商品房土地使用權分攤

1. 房產證上的「分攤土地使用權面積」是什麼意思

分攤土地使用權面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積，標注在土地證上。

分攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，標注在房產證上。二者不是一個意思。

計算方法：

1、房屋分攤土地使用權面積＝房屋建築面積／樓房總建築面積×樓房佔地面積。

2、分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。

分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和

土地使用面積有以下幾個方面：

1、佔地面積，即建築物及其周邊環境共占的面積。

2、建築面積，僅指建築物的建築面積。

3、居住面積，指室內居住面積。

此外，土地共用人之間所佔地表和空間位置及不同用途對土地利用有一定影響，可在分攤面積時將這些因素摺合成不同系數加入到分攤面積的計算中去，從而使土地共有使用權面積的分攤更接近實際、更合理。

法律依據：

《物權法》

第九十三條規定：動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條規定：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

多層住宅的各業主對本棟樓所佔用的土地使用權屬於按份共有的用益物權，土地使用權證上的使用權面積，其中分攤面積即指本土地使用權屬按份共有所分攤的土地使用權（依本業主房產建築面積占整棟樓建築面積的比例計算）。

(1)商品房土地使用權分攤擴展閱讀

國有土地使用證上的分攤面積，是經分攤擁有的土地使用權的面積。

《土地使用稅暫行條例》中規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。對於「實際佔用的土地面積」是這樣理解的：

1、納稅人的土地用於自用經營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積；

2、納稅人沒有土地使用證（或房產證），或者實際佔用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際佔用的土地面積作為計稅面積；

3、納稅人的土地用於出租的，按實際出租面積作為計稅面積。

參考資料來源網路-公共分攤面積

參考資料來源網路-土地使用面積

參考資料來源網路-土地共有使用權

2. 分攤土地使用權

看土地使用權，是指你和別人共同擁有一塊土地，在有適應中意的時候才會這樣做

3. 房產證上分攤土地使用權面積問題

國有土地使用證上的分攤面積，是你經分攤擁有的土地使用權的面積（小區所佔總用地面積，按每套房子建築面積佔小區總建築面積的比例，進行分攤），越大越好 。

土地證是整個小區土地分攤到各戶上的面積，不光是樓的面積注意與房產證區別，房產證是房產的面積就是有公共地盤的也要分一部分給你啊，所有權比如小花園，如果有人要買下它，它又是你們小區集體所有，錢應該每人分的。

在《土地使用稅暫行條例》中規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。對於「實際佔用的土地面積」是這樣理解的：

1、納稅人的土地用於自用經營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積；

2、納稅人沒有土地使用證，或者實際佔用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際佔用的土地面積作為計稅面積；

3、納稅人的土地用於出租的，按實際出租面積作為計稅面積。

(3)商品房土地使用權分攤擴展閱讀

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

公用分攤建築面積是指每套商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

4. 商品房土地使用證上的房屋分攤土地使用權面積是怎麼計算的公式是什麼

以棟為單位計算，先算出公攤面積在該棟的公攤系數，再求出單套房屋的公攤面積。詳見
http://ke..com/view/43757.htm

5. 商品房買賣中每戶的土地公攤面積怎麼計算

詳見物權法之解讀(二)

