土地使用權評估重要性

⑴ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

⑵ 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(2)土地使用權評估重要性擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

⑶ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

⑷ 評估土地使用權價值時，一般以什麼為基礎

我們這里評估是以基準地價為標准，用兩種方法評估，另一種評估法的價格要與基準地價不會相差太多，因為基準地價求出來的永遠都是比較準的價值。

⑸ 土地使用權用不用進行評估

對於是否要評估，要根據的用途來確定。如果你要用土地使用權做抵押貸款就必須要評估。
你的問題不夠詳細

⑹ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

⑺ 簡述土地使用權評估的程序。

1、明確土地使用權評估的有關事項（包括委託方、評估目的、評估范圍、基準日、版評估時間要求等）
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件（包括人口、面積、氣候、水文、土壤）、權行政區劃、經濟發展（包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等）、城市規劃與城市性質、產業政策（與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策）和稅收政策等
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價

⑻ 土地使用權評估的最有效使用原則指什麼

最有效使用原則是指土地利用以該地的效用最大化為前提。就是指土地的利用方式是最佳的專。在土屬地評估中，是以待估宗地的最有效使用為前提的原則下進行做價的。比如，一塊用途為商業的待估宗地，容積為1.5，但實際利用容積率只有0.8，評估該宗地的土地價格時要以1.5來評估。