共有住房使用權交易

1. 公有住房使用權可以轉讓嗎兩份轉讓合同效力如何認定

案情點擊：老高原系位於沈陽市XX區一套公有住房承租人。2003年，經該公有房屋所有權單位同意，老高以萬元的價格將該公有住房的承租使用權轉讓給小馮，老高為小馮出具了一份已收到購房款8萬元的收條。後小馮便入住涉訴房屋中居住，並持有原公有住房租賃證，但一直未辦理承租人變更手續。 2008年，老高又與王某簽訂了《公有住房使用權轉讓合同》，合同約定：「老高自願將涉訴房屋的使用權出售給王某，價款為18萬元，老高收到王某所付房款後，即將房屋交付給王某，並協助王某辦理房屋轉移登記。」隨後王某立即支付給老高購房款18萬元。 後老高把出讓房屋的時告知了小馮，並要求小馮騰房，小馮一怒之下，將老高訴至法院，請求法院判令涉訴房屋承租使用權歸自己所有，且要求老高協助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權的轉移登記。 律師觀點：北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松律師分析認為：本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權轉讓合同》，該合同合法有效，此後老高故意隱瞞涉訴房屋已實際轉讓交付他人使用的事實，致使其與王某簽訂的《公有住房使用權轉讓合同》侵害了小馮的合法權益，因此小馮的訴請應得到法院的支持。 李松律師解釋說，本案訴爭房屋性質是公有住房，即產權屬於國有或者集體所有的房屋，又稱使用權房屋。現行法律、法規並未禁止公有住房的承租使用權上市流轉，但對於這類房屋承租權的確認和轉讓等問題沒有明確的規定。現在各地出台一些地方政府規章等，多從行政管理角度予以規范。而隨著舊城區改造的逐漸深入，許多公有住房面臨拆遷，再加上房價的不斷上漲，因公有住房引起的糾紛逐漸增多，本案就屬於典型的「一房二賣」的情況。 對於本案兩份轉讓合同的效力問題，尤其是對於老高與王某簽訂的轉讓合同，該合同簽訂後未經產權人同意，是否有效呢？李松律師指出，老高與小馮簽訂的轉讓合同合法有效沒有爭議。對於第二份合同，承租人老高在未經產權人同意的情況下轉讓公有住房的行為，並未改變房屋所有權的歸屬，不會對產權人的產權造成侵害，而且現無法律、法規禁止這種交易行為，不屬於《合同法》所規定的合同無效的情形，故老高與王某簽訂的轉讓合同也應是合法有效的。合同效力確認後，在多個買受人均主張繼續履行合同的情況下，法院會比照商品房交易中的「一房二賣」的處理方式，判由實際佔有房屋的小馮取得房屋承租使用權。本案中王某可向老高另行主張違約責任，從而保護自身的合法權益。作者：北京房地產律師 李松

2. 公房可以買賣嗎

可以買賣公有住房嗎，找法網小編為您介紹，希望能給您提供幫助。

第一、目前我國公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒有關於公有住房買賣的一般性規定。

3. 公房使用權能否轉讓

公房使用權可以有限制的轉讓。

公房是指公有住房，是相對於全部權屬於個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。

根據《物權法》、《合同法》的規定，公房使用權可以轉讓，但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬於合同關系，使用權人轉讓使用權，應當徵得所有權人同意。

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公房的概念：

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

相關法律規定：

《物權法》

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《合同法》

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租
的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人
應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

