非法轉讓土地使用權的認定

1. 非法轉讓，倒賣土地使用權罪的構成條件有哪些

所謂倒賣土地使用權，是指不進行任何開發建設而以牟利為目的的將土地使用權買入或者轉手賣出的行為。行為人不是為了開發建設，而是為了牟取暴利買賣土地使用權的，即可認定為倒賣土地使用權.
非法倒賣土地使用權包括兩種情形：一是毫不掩飾和明碼標價將土地賣給他人，從而收取價款；二是變相買賣土地，即以某種形式掩蓋其土地買賣的實質而將土地賣給他人的行為 .筆者認為，上述對「倒賣」的兩種理解均為學理解釋。
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2. 非法轉讓土地使用權罪有什麼相關規定嗎

非法轉讓復土地使用權都是在合法製取得土地使用權的前提下，進行的非法轉讓土地使用權的行為。也就是說對此行為定性應注意兩個方面的要求，一方面注意土地使用權人轉讓土地時是否是合法的土地使用權擁有者；另一方面應該注意國有土地使用權轉讓、農村集體土地使用權轉讓是否分別符合國有土地使用權轉讓的法定程序、農村集體土地使用權轉讓的法定程序。至於對轉讓的手段並非只有擅自轉讓或騙取轉讓的手段，還有諸如不作為、隱瞞、縱容等手段。對於倒賣土地使用權的行為，這涉及到非法轉讓與倒賣兩者的區分。非法轉讓土地指的是沒有具備該土地使用權，而採取非法手段，賣掉土地使用權非法牟利

3. 非法轉讓土地和非法轉讓土地使用權罪的區別

非法轉讓土地使用權都是在合法取得土地使用權的前提下，進行的非法轉回讓土地使答用權的行為。也就是說對此行為定性應注意兩個方面的要求，一方面注意土地使用權人轉讓土地時是否是合法的土地使用權擁有者；另一方面應該注意國有土地使用權轉讓、農村集體土地使用權轉讓是否分別符合國有土地使用權轉讓的法定程序、農村集體土地使用權轉讓的法定程序。至於對轉讓的手段並非只有擅自轉讓或騙取轉讓的手段，還有諸如不作為、隱瞞、縱容等手段。對於倒賣土地使用權的行為，這涉及到非法轉讓與倒賣兩者的區分。
非法轉讓土地
指的是沒有具備該土地使用權，而採取非法手段，賣掉土地使用權非法牟利

4. 如何認定非法轉讓，倒賣土地使用權罪的客觀方面

您好，

• 1、必須是違反土地管理法規的行為。
  土地管理法規，是指以《土地管理法》為代表的一系列土地管理法規。如《土地管理法》（1988年12月29日通過）、《國務院關於出讓國家土地使用權批准許可權的通知》、《城鎮國家土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》等。

• 2、必須是非法轉讓、倒賣土地使用權的行為。
  土地管理法規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。
  土地使用權轉讓應當嚴格依法進行。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
  土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉認時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦埋過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

• 3

  3.所謂倒賣土地使用權，是指將土地使用權非法出賣給他人，或者為了出賣而向他人收買、租借土地使用權等，有的是明碼標價予以出賣；有的則是以某種形式掩蓋其土地的買賣，如明裡購買他人的廠房，暗裡則是購買廠房所佔地的土地使用權；借買他人住宅之名行占他人住宅基地使用權之實等。
  

• 4

  4.非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權罪行為的；非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的；牟取非法利益較大的；造成土地嚴重破壞或荒蕪的；等等。

5. 如何認定非法轉讓倒賣土地使用權罪的非法獲利

非法轉讓、倒賣土地使用權罪(《中華人民共和國刑法》第228條)，是指以牟利為目的，違反土

地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的行為。

非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才

能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權

罪行為的;非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的;牟取非法利益較大的;造成土地嚴重破壞或荒蕪

的;等等

最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(2000.6.19 法釋〔2000〕14號)

為依法懲處破壞土地資源犯罪活動，根據刑法的有關規定，現就審理這類案件具體應用法律的若干問題解釋如下:

倒賣土地使用權「情節嚴重」，依照刑法第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰:

(一)非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的;

(二)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的;

(三)非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的;

(四)非法獲利五十萬元以上的;

