① 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認,是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時,請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中,經常會遇到需要確認物權的案件,例如,在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰;在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人;以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰,誰的權利優先等等。物權,這個民事審判中最基本的問題,源於其自身不同於其他權利的特性,對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷,直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新,關繫到權利的優先,也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎,但是,由於我國立法對於物權規定的有限,物權理論混亂不一,司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天,筆者試從民事審判實踐出發,結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法,與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例: 案例一:甲與乙簽訂合同,將甲的一處房產賣給乙,合同簽訂後,乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲,但由於一些原因,雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後,房價上漲,甲覺得自己原來的房子賣賠了,於是,想將15萬元購房款退還給乙,解除合同;乙不同意,甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我,那我就具有所有權,因此,起訴到法院,要求解除合同。 對這起案例,法院的判決是,原被告雙方繼續履行原合同,由甲辦理更名手續,將房屋過戶給乙。 案例二:這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙付款給甲,但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋,甲看丙的房價給的高,遂又與丙簽訂了賣房合同,將房屋又賣給了丙,同時辦理了更名手續,乙得知後,訴至法院,要求解除甲、丙之間的合同,確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例:法院的判決是,丙對該房具有所有權,甲應返還乙的購房款,並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三:甲乙簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙將全部房款付給了甲,但由於種種原因,房屋未能過戶。一個月後,甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款,並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款,銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償,用拍賣價款還貸,乙作為第三人提出異議,認為自己有合同依據,銀行不能行使優先受償權。 對這起案例:法院認為,雖然抵押在後,買賣在前,但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利,因而,銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例,是在房產糾紛中常常發生的典型問題,人民法院在審理這類案件時,只要遵循物權確認的規則,就會輕而易舉的解決這些難題,同樣,理解了物權確認的規則,也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為,在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬: 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去,一提到登記,我們會認為登記的主要功能是行政管理功能,實際上,登記制度的真正功能在於進行物權公示,也就是說,通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開,使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於,確定物權的歸屬,解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講,就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有,登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之,凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤,在登記沒有更改以前,也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則,就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下,首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中,雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同,但未辦理更名,所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權,是房屋的所有權人,乙僅享有因合同而產生的債權,只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力,不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中,很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為,合同,就是確定不動產物權的依據,合法有效的合同,明確地表明了不動產的所有人到底是誰,說白了,就是看合同確定所有人。