事二三產業或外出打工，自己無力耕種又不願交由其他農戶經營。
② 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議
農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。
③ 社會調查報告範文（主題為：農村土地流轉情況）
哥們，我今年的寒假作業也是這個，給你一篇範文吧。
農村土地流轉情況的調查與研究
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了「規范、有序」的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，佔耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，佔耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。
1、規范了土地流轉合同，幹部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，並對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村幹部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務於二、三產業。據統計，土地流轉後全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和「四荒」經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規模化、產業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉後，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32台,插秧機8台，拋秧機2台，便型拖拉機22台，有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照「規范、有序」的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今後土地流轉工作步入經常化、規范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉後再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞「幾年一調」，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組幹部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去「要錢」、「要糧」的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村幹部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網路化、多功能的中介服務體系。由於土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成「有買找不到賣，有賣找不到買」的局面，並限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今後完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統一思想。要在幹部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機製取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經常化、規范化軌道。
2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去「管」、「要」向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意願的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今後凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的後顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示範輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵幹部向農民租田搞示範，通過「做給農民看，教會農民干」的引導方式，帶動農民自願轉租承包耕地。並且政府要拿出一定專項資金用於扶持大戶發展適度規模經營，主要用於農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委託土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉後的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立「土地信託服務中心」，鄉鎮一級設立土地信託服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信託服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對「四荒」開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規模化經營的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的「戀土」觀念、為農民「退一進二闖三」創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的後顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
④ 跪求一篇有關土地流轉意義與形式的論文
農村土地流轉是我國農業和農村發展到一定階段的產物，是在現行家庭聯產承包責任制基礎上推行的一種行之有效的農村土地制度改進，對於維護農民的權益,促進農業和農村經濟的發展,維護農村社會的穩定,具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。本文擬以浙江省寧海縣農村土地流轉為實例，對如何加快推進農村土地流轉(以下簡稱農地流轉)進行深入剖析。
關鍵詞：農業經濟 土地流轉 政府作用
一、 當前農地流轉的現狀及趨勢
(一)農地流轉現狀
農村土地使用權主要表現為土地承包經營權，即在一定年限內使用、收益和有限的處分權利。農地流轉實質就是農地使用權流轉，是指在農戶與集體間的承包關系不發生變化的前提下，承包者把有限的使用權從承包經營權中分離出來，轉讓給其他農戶或經營者的行為。我國農地流轉經歷了從農村基層組織到農戶，再從農戶轉移到其他經營者的一個過程，兩個階段表現出兩種不同效果：一是土地表現為一種生產資料，由集體所有分化為農戶佔有，農戶獲得使用權和生產經營權；二是土地表現為一種資本或商品，具有交換價值。在這兩個階段，土地在相關的利益主體——村集體經濟組織、農戶與受讓者間流轉，形成資源優化配置的三個主體，客觀上要求按市場制度來規范土地流轉和調節三者間的利益，這對深化農村土地改革，加快農業產業化、農村工業化、鄉鎮城市化進程，起到了積極的推動作用。
