浙江省土地使用權確認

1. 為什麼讓某公司訴某國土局使用權出讓合同糾紛

姜叢華朱寧

案情簡介

原告：××置業有限公司

被告：××縣國土資源局、××縣人民政府

2005年2月3日，××縣國土局以拍賣方式公開出讓××縣一處國有土地使用權。《拍賣文件》中包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權出讓合同(草案)。該地塊最終由××置業有限公司(以下稱××公司)以4260萬元競得，並簽訂《拍賣成交確認書》。至糾紛發生前，××公司共支付出讓金3200萬元。因該地塊存在規劃設計及征地拆遷等問題未解決而無法交地，雙方未簽訂國有土地使用權出讓合同。

2006年8月3日，××縣國土局在向××縣政府提交的《關於要求盡快協調解決芝里二期拍賣地塊土地交付事宜的報告》中稱：該地塊拍賣至今已經一年半時間，但因該地塊目前還存在諸多問題而一直無法交地。該地塊目前存在規劃設計、征地、高壓線搬遷、拆遷、規劃指標等主要問題，懇請政府能盡快協調解決。2006年8月27日，××縣國土局對××公司復函稱：關於交地時間，我局領導已向縣政府領導進行了匯報，具體交地時間要待縣政府協調後明確；對項目區內的規劃渠道事宜，縣政府已落實給縣建設局，由縣建設局負責落實。

2006年10月28日，××公司起訴稱：該地塊規劃設計條件發生重大變更，對該地塊的整體開發布局造成嚴重影響，地塊的價值因此大幅下降，其競買的目的無法實現。而該地塊拍賣至今已有一年半的時間，卻還未交地，遠遠超過了規定的交地時間。因此原告請求法院判令解除其與國土局之間形成的國有土地使用權出讓關系，國土局應返還其繳納的土地出讓金3200萬元，並賠償利息損失。由××縣人民政府對上述還款及賠償承擔連帶責任。

2006年11月28日，××縣建設局向××公司發函稱：經規劃論證，原排水渠走向已作調整，不經過貴司受讓的地塊。2007年2月5日，××縣國土局向××公司發函稱：該地塊目前已符合交地條件，速來繳清土地使用權出讓金餘款1060萬元，並簽訂土地使用權出讓合同。

爭議焦點

法庭歸納的爭議焦點有兩個：一是原告與第一被告之間的土地使用權出讓合同關系能否解除?該爭議焦點又包括兩個內容：1．拍賣地塊是否存在瑕疵?原告的合同目的能否實現?2．第一被告××縣國土局是否存在違約行為或預期違約行為?二是第二被告××縣人民政府是否是適格被告?法院判決

雙方在浙江省高級人民法院的主持調解下，達成調解協議：

1．土地出讓金以成交確認書為准。

2．在調解書簽收後一周內，雙方簽訂國有土地使用權出讓合同，××縣政府和××縣國土局在××公司提出申請之日起一周內辦妥國有土地使用權證。

3．××縣政府和國土局在2007年12月31日前將該地塊上建築物拆除完畢將凈地交付××公司；4．××公司在開工後8個月支付土地出讓金餘款，並繳納土地契稅、人防費，同時××縣政府和××縣國土局補償××公司258萬元；5．出讓地塊東側港防綠化帶，由××縣政府和國土局2008年6月30日前建設完成。

案件分析

本案的關鍵點有以下幾點；1．本案中原告和第一被告直到起訴時還沒有簽訂正式的《國有土地使用權出讓合同》，那麼以什麼為依據來確認雙方權利義務的具體內容，成為我們首先要解決的問題。

我們認為，有以下事實證據可以用來確認訴爭雙方的權利義務的具體內容：

(1)拍賣文件(包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權出讓合同(草案))；(2)拍賣成交確認書。

對拍賣公告、拍賣須知和拍賣成交確認書的效力和約束力雙方應該均無異議。但是對於土地使用權出讓合同(草案)，雖然是一份草案，放在拍賣文件中，雙方並沒有最終簽訂，土地使用權出讓合同(草案)是否對雙方均具有約束力，成為法庭爭議的焦點。我們認為，土地使用權出讓合同(草案)中已經確定的合同內容對雙方都具有約束力，可以以此來確定雙方權利義務的內容。理由如下：

(1)土地使用權出讓合同(草案)是拍賣文件的有效組成部分。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第七條規定：「出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。」