比如,甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙,並未更名,按照這樣的理論,房屋的物權所有人應當為乙,實際上,這種觀點是不正確的,辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件,而非合同生效的要件,不能因未辦理登記而否定合同的效力,同樣,合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權,登記記載是最直接確定物權所有人的方法,而非雙方之間合法生效的合同,合同,僅是債權的依據,而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時,肯定有人要問,既然登記記載的權利人是不動產物權所有人,那麼,在上述第一個案例中,法院為什麼要判決賣方繼續履行合同,辦理更名呢?直接認定房屋所有權並未轉移,解除合同,賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎?這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定,「依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第9條規定:「依照合同法第44條第2款的規定,法律行政法規規定合同應當辦理批准手續,或者辦理批准、登記手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法,即將登記的效力與合同的效力混同的觀點,而將二者區分開來,具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的,是一種物權公示的方法,在登記之前,當事人就不動產的轉移已經達成了合意,合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定,那麼,就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談,那麼,因各種原因未登記的交易均為無效,則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中,賣方因價格上漲而反悔,以未登記為由要求收回房屋,如果機械地理解登記的生效效力的話,則無法保護善意買方的權益。而且,最高人民法院的司法解釋也有規定:「財產所有權合法轉移後,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按協議轉移,一方翻悔並無正當理由的,協議又能夠履行的,應當繼續履行。」在案例一中,買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續,因此不發生所有權的轉移,但買方享有登記請求權,賣方拒絕協助辦理產權過戶,已構成違約,法院支持買方的主張,判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時,應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時,首先,所有權人的權利要優先於抵押權人;所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次,登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的,應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權,登記在先的權利優先實現。另外,根據擔保法的規定,在不動產上設立抵押權,必須登記,否則不發生效力。比如,在同一房產上先後設有幾項抵押權,有登記的也有未登記的,登記的抵押權優先於未登記的受償。(這種情況下實際上不存在優先於否的問題,因為未經登記的抵押權未生效。)在登記的抵押權中,在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中,銀行的抵押權優先受償的原因也在於此,銀行的抵押權已經登記,具備生效和對抗的效力,買方雖然有生效合同在手,但合同僅能成為其主張債權的依據,即使債權發生在前,也不能對抗登記了的抵押權,所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深,絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的,因而,文章中錯漏之處在所難免,還望大家批評指正。
② 3.物權生效如何進行確認
一、不動產物權確認
1、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。通過登內記將不動產物權的設立容、轉移、變更的情況向公眾予以公開,使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。2、區分登記的效力與合同的效力,不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。對於不動產物權,登記記載是最直接確定物權所有人的方法,而非雙方之間合法生效的合同,合同,僅是債權的依據,而非物權。
二、動產物權確認
1、動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外。 2、船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經登記,不得對抗善意第三人。
③ 什麼是物權確認糾紛
物權確認糾紛是指就物權的成立、內容及物權的歸屬而產生的糾紛。在訴訟上稱為確認之訴。
物權確認包括所有權確認之訴、用益物權確認之訴、還有擔保物權之訴。
1、所有權確認之訴是指就所有權的成立、內容及歸屬所產生的民事糾紛。
2、用益物權權確認之訴是指就用益物權的成立、內容及歸屬所產生的民事糾紛。
3、擔保物權確認之訴是指就擔保物權的成立、內容、歸屬及效力順序等所產生的民事糾紛。
《中華人民共和國物權法》
第三十三條
因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。
(3)物權的確認擴展閱讀:
按照我國現行法律的規定,對於土地的所有權歸屬問題有爭議的,應當由行政機關確認,而不是通過訴訟解決。
因此適用物權確認糾紛案由的,主要是由法律規定由行政機關確認之外的物權的確認糾紛,多數為用益物權和擔保物權糾紛,也包括土地之外的動產所有權和建築物所有權的確認糾紛。所以房屋所有權的確權可向法院提起確認之訴解決。
實現擔保物權案件訴訟程序
中華人民共和國民事訴訟法對實現擔保物權案件作出規定。
第十五章特別程序
第七節實現擔保物權案件
第一百九十六條申請實現擔保物權,由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律,向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。
第一百九十七條人民法院受理申請後,經審查,符合法律規定的,裁定拍賣、變賣擔保財產,當事人依據該裁定可以向人民法院申請執行;不符合法律規定的,裁定駁回申請,當事人可以向人民法院提起訴訟。
綜上可以知道,擔保物權其實是一種比較特別的權利,他是應運債權而生,如果沒有債權,就不會存在擔保物權,所以,擔保物權是一項從權利,具有從屬性與不可分性,針對他的糾紛的訴訟,就是擔保物權確認之訴。
參考資料來源:網路-中華人民共和國物權法
④ 物權的確定
