商品房共有部分專有使用權

Ⅰ 如何確定共有部分的專有使用權

專用使用權來的設定方式源，依各國和地區的立法及實踐，主要有以下三種：
（1）商品房買賣契約。此為專用使用權設定的最常見方式。即商品房開發商在分批出售商品房時，經買受人（區分所有權人）簽約同意，並同時與特定人締結共有部分專用使用權契約而設定。
（2）規約，即業主公約。區分所有權人可通過規約為特定區分所有權人或其他人設定專用使用權。
（3）共有人的同意。區分所有建築物共有部分屬於全體區分所有權人所共有，而專用使用權的設定，系共有部分變更或處分的一種。因此，區分所有權人得依共有部分變更或處分的方式，亦即依共有的法理，將共有部分為特定人設立專用使用權。

Ⅱ 商品房樓頂使用權

屋面，俗稱樓頂，其使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

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《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

Ⅲ 使用權房 和商品房 他們的區別有那些

1、概念不同

使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。回

商品房是產權房答，有房屋所有權證或集體土地使用證的房屋，產權明晰。

2、產權所屬不同

產權房屬於國家或集體，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費後歸使用權人所有。

商品房的產權證是國家發的，是開發商交納了土地出讓金後開發建設的房屋。業主們購買了這類房產後可以自由交易，依法享有佔有、使用、處分、收益的權利。

3、價格不同

與有商品二手房相比，使用權房更有價格優勢，在品質相仿的情況下，二者價格相差至少幾萬元錢，多則十幾萬元。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

Ⅳ 共有所有權的共有所有權的屬性

1．不可分割性。根據區分所有建築物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。
2．從屬性。鑒於區分所有建築物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統一結構體關系，區分所有人取得專有部分所有權，必須附帶取得共有部分所有權，以獲得使用上的方便。我國建設部發布的《城市房產毗連房屋管理規定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽台、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、牆、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。共有所有權包括三項權能：使用權、收益權和處分。

Ⅳ 商品房外牆面是否屬於全體業主共有

房屋外牆面全體業主共有。

《物權法》等相關法規規定：社區房屋外牆面屬業主共有，開發商不能在出售房屋時在商品房買賣合同中約定保留外牆面的所有權和使用權。而同時，房屋外牆面也不能由單個業主私有。

此外，根據最高法院《建築物區分所有權解釋》第四條「業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。」

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第十三條登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

Ⅵ 如何確定共有部分的專有使用權

物權法里對建築物區分所有權里規定的權利是只包括專有部分所有權、共有部分所有權和因共同關系產生的社員權三種權利。但實際生活中確實存在著共有部分的專有使用權。專有使用權是指由特定的人對共有部分享有的排他性的使用權。他的確定應以合同的形式約定，一是以開發商與業主購買建築物時的合同進行約定，如業主購買映業主共享的車庫。二是業主大會同意與第三人或者其中的一個業主簽署專有使用權進行約定。

Ⅶ 商品房樓頂歸屬使用權問題

樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有，原則上不能歸屬於頂層專區分所有權人所專有使用屬。建築物本身與土地權屬並不相同，區分所有建築物的土地還有一個使用權的問題，開發商可以在公平合理的條件下做出一定的調整，把某些方面可以確定土地使用權歸自己享有，或者歸其他區分所有權人享有，只要不將費用分擔在其他區分所有權人身上也就行了。而建築物就是全體區分所有權人所有，與開發商沒有關系，開發商無權處置。開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。在區分所有的建築物上，頂層樓板都屬於全體區分所有權人所共有，那麼，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬於區分所有人所共有，其佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。

Ⅷ 商品房的屋面使用權是指什麼

商品房在中國興起於80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司，版包括外商投資企業通過權出讓方式取得土地使用權後經營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。商品房只是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，而自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。