20世紀90年代以來，家庭承包責任制所處的微觀基礎和面臨的宏觀環境都發生了較大的變化。特別是由於農產品價格低迷，農業比較效益低下，越來越多的農民外出務工經商，許多地區出現了農地撂荒的現象，並且撂荒面積呈日益擴大的趨勢。為解決農地撂荒問題，實行規模經營，提高農業經濟效益，各個地方的農民自發地通過互換、轉包、轉讓等方式進行農地使用權的流轉。近幾年，農地流轉的發展勢頭明顯加快，有力推動了農村經濟社會發展。據統計，我國1990年以各種形式流轉的農地約占承包土地總面積的4%-5%，2000年達到7.7%，目前已達到10%以上。
浙江省農地流轉情況更具代表性。據浙江省農業廳統計，到2006年底，全省209萬農戶共流轉農地393萬畝，佔全省家庭承包經營戶的22%，占總承包耕地的19.8%。在農地流轉過程中，浙江省各地從實際出發，創新出六種流轉方式：
一是有償轉包。在集體經濟組織內部，承包農戶將土地經營權以不超過剩餘年限轉包給第三方，自己保留承包權，接包方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確權利與義務。2006年浙江省約有50.7%的流轉農地採取這種方式。
二是業主租賃。集體經濟組織或承包農戶將土地使用權出租給村社外的業主從事農業開發，簽訂租賃協議並支付租金。2006年全省農地流轉面積的33%採取這種辦法。
三是分季流轉。以生產季節劃分，一塊農地在不同季節可由不同接包者種植，這一流轉方式正從最初自發流轉轉變為有序流轉。比如龍游縣一些農民只種一季晚稻，而將早稻種植權流轉給種糧大戶，種糧大戶為農戶提供晚稻免費機耕、育秧與優惠價機割。
四是農地互換。承包農戶為便於管理，交換承包地塊使用權，以解決個別承包戶不願流轉農地或連片流轉的矛盾。寧海縣長街鎮將承包農地設為兩個區域，一個區域為自種區，由不願意流轉農戶承包；一個區域為招商區，由願意流轉的農戶承包，集中統一對外招租，確保農地成片流轉。
五是農地入股。將農戶土地承包經營權量化入股，由村統一經營或發包給公司、規模大戶經營，村經濟合作社按股份將土地經營權所得在年終分配。平湖市黃姑鎮渡船橋村2006年底成立農地股份合作社，把經營凈收益的80%按股分紅到戶，承包農戶取得良好的農地收益。
六是農地託管。在縣、鎮鄉二級設立農地信託服務中心，村一級具體負責農地信託服務，全省已有4300多個村建立了農地流轉組織。
在就地流轉的同時，浙江省還出現了跨省流轉。如溫嶺市箬橫西瓜合作社在5個省參與農地流轉，建立了12個西瓜基地；溫嶺市農民陳定友等北上黑龍江承包農地，從事糧食生產。據統計，僅2005年，全省就有34萬戶、1121家企業，在外省參與流轉農地785萬畝，相當於浙江全省的三分之一。
（二）農地流轉發展趨勢
1、流轉行為從民間自發向有序流轉轉變。當前各地農地流轉的行為逐漸走向理性化，開始由一家一戶的農戶自發分散進行向有組織有計劃的有序流轉轉變。為促進農地有序流轉，各地農地管理組織在流轉規范管理方面進行了有效的探索。如在登記管理方面，制定等級管理辦法，規范操作程序，做好農地流轉的法律政策咨詢；在合同管理方面，統一制發農地流轉合同文本，設置專門的合同檔案，加強對合同內容的審查、鑒證和指導；在程序管理方面，明確規定凡涉及全村農戶利益的農地流轉，需經村民代表會議通過，流轉合同須由村經濟合作社備案，鄉鎮合同管理委員會簽證。
2、流轉主體從單一農戶向多元主體轉變。隨著農業結構調整和效益農業的發展，原來一些農業專業大戶擴大規模，新專業大戶不斷涌現，同時還產生了一批新的農業生產經營主體，農業企業、專業合作經濟組織、科技人員成為租賃農地承包經營權的新生力量。
3、經營內容從種糧為主向發展高效農業演進。隨著農地流轉主體的多元化發展，農地的經營內容也逐步由種糧為主向高效農業演進。通過對農業企業建基地的引導，以「公司＋基地＋農戶」和發展訂單等模式，建立農產品加工的原料基地；通過積極培育種養大戶和合作經濟組織，推進經濟農作物的種植，形成現代化農產品生產基地。
4、定價機制從相對隨意向市場定價轉變。各地政府積極探索構建農地流轉信息平台，通過各種渠道調查和搜集農地流轉的供給、需求、市場價格等信息資料，並加以統計、分析和預測，然後通過一定的載體發布有關農地流轉的動態情況，為農民流轉土地提供有效的信息服務，農地流轉價格逐步由最初的無償或隨意定價轉向市場化的有償流轉。
5、政府行為從默許流轉向主動引導轉變。在農地流轉之初，部分地方政府及幹部認為農地流轉缺乏法律法規的支撐，操作難度大，且容易產生矛盾和糾紛，在工作中持不支持、不鼓勵也不加限制的態度。隨著農地流轉對於農業增效、農民增收、農村穩定的效益逐步顯現，各地政府及幹部逐步提高了認識，加深了對農地流轉的了解，及時總結經驗，主動加強對農地流轉工作的引導，積極為農地流轉創造條件。
二、加快推進農地流轉的現實意義
農地使用權的加快流轉，有力地推進了農業結構調整，推進了農業經營體制創新，推進了農業科技進步，較好地解決了農業小規模、分散經營的各種弊端，促進了農業增效、農民增收。農地使用權流轉已經成為推進農業產業化的一個核心環節，成為農業和農村經濟發展的一場革命。
（一）推進農地流轉，是加快農業結構調整的現實需要
一家一戶分散的小規模經營，很難進行農業結構的區域化調整，農民種什麼、養什麼，具有很強的盲目性和被動性，在很大程度上依靠政府指導，由此也帶來了一系列問題。大面積農地使用權流轉後，農業經營的主體發生變化，農地主要向專業大戶、農業企業、農村專業合作組織等集中，由他們按照市場原則組織生產，使農地資源從低效益的糧棉油生產轉向高效益的名特優產品生產，對農業結構調整起到了積極的促進作用。
（二）推進農地流轉，是解決農業投入不足的有效途徑
挨家挨戶地分散經營不可能對農業有大的投入，農地的大量流轉，既需要進行大規模的農地整理，又需要大量的農業基礎設施建設投入。隨著農地使用權流轉的深入實施，農地主要由具有較高經營水平和經濟實力的大戶、農業企業等主體經營，從而使得對農業的投入不斷增加。
（三）推進農地流轉，是提升農業科技水平的重要舉措
農地使用權的流轉，為科技興農戰略的深入實施創造了條件，使一大批先進、適用的農業新技術、新成果、新品種得以推廣應用，走完了農業科技推廣到田的「最後一公里」，使農產品品牌優勢進一步凸顯，科技含量進一步提升，知名度和市場競爭力也得到進一步增強。同時，依託農業龍頭企業和農產品基地，各類專業技術人才的引進步伐不斷加快，從而有效地提高了農業科技水平。
（四）推進農地流轉，是促進農業規模經營的客觀需要
農地流轉不但較好地解決了農戶從事非農產業的要求，而且還滿足了有技術特長、有資金實力、有經營能力的專業大戶、工商業主、經營能人集約經營農地的願望。通過農地流轉，使承包經營權向大戶、農業企業集聚，形成連片專業規模經營，克服了小規模家庭經營的局限性，從而有序地引導農戶與市場接軌，走向專業化、商品化、現代化。同時，隨著「公司＋合作社＋基地＋農戶」等一系列行之有效的農業經營模式的推廣，各類農業合作組織、農業行業協會也如雨後春筍般的建立起來，農業組織化程度也大大提高。
（五）推進農地流轉，是加速農村勞動力轉移的必然要求
農地使用權的流轉，使農村勞動力持續穩定地向非農產業轉移提供了可能，越來越多的農民轉讓農地使用權，實現了就業轉移，拓寬了農民增收渠道。農地使用權的流轉使農民獲得了一筆比較可觀的租金，農民獲得了比自己經營還要高的轉讓費。同時，農地流轉後，不少農民轉化為產業工人，使眾多農民不出家門就找到了就業渠道，獲得了轉讓費和勞動工資的雙份收入。
三、寧海縣推進農地流轉的基本做法和經驗
近年來，寧海縣以科學發展觀為指導，以市場經濟為導向，堅持規模化帶動產業化、組織化、科技化、品牌化思路，積極推行農地承包經營權流轉，農地流轉規模大、效益好，逐步創立了「農民自願參與、方式自由選擇、企業自主經營、市場自我調節、政府自覺服務、規模適度控制」的「五自一控」流轉模式，形成了五千名職業農民經營全縣七成耕地的可喜局面，被譽為寧海農業發展的「第二次革命」。
（一）寧海推進農地流轉的基本做法