(五)非法轉讓、倒賣上地接近上述數量標准並具有其他惡劣情節的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重後果等。

第二條 實施第一條規定的行為，具有下列情形之一的，屬於非法轉讓、倒賣土地使用權「情節特別嚴重」:

(一)非法轉讓、倒賣基本農田十畝以上的;

(二)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地二十畝以上的;

(三)非法轉讓、倒賣其他土地四十畝以上的;

(四)非法獲利一百萬元以上的;

(五)非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標准並具有其他惡劣情節，如造成嚴重後果等

犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

所以你朋友倒賣的是基本農田嗎，很關鍵哦

6. 關於非法轉讓、倒賣土地使用權罪中的違法所得的認定

所謂倒賣來土地使用權，源是指將土地使用權非法出賣給他人，或者為了出賣而向他人收買、租借土地使用權等，有的是明碼標價予以出賣；有的則是以某種形式掩蓋其土地的買賣，如明裡購買他人的廠房，暗裡則是購買廠房所佔地的土地使用權；借買他人住宅之名行占他人住宅基地使用權之實等。
非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權罪行為的；非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的；牟取非法利益較大的；造成土地嚴重破壞或荒蕪的等等。
司法實踐中一幫將土地上附著物及建築違法收益所得列為其非法所得。

7. 非法轉讓土地行為的證據審查和分析是什麼

□椒江某市房地產開發公司將市區H街兩邊60戶居民住房收購，用於商品房開發。被收購的60戶居民房屋均有國有土地使用證和房屋產權所有證。開發公司於1995年6月到房產管理部門辦理了60戶居民的房產過戶手續。1995年10月，開發公司將60戶居民的房屋拆除並興建商品房。商品房於1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆遷的60戶居民各分得一套住房。該開發行為涉嫌非法轉讓土地。
一、取證
根據案情所提供的線索，我們在具體處理該案時，應收集哪些證據呢?（1）從開發公司用於商品房開發的土地來源著手，對H街60戶居民的土地使用權、房屋產權取證。包括土地使用權登記，房屋產權登記，土地、房屋權屬證件，被收購房屋的居民的詢問筆錄。
（2）土地利用總體規劃確定該地的用途（假設此時土地利用總體規劃已通過審批）。
（3）開發公司與60戶居民房屋收購的協議（合同），收付款憑據。
（4）根據上述證據統計出被收購房屋的佔地面積，總的收購價格。
（5）開發公司興建商品房的事實經過。
（6）開發公司出售、出租房屋的全部對象及出售、出租協議和資金收付憑據。
（7）實地勘測開發公司商品房的佔地面積，收集現場物證、書證資料。
（8）開發公司商品房的土地使用權、房屋產權的登記情況。
（9）開發公司出售、出租房屋的手續情況。
（10）其他需要收集的證據。
二、證據的審查與案件分析
假設上述10個方面的證據均能如願收集齊全。
經審查核實，證據與證據之間能相互印證，並能證明下列事實情況：
（1）60戶居民轉讓房屋土地給開發公司，辦理了房屋產權過戶登記手續，但未辦理國有土地使用權轉讓手續（劃撥土地使用權轉讓）。
（2）開發公司商品房未辦理房屋產權登記手續，亦未辦理土地使用權手續。
（3）開發公司轉讓、出售的房屋均未辦理土地使用權轉讓、出租手續，部分買房的個人和單位辦理了房屋產權登記手續。
（4）開發公司商品房的佔地面積和建築面積，各買主的姓名、單位、地址及所買房屋的面積、成交金額，承租戶的單位、負責人及租用房屋的面積、租金均已核實。
那麼，可作如下分析：
可以初步認定本案性質為非法轉讓、出租劃撥土地使用權。
本案的違法主體可以作如下認定：60戶居民和開發公司作為非法轉讓劃撥土地使用權的雙方當事人；開發公司作為非法轉讓、出租劃撥土地使用權的當事人。需要說明的是，60戶居民將劃撥土地使用權非法轉讓給開發公司後，因未依法辦理土地使用權轉讓手續，其劃撥土地使用權的性質未改變，故開發公司轉讓、出租的也是劃撥土地使用權。
根據上述分析，本案可依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條予以處理。
假設本案無法收集確鑿證據證明非法轉讓、出租土地使用權的事實。