1、我國實施不動產物權登記生效主義,因此,物權生效必須有登記這個程序,也就是說,只有版交易合同,尚未辦權理登記過戶時,物權不成立,也不生效。
2、對於購房方,盡管物權沒有成立,但是,基於合同的相對權,可以要求售房方承擔違約責任,賠償相應損失;
3、對於第三人,只要對房產登記方有財產爭議,可以申請訴訟保全,這毫無問題。
⑤ 根據物權法確定物權歸屬和內容的根據是什麼
1.不動產登記簿是不動產物權的內容和根據,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依據法律規定應予登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。
2.《物權法》第九條:「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。」的立法本意,應包括三層含義,一是「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅」是一種民事行為,該行為的主體是公民、法人或者其他經濟組織;二是「登記」。
3.登記的主體是國家,是一種國家機關的具體行政行為。不動產作為民法上的特別物,其所有權、用益權及擔保物權,必須經國家登記,才能發生法律效力,即物權登記主義。體現了國家對物權的行政干預和行政管理;三是與「登記」相對應的是「申請」。
4.申請是登記的前提和基礎,登記是申請的結果,是國家根據法律、法規和規章的規定對申請人的申請進行審查、核准予以確認的結果。沒有物權人的申請,便不產生國家登記的法律後果。此外,申請還必須依據相關法律、法規和規章規定的程序向登記機關提交書面文件,「登記」則包括受理、審查,核准、登記和發證等一系列行政行為。
5.《物權法》第十六條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。」的立法本意,應包括二層意思,即:一明確了不動產所有權、用益物權和擔保物權的歸屬和內容的根據是不動產登記簿,其他的任何資料均不作為不動產物權歸屬和內容的根據。
⑥ 最高法出台物權法司法解釋,明確如何處理不動產登記與物權確認爭議
央廣網北京2月24日消息(記者孫瑩)據中國之聲《新聞縱橫》報道,《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(一)》今天發布,共22個條文,將於今年3月1日起施行。
物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,或者說,指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。大到土地、房子、汽車,小到一塊手錶、一本書,歸誰所有、可以如何使用、分配、是不是能去做擔保,等等。正所謂「有恆產者有恆心」,物權作為最為基礎和重要的財產權,是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利,也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。所以,這項重要的權利與我們每個人的切身利益是息息相關的。
我國《物權法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起,就啟動了這部司法解釋的起草工作,《解釋》嚴循立法精神和目的,結合審判實踐中遇到的難點問題,對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定,以期有效指導司法審判。最高法民一庭庭長程新文對《解釋》涉及的熱點問題一一作出了回應。
熱點一·如何處理不動產登記與物權確認爭議
《物權法》規定,「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。」近年來,有關房屋買賣的糾紛日益增多,有人將不屬於自己或者不完全屬於自己的房子轉讓給他人,並辦理了過戶登記。真實權利人有的告登記機關錯誤,提起行政訴訟,有的以買賣合同無效,打民事官司。於是實踐中,出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。針對這一情況,《解釋》作出了明確,最高法民一庭庭長程新文分析,因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的,由民事訴訟來解決;涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤,就通過行政訴訟來解決。在涉及登記的行政訴訟中,如果當事人提出將民事爭議一並解決的,法律規定,人民法院應當一並審理。
長期以來,很多人認為,只要產權證上寫誰的名字,物權就是誰的,一些真實權利人的權益無法主張,比如男方為了結婚,出錢買房卻登記女方的名字,於是就出現了大量因房產證署名和加名字而發生的糾紛。依據《解釋》,對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,所以,在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下,法院應當支持他的訴求。
程新文明確,不動產登記是不動產物權的一種公示方式,不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預,解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認,它不是。
熱點二·特殊動產轉讓中的「善意第三人」權利如何保護?
生活實踐中,有關機動車、船舶、航空器這些特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。據統計,截至2015年5月,全國機動車總保有量達2.69億輛,機動車的二手交易也大量增加,而機動車名實不符的情況並不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。
《解釋》明確,轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付對價並取得佔有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的「善意第三人」的,不予支持,法律另有規定的除外。
程新文解釋說,就是轉讓人的一般債權人,包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人,都應當排除於 「善意第三人」范疇之外。
對於 「法律另有規定的除外」如何理解,程新文分析,比如《海商法》規定的船舶優先權中就包含了在船舶營運中發生的人身傷亡的賠償請求權,它有法定的優先權。只要法律規定的人身損害賠償權,就屬於這個范疇。
《解釋》明確「受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的,應當承擔舉證證明責任。」「受讓人受讓動產時,交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的,應當認定受讓人具有重大過失。」
熱點三·近日熱議的《城市規劃建設管理意見》中有關小區內部道路公共化的規定,是否與《物權法》相悖?