本案中，土地使用權出讓合同(草案)明確了土地出讓金的付款時間、政府交地的時間及規劃設計條件等，這是所有參加競買的買受人非常關注的問題。也是根據這些既定的條件進行報價和競價的。如果現在說土地使用權出讓合同(草案)不具有約束力了，則不僅使得該次土地拍賣行為缺失了重要的合同條款而導致雙方出讓關系無法成立，而且將使得受讓人的權利受到嚴重侵害，對受讓人來講是不公平的。

(2)《拍賣文件》是雙方土地使用權出讓關系的有效組成部分。拍賣文件一經發出，出讓方不得變更其內容。而原告作為參加競買的要約人、第一被告作為承諾人，除了競買的價格之外，並沒有在實質上變更《拍賣文件》中的內容。

(3)在雙方簽訂的《拍賣成交確認書》中也明確寫明，遵守《拍賣文件》中的一切規定，自然也包括土地使用權出讓合同(草案)中已確定的合同條款。

2．第一被告是否存在違約行為，這些違約行為是否構成根本違約，合同能否得到解除，這也是我們考慮的關鍵所在。

(1)第一被告是否存在逾期交地的違約行為。

《土地使用權出讓合同》(草案)第5條約定，第一被告交付土地的時間是2005年6月30日前。第32條約定，逾期超過6個月的，受讓人有權解除合同。但是第一被告稱，在土地使用權出讓合同(草案)第五條中明確約定，交地條件為現狀交地，而不是完成拆遷後的凈地交地，所以第一被告隨時可以交地。這成為雙方庭審辯論的一個焦點。

我們認為，對於土地使用權出讓合同(草案)中約定的交地條件，事實經過是在土地拍賣會上各參加競買人均提出異議和擔心。第一被告的負責人和承辦科長是當場承諾拆遷等問題不用擔心，政府部門會負責解決的。拍賣成交確認後，第一被告也以自己的實際行為證明雙方已經協議變更了交地條件，主要證據有：(1)原告的證據七《國土資源局給原告的復函》，載明「明確的具體交地時間要待縣政府協調後明確」，目前還無法明確；(2)原告的證據八《國土局給縣政府的報告》，載明「……無法交地，主要問題有：一、規劃問題；……二、征地問題；……三、高壓線搬遷問題；……四、拆遷問題；……五、規劃指標問題等。」(3)2007年2月5日第一被告國土局致原告的函，函告已經具備交地條件。即使在2007年2月5日已經具備了交地條件，若為現狀交地的話，怎麼可能在兩年以後才具備交地條件?恰恰證明不是現狀交地。(4)從第一被告履行義務的實際情況來看，第一被告所述的高壓線的搬遷等也均是由第一被告自行負責並承擔相應的費用的。這也可以證明雙方的真實意思表示不是現狀交地。在庭前證據交換及調解過程中，第一被告也始終是認可交地條件為凈地，只是因為現在還有一戶因拆遷補償費要求過高，至今未達成拆遷安置補償協議，未完成拆遷。(5)另外還需要說明的是，在土地出讓合同中選擇「現狀交地」這一條款也不符合國家國土資源部、工商行政管理總局頒布的關於《國有土地使用權出讓合同》範本的「使用說明」的要求。「使用說明」第四條明確要求，「合同第五條中的土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬於原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬於待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，……」本案所涉的出讓土地明顯屬於待開發建設用地。綜上所述，雙方已經協議變更了交地條件，本案所涉的土地應當是凈地出讓。而第一被告沒有完成拆遷，就無法交地，就是存在根本違約的行為。

(2)原告沒有繳清土地出讓金，是否可以成為第一被告不交付土地的抗辯理由。

第一被告稱，土地使用權出讓合同(草案)第32條規定，在受讓人按合同約定支付土地出讓金的前提下，出讓人必須按合同約定按時提供土地。也就是說，只有在受讓人先履行了繳納出讓金義務的前提下，出讓人才有義務提供土地。被告不交付土地是基於行使「先履行抗辯權」。