從取證部分我們可以看到，需要收集的證據有許多，並不是所有證據都可以收集得到。問題在於我們無法收集非法轉讓、出租劃撥土地使用權的具體證據，而對於60戶居民擁有其房屋的國有土地使用權，取證是很容易的。因為，土地使用證是由土地行政主管部門承辦有關手續的，地籍登記、土地證編號、存根等一查便知。開發公司先行辦理了60戶居民的房屋過戶手續，按《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，開發公司應憑房產證到土地部門辦理土地使用證，即依法取得土地使用權。但開發公司並未依法辦理土地使用證，即未依法取得土地使用權，就拆舊屋建新房。那麼，我們可作如下分析：
開發公司收購的60戶居民的房屋辦理了合法的過戶手續，擁有60戶房屋產權，但這些房屋已不存在（被拆除）；
開發公司已在原60戶居民的房屋地基上新建了商品房；
開發公司新建的商品房所佔用的土地未獲依法批准。
分析結果：開發公司新建的商品房系違法佔地，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條第一款處理。處理的結果：沒收在符合土地利用總體規劃而非法佔用的土地上新建的建築物（商品房），並處罰款。這樣處理本案，簡單，取證容易。但是，本案已發生的違法行為是否都作了處理呢?60戶居民非法轉讓土地使用權的行為，開發公司非法轉讓、出租土地使用權的行為，從形式上來看，均未予以處罰。而實際上的效果又怎樣呢?如果開發公司新建的商品房作沒收處理，則60戶居民、所有購房的單位和個人就沒有房屋所有權，先前的買房、拆遷還建均不能成立。從法律上解決這個問題的途徑就是這些買主和拆遷戶起訴開發公司，由開發公司承擔他們的經濟損失和解決60戶居民的住房問題。開發公司還要受到罰款的處罰。這樣的效果，從實質上來看，比按非法轉讓、出租土地使用權更為嚴厲。
假設本案有證據證明，可以認定非法轉讓、出租土地使用權的事實。
（1）60戶居民非法轉讓土地使用權（含開發公司）。
（2）開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人，但無法確定非法所得的具體金額。
那麼，我們可以根據原國家土地管理局《對按土地估價方法認定非法所得的請示的批復》（國土批〔1996〕31號），按土地估價方法確定非法所得並予以處罰。
假設本案有證據證明，在60戶居民、開發公司、購房的單位和個人之間存在著土地使用權轉讓、出租的事實，但認定其非法轉讓、出租土地使用權的證據不足。
出現這種假設，我們還可以根據地方性法規（以湖北省的地方法規為例）的規定對本案進行處理。
《湖北省實施（城市房地產管理法）辦法》第四十條規定：「違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，並處以房地產評估價格5%的罰款。」
《湖北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第五十七條規定：「出讓、轉讓、出租、抵押土地使用權過程中，當事人不履行登記手續的，其所訂合同無效，根據情節輕重，處以每平方米二至五元的罰款。」
關於本案的定性和處理，我們探討了4種方案，4種方案的選擇基於收集得到的證據所能認定的事實。如果僅有法律條文的處罰條款，沒有確鑿的證據認定違法事實，不能對案件作出處理。實際上，本案發生的違法行為有兩種形式，一種是非法轉讓、出租土地使用權（以轉讓、出租房屋的形式），60戶居民非法轉讓土地使用權給開發公司，開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人；一種是開發公司違法佔地建商品房。根據《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條的規定，違法行為在兩年內未被發現的，不再給予行政處罰，這一規定要求我們及時查處土地違法案件。若本案的違法行為在兩年前已經發生，根據最高人民法院〔1997〕法行字第26號函的解釋，非法佔地行為在未恢復原狀之前，應視為持續狀態，追訴時效就從違法行為終了之日起計算，仍可依法追究。《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規定，對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。對這一規定，我們在承辦案件時，要引起注意。

8. 非法轉讓、佔用土地行為的認定是什麼

劉申常一、非法轉讓土地行為的認定

《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規定：「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。」所謂買賣或者以其他形式非法轉讓土地，是指違反土地管理法律法規的規定，將土地權利完全或部份、永久或在一定期限內轉移給他人，從而獲利的行為。