《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區;已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化。有記者問,這是否與《物權法》的規定相悖。程新文認為,這是貫徹落實十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念。
程新文分析,目前,黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面,涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題,還有一個通過立法實現法治化的過程。
程新文表示,黨的政策、國家的政策上升為法律,是立法機關要做的事情。「當國家政策和法律產生相互影響的時候,我們會積極協調有關方面,妥善處理好相關的糾紛,我們司法機關執行法律和執行國家政策,目標是一致的。」
⑦ 物權法確認了那些物權種類
一.所有權
二.用益物權----土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地益權
三.擔保物權-----抵押權、質權
⑧ 如何確認不動產物權的歸屬
依據下列規則確認不動產物權的歸屬:
一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。
通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開,使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於,確定物權的歸屬,解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講,就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有,登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。
換言之,凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤,在登記沒有更改以前,也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。在這些情況下,首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。
二、區分登記的效力與合同的效力,不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。
實踐中,很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為,合同,就是確定不動產物權的依據,合法有效的合同,明確地表明了不動產的所有人到底是誰,說白了,就是看合同確定所有人。對於不動產物權,登記記載是最直接確定物權所有人的方法,而非雙方之間合法生效的合同,合同,僅是債權的依據,而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。
登記是針對民事權利的變動而設定的,是一種物權公示的方法,在登記之前,當事人就不動產的轉移已經達成了合意,合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定,那麼,就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談,那麼,因各種原因未登記的交易均為無效,則不利於保護合同當事人的權益。
三、在同一不動產上存在多項權利時,應按照下列規則區分各項權利的先後。
如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時,首先,所有權人的權利要優先於抵押權人;所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次,登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的,應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權,登記在先的權利優先實現。另外,根據擔保法的規定,在不動產上設立抵押權,必須登記,否則不發生效力。在登記的抵押權中,在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。
⑨ 物權法界定的物權有哪些
物權就是對財產的一種支配權,確定財產的歸宿和利用。《物權法》就是確認財產、利用財產、保護財產的基本法。《物權法》主要有三個層次,一是誰是物的主人,二是物權的主要內容是什麼,三是當物權受到侵犯時應該怎樣保護。《物權法》是具有非常鮮明的中國特色的,其主要針對的也是我們現在特有的、由計劃經濟向市場經濟轉軌過程中的時代背景。在這種轉軌的過程中,出現了不少社會問題,比如在重工化、城市化、國際化等的目標過程中,農民耕地被佔用、城市拆遷矛盾引發的利益侵佔、企業改制中國有資產流失問題、小區車位、綠地權屬問題等等,《物權法》中對此都有涉及。
以前我們在公共利益與個人利益產生沖突時,一般都要求個人服從大局,私權服從公權,這是我國的傳統做法,也是道德層面上的規范,但這畢竟不是法律。產權清晰是一個社會發展的重要基礎,只有產權清晰,才能鼓勵公民創造財富,這就是「有恆產者有恆心」。我們在憲法中雖然有公民的私有財產神聖不可侵犯的條文,但在我國憲法是不能作為起訴的依據的,《物權法》就是把這個原則加以可操作性的細化,當私有財產受到侵犯時可以作為起訴的依據,呼應了憲法的原則性規定,也使得社會中存在的很多財產沖突問題有了解決的法律依據。就江蘇來說,以前也有不少因為城鎮拆遷、小區停車位產權不明晰等引發的矛盾、官司等等,也存在很多扯皮事件,今後都可以依法解決。此外,《物權法》不但保護私有財產,也對國有財產的保護制定了一系列的規范,對責任人的法律責任作出了明確界定,這樣在經濟轉軌過程中,企業的經營層會預期到自己的法律責任,有效預防灰色操作,對國企改制規范化也是一種引導。
我國的物權體系還有進一步完善的必要,法律專家層面的討論則聚焦在如何使得《物權法》更加普及化、通俗化。制定《物權法》還有個非常重大的意義,就是意味著我國的人權保障水平達到了更高的層次。自由權、生命權和私有財產權是國際公認的公民的三項基本人權,西方國家的法典中很早就有類似的物權法律,像歐洲有「風能進,雨能進,國王不能進」的諺語,就是說我的房子再破舊也是我的私有財產,就是國王未得准許也不得入內。而國外對於我們在財產保護上的法律不完善也曾有非議。我國現在制定《物權法》,將保護人權提高到了一個新的高度,法律制度也將進一步與國際接軌。
⑩ 如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認,是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時,請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中,經常會遇到需要確認物權的案件,例如,在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰;在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人;以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰,誰的權利優先等等。物權,這個民事審判中最基本的問題,源於其自身不同於其他權利的特性,對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷,直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新,關繫到權利的優先,也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎,但是,由於我國立法對於物權規定的有限,物權理論混亂不一,司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天,筆者試從民事審判實踐出發,結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法,與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例: 案例一:甲與乙簽訂合同,將甲的一處房產賣給乙,合同簽訂後,乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲,但由於一些原因,雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後,房價上漲,甲覺得自己原來的房子賣賠了,於是,想將15萬元購房款退還給乙,解除合同;乙不同意,甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我,那我就具有所有權,因此,起訴到法院,要求解除合同。 