1、開展農地整理，創造農地流轉條件。近年來，寧海縣把農地整理和綜合開發作為開展農地流轉的一項基礎性工作，切實加強資金投入，積極推進標准農田建設，為農地流轉、成片規模開發創造了條件。據統計，自1998年以來，全縣共投入農地開發整理資金2.2億元，完成農地整理項目100個，整理面積達到18.86萬畝，建成標准農田14.56萬畝，新增耕地2.1萬畝；完成農地開發項目235個，新增耕地2.23萬畝，並建成 「田成方、路成行、渠成網」的標准農田，極大地改善了農田基礎設施，吸引廣大種養大戶、農業龍頭企業等經營主體參與農地流轉。
2、培育經營主體，拓展農地流轉渠道。一是引導農業企業建基地。寧海縣各類農業企業通過農地流轉，以「公司＋基地＋農戶」和發展訂單等模式，建立西蘭花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地6.7萬畝。二是引導種養大戶和經濟合作組織開展規模經營。全縣種養大戶和經濟合作組織通過農地流轉，開展集中連片的種養殖，流轉面積達到11.7萬畝。三是鼓勵工商企業投資效益農業。工商企業積極參與農地流轉和基地建設開發，如寧波久豐生物科技有限公司從農戶處流轉700畝農地，種植進入超市的果蔬。到目前為止，全縣工商企業已完成基地示範項目投資6000萬元。據統計，到2005年底寧海農地流轉涉及農戶以外主體的面積有8萬余畝，占流轉總面積的三分之一左右。
3、創新流轉形式，提高農地流轉實效。寧海縣立足實際，在堅持自願的基礎上，大膽創新，開展多種形式的農地流轉。一是開展委託轉包。農戶將農地經營權委託給村經濟合作社，由村經濟合作社統一發包給大戶或農業企業，面積達9.74萬畝。二是自行轉包。農戶通過私下協商或口頭協議等方式將承包地轉包給親朋好友耕種，面積達3.27萬畝。三是租賃。農戶將農地租賃給農業企業、規模大戶、工商企業使用，承租人向出租人支付租金，面積達3.2萬畝。四是實行股份合作。由村集體將農戶土地承包權量化入股，農地由村統一經營或發包給公司、規模大戶經營，村合作社按股份將農地經營所得在年終進行分配，面積達1.1萬畝。此外，寧海各地還建立了農地互換制度，流轉面積達到2.31萬畝，促進了農地成片流轉。
4、健全流轉機制，提供農地流轉保障。一是規范農地流轉管理。完善農業承包合同管理委員會，建立農地經營權流轉審查制度、檔案管理制度，制訂相應的規范操作程序，規定農地流轉合同必須由村經濟合作社備案，鎮鄉合同管理委員會鑒證。建立農地向大戶集中流轉過程中的風險防範機制，避免工商企業或非農人員隨意性、大面積、長時間地租賃農戶承包地搞粗放經營。二是加強農地流轉服務。建立農地流轉服務平台，為農戶開展流轉前後的政策咨詢、信息提供、合同簽訂等各種服務。三是建立政策引導機制。出台鼓勵開展農地經營權流轉、工商企業投資農業、龍頭企業建設農產品原料基地等一系列政策意見，每年從土地出讓金純收入中提取3%，重點用於改善基地的基礎設施和扶持農業專業合作組織、規模經營戶發展，並對農地流轉開發的手續和稅費進行簡化和減免，並每年安排100萬元用於農地經營權流轉獎勵。增加縣農業擔保中心資本金，加強農業信用擔保機制建設，積極為商業及金融信貸資金投入農地流轉創造條件。
(二)寧海推進農地流轉的主要經驗
根據在寧海多年的工作實踐，筆者深深感到，寧海之所以能在農地流轉方面取得如此大的成績，完全是廣大幹部群眾認真遵循認識－實踐－再認識－再實踐的科學路徑，創造性開展工作的結果。從寧海經驗來看，至少有以下幾方面值得借鑒：
1、務必以穩定家庭承包經營政策為前提，堅決貫徹並靈活運用黨的農村政策。實行以家庭經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨的農村政策的基石。寧海縣在推進農地流轉的過程中，處處以穩定土地承包關系為前提，堅持依法辦事，不搞強行流轉，確保土地所有權，穩定土地承包關系。同時，又採取因地制宜的政策措施，建立靈活有效的流轉機制，靈活運用各種流轉形式，搞活土地承包經營權，既確保了黨的農村政策的貫徹執行，又促進了農業生產力的發展，開創了農業和農村工作新局面。
2、務必以加快經濟穩定發展為條件，適時推進農地流轉。推進農地穩定流轉，根本還是靠加快經濟發展，提高生產力水平。據有關專家分析，農地健康穩定流轉需要具備以下五個基本條件：一是農村人口恩格爾系數在45％以下；二是農業產值占社會總產值的比例小於10％；三是農村非農收入在75％以上；四是農村勞動力中從事非農勞動的數量大於50％；五是農業種植業結構中經濟作物面積佔30％以上。如果專家所說的以上幾點是推進一個地方農地流轉的必要條件，那麼寧海縣作為浙江東部沿海相對較發達地區，已經完全具備以上所說的幾個條件，寧海的實踐也證明了這一點。寧海的農地流轉經歷了一個逐步發展的過程，一開始由於區域經濟發展水平還不夠高，農地流轉僅局限在小范圍內，近年來隨著縣域經濟的快速發展，使得大量的農民從「一畝三分」農地中擺脫出來成為可能，才有現在的大規模農地流轉。因此，農地流轉一定要從當地經濟發展的實際出發，適時加以引導和推進，切忌不顧條件一哄而上。
3、務必以「自願、效益」為原則，充分尊重群眾的意願。推進農地流轉，要順應農民群眾的發展需求，尊重農民群眾的首創精神，及時總結農民群眾的實踐經驗，並上升到理性高度用以指導面上工作。一是要堅持自願原則。把農地流轉權真正交給農民，由農民自主選擇流轉的對象、方式和條件，任何單位或組織不能違背農民的意願強行剝奪農民的土地使用權，政府的引導和服務必須要以群眾的意願作為前提和保證。二是要堅持效益原則。把農民增收作為根本出發點，根據農地的級差，按照市場的實際價格，加上失去農地的必要保障成本，合理確定農地流轉基價，確保農民通過承包經營權的流轉，獲得比自己耕種農地更多的收益，讓農戶從農地流轉中得到實惠。
4、務必以政府引導為保障，充分發揮政府在農地流轉中的助推作用。在農地流轉中，寧海縣各級政府部門堅決從農地流轉市場上退出來，變強制為引導，變干預為服務，既不越位也不缺位。一是出台農地流轉方面的政策意見，對農地流轉的原則、范圍、形式等作出具體規定，保護農民權益。二是制定並嚴格執行土地利用總體規劃，控制農地流轉結構，把握農地流轉動態平衡，引導農地流向。三是逐步完善農地流轉定價體系，提供價格指導和參考，科學合理地確定農地流轉補償標准和利益分配比例。四是制定優惠政策，積極吸引和扶持農業龍頭企業和種養大戶對流轉農地進行規模化經營開發。五是根據農業產業化經營的發展需要，有計劃有步驟地促進農地流轉，防止放任或者一哄而起，確保農地流轉工作有序推進。
（三）寧海推進農地流轉存在的主要問題
根據調查，當前寧海在推進農地流轉方面也存在一些問題和不足，主要表現在以下幾個方面：
1、規模流轉比例偏少。推進農業適度規模經營，提高農業生產經營水平，這是新農村建設和現代農業發展的客觀要求。農地流轉不一定就能促進農業規模經營，農業適度規模經營的基本前提是農地規模流轉。這些年來，寧海農地流轉取得很大成就，目前全縣流轉總面積達到28.5萬畝，但局部流轉規模偏小，流轉面積大多數在100畝以下，還有許多農地流轉是以農戶為單位進行的，這就影響到農業規模經營，與現代農業發展要求還有較大差距。
2、農地流轉載體缺位。農地流轉必須要有一個交易的載體，為交易雙方提供場所、信息和規則。目前，多數鎮鄉還沒有形成真正意義上的流轉市場，想轉出的農戶一時難以找到合適的對象，而有能力的經營大戶卻苦於和一家一戶談判費時費力，又不能保證連片規模開發。隨著農村生產力的提高和城鄉第二、三產業的發展，進入市場流轉的農地會逐漸增多，如不盡快建立農地流轉載體，仍由農民進行偶然的、直接的、盲目的交換，勢必提高流轉交易成本，影響農地的流轉速度、規模和效益，進而影響農地資源的優化配置。
3、農地流轉中介服務體系落後。從寧海的情況來看，雖然各個地方都建立了農地流轉服務平台，但由於種種因素，還有一部分鄉鎮的農地流轉機構尚難以發揮職能作用。而農民群眾由於受自身素質的局限，難以獨立完成農地流轉的全部過程，特別是一些專業性較強的環節，如評估農地使用權的價值、簽訂流轉合同等，需要得到中介機構的服務。由於農民群眾的需求與政府的供給存在著不適應性，使得農地供求雙方的信息流動受阻，從而在一定程度上影響了農地的有效流轉。
