宅基地所有權使用權分置

㈠ 宅基地制度改革的 「四個禁止」與「三權分置」

9月1日，國務院新修訂的《土地管理法實施條例》（下稱《條例》）將正式施行。這是《條例》自1998年全面修訂後的第二次全面修訂，其上位法《土地管理法》最新修訂於2019年，施行於2020年1月1日。
不論是法律，還是條例，都是在全面總結上一輪「三塊地」改革試點經驗基礎之上進行的修改。「三塊地」改革指的是，農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。作為《土地管理法》的重要細化方案和操作指南，《條例》更為外界所關注。
受外界關注的背後，還在於將近一年前，也就是2020年10月，全國104個縣（市、區）和3個地級市啟動了新一輪農村宅基地制度改革試點。這是繼2015年農村「三塊地」改革試點後，中央啟動的新一輪農村土地制度改革。
司法部、自然資源部負責人在解讀《條例》時指出，在《土地管理法》確定的制度框架下，聚焦土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等重點問題，進一步細化相關制度措施，強化對耕地的保護，針對耕地「非農化」「非糧化」以及「合村並居」中違背農民意願等突出問題，進一步明確制度邊界，強化法律責任，確保《土地管理法》得到全面貫徹實施。
細化土地徵收程序
在未修訂之前，《條例》將控制農用地轉為建設用地作為土地用途管制的重點。然而，由於對農用地之間的轉化缺乏制度性的約束，實踐中耕地轉為林地、草地、園地等現象大量存在，嚴重影響到國家糧食安全。
出於對糧食安全的高度重視，《條例》強化了對耕地，特別是永久基本農田的管理和保護。
為此，《條例》規定，國家對耕地實行特殊保護，嚴守耕地保護紅線。嚴格控制耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地。耕地應當優先用於糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品(000061,股吧)生產。
為了確保良田糧用，切實避免菜籃子與米袋子爭地，2021年3月，自然資源部充分運用衛星遙感影像等信息技術手段，結合實地巡查等方式，動態監測耕地和永久基本農田實變為林地、園地、草地等其他類型農用地及農業設施建設用地情況。與農業農村部每半年開展一次全國種糧情況監測評價相結合，協同處置好耕地「非糧化」「非食物化」等問題。
在過去，土地徵收引發過較大的社會沖突。如何維護被征地農民合法權益，修訂後的《條例》自然會引發外界關注。
遵循《土地管理法》的基本思路，《條例》對「保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障」這一由《土地管理法》首次明確的基本原則，以及「確定以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法補償村民」等內容進行了細化。
首輔智庫學術委員會副主任委員陳林對第一財經記者表示，不論是法律，還是條例，對於土地徵收補償的制度設計更為科學合理，有利於保護農民的利益。土地產值只是制定區片綜合地價的考慮因素之一，土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素也要納入考慮。在實際過程中，達成的補償水平也與農民的談判地位有關。
比如，在一些地方，特別是東部沿海地區，出現所謂的「返回地」或「返還用地」，指政府依法徵收農民集體土地後，按徵收土地面積的一定比例返給農村集體經濟組織的國有土地。這些「返回地」多數處於城鄉接合部，經濟價值和增值空間很大，其帶來的收益往往比土地補償費和安置補助費（也叫「綜合地價」）還要大。
浙江科技學院經濟與管理學院教授葉俊燾告訴第一財經，從社會治理的角度，地方政府應該在提供征地補償、社會保障費用之外，還要考慮被征地農民的職業技能，是否能夠適應非農化、城鎮化。「這是在底線基礎上，對未來發展的前瞻性創新。」
「四個禁止」與「三權分置」
在宅基地管理中，《條例》鮮明提出「四個禁止」：禁止違背農村村民意願強制流轉宅基地，禁止違法收回農村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件，禁止強迫農村村民搬遷退出宅基地。
對於宅基地制度改革,中央多次提到，要保持足夠的歷史耐心。2021年中央一號文件提出「穩慎推進農村宅基地制度改革試點」。「四個禁止」可以理解為「穩慎推進」的具體注腳。
陳林認為，宅基地是熱點問題、敏感問題。一方面利益很大，閑置也多；另一方面，確實是有一些人打農民的歪主意。「四個禁止」劃了底線，但也沒有關閉宅基地改革的大門，這方面需要審慎推進。
對於「四個禁止」，葉俊燾認為，這肯定不是空穴來風，可能是中央在前期試點過程中看到相關問題，才有如此嚴厲的態度。他認為，要從深度城鎮化和鄉村振興協同推進的戰略高度來看待。尤其是第三個禁止，是防止城鎮化進程中由於結構性失衡而出現系統性風險，同時也是為了夯實糧食安全的根基。
在此基礎上，才是探索宅基地所有權、資格權、使用權分置的有效實現形式。
之所以宅基地制度改革復雜，緣於其制度設計。宅基地制度起源於計劃經濟時期，主要特徵是「集體所有、成員使用，無償分配、長期佔有」。宅基地集體成員無償取得和長期使用的制度設計初衷是保障農民的基本居住，承載的是社會保障功能，集體成員身份是宅基地保障功能的實現基礎，正是這種身份性賦予了宅基地的社會福利性質，天然地排斥市場交易。
然而，在現實中，從農民角度看，宅基地不僅發揮了居住保障功能，也是其重要的財產。隨著經濟社會發展和城鎮化進程快速推進，城鄉人口和資源要素流動加速，農民宅基地的財產價值逐步顯化，經濟功能逐步提升。
農業農村部農村經濟研究中心改革試驗研究室副主任劉俊傑對第一財經記者表示，宅基地制度改革的焦點是如何統籌好體現國家意志的宅基地保障功能和維護好農民權益的財產功能，在保障農民基本居住權利的前提下，解決宅基地閑置浪費與農民財產權益缺失等問題。
他認為，宅基地「三權分置」改革的邏輯起點是，通過完善集體所有權體現保障社會公平的意志，保障農戶資格權實現戶有所居，適度放活使用權實現資源優化配置和農戶財產權利。
對於宅基地的「三權分置」，中央要求「落實集體所有權、保障農戶資格權、適度放活使用權」。劉俊傑稱，宅基地「三權分置」改革後，現有宅基地「兩權分離」格局下農民的宅基地使用權將由農戶資格權來承載，實現宅基地的居住保障功能。
對於宅基地農戶資格權權能屬性，他認為，農戶資格權不是一種全新的權利，而是對集體所有制下成員身份性權利的一種技術性處理。實踐中，由於各地實際情況差異較大，應結合農村集體產權制度改革開展資格權認定，重點探索資格權的認定辦法、行使條件和實現方式，以及資格權放棄、喪失與重新獲取等特殊情形的實現路徑。
「適度放活」使用權是宅基地「三權分置」改革的重點。劉俊傑解釋稱，放活後的使用權承載了優化資源配置和保障農民財產權利的功能，其價值需要通過流轉交易才能實現；而「適度」的表述也為宅基地使用權放活范圍劃了底線。下一步的改革路徑，應該是在堅守底線的基礎上，在兩個方向上發力。一是健全農村產權流轉交易市場建設，探索放活宅基地使用權多種路徑，為宅基地使用權流轉增加出口，優化資源配置效率，實現農民宅基地財產權益。二是結合宅基地有償使用、自願有償退出等改革事項，打通宅基地與集體建設用地轉換通道，完善盤活閑置宅基地和農房的政策體系，賦予利用主體完整的權能。

