以出讓為目的的土地使用權估價

⑴ 土地使用權出讓底價的土地使用權出讓底價的確定

在我國，由政府壟斷土地供應，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產生重要影響。確定出讓底價時，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門委託有資質的土地估價機構，根據基準地價、標定地價、當地的土地市場供求情況、土地市場地價水平和擬出讓宗地設定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設定的土地條件下的正常價格，並依據擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產業政策、地價政策、土地市場調控政策、調控方向，兼顧當前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。

⑵ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

⑶ 如何進行規范出讓土地價格評估工作

土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：

採取公開市場價值標准

由於國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬於一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應採用公開市場價值標准。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，並且在設定的容積率、建築密度、綠地率、開發程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同於強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減。

估價基準日應為招拍掛出讓日

在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致。

⑷ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

⑸ 把行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來評估，違背了房地產評估的什麼原則

土地評估的原則：
1）合法原則
土地估價應以待估宗地的合法權益為前提進行。合法權益包括：合法產權、合法使用、合法處分等方面。在合法產權方面，應以土地使用權證、權屬登記和其他合法證件為依據。在合法使用方面，應以使用管制（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據
2）替代原則
土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同或相近、條件相似的土地市場價以價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的客觀價格。
根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較後才決定的。土地價格也同樣遵循替代規律。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨於一致。
3）需求與供給原則
在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決於需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。土地也是一樣，其價格也是有需求與供給的互相關系而定。但因為土地不同於一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規律。
4）變動原則
一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發生變動的。土地價格也有同樣情形。它是各種地價形成因素相互作用的結果。而這些價格形成因素經常處於變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。由於這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價格。
5）最有效使用原則
土地估價應以待估宗地的最有效利用原則為前提。判斷土地的最有效利用以土地的利用是否符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據。
由於土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所佔有的土地上獲取更多的收益，並以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。所以土地價格是以該地塊的效用作最有效發揮為前提的。
6）報酬遞增、遞減原則
經濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數值以後，如繼續追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也可稱為最有效使用點。
7）預期收益原則
土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。
對於價格的評估，重要的並非是過去，而是將來。過去收益的重要意義，在於為推測未來的收益變化動向提供依據。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用後進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，並對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市場的影響進行細致分析和預測，准確預測該土地現在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。
8）供需原則
土地估價應以市場供需決定土地價格為依據，並充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
9）貢獻原則
不動產總收益是有土地及其他生產要素共同作用的結果，土地價格可根據土地對不動產收益的收益貢獻大小來確定。

從這幾個原則看，你應該是違反了合法原則，因為沒有按照土地證記載用途進行評估。

不過，你可以在報告中特殊事項聲明或者假設條件哪裡進行披露。就是上面要寫上「按照委託方要求，按照出讓土地進行評估」等字樣。要不報告就不合法了。

⑹ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

⑺ 國有土地使用權出讓是否必須依照評估價格

在採用有關方法計算土地使用權出讓價格之前，應廣泛搜集資料，經過現內場勘查和測量容，並分析、測算有關數據。

搜集的資料主要包括：被評估地塊的地籍資料、城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料、被評估地塊的批租文件資料、地產市場的成效實例資料、關於土地使用權出讓價格有關政策規定、土地管理法規條例等。搜集資料要可靠、全面、及時，並在搜集資料的基礎上進一步篩選、整理和歸類。

現場勘查的主要內容包括：地塊的形狀、坡度和面積，地質、水文條件，地上物和地下物的布設狀況，地塊的經濟地理環境狀況。勘查之後，應對被評估地塊現狀做出盡可能詳盡、正確的書面描述。

分析、測算的有關數據包括：測算被評估地塊開發建設總成本，估算開發建設完成後能實現的市場銷售額（或租或賣）及投資回收期，估算開發建設和經營投資盈利率，初步試算土地使用權出讓價格。

⑻ 土地使用權出讓金計算是怎樣的

土地出讓金計算方式

一. 有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二. 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三. 通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四. 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。