四大疑問找到「答案」
停車位處置、綠地出售等不少讓開發商憂心忡忡的問題終於不再霧里看花。
有法可依，有法必依。《物權法》頒布以來，很多地產開發公司都在組織學習該法律。結合房地產開發運營的實踐，開發商提出了他們最為關心的四大熱點問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答。
疑問一：哪些車位開發商可以處置？哪些不能處置？
《物權法》頒布之後，廣州出現了不少開發商急售車位的現象。有人認為，《物權法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發商希望趕在法律正式實施之前，出售車位賺一筆。那麼，到底哪些車位是開發商可以處置的？哪些不能？
權威解答：對於已建成的社區來說，判斷開發商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區規劃當中，第二就是看開發商有沒有取得車位的產權。如果具備這兩個條件，開發商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之後。因此，如果開發商本有處置權，完全沒必要著急脫手。
很多社區早期規劃的停車位不足，開發商在建設過程中或者小區建成後利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發商便無權處置，除非車位佔用的地塊並沒有進入公攤，土地使用權仍然屬於開發商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。
而對於新建項目來說，開發商應當為業主規劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區最初的規劃之中，並且通過了相關部門審批，開發商都有處置權，可以出售、附贈或出租。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
疑問二：停車位只能出售或出租給本小區業主嗎？
《物權法》規定小區車位優先滿足業主需要，是否意味著開發商只能將停車位出售或出租給本小區業主呢？
權威解答：「優先」和「只能」的含義是不一樣的。在一定條件下，開發商可以將停車位出售或者出租給小區以外的車主。
舉例來說，如果開發商建設的某小區可入住1000戶業主，當業主入住之後，開發商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶，征詢業主是否有車位需要，並且設定一個合理的交易時間，讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續。假設徵求意見之後，發現業主只需要600個車位，而開發商卻規劃了800個車位，那麼此時，開發商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區外的車主。
但在實踐中，還存在一個問題，就是小區業主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發商把小區入住之初那些富餘的車位出售，以後業主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發矛盾，不過，這個新的問題就不是開發商要解決的義務了。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
疑問三：開發商能將綠地出售或贈送給特定的業主嗎？
在很多社區都有這樣一種現象，即一層業主將自己的前庭後院改造成陽光房，引起其他業主不滿，而改造者則稱土地是開發商出售或贈送給他們的。但是，開發商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業主呢？
權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經進入業主的土地公攤面積，如果已經進入公攤，開發商便無權處置，目前對於高層住宅來說，小區綠地都應已進入公攤，屬於業主共有，開發商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。
《物權法》規定建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但明示屬於個人的除外。開發商如何才有權明示某綠地屬於某特定個人？一種辦法就是開發商保留該綠地的土地使用權，不進入業主公攤面積，這樣開發商才有處置權，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業主公攤面積，但開發商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用，這相當於取得買房人的同意，願意放棄一部分公共場所的使用權，而讓給開發商指定的人。但這種情況下，開發商是沒有土地使用權的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業主使用。
解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
疑問四：頂層的露台本屬業主共有，想送給頂層用戶怎麼辦？
「買頂層，贈送屋頂露台」的營銷手段在房地產銷售中時有運用。但是按照《物權法》規定，頂層的露台往往屬於公共場所，應屬全體業主所有，除非別墅。而一般情況下，開發商都將露台與頂層住宅一體銷售或贈送，開發商是否有權利這么做？
權威解答：從所有權處置上說，開發商不能將露台贈送給頂層業主，業主也不能獨占露台使用權，其他業主也應當可以享用。
如果開發商希望將頂層露台贈送給最方便使用的頂層買家，那麼可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露台使用權屬於頂層用戶，但頂層用戶不能當做經營性用途，不能影響其他業主的正常使用，也不能在露台上搭建違章建築，不能危害其他業主的利益。

解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

6. 買商品房土地使用權怎麼分配

商品房的土地使用權是由土管局下屬的測繪公司進行測繪後按房屋面積分攤所得，具體操作你不需要了解，你只要辦理土地證即可。

7. 土地使用權分攤面積怎麼計算

您好，
你好，房屋公攤面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積,它的范圍包括管道井、設備間、地下室和樓梯間等。
一、
公攤范圍
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。
2、套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
二、
分攤原則
(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內；
(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤；
(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。
三、公攤計算
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建築面積分攤系數，再按幢內的各套內建築面積比例分攤。
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤系數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。
共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為准。一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的牆壁也在裡面，帶電梯的房子公攤相對大點。各戶分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤。
第1步：計算分攤系數
分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=（總建築面積之和一各套內建築面積之和）/各戶套內建築面積之和。
第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。
四、
面積明細
這個公攤表要包括：
(1)把整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據告知購房人，以便購房人通過這些數據求出其他數據，以明確自身的權益；
(2)開發商也應把購房人應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備購房人查驗和監督。
希望我的解答能幫到你，滿意請採納！

8. 土地使用權如何攤銷

1、外購的土地使用權作為無形資產單獨核算，按要求計提攤銷。
2、企業在外購的土地上構建廠房、辦公樓等自用固定資產時，在資本化期間內，相應的土地使用權的累計攤銷計入構建固定資產的入賬價值，即計入「在建工程」，待完工後停止資本化，土地使用權仍作為無形資產核算，計提的累計攤銷一般計入管理費用里。
3、企業將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產核算時，其佔用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的。
4、企業持有的准備增值後出售的土地使用權，在企業董事會等做出相關決議時，要將無形資產中的土地使用權轉入投資性房地產。
5、外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，建築物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。
6、企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
7、企業取得的建築物的時候購買價款包含土地使用權的價值，但是這個價值無法在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配的，那麼土地使用權的價值隨同建築物計入固定資產，以後土地使用權的價值會隨著這個固定資產計提折舊。
8、企業取得的土地使用權作為無形資產核算的，那麼要計提攤銷，當月增加當月開始計提攤銷，當月減少當月不計提攤銷。（無形資產章節講到的需要計提攤銷的情況）
9、企業單獨計價計入固定資產核算的，那麼不需要計提折舊。