我們認為，首先，《拍賣成交確認書》第1條約定：「餘款3700萬元必須按照《拍賣文件》規定的期限予以支付。而根據《拍賣須知》和《出讓合同(草案)》的規定，原告付款的條件是在《出讓合同》訂立之日起三十日內繳清。但出讓合同至今未簽，故而原告的付款條件至今未成就。雙方合同關系的成立和書面合同文本的簽訂是兩碼事情。原、被告之間的土地使用權出讓合同關系在雙方簽訂拍賣成交確認書，甚至在拍賣師落槌的那一刻就已經成立了，但是雙方事後完全可以再簽訂書面的《土地使用權出讓合同》文本。而土地使用權出讓合同文本至今未簽訂，原告的付款條件遲遲不能成就的過錯完全在於第一被告。試想，原告作為一個開發商，在已經履行了大部分付款義務的情況下，是多次催促被告簽訂出讓合同並交地的。但被告由於土地拆遷等均未完成，一直拖延至原告起訴後。因此被告以此作為抗辯理由不能成立；其次，即使原告有義務先繳清土地出讓金，但是鑒於第一被告根本無法交地、甚至不能明確具體的交地時間，原告作為一個開發商，在第一被告連交地時間都不能明確的前提下，完全有理由中止履行繳款義務，行使不安抗辯權；最後，第一被告不按時提供土地，也根本不是因為原告沒有繳清土地出讓金，而是因為不具備交地條件，無法提供土地。即使原告繳清了土地出讓金，事實證明，第一被告也無法交付土地。原告行使不安抗辯權是完全有事實依據的。從第一被告2006年8月27日致原告的回函，以及8月3日第一被告致××縣人民政府的《關於要求盡快協調解決芝里二期拍賣地塊土地交付事宜的報告》中完全可以明確，在競買完成後的兩年多時間里，第一被告一直考慮的是如何使得土地具備交地條件，卻從來沒有催告過原告要來繳納剩餘的土地出讓金，直至原告起訴後的2007年2月5日。由此可以明確，第一被告所謂的先履行抗辯是蒼白無力的，是不能成立的。

3．××縣人民政府是否是適格的被告

實踐中大部分觀點認為，國有土地使用權出讓合同糾紛中，合同的相對方是國土資源管理部門，而不是人民政府，因此人民政府不是適格的被告。但是也有觀點認為，土地使用權出讓的客體是城鎮國有土地的使用權，這一界定標示出出讓主體的單一性即土地的所有者——國家。《城市房地產管理法》第7條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條均明確規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。《城市房地產管理法》第11條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第九條規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。可見，在國有土地使用權出讓法律關系中，土地出讓的真正主體應當始終是代表土地所有者——國家行使國有土地所有權的各級人民政府，土地管理部門只是負責批准後出讓方案的具體實施工作。另外，從出讓金支付的角度來講，原告已支付的2700萬元出讓金是支付到了××縣財政局預算外資金專戶，由縣財政收取，而不是支付給了第一被告××縣國土局。根據《土地管理法》第55條的規定，土地出讓金除一部分上繳中央財政外，大部分也是留給了地方人民政府，即第二被告。如果第一被告國土局敗訴，是沒有能力履行相應的返還出讓金等合同責任的。因此，人民政府應當是適格的被告。

本案中，考慮到國土局的所有意志均來源於政府的決策，且案件所涉的排水渠問題、規劃指標問題、高壓線搬遷問題等涉及政府的各個部門，不單單是國土資源局一個部門的事情，因此不論是從法理上考慮，還是基於訴訟策略上的考慮，我們最終將人民政府列為第二被告。事實證明，將人民政府列為被告，對案件的最終調解起到了非常關鍵的作用。

原告是一個開發企業，是到××縣投資的。我們對該案慎之又慎，在訴訟中占據了主動地位，最終取得了雙方和解的圓滿結果。

2. 浙江寧波農村老房子失管20年，土地使用權是否失效 急 謝謝

只要有土地證是沒有關系的。

3. 土地使用權打官司如何辦理

1、准備材料：根據《土地登記辦法》第九條，申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書。
（二）申請人身份證明材料。
（三）土地權屬來源證明。
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標。
（五）地上附著物權屬證明。
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證。
（七）本辦法規定的其他證明材料。其中，地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。
2、辦理時限：根據《浙江省土地登記實施細則》受理土地登記申請之日起20日內辦結土地登記審查手續（公告期限除外）。
3、代辦事項：根據《土地登記辦法》第十一條，委託代理人申請土地登記的，還應提交授權委託書和代理人身份證明。

4. 請問：誰有浙江省企業之間（非金融企業）以在建工程、土地使用權做為抵押的成功案例嗎

我們公司做融資的 需要案例也可以留個聯系 麻煩採納一下謝謝

5. 關於土地確權的法律

《土地管理法》第十六條規定：「土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。」

(5)浙江省土地使用權確認擴展閱讀：

2019年開始，有四類人將享受不到土地確權這些福利：

第一類：戶口遷出農村的人。現在農民都有錢了，不少農民在城裡買了房子，舉家遷移，戶口也從農村遷到了城市，一躍成為城裡人。

但是想要享受農村土地帶來的權益，有一個大前提，那就是農村戶口。沒有農村戶口，就沒有土地的承包經營權，也就享受不到土地紅利了。

第二類：土地尚未確權的人。農村土地確權結束了，如果這次錯過確權時間，想要再確權的話，就不是一件容易的事了，而且，未確權的土地還將會被國家強制收回，到時候農民可就虧大了。