4、農地流轉後存在不穩定性。一方面，隨著國家政策調整和農產品價格上揚，激發了農民對土地的投資熱情，爭要承包地、要迴流轉地、要求提高流轉價格等情況時有發生。另一方面，雖然縣域經濟總體比較發達，但仍有部分農民轉移就業不充分、不穩定，仍然把承包地看作生存的「活命田」、養老的「保險田」、就業的「副業田」，不願離開承包地，妨礙了集中連片的農地流轉。因此，農地流轉出現了相對停滯狀態和逆流轉苗頭現象。對於這個現象，我們要辯證來看。農地流轉是生產力水平提高的必然結果，也是進一步解放生產力的必然要求，在流轉過程中存在諸多矛盾是發展的客觀規律，不排除由於宏觀經濟運行周期波動和一些農民個體行為反復，出現農地相對穩定甚至逆流轉現象。
四、加快建立和完善農地流轉體系的幾點對策建議
（一）切實規范農地流轉管理體系
1、加強農地流轉程序管理。農地流轉當事人經平等協商達成一致意見後，雙方應當簽訂書面合同，並報鄉鎮農業承包合同管理機構審查、簽證和登記。明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或越過農戶對外簽訂流轉合同。對合同條款不清、標的顯失公平的流轉合同，要通過說服引導、利益平衡的辦法引導雙方簽訂新合同。對流轉程序違法違規問題要及時提出糾正或整改意見，對糾正整改不力的要責令限期糾正整改。
2、加強農地流轉登記管理。按照規定的程序登記、備案，可以增強農民群眾進行農地流轉的安全感，擴大流轉規模，同時也可以使政府掌握農地流轉的實際情況，制訂正確的政策措施。各地應切實加強農地流轉登記管理，可作出這樣硬性規定，流轉合同如不經過有關機構審查、簽證和登記，則不具備法律效力。
3、加強農地流轉合同管理。合同檔案是農地流轉的原始文字依據，必須妥善進行管理。各地農業承包合同管理機構對流轉合同的內容進行審查、簽證和指導，提高合同的合規性；統一制發流轉合同文本、提高合同的規范性；設置專門的合同檔案管理專櫃和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。
（二）積極培育農地流轉市場體系
1、健全農地流轉服務平台。進一步完善縣一級農地流轉服務中心、鄉鎮一級農地流轉服務站、村級農地流轉服務組的三級中介服務網路，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協辦手續等服務。強化政府有關部門服務職能，與農地規模流轉需求主體建立定點聯系制度，優先為農業龍頭企業、專業合作組織等提供技術培訓、信息咨詢等服務。加強基層組織的服務功能，鄉鎮人民政府、村經濟合作社和農地流轉服務組織要積極為流轉雙方提供流轉供求信息、政策咨詢、合同簽訂指導和流轉協調等服務。
2、建立農地流轉信息網路。建立縣級農地流轉信息平台，使廣大農戶和有意投資農業的經營者能及時、准確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳等問題。農地流轉信息平台可根據各地實際設置農地轉出、轉入、政策宣傳等板塊，轉出信息板塊主要發布農地承包經營權對外轉出的信息，轉入信息板塊主要發布有轉入農地承包經營權意向的信息，政策宣傳板塊主要用於介紹有關政策和法律法規。
3、建立農地流轉調節機制。各級政府應當對農地流轉的規模作出適當的限制，設置合理的條件，既要防止農地使用權過於集中，以調節農地流轉過程中的壟斷和不公平現象，又要防止改變用途。
（三）加快建設農地流轉促進體系
1、大力培育規模經營主體。要採取切實有效的措施，著力培育一批具有現代經營理念的新型農民，提高他們開展規模經營的能力，使他們成為推進農地規模流轉的主力軍；扶持發展一批農業龍頭企業、農業專業合作組織，鼓勵他們通過農地流轉建立自己的農業生產基地；鼓勵工商企業積極參與農地流轉，投資發展效益農業、開發農產品。
2、著力推動農民轉移就業。一是拓展農村勞動力轉移就業空間。大力發展農村二、三產業，深入推進農業產業化經營，積極推進農村城鎮化建設，促進農村勞動力向二、三產業轉移。二是建立健全以政府為主導，社會中介為補充的勞動力就業服務體系，形成多形式、多層次、有保障的勞務輸出格局。三是加強農村勞動力培訓。創新培訓形式，整合培訓資源，廣泛實施農村勞動力轉移培訓工程，著力提升農村勞動力的就業能力和水平。
3、加強農村社會保障工作。沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農民離土的安全感和規避市場風險的能力，農村土地市場發育的進程也將嚴重受阻。因此，要盡快建立多層次農村社會保障體系，包括農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等等，逐步弱化農地的福利性和社會保險功能，為土地出讓者解決後顧之憂。
（四）健全完善農地流轉政策法規體系
1、及早修訂土地管理法規。在農地流轉問題上，現行的《土地管理法》與《農村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五條規定：「農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經過村民會議三分之二以上成員或者三分之二村民代表的同意並報鄉鎮人民政府批准。」而《農村土地承包法》第三十二和三十四條則明確規定：「通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。」由此可見，有必要對《土地管理法》進行適當的修改。
2、制定農地流轉有關法律法規。目前，關於農村土地流轉的法律規定散見於《土地管理法》和《農村土地承包法》兩部法律之中，缺乏系統性。2001年12月，中央下發的《中共中央關於做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，內容較為具體，但未上升到法律層次。因而急需研究制定相關的法律法規，對農村土地承包經營權的法律基礎進行確認和保護，對農村土地流轉的內涵、形式、運作程序、監督控制及相應的法律後果作出明確、系統的界定。
3、制定對農地承包經營權進行保護的有關法律。這個法律應當明確規定：一是農戶所擁有的集體土地承包經營權是農民以合同形式所取得的一種產權，以實現承包經營權的物權化；二是農戶對承包經營權依法享有佔有、使用、贈予、拍賣、轉讓、出租、繼承、入股等權利，以實現承包經營權內容的明晰化；三是能否考慮取消現行30年承包期限的限制，以實現承包經營權的永久化。
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⑤ 推進農用地分等成果應用是規范農用地市場、保證農用地使用權正常流轉的關鍵
近年來，隨著農村經濟的迅速發展和土地使用制度改革的逐步深入，農民集體土地的流轉與農村土地市場的建立逐步列入議事日程。完善與改革農用地使用制度需要培育與發展土地市場，促進農用地流轉，建立以提高生產效益、實行專業化經營和適度規模化經營為目的的土地制度，在保證穩定耕地生產力的前提下，不斷調整用地結構。其關鍵就是要推進農用地分等成果的應用，通過農用地評估，推動農用地進入市場，實行有償使用，為農用地出租、轉讓、抵押與流轉制定科學的標准及相關政策，做到優質優價、以質論價，為城鄉土地市場的統一管理和農用地市場的規范化奠定堅實的基礎，切實保護、分配與調整廣大農民的土地權益。
⑥ 農村家庭土地流轉的論文該怎麼寫啊范圍太大，到底是要
土地流轉主要是指農村土地承包經營權的流轉，是擁有農地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，也即保留承包權，轉讓使用權。目前，隨著農業和農村經濟的發展和農村勞動力轉移，在農業產業化經營的興起與發展過程中，農村集體土地使用權流轉規模逐漸擴大，不斷呈現出新的問題，並引發多方面的社會矛盾。為此，本文對農村土地流轉中存在的問題進行初步的探究，並提出一些相應的對策。
