❶ 根據物權法,土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓,如果有人惡意分別轉讓怎麼辦
樓主反映的是房地產方面的問題,我是學土地的,從房地產方面解答一下樓主的問題吧
住宅用地分為集體土地和國有土地,集體土地(即農民的宅基地)法律規定是不允許轉讓的,如果是集體土地住宅轉讓那就不受法律保護;樓主說的應該是國有土地上住宅的轉讓。
對於國有土地住宅,其實在物權法出台之前,我國的房地產方面法律就規定房地不可分割,必須同時轉讓。
A將房屋轉讓給B,根據法律規定,房屋價格中就包含了土地價格;像市場上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米,都是包含土地價格在內的房地產的售價。同時A又將土地轉讓給C,進行土地使用權轉讓時必須明確地上建築物殘值是否包含在內;如果買方只買土地使用權,則原房主應拆除房屋後轉讓土地或聲明房屋不要錢了;否則土地價格就是包含了房屋殘值在內的價格。總之一句話,地不離房,房不離地,房地產不可分割,必須同時轉讓。
案例中A卻將房地產分割開來,涉嫌將房屋和土地賣出兩次,應屬於詐騙行為。如B、C都不知情,則都屬於受害者,可以要求法院追究A的詐騙罪,討回自己的損失。
關於應保護B、C中誰的利益,如果不是同一天,則應保護先買的那個;但案中是同一天時間不分先後,法律應沒有這方面的規定,具體要看法院協調吧
❷ 土地使用權買賣是否涉及地上附屬物~
從你們的情況來看,你只是取得了土地使用權,該土地之上的建築物附著物還屬於原土地使用人,你們只有同原土地使用人就這些建築特、附著特的補償進行運運協商。政府部門很難介入的。
❸ 國有土地出讓用地停車位歸屬
您好,所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。目前停車位的類型繁多,主要可以細分為五種類型:(1)立體停車位,即住宅小區里獨立建設的多層經營性停車位;(2)住宅小區地面停車位;(3)樓房首層架空層停車位;(4)樓房地下停車位;(5)樓房屋頂平台停車位。要准確界定不同類型停車位的產權歸屬,就必須根據建築物區分所有權理論和現行房地產法律制度做出相應的分析和判斷。
(一)建築物區分所有權制度的分析
分析停車位的產權歸屬首先有必要確定停車位的法律屬性,而這必須根據建築物區分所有權制度加以判斷。
建築物區分所有權是指「根據使用功能,將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時,每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合。」 區分所有權人作為專有權人對其專有部分可以依法自由處分、使用和收益,並有權按照共用部分的使用性質使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建築物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的,其權利的客體也包括兩個方面,即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建築物的結構和功能而分割出來的具有獨立建築構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建築物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建築部分。 專有部分經分割後方可成為建築物區分所有權中專有權的客體,它必須具備以下的條件:1、具有獨立的建築結構;2、具有獨立的使用功能;3、通過登記後,具有法律上的獨立性。除能夠成為專有權客體的部分以外的建築物部分被認為是共有權的客體。
在我國,雖然由於現行立法中缺乏關於建築物區分所有權的規定,對於區分所有建築物的停車位的權屬問題沒有明文規定,導致停車位的產權歸屬狀況較為混亂。但根據以上建築物區分所有權客體的條件,我們可以區分不同類型停車位是屬於專有權客體范圍,還是屬於共有權客體范圍。在理論上,屬於專有權客體范圍的停車位,其產權歸屬享有專有權的區分所有權人;而屬於共有權客體范圍的停車位,其產權歸小區全體或部分業主共有。
(二)現行房地產法律制度的分析
在我國現行的房地產法律制度下,要確定停車位產權歸屬還必須理解以下三方面的內容才能作出判斷:
1、關於土地使用權與房屋所有權的關系
《城市房地產管理法》第31條規定「房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋佔地范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押」,第62條規定「經省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上人民政府由一個部門負責房地產和土地管理工作的,可以製作、頒發統一的房地產權證書」的規定。而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條則規定「土地使用權轉讓時,土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓」,第24條規定「地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人,享有該建築物、其它附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉移」。
從以上法律規定可知:「房為地存、地為房載、地轉房隨、房轉地隨。」 土地使用權與房屋所有權的權利主體一致是法律的強制性規定,是國家房地產法的基本原則。在二級房地產市場中,不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。這意味著,有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權,沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物,而且是一種從權利。
2、關於土地使用權證與房屋所有權證的取得
《城市房地產管理法》第59條、第60條確立了土地使用權、房屋所有權登記發證制度,並進一步明確了房屋所有權取得以取得土地使用權為前提。另根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條「房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證」和最高人民法院《關於適用〈中華人們共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條「……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,……當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其物權不能轉移」的規定,房屋所有權證書是房屋所有權及其土地使用權的確權依據。