4. 上海市居民個人現有公有住房使用權轉讓後，交易款可以變現嗎

如果已經交付，並且簽訂了獨立的定金合同，定金當然有保障，只要你以後不出現上海市公有住房租賃承租權轉讓合同》在法律上的意義，這個嚴格上講不是法律上

5. 如何認定公房使用權，公房使用權有哪些形式

一、 如何認定公房使用權
公有住房是指產權屬於房管部門所有的直管公房或產權屬於單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統意義認為產權人對住房的所有權與實際控制權是分離的，其分得住房後，可以在符合法律規定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和佔有權，而不享有交易、出租和處分權。
作為特定環境下形成的公有住房使用權，其法律性質也具有一定的特殊性。公有住房使用權是一種債權。可從以下兩方面予以佐證：從法律規定的權義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權的變動不影響租賃等。這種公有住房使用權「乃系對於他人之物，得為使用受益之權利，並非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，而系從屬於租賃權之權能」這種權利更具有債權性質；從不動產租賃的立法看，公有住房使用權的法律屬性應屬於債權性質，由於「被賦予對抗力而成為近似於物權的權利」因此公有住房使用權似乎呈現出物權化特徵，然而，由於公有住房使用權的基礎法律關系仍然是一種契約關系，即承租人有交付房屋的請求權，出租人有租金之支付請求權，符合債權的一般特徵。故本質上，公有住房使用權為債權。國家作為公有住房的所有權人，授權有關的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關系，現行法規如《城市公有房屋管理規定》也認定公有住房使用權是一種租賃債權。
二、 公房使用權有哪些形式
（一）低保福利住房。主要是政府部門對低收入家庭、享受國家最低保障的城市居民所給予的一種社會福利性住房。承租人只需給付象徵性房租即可使用該房屋，由此也稱之為「廉租房 」。
（二）單位福利性分房。企事業單位或國家機關根據職工的工齡、職務級別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關系，房屋所有權歸單位所有，職工享有承租使用權。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產權屬於單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房管部門進行管理以及房屋調換後交由單位分配給職工的住房。
（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷後所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產權人放棄產權，調換分得公有住房。

6. 公有住房的使用權是否可以轉讓

所謂「公有住房來使用權」是指通自過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。

7. 公房的使用權可以買賣，繼承嗎

1.房屋產權即房屋所有權是指公民個人所有的房產，受到法律的保護，產權人依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。其權利具體表現在：
佔有：它是對房屋的實際控制。私房產權人行使佔有權的方式主要有兩種：一是所有人及家屬自住使用；二是讓非所有人佔有，如將房屋出借或出租。
使用：它是指按照房屋的性能和用途進行利用。使用權一般由房屋所有人行使，但也經常由非所有人行使，如承租人對出租房屋的使用。
收益：它是指房屋所有人收取房屋產生的某種經濟利益，如出租房屋而收取的租金。
處分：它是指房屋所有人在法律允許的范圍內處置房屋。
2.公房的使用權是指承租人對出租房屋按照房屋的性能和用途依法使用的權力.是房屋四項權力之一.
3.使用權沒有法規明確可以買賣.
4. 公有住房的使用權不可以作為遺產來繼承。公房又稱為公有房屋，一般是指國家所有的房屋。公有住房的使用權人所持有的《公有住房租賃證》也就是我們通常所說的房票，是房屋產權人與承租人之間就該房屋的使用權所達成權利和義務關系的協議。從法律角度上看房屋產權人與承租人雙方建立起的是房屋租賃法律關系，所以在公房的承租人死亡後，其繼承人並不能以繼承的方式成為房屋租賃合同中的承租人，因為我國繼承法規定的繼承權是指公民依照法律規定或死者生前所立的合法遺囑而取得被繼承財產的權利，繼承的范圍應當是被繼承人生前所擁有的合法財產，但作為公有住房的承租人對該房屋只享有的使用權，而不具有所有權。所以在承租人死亡之後，原有的房屋租賃關系自然消滅，承租人的使用權因其死亡而不復存在，但是作為承租人的家庭成員有優先承租該公房的權利，這種權利絕不是由於繼承而來，而是在原承租基礎上，重新建立的租賃關系.(《城市公有房屋管理規定》：第二十八條 承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員願意繼續履行原契約的，可以辦理更名手續。）