一、農村土地流轉存在的主要問題
（一）受傳統觀念影響，流轉水平偏低
土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，絕大多數農民仍把土地作為命根子來看待，不少農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障。還有不少農戶怕政策多變，對農村土地的所有權、承包權、經營權、收益權、處分權等概念混淆不清，擔心土地流轉後，可能會喪失以後的土地增值收益和徵用時的經濟補償。另外，由於企業資金、就業技術市場、農民文化素質等因素的影響，農民可就業的行業有限，發展第二、三產業的能力不足。同時，廣大農村社會保障體系（養老、醫療、社會救助等）還沒有完整發展起來，大多數農民的收入還局限於有限的土地耕作，所以，農民對土地流轉存在後顧之憂，即便粗放種植，造成土地經營不善，施肥搭配不合理，雜草叢生，產量逐年下降，使土地沒有經濟效益，也捨不得把土地流轉出去。這種狀況，嚴重阻礙了農村土地正常、合理、有序的流轉。
今天看來，隨著農村經濟體制改革的發展，土地流轉已經成為市場經濟發展過程中的重要部份。但是，目前農村幹部對此缺乏應有的重視，缺乏對農業發展中適度規模經營的認識，將土地流轉看成農戶個體的問題，其利益關系只限於農戶和業主之間，所以聽之任之，缺乏統籌管理，對之採取聽之任之的態度。擔心推進土地經營權流轉實行規模經營，有可能被認為是否定家庭聯產承包制度，進而承擔政治風險；或擔心規模經營引起農民之間的矛盾，影響和諧社會建設，因此缺乏規模引導，影響了土地流轉的水平。
（二）土地流轉缺乏應有的規范
目前，不少地方由於缺乏土地流轉的市場中介組織，土地流轉主要依靠農民自發進行，想轉出土地的農戶尋找流轉對象難，而農業龍頭企業、合作組織和具有一定規模的種植大戶卻苦於挨家挨戶的談判費時費力，使流轉成本增大。另外，在土地流轉過程中，存在著多方面的爭議和糾紛隱患。例如，不少農戶還停留在口頭協議的認識上，缺乏規范的權利和義務關系的書面說明，諸如土地轉讓資金的多少、支付時間方式、土地轉讓起始時間等，都需要通過書面合同確定下來。面一些地方的村集體在土地流轉過程中，缺乏民主意識，不經過徵求農民意見、統一群眾認識，而以村委會的商議作後的決策，往往導致一些農戶消極對待土地流轉，有的還存在一定的抵觸，這也是土地使用權流轉遲緩的重要因素。當然，有的鄉鎮政府主動進行規模化的土地流轉，通過村流轉出租，盡管有較為正規的協議合同，但合同的某些細節還不夠詳盡，存在一些可能引起糾紛的潛在問題。如承包費、租金確定和調整的依據及標准，流轉後地塊邊界如何界定、土地權屬如何定義等。還有的基層幹部干預、強迫承包權人流轉，不尊重農民的意願，引發社會不穩定；發生糾紛時沒有權威機構調解、仲裁，流轉雙方相互扯皮。如1996年，岳陽紙業集團在柏祥鎮村承包1000多畝山林用作紙業原材料生產基地，到了2009年開始實施的集體林權制度改革中，因部分農戶反對，產生矛盾，爭產權、爭利益風波一直持續二年才慢慢平息。正是國為土地流轉過程中缺乏合法的中介組織，才導致這類事件一再發生，使得土地流轉速度緩慢、缺乏應有的規模和效益，在很大程度上延緩了土地流轉的進程。
另一方面，農業生產的全過程，既受農用工業品質量、數量、價格的制約，影響產出和效益，又受初級產品生產與加工、儲藏環節分置不同行業和部門形成的利益流失的影響。而完善的利益機制是農業產業化持續發展的內在動力，目前不少地方農業由於缺乏有效「反哺」，而處於低效弱質產業的境況，這些問題導致了農業商品生產基地建設發展緩慢，資源優勢難以發掘，拳頭產品難以形成氣候，從而既影響農民增收，又影響市場物流量的增加和加工業的需要。近年來發展起來的「訂單農業」，使得龍頭企業有了充足而穩定的原材料來源，同時農民的農產品也有了比較穩定的銷售渠道及市場，降低了龍頭企業和農戶生產經營的不確定性，但也只是在一定程度上降低了交易的市場風險，還不能從根本上解決問題。
（三）土地流轉規模不夠，阻礙農業產業化的發展
經過近幾年的發展，農民個體性的土地流轉，在一定程度上減少了土地荒蕪，但是不少地方的農村土地流轉，仍然停留在分散的個體經營上，缺乏一定程度的規模經營，不得農業科技的推廣與產業化的生產，農民收益仍然低下。這種分散的以個體經營為主的土地流轉並不能從根本上改變小農經濟的狀況，沒有從實質上調整農業產業結構。
現在，一些地方土地流轉組織化程度很低，大部分土地流轉後仍舊處於零星分散狀態，以小塊土地為主體，無法集中連片，沒有形成土地集中的態勢，形成不了規模經營，不利於產業化發展。從目前大多數情況來看，土地流轉主要發生在本村村民之間，大多以村內流轉為主，而且流轉期限較短，流轉方式只有出租、轉包等形式，經營規模比較小，規模化經營程度不高，土地、資金、技術和勞動力資源的缺乏科學、有效的配置，大多數農戶還沒有因為土地流轉而獲得更多的收益，缺乏主動投入現代農業的意識。 當然，這些問題的存在，一方面是因為資金和技術限制，缺乏先進的機械設備和相應的生產技術，同時，承包者的文化素質也影響了管理水平，對農業產業化經營缺乏科學的經營能力。當然，還需要各級政府和有關部門在廣大農村鼓勵和扶持多行業的致富帶頭人，讓現代經營理念與科學的管理逐漸滲透到農村。
二、促進農村土地使用權流轉的主要對策
（一）改變土地觀念，提升流轉水平
「民以食為天，食以土為本」。土地是最重要、最基本的生產要素，是農民賴以生存之本，也是農業農村發展的根基。雖然按照馬克思勞動價值和土地理論的傳統觀點，土地不是勞動產品，因而缺乏價值。但是，土地使用權流轉不暢，就會限制農業土地資源的合理流動，使得土地資源難以優化配置，不利於解決小生產與大市場、小生產與規模效益之間的矛盾；也不利於農民實現專業化分工和農產品商品化程度的提高以及農民生活的改善；不利於農業產業化進程的加快，不利於吸引城市工商企業到農村從事農、工、商一體化經營。其實，土地流轉是農業增效、農民增收、農村繁榮的重要方面，要結合農民工返鄉創業和民營經濟的發展，要遵循科學發展觀，堅持從實際出發，根據各地的自然條件和社會經濟發展水平，因地制宜，因勢利導，嚴格遵循「依法、自願、有償、有序」的原則進行農村土地流轉。
為此，政府有關部門要不斷學習土地流轉政策，充分利用有線電視、廣播和宣傳欄等，並結合一定的文藝形式，宣傳黨的土地使用權流轉政策，消除農民對土地使用權流轉疑慮，積極配合、主動參與土地流轉。在進行土地流轉的過程中，各級政府要要尊重農民土地流轉主體地位，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。推進農村土地流轉和發展規模經營要按照法律法規進行，嚴格保護耕地和基本農田。流轉應堅持等價有償，確保農民和業主雙方的利益和生產活動的穩定。改變傳統的農村經營方式，整合耕地資源，流轉給現代農業經營者，從而有效配置土地資源、通過一定的規模經營提高土地效益，並讓流轉土地使用權的農民獲得應有的收益，從而有更多的時間和機會面向廣闊的市場，探索新的勞動和就業渠道。
農民是土地流轉的利益主體，必須按照農民自願、因勢利導的原則，在做通農民群眾工作的基礎上依法、公開、透明、公正地推進土地流轉。尤其要通過普法宣傳和典型示範引導，讓農民看到土地流轉的好處，消除誤解和疑慮，提高發展意識，實現觀念更新，打牢思想基礎。要遵循市場經濟規律，科學合理確定土地流轉價格，既要確保農戶在土地流轉後實現比耕種土地有更為可觀的經濟效益，又要保證業主能接受，使雙方都滿意。同時要廣泛宣傳土地使用權流轉政策，提高農民的思想認識，遏制耕地拋荒，加強耕地的利用、保護，充分發揮耕地的生產潛力，是確保糧食安全、農業增效、農民增收的重要工作，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