第三類：沒拿到確權證書的人。土地完成確權後，國家會給農民頒發土地確權證書。可不要小看了這個證書，國家每年都會下發很多農業補貼，大部分都需要憑借土地確權證書才能領取。

未來土地價值上升，土地確權證書也將變得更加重要。所以，農民完成確權後，不要忘記領取確權證書。

第四類：沒有分到土地的人。很多新生代農民從出生到現在，都沒有分到土地，且農村土地二輪承包期將延長三十年，也就是說，在這段時間內，這些人還是分不到土地。

農村土地確權就要結束了，到時候，土地的價值將會慢慢得到釋放，相應的土地紅利也將越來越多，但是都跟這些人都享受不到。所以說，這類人的損失是巨大的。

6. 浙江工業用地土地使用權終止後怎麼辦

一是如果是社會公共利益需要，國家收回土地使用權，而且連地上的回建築物也收回的答話，由國家按有關規定補償。
二是如果不是社會公共利益需要，房子和土地還可以繼續使用，但需按照現行的土地出讓金標准，繳納相應土地出讓金。

每個地方政策可能不一樣，具體如何操作還得咨詢當地的國土和房管部門。

7. 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 國有劃撥土地使用權是否可以抵押

劃撥土地主要指的是分配或者補償所得的土地。劃撥土地歸土地擁有者，土地擁有者可以將土地使用權分配給土地使用者。但是土地擁有者想要抵押或者轉讓是否可行呢?國有劃撥土地使用權能否抵押？辦理劃撥土地抵押權登記時，土地抵押需要提交哪些材料呢?
一、劃撥土地使用權能否抵押
《物權法》第180條規定「債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押……(二)建設用地使用權」，沒有區分取得土地使用權的方式。但實踐中以劃撥土地使用權進行抵押的方式並不少見，現行的行政法規與部門規章主要是在如何抵押的問題上有諸多的分歧。
一種司法規則認為，劃撥土地使用權，必須經土地管理部門批准，並先辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金，將劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權後，才能與附屬建築物一並抵押。現行有效的國土資源局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第5條與國務院的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條都採取了這種做法。
另一種司法規則認為，如《城市房地產管理法》第51條，沒有否定劃撥土地使用權可用於抵押，而是要求設定抵押的房地產，其土地使用權是劃撥取得的，在實現抵押權時，必須先繳納相當於應繳納的土地出讓金的款項，抵押權人才能就剩下的價款優先受償。
本質上，兩種做法都是將劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權，也符合使用權主體不享有劃撥土地使用權的交換價值的法理。二者的區別僅在於，是在設定抵押權之時就轉變土地使用權形式，還是在實現抵押權時補正瑕疵並補繳土地使用權出讓金，從法律位階和現行的司法實務來看，《城市房地產管理法》的事後補繳出讓金更符合當前的做法。
二、辦理劃撥土地使用權抵押登記，申請人須提交的文件。
(《XX市國有土地登記工作程序》)
1、國有土地使用權抵押登記申請書(原件);
2、《國有土地使用證》(原件及復印件)
3、《房屋所有權證》(有地上物的，復印件);
4、房屋他項權利證明書(有地上物，復印件);
5、主合同和抵押合同(原件);
6、土地估價報告或抵押權人認同的土地價值(含在建工程)證明(原件);
7、經土地行政主管部門批准劃撥用地抵押的文件(復印件);
8、抵押人為股份制企業、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明(原件);
9、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明(原件);
10、抵押人為國有企業的，提交國有資產監督管理部門的批准文件(復印件);
11、申請人身份證明(復印件);
(1)企業提供當年年檢合格的營業執照副本;
(2)社會團體提供民政部門核發的登記證書;
(3)自然人提供身份證;
(4)抵押權人為銀行的需提交金融許可證;
12、法人單位提交法定代表人身份證明書(原件);
13、委託代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委託書(原件)和代理人身份證明(復印件);
14、其他法律法規規定的相關材料。
劃撥土地可以進行抵押，但是在辦理登記時候要仔細閱讀上述資料，提交相關材料，主要包括土地所有權證書、身份證明、金融許可證等相關法律規定的證明材料，進行抵押登記辦理。

9. 浙江省土地管理實施辦法

從浙江省人大XX查閱：省現行有效地方性法規 (截止2008年12月31日 共163件）2000年（11件），浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