㈡ 房屋所有權與宅基地使用權的關系

房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經常見到的兩種權利狀態。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。擁有上述房屋所有權的四項權能，所有權人可以佔有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，並且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等於擁有了在法律允許范圍內的一切權利。房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限佔用權。
通過房屋租賃或借用實現的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項基本權能之一。當你佔有該房屋之時，此房屋的風險責任隨之轉移。若此時房屋發生風險，盡管此時房屋未完成過戶登記，該風險發生的後果也由你承擔。

㈢ 農村宅基地所有權和使用權

農村的宅基地必須是當地農村的集體戶口才可能享有，如果你父母重建房屋，那麼其他叔叔們就既不享有宅基地也不享有房屋的財產權益。

㈣ 法律對農村宅基地的歸屬是如何規定的

法律對農村宅基地有如下規定:
農村宅基地不能繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬於集體，使用權屬於房屋所有人，農村村民的宅基地使用權是基於「村民」的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬於遺產，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬於公民個人所有，可以繼承。按照我國法律規定的「地隨房走」的原則，公民繼承了房屋，當然可以使用房屋所佔的宅基地。 需要指出的是，將來繼承的房屋滅失後，你就不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地了。
宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權和公民私房的使用權是分離的，宅基地的所有權屬於國家或集體，私房的所有權屬於私房產權人。宅基地的使用權不屬遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執行國家的行政法規，而不是繼承的結果。