二、認定非法轉讓土地行為的必備條件

（一）客觀上土地權利發生了轉移。土地權利包括土地所有權、土地使用權及他項權利。就國有土地而言，其權屬代表是國家。單位和個人只能買賣或者其他形式轉讓國有土地使用權或他項權利。就集體土地而言，集體土地所有者或使用者則可能將集體土地所有權或使用權非法轉讓。土地權利發生轉移的形式是多樣化的，可以是土地權利的全都，也可以是土地權利的部分；可以是永久或長期轉移土地權利，也可以是有期限的轉讓土地權利。土地權利發生轉移是構成非法轉讓土地行為的要件之一，土地權利發生轉移的實質是改變了原有土地權利的法律關系，使土地法律關系的主體、客體或內容發生變更。

（二）非法轉讓土地權利從而獲取非法利益。在非法轉讓土地權利的過程中，違法者從中獲取了利益。獲取利益的方式是多樣化的，有的是直接獲取價金（如轉讓金或租金），有的是獲取實物（如以物易地），有的則是聯建分成（一方出土地，另一方出資金，建成房屋後按約定比例分成或出售後按約定比例分成），有的是以土地入股，有的則是獲取流動資金（如抵押等）。

上述兩點是認定買賣或者以其他形式非法轉讓土地行為的必備條件，缺一不可。無論是直接買賣土地，還是以其他形式非法轉讓土地，只是形式不同，其實是一樣的，即非法轉移土地權利從而獲利。

三、非法轉讓土地的法律責任

《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定了非法轉讓土地的法律責任主要有以下幾種：一是沒收違法所得。二是對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。三是對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓土地上新建的建築物和其他設施。四是可以並處罰款。按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定罰款額為非法所得的50%。五是對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。六是構成犯罪的依法追究刑事責任。

四、非法佔地行為的認定

非法佔用土地的行為是指行為人違反土地管理法律法規的規定，未經合法有效的批准而佔用土地的行為。根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，因國家建設或其他原因需要使用土地，必須經土地行政主管部門呈報有權審批的人民政府批准。使用農用地的要經過農用地轉用審批，使用農民集體所有土地的，要經過土地徵用審批等。只有經法定程序審批才能取得合法的土地權益。

五、非法佔用土地行為的表現形式

（一）未經批准，擅自佔用土地的。這是指需要申請審批方能取得土地使用權的單位或個人，未經批准取得合法手續而擅自佔用土地的行為。

（二）採用欺騙手段，騙取批准非法佔用土地的。這是指不具備用地資格的單位或個人為達到使用土地的目的，編造事實、製造假象申請用地，使批准機關信以為真而批准其用地；或是雖具有申請用地資格，但在使用土地的類別上以好充劣，在位置上以東報西，從而騙取批準的行為。

認定騙取批准，應注意把握3個條件，一是行為人申請用地時有騙取批準的主觀故意，這種故意可能表現為隱瞞或者虛構戶籍人口數量，隱瞞原土地使用面積或土地利用現狀，將耕地申報為非耕地等。二是行為人實施騙取行為後，已經取得了用地批准文件，沒有取得的，騙取批准行為不能成立，已經取得的，即便用地批准文件是越權批準的無效文件，騙取行為依然成立。三是相對人已經實施了佔地行為。

（三）超過批準的數量多佔土地的。這是指獲得批准徵用、使用一定數量土地的單位或個人，超過批准機關所批準的面積佔用土地的行為，根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條第二款的規定，其超占部分以非法佔用土地論處。

（四）在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾的。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第十七條第一款的規定，禁止單位或個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。該條例第三十四條同時又規定違反了第十七條的規定，逾期不改正的，依照非法佔地行為處罰。

六、非法佔地的法律責任

根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，非法佔地的法律責任主要有：①責令退還非法佔用的土地。②違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。③符合土地利用總體規劃的沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施。④可並處罰款，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條的規定處非法佔用土地每平方米30元以下罰款。⑤行政處分（對非法佔用土地單位的直接負責人和其他直接責任人員依法給予行政處分）。⑥構成犯罪的依法追究刑事責任。

根據《中華人民共和國土地管理法》第七十七條的規定，農村村民非法佔地的法律責任主要有：①責令退還非法佔用的土地。②限期拆除在非法佔用土地上新建的房屋。