浙江省第九屆人民代表大會常務委員會公告

（第24號）

《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》已於2000年6月29日經浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，現予公布，自公布之日起施行。

2000年7月5日
浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第一章 總則

第一條 為了加強土地管理，促進我省社會經濟的可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及其他有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 各級人民政府必須執行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，全面規劃，嚴格管理，保護和合理開發利用土地資源，制止非法佔用土地和非法交易土地的行為。

第三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門統一負責本行政區域內土地的管理和監督工作。
縣級以上人民政府其他有關部門應當按照各自的職責，配合做好土地管理和監督工作。
鄉（鎮）人民政府應當按照土地管理法律、法規的規定，做好本行政區域內土地的管理和監督工作。

第二章 土地所有權和使用權

第四條 土地所有權、使用權依法實行登記發證制度，具體辦法由省人民政府規定。
確認林地的所有權或者使用權、水面和灘塗的養殖使用權，分別按照有關法律、法規的規定辦理。

第五條 土地行政主管部門因工作失誤導致土地權屬登記不當的，應當予以更正。造成損失的，應當予以賠償。
上級人民政府土地行政主管部門對下級人民政府土地行政主管部門依法應當予以登記而不登記，或者登記不當應當予以糾正而不糾正的，可以責令限期登記或者糾正。

第三章 土地利用總體規劃

第六條 土地利用總體規劃應當包括下列內容：
（一）規劃目標、期限、范圍和任務；
（二）土地利用結構和布局；
（三）土地利用分區；
（四）各類土地利用指標；
（五）城市、村莊和集鎮建設用地規模；
（六）實施規劃的措施；
（七）其他需要載明的事項。

第七條 縣（市）、鄉（鎮）土地利用總體規劃應當根據需要劃定基本農田保護區、一般農田區、園地區、林業用地區、建設用地區、獨立工礦用地區、自然與人文景觀保護區、其他用地區等，並明確各分區的土地用途。

第八條 省、市、縣土地利用總體規劃按照《中華人民共和國土地管理法》第二十一條的規定實行分級審批。
縣（市）人民政府所在地的鎮和省人民政府指定的鄉（鎮）的土地利用總體規劃，經縣（市）和設區的市人民政府審查同意後，報省人民政府批准；其他鄉（鎮）的土地利用總體規劃，經縣（市）人民政府審查同意後，報省人民政府授權的設區的市人民政府批准。
鄉（鎮）土地利用總體規劃經批准後，鄉（鎮）人民政府應當在本行政區域內予以公告。

第九條 各級人民政府應當加強土地利用年度計劃管理，實行建設用地總量控制。
土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經批准下達，必須嚴格執行。
省重點建設項目用地，實行年度用地計劃單列。

第十條 沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標的，不得批准新增建設用地。
未執行佔用耕地補償制度或者沒有完成土地開發整理計劃指標的，核減下一年度的農用地轉用計劃指標。
節余的農用地轉用計劃指標，經核准後，可以結轉下一年度繼續使用。

第十一條 縣級以上人民政府應當建立本行政區域土地管理信息系統，對土地資源及其開發利用和耕地保護情況進行動態監測。

第四章 耕地保護

第十二條 實行佔用耕地補償制度。
非農業建設經批准佔用耕地的，佔用耕地的單位應當負責開墾與所佔耕地的數量、質量相當的耕地；佔用耕地的單位沒有條件開墾或者所開墾的耕地經驗收不合格的，應當按照省人民政府的規定繳納耕地開墾費。
建設單位繳納的耕地開墾費按照規定作為建設成本，列入建設項目總投資或者生產成本。

第十三條 各級人民政府應當採取有效措施，確保本行政區域內的耕地保有量不減少。
補充耕地不足或者未經依法批准致使土地利用總體規劃確定的耕地保有量減少的，上級人民政府應當責令該級人民政府在規定期限內組織開發與所減少耕地的數量、質量相當的耕地，並由上級人民政府土地行政主管部門會同農業等有關行政主管部門組織驗收。
土地後備資源匱乏，不能確保本行政區域內的耕地保有量的，應當按照省人民政府的規定，組織易地開墾耕地或者上繳耕地開墾費，由省人民政府土地行政主管部門統一組織開墾。

第十四條 市、縣人民政府應當採取措施，督促佔用耕地的單位將被佔用耕地的耕作層土壤用於新開墾耕地、劣質地或其他耕地的土壤改良。

第十五條 各級人民政府應當按照土地利用總體規劃，有計劃地組織土地整理。土地整理後的新增耕地按照國家和省的規定折抵建設佔用耕地補償指標。

第十六條 禁止任何單位和個人閑置、拋荒耕地。已經批準的非農業建設佔用耕地，未按照規定日期開工建設或者開工後停止建設造成土地閑置的，或者棄耕拋荒的，按照有關法律、法規、規章的規定處理。