對這起案例,法院的判決是,原被告雙方繼續履行原合同,由甲辦理更名手續,將房屋過戶給乙。 案例二:這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙付款給甲,但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋,甲看丙的房價給的高,遂又與丙簽訂了賣房合同,將房屋又賣給了丙,同時辦理了更名手續,乙得知後,訴至法院,要求解除甲、丙之間的合同,確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例:法院的判決是,丙對該房具有所有權,甲應返還乙的購房款,並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三:甲乙簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙將全部房款付給了甲,但由於種種原因,房屋未能過戶。一個月後,甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款,並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款,銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償,用拍賣價款還貸,乙作為第三人提出異議,認為自己有合同依據,銀行不能行使優先受償權。 對這起案例:法院認為,雖然抵押在後,買賣在前,但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利,因而,銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例,是在房產糾紛中常常發生的典型問題,人民法院在審理這類案件時,只要遵循物權確認的規則,就會輕而易舉的解決這些難題,同樣,理解了物權確認的規則,也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為,在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬: 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去,一提到登記,我們會認為登記的主要功能是行政管理功能,實際上,登記制度的真正功能在於進行物權公示,也就是說,通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開,使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於,確定物權的歸屬,解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講,就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有,登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之,凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤,在登記沒有更改以前,也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則,就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下,首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中,雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同,但未辦理更名,所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權,是房屋的所有權人,乙僅享有因合同而產生的債權,只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力,不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中,很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為,合同,就是確定不動產物權的依據,合法有效的合同,明確地表明了不動產的所有人到底是誰,說白了,就是看合同確定所有人。比如,甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙,並未更名,按照這樣的理論,房屋的物權所有人應當為乙,實際上,這種觀點是不正確的,辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件,而非合同生效的要件,不能因未辦理登記而否定合同的效力,同樣,合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權,登記記載是最直接確定物權所有人的方法,而非雙方之間合法生效的合同,合同,僅是債權的依據,而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時,肯定有人要問,既然登記記載的權利人是不動產物權所有人,那麼,在上述第一個案例中,法院為什麼要判決賣方繼續履行合同,辦理更名呢?直接認定房屋所有權並未轉移,解除合同,賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎?這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定,「依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第9條規定:「依照合同法第44條第2款的規定,法律行政法規規定合同應當辦理批准手續,或者辦理批准、登記手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法,即將登記的效力與合同的效力混同的觀點,而將二者區分開來,具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的,是一種物權公示的方法,在登記之前,當事人就不動產的轉移已經達成了合意,合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定,那麼,就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談,那麼,因各種原因未登記的交易均為無效,則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中,賣方因價格上漲而反悔,以未登記為由要求收回房屋,如果機械地理解登記的生效效力的話,則無法保護善意買方的權益。而且,最高人民法院的司法解釋也有規定:「財產所有權合法轉移後,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按協議轉移,一方翻悔並無正當理由的,協議又能夠履行的,應當繼續履行。」在案例一中,買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續,因此不發生所有權的轉移,但買方享有登記請求權,賣方拒絕協助辦理產權過戶,已構成違約,法院支持買方的主張,判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時,應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時,首先,所有權人的權利要優先於抵押權人;所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次,登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的,應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權,登記在先的權利優先實現。另外,根據擔保法的規定,在不動產上設立抵押權,必須登記,否則不發生效力。比如,在同一房產上先後設有幾項抵押權,有登記的也有未登記的,登記的抵押權優先於未登記的受償。(這種情況下實際上不存在優先於否的問題,因為未經登記的抵押權未生效。)在登記的抵押權中,在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中,銀行的抵押權優先受償的原因也在於此,銀行的抵押權已經登記,具備生效和對抗的效力,買方雖然有生效合同在手,但合同僅能成為其主張債權的依據,即使債權發生在前,也不能對抗登記了的抵押權,所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深,絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的,因而,文章中錯漏之處在所難免,還望大家批評指正。