9. 商品房土地分攤面積怎麼計算

土地面積分攤在土地有償使用過程中是經常可見的一項工作,尤其是隨著土地有償使用制度的建立,土地面積分攤計算能否公平合理、易被人接受,顯得更為重要.\x0d土地分攤類型大致可分為兩種：\x0d平面土地使用權分攤.這種類型分攤較簡單,可按獨自面積在共有使用權面積中的比例確定.\x0d多層建築物土地面積分攤.其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤,在這種情況中土地只作為建築物的附屬形態出現,但由於用途不同,地價不同,土地使用者應分攤的稅費就不同,享有的土地面積也不相同.\x0d由於土地使用情況復雜,以下幾種土地面積分攤的計算方法可供參考：\x0d平均分攤法.這是目前被廣泛採用的方法,適用於平面使用土地分攤和劃撥用地分攤,其分攤面積一般按共有使用者之間各自在該宗地內擁有的地上附著物的佔地面積或建築面積來確定.可用以下公式計算：\x0d土地共有使用權分攤面積=使用者獨立擁有的佔地面積或建築面積-在共有土地上全部使用者的佔地面積或建築面積總和×土地共有使用權面積\x0d土地價值最大化分攤法.適用於底層為商業、二層以上為住宅的樓房.這種方法主要是將土地使用權確定給底層,住宅層分攤院內土地面積,土地只作為附屬形式存在,體現了土地價值最大化.因為在地價中,商業用地地價最高,底層用戶是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,這就決定了底層作為商業用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有,而用作住宅的樓層卻無此收費,如果將底層面積同二層以上用戶進行分攤,就會造成：徵收土地稅費時,只收取部分商業用地的稅費,造成土地資產流失.如果對住宅樓的分攤面積也按商業用地同樣平均分攤收取稅費,就有失公平.\x0d土地用途分攤法.或稱地價分攤法,適用於對多層多用途建築物進行土地分攤.在土地利用當中,由於土地用途不同,層數不同,土地產生的價值就不同,按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤,確定使用者擁有多少土地面積,應承擔多少稅費,可以說是比較公平合理的一種方法.具體操作可用以下公式：\x0d土地分攤面積=底層土地面積×(某一用途地價-不同用途地價之和)×某一使用者擁有的層數\x0d其中相同用途的地價累加,這一公式也適用於同一層有多種用途的建築物.\x0d樓價分攤法.適用於對不同用途相同層數的建築物土地進行分攤.如果不同用途相同層數的建築物需要交同樣的稅費,就不太合理,所以還應利用樓價對同一用途不同樓層的土地進行分攤修正.由於不同層數的樓價是受市場因素影響的,樓的地價則不變,所以用樓價來修正地價可以說是一種操作簡單的辦法.計算公式為：\x0d修正後的土地分攤面積=某一層樓價÷所有層樓價之和×修正前土地分攤面積\x0d上述的土地面積分攤計算方法應該各有千秋,平均分攤法操作比較簡單,但由於土地利用類型不同,土地面積平均分攤產生的利弊不同,這種方法只注重權利的分配,而造成地價不合理分攤,對於多層商業網點和商業住宅綜合樓來說,如果平均分攤,讓土地使用者都承擔相同的稅費是不合理、不公正的,而且平均分攤會造成無償使用的土地在出讓、轉讓過程中難以確定收取有關稅費.土地價值最大化分攤法較實用,但存在一定的局限性,不過對只適用於底層為商業、二層以上為住宅的建築物,仍是一種可在小城鎮推廣應用的方法.土地用途分攤法與樓價分攤法理論上較合理,尤其是隨著土地有償使用范圍的擴大,土地轉讓行為、改變用途行為發生頻繁,這種方法就顯得更加公平、合理.\x0d筆者建議應將現有土地證書中使用權面積一欄改為土地權利面積和有償使用面積,或者在原有土地使用證基礎上,頒發有償土地使用證,註明有償使用土地面積.這樣就能夠明確土地使用者的權利和應承擔的稅費,更有利於對經常性的變更行為進行管理.(