第十七條 在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，一次性開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，並按照下列程序報批：
（一）四十公頃以下的，由縣級人民政府土地行政主管部門審核，報縣級人民政府批准，並報設區的市和省人民政府土地行政主管部門備案；
（二）四十公頃以上一百公頃以下的，由設區的市人民政府土地行政主管部門審核，報設區的市人民政府批准，並報省人民政府土地行政主管部門備案；
（三）一百公頃以上六百公頃以下的，由省人民政府土地行政主管部門審核，報省人民政府批准；
（四）六百公頃以上的，報國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發農民集體所有的荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當徵得土地所在地的農村集體經濟組織同意，並報縣級人民政府批准。
開發荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不超過五十年。
開發荒山、荒地、荒灘必須經過科學論證和評估，不得破壞生態環境。

第十八條 縣級以上人民政府應當建立造地改田專項資金，專款用於耕地開墾、土地整理、復墾和改造。
造地改田專項資金由下列項目構成，其中第（四）項、第（五）項費用為部分納入：
（一）耕地開墾費；
（二）土地閑置費；
（三）土地復墾費；
（四）土地使用權出讓金等土地有償使用費；
（五）新菜地開發建設基金；
（六）其他用於造地改田的資金。
前款規定的各類規費標准及其收繳、使用和管理辦法，由省人民政府規定。

第五章 建設用地

第十九條 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內涉及農用地轉為建設用地的，應當符合下列條件：
（一）符合土地利用總體規劃；
（二）符合城市總體規劃或者村莊和集鎮規劃；
（三）取得農用地轉用年度計劃指標；
（四）已落實補充耕地的措施。
不符合條件的，不得批准農用地轉為建設用地。

第二十條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模範圍內，為實施城市0規劃佔用土地的，按照下列規定辦理：
（一）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案，分批次逐級上報有批准權的人民政府；
（二）有批准權的人民政府的土地行政主管部門對上報的方案進行全面審查，並組織現場踏勘，提出審查意見，報有批准權的人民政府批准；其中補充耕地方案由批准農用地轉用方案的人民政府在批准農用地轉用方案時一並批准；
（三）農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案報經批准後，由市、縣人民政府組織實施。
在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施村莊和集鎮規劃佔用土地的，由市、縣人民政府擬定農用地轉用方案、補充耕地方案，依照前款規定的程序辦理。
上報材料的人民政府應當對其上報材料的真實性、合法性負責；負責審查的土地行政主管部門應當對本級人民政府負責。

第二十一條 在已批準的農用地轉用范圍內和原有建設用地范圍內，具體建設項目用地按照下列規定辦理審批手續：
（一）二公頃以下的建設項目用地，由縣（市）人民政府土地行政主管部門審核，報同級人民政府批准，並報設區的市和省人民政府土地行政主管部門備案；
（二）二公頃以上五公頃以下的建設項目用地，由設區的市人民政府土地行政主管部門審核，報同級人民政府批准，並報省人民政府土地行政主管部門備案；其中杭州、寧波兩市人民政府可以批准二公頃以上六公頃以下的建設項目用地；
（三）杭州、寧波兩市六公頃以上、其他設區的市五公頃以上的建設項目用地，由省人民政府土地行政主管部門審核，報省人民政府批准。
具體建設項目需要佔用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照前款規定辦理審批手續。法律、行政法規另有規定的除外。
審批機關應當自收到材料之日起三十日內作出批准或者不予批準的決定。

第二十二條 徵用土地，征地單位應當自征地補償、安置方案批准之日起三個月內全額支付土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物的補償費。

第二十三條 徵用土地的土地補償費按照下列標准計付：
（一）徵用耕地的，按照其被徵用前三年平均年產值的八至十倍補償；
（二）徵用耕地以外的其他農用地的，按照其被徵用前三年平均年產值的四至七倍補償；
（三）徵用未利用地的，按照當地耕地補償費的百分之五十補償；
（四）徵用建設用地的，參照當地耕地的補償標准補償。

第二十四條 徵用耕地的安置補助費。按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以徵用前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，按該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍補助。但每公頃被徵用耕地的安置補助費最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。
徵用耕地以外的其他土地的安置補助費，參照前款規定辦理。
徵用土地的安置補助費必須專款用於勞動力安置，不得挪作他用。市、縣人民政府應當組織有關部門和單位採取保險、提供就業機會、興辦企業、一次性補助等途徑，妥善安置需要安置的人員。