土地使用權和房屋所有權經國家機關依法登記後,其財產所有權才受國家法律的確認和保護。土地使用權與房屋所有權可以分別登記,也可以合二為一登記。分別登記時,財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》;合二為一登記時,財產權利人取得《房地產證》。
3、關於商品房建築容積率
商品房建築容積率是指項目規劃用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。根據土地使用權與房屋所有權不分離的原則,擁有土地使用權,才可能取得房屋所有權。項目規劃用地范圍內的建築物,如果要取得獨立產權,就必須計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積的分攤。否則,不計算建築容積率的建築物,其房地產權利就不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。
綜合以上三方面的內容可知,根據現行房地產法律,只有計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積分攤的停車位才能取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》(或《房地產證》),其產權歸屬具有房地產憑證的業主;反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位,其產權歸小區全體或部分業主共有。
(三)停車位產權歸屬的分析
借鑒建築物區分所有權理論研究的成果,從現行的房地產法律制度出發,要判斷不同類型停車位的產權歸屬,必須掌握理論與法律的兩個標准:
(1)理論標准:屬於專有權客體范圍的停車位,其產權歸屬享有專有權的區分所有權人;而屬於共有權客體范圍的停車位,其產權歸小區全體或部分業主共有。
(2)法律標准:計算商品房建築容積率的停車位,其產權歸屬具有房地產憑證的業主;反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位,其產權歸小區全體或部分業主共有。
依據上述兩個標准,以下將分析不同類型停車位的產權歸屬問題:
1、立體停車位的產權歸屬
立體停車位(場)具有獨立的建築結構,完全符合成為建築物區分所有權中專有權客體的條件。而且其土地使用權在《建設工程規劃許可證》等法律性文件中均有明確規定,其建築物面積計算建築容積率,參與了建設用地面積的分攤,實際承擔了土地使用權取得費用。所以該類型停車位是可以辦理房地產權登記(含轉移登記)的,具有房地產權屬證書,所登記的權利人即為合法所有權人。
因此,開發商有權銷售或租賃立體停車位,購買停車位的業主或開發商享有立體停車位的房地產權。
2、地面停車位的產權歸屬
所謂地面停車位是指直接設置在小區地表,以劃線分割方式標明的停車設施。地面停車位只是通過劃線分割而成,不具備建築物所要求的遮蔽性,不符合構造上和使用上的獨立性標准,依據建築物區分所有權理論不能夠成為專有權的客體,而只能成為共有權的客體。而且,該類停車位的土地使用權分攤在計算建築容積率的建築物上,其應為計算建築容積率的建築物所有權人即小區全體或部分業主共有。
毫無疑問,小區全體業主是地面停車位的共有權人。如果開發商擅自將其沒有產權的地面停車位對外進行銷售,則對小區全體業主構成侵權。業主可以依法追究開發商的侵權責任,並可以要求買受人返還停車位。
3、首層架空層停車位的產權歸屬
所謂樓房首層架空層停車位,是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行法律制度下,首層樓房架空層停車位的建築面積也是不計算建築容積率的,不能獲得相應的土地使用權面積份額,其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物,也是住宅房屋單元的從物。小區全體或部分業主依法享有首層架空層停車位的共有權。
現實中,有的開發商將首層架空層停車位予以出售,有的物業管理公司利用業主對該停車位產權不了解的情形進行有償租賃,這些行為也都已經侵害了小區全體業主的合法權益。
4、地下停車位的產權歸屬。
所謂地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。按理論標准,有的地下停車位具有獨立的建築結構,屬於專有權的客體范圍;有的地下停車位構造相對簡單,屬於共有權的客體范圍。按法律標准,目前大部分的樓房地下停車位的建築面積是不計算建築容積率的,這類停車位的產權應歸屬於該幢樓房的全體業主;但也有一些地方規定某些地下停車位的建築面積是計算建築容積率的,該類停車位當然是可以擁有獨立的產權。
2003年11月,南京市鼓樓區人民法院作出了首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決。法院認為:根據規范設計要求,南京星漢城市花園住宅小區地下車庫應交付建築物的所有人共同使用。同時,根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上,小區的土地使用權即為該小區業主享有。因此,開發商不再享有該土地上建築物的所有權和支配權。該法院的判決符合判斷停車位產權歸屬的理論和法律標准,是正確的。
5、樓房屋頂平台停車位
所謂樓房屋頂平台停車位是指在小區商品房樓頂平台上設置的停車位。樓房屋頂平台停車位在我國目前還不是非常普及,但隨著停車位的日益緊張,有關這種停車位的糾紛也會日益增多。關於屋頂平台的歸屬問題,也是頗有爭議。有人認為,屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有;也有人認為,其應屬於頂樓住房所有權的范圍,因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。 從構造上看,屋頂平台停車位類似於地面停車位,也只是簡單的劃線分割而成,不屬於專有權的客體范圍。而且對屋頂平台的利用更多的是用它的空間,而這個空間顯然不僅僅屬於頂層的區分所有人,而應當歸該建築物的全體區分所有人所有。因此,我們認為這類停車位應由該建築物的全體業主共有。
希望我的解答對你有幫助,滿意 請採納!