同時，在適度規模經營，促進廣大農村農業產業化發展的過程中，要改革農村社會保障體系，建立健全各項社會保障制度，充分發揮土地的市場功能。在有條件的鄉鎮開展養老保險制度探索試點，先「低水平、廣覆蓋」，在穩步推進的基礎上逐步提高保障水平。促進農村規模經營發展和農村人口向城鎮有序轉移。對農村集體土地被徵用而失地的農民，要按與國有土地「同等同價」的原則對失地農民進行補償。建立以政策性保險為主的農業保險體系，對商業性保險公司提供的農業保險業務給予政策優惠。通過多種方式為廣大農民提供醫療、養老和傷殘等社會保險。並形成非歧視的勞動就業制度，甚或推廣農民工的土地置換社會保障，納入城鄉統籌發展，對於合理的地土地流轉農戶，在一定程度上提供城鎮居民最低生活保障。
（二）規范土地使用權流轉的市場
其實，農村土地資源、經濟、社會、文化、農民素質等都對農村土地使用權的流轉存在一定的影響作用。在農村土地使用權流轉的過程中，要遵循依法自願有償的原則，不能強行推進或加快，更不能急躁冒進、一哄而上，但是又要採取得力措施，創造條件，扎實推進。只有利用政策或財政資金吸引各種社會資金投資於農業，農業產業才會加快發展，才能有效規范土地使用權流轉的市場，促進土地流轉的良性發展。
為此，基層級政府要認真把握土地承包政策，向廣大農戶提供規范的與土地流轉相關的法律和政策信息服務。並加強對土地流轉的調查與分析，針對各地不同的狀況，協助土地流轉合同的公平制定，及時解決對土地流轉同變更問題，減少土地流轉的糾紛與沖突，規范土地使用權的流轉。這就需要在土地承包使用權流轉的過程中，引導農戶堅持平等互利、協商一致的原則，簽訂統一文本格式的書面流轉合同，明確流轉土地的面積權屬、流轉的期限和起止日期、流轉土地的用途、雙方當事人的權利和義務、流轉價款及支付方式、調價原則及方式、流轉合同續簽約定、流轉合同到期後地面附著物及相關設施的處理和違約責任等內容。
對於流轉土地，各級政府部門在統一管理，實施登記造冊，建立合同與檔案的統一管理，以便對土地流轉雙方糾紛進行有效的處理，保障流轉雙方的權益，促進耕地的可持續發展，促進規模、科學的產業化農業生產，提高土地效益，從而達到流轉雙方互利共贏的目的。
科學、合理的土地使用權流轉市場的建立與維護是土地流轉過程的重要方面，而流轉中介組織是溝通買賣雙方最主要的橋梁和紐帶。為此，可以以縣為單位，建立農村土地承包和土地使用權流轉中介和監管機構，對土地使用權承包和流轉進行政策、方案與業務上的指導，並做好土地流轉信息的發布。而未建立土地流轉服務中心的鎮（鄉）、街道要抓緊組建，已建立的要啟動進入正常運作，要落實土地流轉信息員，加強流轉監督管理、信息收集發布、對外招商引資，指導流轉合同簽訂，建立流轉台帳檔案，調解流轉糾紛。可由政府扶持，培育以新型農民合作組織和鄉鎮土地流轉服務中心為平台的農村土地流轉市場體系，達到政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發展，發展維護民權的目的。
在保障農戶合法權益的前提下，要積極探索通過市場調節土地流轉的多元和長效機制。例如，對於一些具有現代化的種植觀念的村鎮，緩緩轉包和入股分紅等方式，進行規模化的合理流轉。同時，縣上依託農業局農經站、鄉鎮依託農業服務中心或經發辦建立土地流轉服務中心，建立鄉鎮和村社的土地使用權流轉服務中介，對土地流轉進行登記和信息發布、價格評估、法律政策咨詢、提供合同範本、調解合同糾紛、建立流轉檔案等，充分發揮服務、引導作用。並定期不定期對流轉機構工作人員進行有針對性地培訓，提高業務素質；同時，要安排一定的工作經費，保障中介組織能正常開展業務工作。解決有人辦事和有錢辦事的問題。 （三）擴大土地流轉規模，促進農業產業化發展
土地流轉必須走規模化經營、專業化布局、標准化生產的路子。推進土地流轉，走集約化經營之路是現代農業發展的重要方向。政府可以選好發展項目，結合地方不同的情況提出具有特色的產業化發展方向，藉助招商引資，利用這些項目實施的機會對農村土地進行合理流轉。並對農業科技項目招商引資進行一定的的政策扶持，爭取科技含量高，並具有較好的效益的農業項目，推動農村土地流轉的規模化發展。為此，要制定優惠政策，吸引各種社會資金投資農業，培育和發展新的農業企業。鼓勵農村種養大戶和村組幹部帶頭發展規模經營。充分挖掘農業內部的潛力，鼓勵農村種田能手、種養大戶、農村經紀人利用自身在生產、技術、銷售等方面的優勢，擴大經營規模，促進土地流轉。鼓勵多類經營主體參與土地流轉。鼓勵各類工商企業、農業科研機構、社會能人、城鎮居民等帶項目、帶技術、帶資金到農村與農民聯合興辦農業企業，或者與農民以不同形式進行聯合，發展規模經營，促進土地流轉。
各級黨委、政府要把惠農政策、涉農項目與土地流轉結合起來，加大對土地流轉和農業規模經營的綜合配套扶持。特別要在土地流轉中，對建立專合組織，組織農民提高生產手段、勞動力素質、生產條件、產出能力，應用先進技術與裝備，帶動主體及其生產基地，加強政策、項目、資金、技術、信息等方面的全程服務和全方位扶持。同時，可由市、縣政府安排一定土地流轉扶持資金，確定一批示範性經營大戶，對流轉規模適度、經濟效益和組織帶動效應顯著的給予以獎代補。市級以上重點龍頭企業、重點專合組織進入現代農業園區發展和建立規模生產基地的情況納入年度動態監測，不合格的要予以淘汰。要加大對土地流轉業主和大戶的金融支持，金融機構要著力創新金融產品和服務，探索對已經進行了大量投入的土地承包經營權或使用權、地面附著物、非永久性建築物等抵押或擔保貸款。農業產業化信用擔保公司要把規模經營業主和大戶納入重點擔保范圍予以方便快捷支持。要積極探索並創新土地流轉的政策措施，如對業主、大戶投資建成的公共基礎設施和公共服務項目，可實行政府以獎代補；對規模經營業主、大戶用地，國土資源部門執行用地優惠政策、簡化審批手續；獲得流轉土地的經營者在合同約定的期限內，土地的承包經營權可以繼承、參股和經發包方同意後再轉讓，合同到期後，原經營者在同等條件下有優先獲得繼續流轉土地的權利等等。
龍頭企業、專合組織、經營能人、種養大戶是土地流轉的帶動主體，必須重點培育發展、加強引導和全程支持。各區縣、各鄉鎮都要結合現代農業及新農村建設試點示範，合理定位一批現代農業園區，包括科技含量高、附加值高的設施農業園區和規模效益農業園區等，作出土地流轉及規模經營規劃，制定現代農民園區建設的扶持政策和服務措施，以此為平台和載體，引導吸納工商資本、金融資本、民間資本、各類業主大戶集中開發，實現整合投入。引導支持龍頭企業通過土地流轉建設規模化、標准化自控原料基地，示範和組織帶動周邊農戶連片建設「第一車間」。加快培育發展專合組織，引導支持有能力的個人或組織以特色產業為紐帶，吸收農民以土地承包經營權入股，或以統一經營單獨核算等多種形式組建專合組織，直接組織農民發展規模化經營，豐富土地流轉的方式和內涵。引導支持農業生產經營大戶通過土地流轉擴大經營規模，發揮規模效益和組織帶動效應。
土地經營權的流轉強能有力地推動農業產業結構調整，提升農業產業化經營水平，促進科技興農戰略的實施，加快農村勞動力轉移和農民增收的步伐，從而為加快推進城鄉一體化奠定堅實的基礎。為此，要針對農村土地流轉存在的問題，改變土地觀念，提升流轉水平，規范土地流轉市場，擴大土地流轉規模，促進農業產業化發展。這樣，才能使農村土地流轉走上健康、可持續的發展道路。
摘自網路
⑦ 如何推進農用地流轉
農用地流轉是為了推進農業生產規模化經營，實現農村土地生產力和農民勞動力的「雙解放」。然而，當前農用地流轉工作存在三方面制約因素：一是不少農民對土地流轉後的就業、養老、醫療等保障有所擔憂，不願主動放棄土地承包使用權。二是鄉鎮、村組等基層政府沒有充分參與和協調，僅憑市場機制引導，難以實現大規模流轉。三是農用地流轉的主導思想和模式還不明確，亟待尋求既能提高農民流轉積極性，又避免農村收入兩極分化的有效途徑。對此，筆者提出以下幾點建議：