第二十五條 按照本辦法第二十三條第（一）項、第二十四條第一款規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批准，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。
被徵用的土地，自批准徵用的次年起，停止計征該土地所負擔的農業和農業特產稅。

第二十六條 被徵用土地上的青苗補償費按照當季作物的產值計算；被徵用土地上的樹上和建築物、構築物、農田水利設施等的補償費，按照其實際價值計算；徵用土地方案公告後種植的樹木、農作物或者建造的設施不予補償。

第二十七條 平均年產值計算方法為：徵用前三年的平均年產量乘以國家規定的價格；國家沒有規定價格的，按照所在市、縣物價部門公布或者認可的市場價格計算。
前款所指的平均年產量，以被徵用土地所在地統計部門的該鄉（鎮）前三年的平均年產量為准。

第二十八條 市、縣人民政府應當根據本辦法的規定，結合當地實際，制定徵用土地補償的具體標准。

第二十九條 為公共利益需要使用土地或者為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地，經依法批准收回國有土地使用權的，對土地使用權人按照下列規定給予補償：
（一）原以出讓等有償使用方式取得土地使用權，合同有約定的，按照合同約定補償；合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開發建設成本等因素予以補償；
（二）原以劃撥方式取得土地使用權的，參照收回時徵用非耕地的補償標准予以補償；
（三）地上建築物，按照城市房屋拆遷的有關法律、法規予以補償。
為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設或者實施城市、村莊和集鎮規劃進行舊城、舊村改造，需要使用土地，經依法批准收回農民集體所有的土地使用權的，對土地使用權人給予適當補償；地上建築物，根據其實際價值予以合理補償。

第三十條 建設單位使用國有農、林、牧、漁場的土地進行建設的，應當按照有關法律、法規和本辦法的規定，辦理農用地轉用和建設用地審批手續。

第三十一條 以出讓等有償方式取得國有土地使用權的單位或者個人，應當按照國務院的規定繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用。
新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給省、市、縣人民政府，專款用於耕地開發。各級留用的分配比例由省人民政府規定。

第三十二條 劃撥土地使用權不得擅自轉讓、租賃、抵押，確需轉讓、租賃、抵押的，應當依法辦理相關手續。

第三十三條 因工程施工、堆料、運輸和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有土地的，以及從事種植業、養殖業需要搭建臨時建築的，土地使用者應當根據土地權屬與縣級以上人民政府土地行政主管部門或者村民委員會、農村集體經濟組織簽訂臨時使用土地合同，並按照合同約定支付臨時使用土地補償費。
臨時使用土地二公頃以下，由縣級人民政府土地行政主管部門批准；臨時使用土地二公頃以上，由設區的市人民政府土地行政主管部門批准；其中臨時使用土地五公頃以上的，應當報省人民政府土地行政主管部門備案。法律、法規規定須事先報經有關部門審核同意的，在報批前，應當先經有關部門同意。
臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，並不得修建永久性建築物。
臨時使用土地的期限一般不超過二年。
臨時使用土地期滿，土地使用者應當退還土地，並恢復土地原狀。

第三十四條 在農村的私營企業和個體工商戶等從事非農業生產經營需要使用本集體經濟組織所有的土地的，可以實行有償使用，並提出用地申請，經當地鄉（鎮）人民政府審核，按照本辦法第二十一條的規定辦理審批手續；其中，涉及佔用農用地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
按照前款規定經批准使用農民集體所有土地的，土地使用者與村民委員會或者農村集體經濟組織應當按照批准文件簽訂土地使用合同，確定有償使用土地的用途、面積、期限、費用等事項。
使用土地期限已滿的，應當將土地退還農村集體經濟組織，地上的建築物和其他設施按照土地使用合同的約定處理。使用土地期限已滿需要續用的，應當依法辦理續用手續。

第三十五條 農村村民建造住宅應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，盡量使用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地；鼓勵自然村向中心村集聚；鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅；嚴格控制佔用耕地建造住宅。
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標准（包括附屬用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超過一百四十平方米，山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過一百六十平方米。
農村村民宅基地的具體標准，由市、縣人民政府在前款規定的幅度內根據當地實際確定。

第三十六條 農村村民建造住宅用地，應當向戶口所在地的村民委員會或者農村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或者農村集體經濟組織討論通過並予以公布，鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批准。
農村村民建造住宅使用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
農村村民經批准易地建造住宅的，原宅基地應當在住宅建成後交還村民委員會或者農村集體經濟組織，並由土地行政主管部門注銷原宅基地的土地使用權；屬於建新拆舊的，地上建築物應當自行拆除，拒不拆除的，由土地行政主管部門責令限期拆除。