另外關於宅基地歸屬的規定有下面這些：
1.法律和政策對農村村民宅基的規定。《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

㈤ 宅基地的使用權問題

宅基地使用權本身不得單獨轉移且不能用於抵押、不能進行繼承。

具體參照《物權法》第專152~155條：屬

宅基地使用權是一項特殊的用益物權，是家庭共同共有財產，與家庭關系密切相連，不是個人財產，不能繼承。但是即使取得宅基地使用權的人去世了，只要家庭關系存續，其他成員都有使用權，只是不是「繼承」問題。

宅基地使用權具有無期限性，只要是本村的村民，宅基地使用權就不能無故遭到剝奪，這里就要看是不是還生活在這村裡了。

宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據我國物權法的規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。

拓展資料：

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

2018年1月，國土部消息，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

㈥ 祖傳的宅基地所有權歸誰

土地所有權是以土地為標的物，是土地所有人獨占性的支配其所有的土得的專權利。所有權包括屬佔有、使用、收益、處分的絕對排他的權利。所有權和使用權是不同的兩種權利。

根據我國《憲法》和《土地管理法》的規定：中華人民共和國境內的土地都屬於國家和集體所有。村民所依法使用的宅基地，除法律另有規定外，都為集體經濟組織所有。村民經相關政府部門批准，取得土地建房，對該宅基地只有使用權而無所有權，不能擅自出賣和出租，更不能被視為居民的個人財產列為可繼承的部分。

㈦ 探索宅基地所有權資格權三權分置有哪些注意事項

答：所謂「三權分置」，即宅基地所有權、資格權和使用權。

以農民房屋為例，宅基地土地歸集體所有，什麼人具有資格來享有這塊土地上所產生的收益，則為村集體成員，也即收益按照資格權進行分配，但具有資格的人並不一定使用相應的宅基地，可以將使用權讓渡給其他人從而獲得收益。如果三權不清，進入市場後可能會引發矛盾。

政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區別的，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。

㈧ 探索宅基地所有權資格權,什麼權三權分置

我國土地的三權分置的三權：

1、提及的三權分置思想是指形成所有權、承包權和經營權三權的分置，其中實施的重點是防火經營權，其核心要義則是賦予經營權法律地位和權能，不管是在更為有效的保障農村集體經濟組織和承包農戶的合法權益，還是現代農業的發展都是大有裨益的。

2、村土地「三權分置」其重大創新是將所有權、承包權、經營權三權分置，所有權歸集體，承包權歸農戶，經營權可流轉，在農民無失地之憂的前提下實現耕地流轉，這樣一來既能保障農民利益，又有利於發展適度規模經營。

3．此外，提出的「三個農村宅基地權利」2018年中央1號文件，可以對提高農民的政策說閑置宅基地和空閑農舍，探索「三宅基地所有權的權利，資格和使用正確的」，實現宅基地歸集體所有，並保證農民宅基地的資格。

迎河村，在探索的過程中，湖北省試點地區之一，針對這種情況，」一個以上的家庭，空家庭和破敗的家園」，結合現實，尊重民意的前提下，或支付的回購，或收取農民的支付使用費超過規定的使用區域。

(8)宅基地所有權使用權分置擴展閱讀：

2014年《關於引導白縣農村土地經營權有序流轉和分配、發展農業適度規模經營的意見》中提出了中國的三權分立。

2016年，《關於完善農村土地承包經營權分離辦法的意見》要求各地因地制宜。

三權分立是繼家庭聯產承包責任制之後農村改革的又一重大制度創新。它是農村基本經營制度的自我完善，也是生產力發展適用於生產關系的客觀規律。2014年12月會議審議的有關意見標志著新一輪土地改革的開始。

分離的土地產權，維護農民的權益ChengBaoHu和運營商，集體是有利於促進土地資源的合理利用，構建一種新型的農業管理體系，發展多種形式的適度規模經營，提高土地生產率、勞動生產率和資源利用率，促進現代農業的發展。