政府作為與市場推動相結合，「有形之手」與「無形之手」理性對握。地方政府在農用地流轉工作中，要有所為，有所不為。在土地承包經營權流轉價格方面，要由市場決定；在前期協調、組織及後期跟進中，政府要提供服務。最終實現既能合理利用政府掌控的公共資源，又能充分發揮市場的資源配置作用。另外，基層政府應大力宣傳土地流轉的政策法規，給廣大農民釋疑解惑；做好土地確權定界等基礎工作，為土地流轉掃除前期障礙；協調流轉後的收益分配，保障農民權益不受損害。
因地制宜、先易後難，採取多種流轉模式。在經濟較為發達的地區，可實行土地承包經營權股份制改革。將土地承包經營權置換成以村、組為單位組建的土地股份合作社股權，由合作社按照規模經營要求，統一經營土地，每年按股分利或分紅。據了解，目前在江浙地區，該模式已得到很好的運行效果。在經濟較不發達且土地零散化嚴重的地區，可在土地分等定級的基礎上，先實行家庭承包地連片承包經營，隨著流轉工作的推進，再實行村組連片經營。這樣有利於現代科技在農業種、收、管等方面的運用，又不違背農民的意願，起到過渡緩沖的作用。在地廣人稀且土地耕種條件較為落後的新疆、寧夏等西北地區，可大規模地開展土地整治，提高農田基礎配套設施，提高機械化種植水平。在雲南、貴州等地少人多且多為丘陵地的省份，可充分尊重農民意願，在市場機制引導下讓農民自由流轉土地。
完善農民的社會保障體系，確保土地流轉後的農民權益。農用地流轉後，農民的收入水平和生活水平是衡量農用地流轉成敗的重要指標。農用地流轉後，農民已經不再是傳統意義上的農民，對農民的各項保障、待遇應完全等同於市民。建立城鄉統一的養老保障體系、醫療保障體系、失業就助體系等，充分保障農民生活不降低，收入有保障。充分考慮農民的各種後顧之憂，讓農民流轉前願意，流轉中樂意，流轉後受益，從根本上推動流轉工作，讓農民群眾充分享受流轉帶來的實惠。
以自願、自由為前提，建立農用地流轉的合理退出機制。農用地流轉後，是否能根據農民的意願自由退出，是流轉工作面臨的一個重要問題。如果土地產出與流轉後收入不佳，農民很可能想中斷流轉，而轉為自己經營。這種情況下，若不能自由退出，就會衍生出一系列社會問題。如果允許農民不受合同約束而自由退出，又會損害土地流轉後承包方的權益。構建合理的農用地流轉退出機制，實現農戶、承包方、地方政府共贏的局面，是流轉工作前期謀劃的重要內容。
為了高效集約利用耕地，農用地流轉應與高標准基本農田建設相結合。土地流轉後的農業生產，應建立在土地規模化經營和高標准基本農田建設的基礎上，實現農業科技化、機械化、精細化生產。因此，農用地流轉後，應賦予流轉受讓方具有土地綜合整治的權利，但總體要求是耕地用途不能改變，耕地質量要有提高，耕地面積不能減少。同時也應明確，承包期限結束後，基礎設施與所承包地一並轉讓，所建配套設施應自動作為公共集體資產轉讓，不得損毀，不得收回。
做好農用地流轉的配套政策及服務體系建設，助推農業現代化。配套政策既來源於對流轉工作的實踐，又是對流轉工作的規范指導，可以說兩者是相輔相成的。隨著農用地流轉工作的大規模開展，農業科技化、標准化、產業化、市場化的深入發展，相應的服務體系也會應運而生。有關資料顯示，美國農業社會化服務體系從建立到完善大概經歷了近100年時間。目前，在美國的農業社會化服務體系中，無論是農機、化肥、農葯、燃料等物資供應部門，還是農產品收購、運輸、儲藏、加工等，真正的主角是合作社和私營涉農工商企業。而政府的作用是對服務體系的監督協調，保證各種法規、標准及規則的執行，這對我們來說是一種很好的借鑒模式。通訊員：唐愚/大連市國土房屋局
⑧ 淺談如何建立和完善我國農用地流轉制度
土地是農業生產的基本資料和要素之一，農村集體土地實行的家庭聯產承包責任制是適應我國當代農村發展需要和農民實際意願的重大政策取向。在農村集體土地第一輪承包期結束後，承包期再延長30年不變，穩定了土地承包關系，農民對土地長期投資的積極性大大提高，進一步加快了我國農村生產力的向前發展。與此同時，隨著我國城鄉二、三產業的迅猛發展和農村城市化的進程加快，農村剩餘勞動力產生大范圍的轉移，農戶承包的農用地在不同產權主體間開始流轉。據安陽市有關部門提供的統計資料，截至2000年底，全市農村耕地面積達363.64千公頃（合5454.6千畝），流轉面積約達600多千畝，約佔全市耕地面積的1.1%，涉及流轉的農戶28000多戶。通過農用地的流轉，促進了農業產業結構的進一步調整優化，提高了土地資源的利用率和產出率，帶動了農村土地市場的發育和農村經濟的更快發展。
但是，由於我國大部分地區農村土地市場處於發展初期，農用地市場交易機制尚未建立健全，土地流轉過程中存在著一些問題不容忽視，如土地流轉的自發性、無序性，流轉交易程序混亂，相關權利主體權益時常得不到保障，流轉形式不規范，制約因素眾多造成流轉不暢等。這些問題如果不及時採取有效措施加以解決，不但不利於農村土地資源的優化配置和農用地流轉市場的正常建立、培育，而且也將影響我國農村土地家庭承包責任制的穩定和實施，阻礙農村產業結構的調整、農業產業化的推行和城鄉經濟的全面發展。本文試圖從分析農村土地流轉所應堅持的基本原則著手，分別從農用地流轉前、流轉過程中和流轉後的不同階段來探討建立和完善我國農用地流轉制度的有效途徑和措施。
1 農用地流轉的基本原則
首先土地的使用權流轉要以市場為導向充分體現效率原則。一方面土地使用權市場化流轉，可以節約交易成本。土地使用權流轉是一種產權交易行為，需要付出成本，包括信息收集、組織實施、簽約等一系列開支，把土地使用權的流轉交由市場機制來完成，可以減少由行政調整所發生的實施和監督成本。市場通過價格信號，按競爭原則自發地調節土地使用權從低效率使用者流向高效率使用者。另一方面，市場化流轉能夠為土地承包權提供有效的保護，進而激勵承包者更好地利用和保護土地資產。土地的長期承包，雖然會刺激使用者長期投入的積極性，但如果把這種長期承包關系凝固就會降低土地資產的配置效率，而如果對這種承包權採用強制性措施收回或轉讓，又會造成承包權的不穩定和承包者長期投入的價值難以得到合理的經濟補償。其結果是，承包者很難有一個投資回報的穩定預期，投資積極性必然會受挫，並最終導致土地資產配置效率的損失，這種損失本質是由於使用權不確定造成的。以市場為基礎的土地使用權流轉不僅可以節約交易成本，更重要的是可以為使用權主體提供產權保護，減少由於收入預期不穩定而產生的效率損失。
土地使用權流轉，在具體實施中，應堅持「自願、有償、平等、互利、保護耕地與登記」的原則。
1.1 土地使用權流轉要充分體現尊重流轉雙方意願的原則
首先，土地使用權流轉要體現集體的意願，即農村土地屬集體所有，堅持土地集體所有長期不變的原則。土地是農民最基本的生產和生活資料，依照法律屬於全體農民集體所有。土地使用權流轉，不能改變土地集體所有的權屬關系，必須接受集體的監督和管理。這是所有者權益的一種體現。土地使用權流轉的目的在於提高土地的使用效率，土地本身又是一種稀缺資源。因此其流向狀況必須由土地所有者把關，在所有者主體（集體）同意的情況下才能生效。要改變目前那種自發轉讓，民間自由協商而無任何憑證，又不經村集體同意、備案的混亂狀態。其次，要體現土地使用權人的意願，即集體土地使用權流轉應當堅持契約自由的意願，保障農民按自己的意志轉讓土地使用權。在堅持契約自由的前提下，必須適用法律、經濟和必要的行政手段在宏觀上調節土地市場的供求關系，引導土地資產的流動方向，監督土地的開發利用，發揮土地的最大效能。
1.2 堅持廣大農戶自願、平等、互利的原則
根據農村集體土地家庭聯產承包責任制的政策規定，「土地使用權的合理流轉，要堅持自願、有償的原則，不得以任何理由強制農戶轉讓」，據此，如果各地因實施土地規模經營或用地結構調整而涉及部分農用地轉移或交換的，應當盡量採取思想說服、宣傳發動等方法，並從經濟、稅費等方面給予一定的優惠鼓勵，動員農戶自願參加土地流轉。此外，流轉農戶之間屬於相對獨立的民事主體關系，在法律上地位平等，在正常的農用地流轉市場中，應遵循平等協商、等價交換、互惠互利的基本原則，實行公開、公平、公正的市場交易行為，切實保障主體各方的根本利益不受侵犯。
1.3 有償性原則