第三十七條 有下列情形之一的，其宅基地申請不予批准：
（一）宅基地面積已達到規定的標准再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外；
（二）出租、出賣或以其他形式轉讓地上建築物，再申請宅基地的；
（三）以所有家庭成員作為一戶申請批准宅基地後，不具備分戶條件而以分戶為申請宅基地的。

第三十八條 回鄉落戶的職工、軍人和其他人員申請建造住宅用地的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地鄉（鎮）人民政府出具的無住房證明，其宅基地面積按照當地標准執行。
回鄉定居的華僑、台灣和港澳同胞、外籍華人建造住宅的，其宅基地面積參照當地標准執行。
本條第一款、第二款規定的人員申請宅基地的，應當按照本辦法第三十六條規定的程序辦理。

第三十九條 土地使用者需改變土地用途的，必須符合土地利用總體規劃的要求，並依法重新辦理土地審批手續。
在城市、村莊和集鎮規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經城市、村莊和集鎮規劃行政主管部門同意。

第四十條 已建的建築物、構築物，需要重建、擴建的，應當符合土地利用總體規劃確定的用途和城市規劃、村莊和集鎮規劃，並依法重新辦理規劃、用地審批手續。不改變土地用途並在規定的佔地面積范圍內重建的，應當簡化手續，及時批准。

第六章 監督檢查

第四十一條 縣級以上人民政府應當定期向同級人民代表大會或者其常務委員會報告下列事項：
（一）土地利用總體規劃和年度計劃執行情況；
（二）基本農田和其他耕地保護情況；
（三）耕地開墾情況和土地使用權出讓金等土地有償使用費的收繳使用情況；
（四）人民代表大會常務委員會認為需要報告的其他事項。

第四十二條 縣級以上人民政府及其土地行政主管部門應當按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《浙江省土地監察條例》等法律、法規和本辦法的規定，實施土地監督檢查。

第四十三條 佔用耕地的單位在規定期限內拒不開墾耕地，也不繳納耕地開墾費的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期開墾或者補繳耕地開墾費。
土地行政主管部門依法收繳耕地開墾費後未按照規定組織耕地開墾的，上級土地行政主管部門應當上收耕地開墾費，並組織開墾。

第四十四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門建立土地巡查制度。
縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查中，發現非法佔用土地或者超過批準的標准多佔土地進行建設的，應當責令其停止建設；對拒不停止、繼續施工的，經縣級以上人民政府土地行政主管部門負責人批准，可以查封、暫扣用於施工的工具、設備、建築材料。

第七章 法律責任

第四十五條 對土地違法行為，法律、法規已有行政處罰規定的，按照有關法律、法規的規定執行。

第四十六條 超越批准許可權或者違反規定非法減免有關土地規費的，批准行為無效，由上一級土地行政主管部門或者有關行政主管部門責令限期追繳被減免的規費，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條 逾期不支付土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物的補償費的，由上一級土地行政主管部門責令限期支付，並對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。

第四十八條 侵佔、挪用、截留、私分征地補償費用及有關土地規費的，由上一級人民政府或者有關行政主管部門責令限期退還，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期交還土地，並處以非法佔用土地每平方米二十元以上三十元以下的罰款。逾期仍不交還的，申請人民法院強制執行。
第五十條 不依法辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期辦理；逾期不辦理的，給予警告，並可處以每平方米十元以上二十元以下的罰款。
第五十一條 在耕地上發展林果業、養殖業，導致糧食種植條件毀壞的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期恢復原種植條件，逾期不恢復的，處以耕地開墾費一倍以上二倍以下的罰款。

第五十二條 縣級以上人民政府及其土地行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不依法辦理土地權屬登記或者登記不當而不糾正的；
（二）弄虛作假審批土地的；
（三）超越法定許可權、法定程序和法定期限審批土地的；
（四）不按照土地利用總體規劃確定的土地用途批准用地的；
（五）徇私舞弊，非法低價出讓國有土地使用權的；
（六）對土地違法行為依法應當給予行政處罰而不給予行政處罰或者行政處罰顯失公正的；
（七）違反行政程序執法的。

第八章 附則

第五十三條 本辦法自公布之日起施行。《浙江省土地管理實施辦法》同時廢止。

10. 浙江土地使用權網上交易模擬得掛牌後才能模擬嗎

這項土地使用權網路交易模擬推牌發之後是可以模擬。