❹ 關於農村土地確認權歸屬問題
(一)一般土地糾紛案件必須依照《土地管理法》第十三條規定,先由當地土地主管部門行政調處。當事人對行政調處不服時,才能按規定依照司法程序解決。未經行政調處的法院不予受理。
(二)土地所有權和使用權爭議解決之前,任何一方面都不得改變土地現狀,不得破壞土地上的附屬物,不得影響生產和在有爭議的土地上興建建築物和變更附著物。
(三)歷史上已經達成有協議、協定,或已制定有鄉規民約的,而這些協議、協定鄉規民約並不違背國家法律、法令和黨的政策的,予以維護,不合理的部分可以進行適當調整。
(四)對過去因無償佔有或平調引起的糾紛應根據現行黨的政策,作具體分析。通過仔細的調查研究,廣泛聽取各方面的意見。區別黨在各個階段的方針、政策,根據具體情況做出合理的處理意見,切忌用簡單、武斷、一概而論等解決辦法。
(五)對過去因無償佔有或平調而引起的糾紛應根據現行黨的政策精神和法律規定,保護原社隊或個人的應有權益。
(六)土地所有權或使用權的爭議未解決前,如無法按照《土地管理法》第十三條第五款的規定維持現狀時,土地管理機關有權指定臨時使用單位使用,以保護爭議的土地,爭議雙方均須服從,不得借故破壞土地及其附屬物
❺ 這法條如何理解:土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
這是抄一個亘古不滅的原則襲「地隨物走,物隨地走」。
土地使用權屬於誰,地上建築物就屬於誰,如果出現兩個權利主體,這就說明有錯誤了,不是土地局登記錯誤,就是房產局登記錯誤。但一般不會出現,開發商在拿地後,建造房屋,房屋建成後賣給小業主,就會申請製作小產證,屆時土地局和房產局會把土地、房屋的大產證分割後登記的。
我比較贊成上海市的作法,將房屋和土地行政管理部門合成一家,只製作房產權證,既包含土地權屬登記,也包含房屋權屬登記,不會搞錯。
上海市房屋土地資源管理局政策法規處
❻ 商品房土地使用權歸屬問題
《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確規定:
第四十條 房地產轉讓專,應當簽訂書面轉讓合屬同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條 房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
1、據此,該塊土地的使用權屬於其地上房屋的全體業主所有。
2、如果以後遭遇征地、拆遷等問題,那麼這塊土地的使用權將與房屋本身一起,按各房屋分攤到的土地面積及剩餘使用年限,經評估後一並補償。
❼ 土地以及地面附屬物權屬問題
照你描述50~60年已經被政府徵用,這塊土地不會補償。關鍵在於地上的附屬物,這范圍很廣,房屋、樹木、禾苗。理論上是等價補償
❽ 取得國有土地使用權後土地上的附著物所有權歸誰所有
土地管理法規定,因土地使用權期限屆滿而原土地使用權人不再續期的,其地上建築物及其他附著物由國家無償取得.
❾ 集體土地使用證上寫著地上附著物的產權啥意思
這是2個不同來的概念 1、集體土地使用證源類似於個人的國土所有權證!證明的是土地的使用權問題!,可以簡單理解為土地是集體所有。 2、房產證證明的確實房產的所有權歸屬問題,可以理解為土地上面的建築物。總結:土地屬於國家,不能隨意買賣和改變用途。房產證屬於個人,可以轉讓房屋。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱「鄉產權房」。小產權房是沒有房產證的。你有房產證就不是小產權房了。可以買賣
❿ 承包土地上附屬物歸屬問題
有權得到附屬物的歸屬權,這些附屬物(樹木)管理權歸承包方所有。