集體土地使用權的流轉要堅持有償性原則是因為農民獲得的土地承包經營權不只是一種經營行為，而且帶有福利和社會保障性質。因此，在非農產業中獲得主要生活來源的農民，在轉讓其土地使用權時實際上是為受讓方提供了更多的經濟資源，而應該得到經濟上的補償和鼓勵。並且在土地資源短缺的條件下，無償流轉土地在客觀上發揮著慫恿人們浪費土地資源的作用，而有償流轉土地可以在經濟上激發人們合理利用土地的自覺性。
1.4 堅持耕地保護的原則
耕地保護已成為一個全球性的重要問題，我國耕地資源總量有限，人均數量更為不足，因此，「保護耕地就是保護我們的生命線」，「十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地，是我國必須堅持的一項基本國策」。農用地流轉過程中，應當始終堅持耕地保護的基本原則，不得擅自改變集體土地農業用途，不得無故棄耕拋荒、破壞地力，在保證耕地總量與質量動態平衡的前提下，培育農用地流轉市場。
1.5 登記原則
登記是確保土地使用權流轉安全、有效的法定形式。通過按規定的程序進行登記、備案，給有效的流轉土地使用權設定了法律標准，使人們在土地使用權流轉活動中放心。
2 建立和完善農用地流轉制度的有效途徑和措施
建立和完善農用地流轉制度是培育我國農村土地市場的重要內容之一，各地在實踐工作中不僅應對農用地流轉行為的實施過程加以規范和管理，而且也應在土地流轉前以及流轉結束後分別加強引導和監督，以充分保障整個農用地流轉市場的健康發展。具體地，應採取以下有效途徑和措施。
2.1 農用地流轉前的產權設置及思想引導
2.1.1 明確土地承包經營權的基本內涵
農用地流轉的本質是農戶所擁有的集體土地承包經營權的交易。從法律角度看，農戶土地承包經營權是一種從集體土地所有權中分離出來的土地產權，屬於一種相對獨立的土地他物權，具有一般物權的獨占性和排他性，即農戶依法享有對承包的集體土地的排他性佔有、使用、收益以及部分處置的權利。只有這一權屬內涵界定明確，權利外延設置完整，才能保證各產權交易行為合法且無所障礙，從經濟上實現產權主體的基本權益。通過農用地承包經營權的市場流轉，實行了所謂的「三權分離」，即：所有權歸集體、承包經營權歸農戶（轉讓方）、使用權歸轉入戶（受讓方），在流轉過程中，各產權主體關系明確，權利和義務界定清晰，使農戶對經營土地的穩定感和合理預期得到增強，促進農用地使用權的順利流轉。
2.1.2 積極宣傳，思想引導
一方面受「戀土」情結及「守田為安」等根深蒂固傳統觀念的影響，一些農戶即使種不了、種不好也不願轉讓其農用承包土地；另一方面，面對農業比較利益低下、種田負擔過重甚至越種越窮的現實狀況，一些農戶即使種不夠、無田種也不願受讓土地；再加上部分地區政府部門對農戶之間農用地流轉行為缺乏正確引導甚至持反對態度，我國大多數農村地區農用地流轉未能得到較好的推廣。鑒於此，各級政府部門應提高認識，加強宣傳，轉變農戶傳統經營觀念，在穩定農村土地家庭聯產承包責任制的前提下，增強農戶參與農用地流轉市場的主動性和積極性，對農村中業已產生的土地自發流轉行為進行逐步規范、完善管理機制及手段，不斷引導其步入健康合法的市場交易軌道上去。
2.2 農用地流轉過程中的程序規范和交易管理
2.2.1 規范農用地流轉程序
雖然土地流轉行為在我國農村早已存在，但大多數地區至今還沒有建立一套完整規范的農用地流轉程序，造成農戶在土地流轉過程中操作隨意，流轉無序。如有些農戶進行土地流轉僅憑口頭協議，無任何書面合同，事後矛盾糾紛時有發生；有些農戶未事先向所在鄉、村集體經濟合作組織提出書面申請、經土地發包方同意，就私自進行土地流轉交易，且事後也不進行匯報，以致造成農戶承包土地經營權證書、土地清冊、實際承包面積和所處位置四不相符，擾亂了政府對農用地的管理秩序。針對這些問題，各地必須盡早制定統一的農用地流轉操作程序，規范農戶土地流轉行為，明確農用地流轉必須事先向所在鄉、村集體經濟組織申請，徵得同意並報鄉鎮土地管理部門審批後方可進行流轉交易。土地流轉雙方還應在平等互利的基礎上簽訂書面土地承包經營權流轉合同，明確各自權利和義務，鄉、村集體經濟組織作為原土地發包方有權對土地流轉合同的具體內容進行審查、監督，防止集體土地權益的流失。農用地流轉合同還應依法向政府主管部門申請產權變更登記，需要公證的，可到政府公證部門辦理公證手續，以利於保護合同雙方當事人的合法利益。農用地流轉期滿，無論是否延期，有關農戶都應及時向集體經濟組織進行匯報，以利於集體經濟組織對所屬農用地的正常管理。值得一提的是，土地行政部門在管理農用地流轉過程中應注意簡化程序，規范收費制度，避免導致農民負擔的進一步加重。
2.2.2 搞好農用地分等定級和價格評估工作
通過基層土地管理部門的地籍調查、測量和土地產權登記、土地統計等工作，可以反映農用地的數量、位置、用途及變更狀況，為有關政府部門作出正確決策提供科學依據。但農用地流轉屬於一種有償的市場交易行為，遵循等價交換的原則，因此必須加強對農用地的分等定級和價格評估工作，合理確定各類農用地的質量、等級，客觀、公正地評估土地使用權市場價格，為農用地市場流轉雙方的公平交易提供合理參考依據，以減少價格確定的隨意性和不合理性，避免市場交易主體利益受到侵犯，同時也為政府加強對農用地市場價格管理奠定科學基礎。
2.2.3 實施多形式、多渠道的流轉
過去，一部分地區的農村幹部由於思想認識不足，工作方法不到位，對農戶之間土地承包關系的調整主要採取一些簡單、粗暴的行政手段，從而既影響了農村干群關系，也妨礙了各項農村工作的順利開展，更不利於農村土地流轉市場的正常發育。隨著農村土地交易行為的不斷增多，廣大農戶自發創造了轉包、租賃、互換、入股、轉讓等多種流轉形式，流轉渠道有本組或本村集體組織內部的就地流轉，也有跨組、村、鄉甚至跨縣、省的異地流轉，這些形式和渠道無疑增加了農用地流轉的靈活性和選擇空間，值得推廣。但從各地農用地流轉的實踐來看，其中以轉包、託管和互換形式居多，而租賃、入股、轉讓則較少，流轉范圍也主要以本地集體經濟組織內部為主。由於我國廣大農村地區客觀存在的地區差異，各地在實施農用地流轉時應針對當地實際情況，在符合有關政策法規的前提下採取切實可行的流轉形式和渠道範圍，絕不能搞所謂的形式主義和「一刀切」。經濟發展較快的一些農村地區可逐步推行農用地反租倒包、有償轉讓或入股等多種流轉形式，在流轉渠道和范圍上放開限制，允許農用地的跨區域流轉，進一步開放當地農用地市場。
2.3 農用地流轉後的檢查監督及配套措施
2.3.1 加強農用地流轉的檢查監督
農用地流轉以後，並非就可以放任不管，相反，對於流轉後的農用地，各級政府部門更應加強檢查監督和事後管理。因為經過流轉後的農用地上所依附的產權關系更加復雜，土地利用方式通常也發生了變化，如分散經營向規模經營的轉變等，只有通過對這些流轉農用地的定期或不定期的檢查和監督，才能保證農用地流轉合同中權利及義務的順利履行，防止用地者破壞耕地資源的行為，杜絕土地違法利用和經營現象，真正使有限的農地資源得到最優配置和充分利用。
2.3.2 建立農用地流轉交易信息網路
目前，不少地區因農用地供需雙方未能及時溝通而使流轉受阻，出現要轉的轉不出去，要接的接不到這一矛盾，故難以形成有效流轉。因此，各地應盡早建立農用地流轉交易信息網路，由有關政府行政主管部門或市場中介機構通過各種渠道調查、搜集農用地流轉的供給和需求、市場價格等信息資料，並加以統計、分析、整理和預測，公開對外進行發布，使廣大農戶能及時、准確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，為盡早達成土地流轉交易創造條件。2.3.3 關注農用地再流轉現象
在農村實際生產過程中，有時還會發生某些農戶將受讓的農用地進行再次流轉的現象，形成了農村土地交易的三級、甚至四級市場，這一農用地再流轉現象值得關注。開展農用地流轉和再流轉有利於建立一個多層次、多樣化的農村土地市場結構，各地政府應把它放在與上述農用地流轉相同的地位加以重視，在產權設置、流轉程序、方式及流轉的檢查和監督等方面進行合理規范和管理，促進我國農用地市場體系的建立和完善。