8. 如何轉讓公有住房的承租權

按照國家現行法律法規，公有住房的承租權在沒經產權所有人允許的情況下，不能擅自轉讓。很多人在經濟條件不允許買房時，簽租了公租房，後來有了經濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：
一、因為承租人不具有房屋的產權，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金。
二、如果徵得產權所有人或單位的許可，並且授權承租方負責任轉租，承租方可以按公租房轉讓程序操作如下：
2.1.受理窗口查驗轉、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證。
2.2.查驗後填寫《公有住房承租權轉讓合同》、《公有住房承租權轉讓登記備案申請書》,內勤填寫《公有住房承租權轉讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉讓書面證明》,並由轉讓人持產權單位同意轉讓的書面證明到房屋產權單位核准。
2.3.產權單位核准後遞窗口。
2.4. 市場科外勤人員到實地調查,根據市場行情對轉讓的房屋進行價格評估,並簽署意見,同時計算轉讓費用。
2.5.部門負責人審核。
2.6.主管領導審批。
2.7.產權單位改證,互換中心登記備案。工作時限:
2.8.證件齊全,內勤受理(當即辦理)。
2.9.外勤實地調查(半個工作日)。
2.10. 部門負責人審核,主管領導審批(當日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權轉讓的收費標准:
2.11.轉讓人轉讓房屋承租權後,一年內直接另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金5%的補償(由產權單位收取)。
2.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金10%的補償(由產權單位收取)。 下列公有住房承租權不得轉讓:
2.13.被轉讓人無本市常住戶口;
2.14.已登報列為動遷改造區域的公有住房;
2.15.已改變用途的公有住房;
2.16.拖欠產權單位房租或其他與公有住房有關的費用;
2.17.損壞、拆改並未修復房屋設施的公有住房;
2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權房屋應注意的問題: 2.19.確定產權單位是否同意;
2.20.要弄清所購公有住房的建築面積、使用面積是否准確,查驗房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內的設備;
2.21.在購買公有住房承租權時要對所購買的房屋內使用的費用進行查驗,包括:水費、電費、煤氣費、暖氣費、物業費、房租、電話費及有線電視等各種費用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權轉讓後是否考慮參加房改房應側重了解房屋建造年代,房屋類區;
2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機構進行評估,通過市場比較判斷房屋實際價值;
2.24.要規范辦理公有住房承租權轉讓的過戶手續,不要輕意相信別人,要靠正規的中介機構委託代辦或到**指定的部門辦理有償轉讓手續;
2.25.購買公有住房承租權房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質齊全的中介機構及聲譽和信譽具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內四區(含高新園區、開發區、保稅區、金石灘旅遊度假區、旅順口區)公有住房承租權房屋,應到大連市房屋互換管理中心辦理正規過戶手續。
2.26.公有住房承租權有償轉讓的當事人雙方,在辦理轉讓手續時,應如實申報公有住房承租權轉讓成交價格,公有住房所有權單位如認為申報價格低於市場價格,可委託本市有資質的房地產估價機構,評估公有住房承租權轉讓的市場價格(評估費用委託人自理)。評估價格高於申報價格,轉讓當事人應按評估價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償;評估價格低於申報價格,轉讓當事人應按申報價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償。
2.27. 公有住房承租權轉讓當事人,如對房地產估價機構評估的轉讓價格有異議,可向該估價機構申請復估,或委託本市其他有資質的房地產估價機構另行評估該公有住房承租權轉讓的市場價格(委託估價費用由委託人自理)。如兩個估價機構的評估價格有明顯差距,公有住房所有權單位或公有住房承租權轉讓當事人,可向大連市房地產估價協會組織業內專家,按大連市房地產估價師協會裁定的評估價格,向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償。
2.28.公有住房所有權單位,不得因轉讓人對其委託評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權轉讓過戶手續,或推銷已同意的公有住房承租權轉讓書面證明當然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉讓或轉租，如果發生轉租行為，產權人可以問責當事人，承擔相應的法律責任，包括賠償。

9. 北京市公有住房承租權能否交易

已購公房當然可以交易了，但是必須是成本價的才行，如果是優惠價就要先辦優更成，然後交易，您說的承租權的房子就是傳說中的使用權，這種房說不好聽的就是簽了一個長期的租賃合同，只有使用權，但沒有處置權，交易不受法律保護，即使能辦（無非就是找人塞點錢），也必須全款、北京人才能購買，不能貸款，所以不建議，而且現在使用權的房子也便宜不到哪去，以後要是拆遷的話使用權和產權的房子也不是一個價。