舟山市海域使用權基準價

『壹』 海域使用權評估

需要找抄我

申請抵押登記資料清單
1、海域使用權抵押登記申請書一式兩份（抵押雙方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。

『貳』 海域使用權 評估

海域使用權評估對象應該是一種「權益性資產」。
這個對象有幾個與其他資產不同的地方：
一是，它跟土地使用權的性質一樣，只是一定期間內的使用權，所以，有關權益問題的年限就非常有必要搞清的，這種權益未必與企業經營期限相對應，但可能與權利的承繼有關聯，有必要閱讀權益文件和相關的協議；
二是，清查比較困難，也就是范圍方面的，但這個問題可以以權證為依據；
三是，海域使用權目前估計交易或購買的案例不多，運用市場比較法評估可能不合適，同時，其達到什麼樣的開發程度可能也缺少依據性的東西，不象土地使用權還有「五通一平」或「七通一平」之類的標准，所以，很難採用類似土地使用權評估中的基準地價法評估。
關於評估方法的選擇問題：
海域使用權的基本估價方法通常可選擇採用市場比較法、收益法、成本法、剩餘法等。但必須考慮根據委估具體對象的權屬特徵、開發狀況、資料取得等因素選擇最適合的估算方法。
1、市場比較法是在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與委估對象加以對照比較，在兩者之間就影響該海域使用權的交易情況、期日、區域及個別因素等進行修正，求取委估使用權在評估基準日表現的價格的方法。但就委估對象而言，一是可能存在類似交易案例的缺乏或者面積等差異過大而缺乏可比性，二是可能存在較長時期的不可撤消的投資協議約定的交易制約影響以及海域使用權的面積、開發程度等因素的差異較大，修正的參數的准確確定有一定難度。我個人感覺，不適宜採用該種方法。
2、剩餘法又稱假設開發法，是將待估海域使用權及其范圍內的相關設施銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該海域使用權價格的一種估價方法。我們知道，減號後面的可能比較容易取得，但海域使用權及其上的相關設施的銷售價格可能還存在著市場信息不足的情況，所以這種方法可能難以適用。
3、成本法的基本思路是把對海域使用權的所有投資，包括最初的取得費和相關圍攔等基本設施開發費兩大部分，作為「基本成本」，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成海域使用權價格的基礎部分。並同時根據國家對海域所有權在經濟上得到實現的需要，加上海域所有權應得收益（即類似於出讓金），從而求得海域使用權價格。但該種方法使用的前提條件――類似的出讓金之類的資料可能未必能夠取得。
4、收益法，也稱權益性資產的資本化法，是在考慮海域使用權還原率的基礎上，將其在將來所能產生之期待純收益折算現值的總和，求取委估資產價格的方法。根據本次委估目的看，在長期合同約定下，其產生的收益與業務經營內容和相關產品市場存在著對應的關系，其收益的估算需要考慮一些假設的條件，比如相關產品的市場走勢，經營實體本身經營方向和戰略上不存在重大變動、不可抗力的因素（如海蟹、台風等）、從該評估目的為銀行抵押貸款之目的看，銀行最為關注的恐怕是收益及其歸還能力吧。在具體評估中，可能還需要藉助有關海產品養殖專家的意見，比如了解每公頃的投入產出經驗性數據，海產品的苗和產品的價格等等，另外，在折現率的選取方面，可能需要針對其較大的風險因素而作就高不就低考慮。

『叄』 海域使用權的介紹

海洋具有巨大的經濟效用，並一直為人所利用，但海洋在很長一段時間里並非私法上財產權利的標的物，其中一個重要的原因在於長期以來人們對海洋通常不能進行排他性的使用。人類對海洋的傳統利用方式是船舶航行和捕撈漁業，這兩種利用方式均不能構成對海洋排他性的支配。一物可被排他性支配的前提，是該物能被特定化，即「物權法上的物必須具有可以被特別認定的性質，難以被特定化的物難以為物權所支配，因而無法成為物權法中的物」.。海洋的部分海域也開始成為私法規范的對象，其變化的動因在於經濟發展的需要、對海洋利用技術的提高以及對海洋利用方式的變化。隨著人口的增加和生產技術的發展，人類愈加註重海洋資源的開發利用。人們利用海洋資源方式的更新和范圍的擴大，特別是海洋養殖業和海洋采礦業的迅速發展，導致人們對海洋的一部分即海域的排他性使用逐漸普遍化。從事海洋養殖業，諸如養殖魚類、藻類、蝦蟹類、貝類等，需要長期穩定佔有使用特定的海域；從事海洋采礦業，諸如海上開採石油天然氣，需要在采礦區建築鑽井平台或採油平台，這也要長期穩定佔有使用特定的海域；另外，在離開海岸的水中修築建築物或游樂設施，劃出一定海域作為旅遊業者經營的游覽觀光區或休閑游樂區等等，也需要長期穩定佔有使用特定的海域。
人類對海洋利用方式的變化，提出了許多必須以法律回應的問題。
（1）從事海洋養殖業或海洋采礦業等，需要對特定海域進行長期的穩定的佔有使用，而且這些特定海域可以利用現代測繪技術簡便確定。因而這些特定海域具有可利用性和可特定性，完全可以作為民法上的物。
（2）為了有效利用海洋資源，特定海域利用者的經營活動必須得到法律保護，必須不受他人干涉。因此，不僅要通過公法維護國家對海洋的支配，也要通過私法維護海域利用者對特定海域的支配。
（3）從事海洋養殖業或采礦業的經營者因此對特定海域存有特別的經濟利益，這種經濟利益首先應當得到民法的確認和保護。
（4）對特定海域使用過程中所涉及的各種關系中，包括海域使用者與海域所有者即國家之間的關系，這種關系不能僅僅通過行政法來調整，也要通過民法來調整。
傳統民法上物的概念在大多數情況下是通行的，但並未考慮到海域、水流等這類具有流動性、不宜從同一性的角度把握的物。海水本身是無法特定的，但將海水放到一定的空間上來理解則是可以特定的。就中國法律的規定來看，海域的特定性強調其空間性，對海域的理解應該是特定范圍內的海水體（而非海水量）及其海床、底土。
對於特定海域的利用是由眾多權利主體進行的，這就是對海域資源的共享性，一人（包括自然人和法人）利用行為一般均會影響到其他人的利用，例如，海域處在不斷的運動中，某一海域的海水流到另一某片海域中，同時另一片海域的海水又補充進來，海水就是在這樣的運動中存在著，也正是由於海水的這種流動性，使得海洋污染的規模更大速度更快，一個地區的海洋事故會迅速波及其他地區，迅速形成規模性的災難。海域的共享性不僅指不同海域使用權人之間的共享，還應包括不同時期對同一海域的共享，涉及到可持續發展目標的實現。為此，必須對各種利用行為進行有效的規范。 中國新頒布的《海域使用法》第三條明確規定：「海域屬於國家所有，國務院代表國家行使海域所有權。任何單位或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓海域。單位和個人使用海域，必須依法取得海域使用權。」
中國《海域使用法》 第二條規定：「本法所稱海域，是指中華人民共和國內水、領海的水面、水體、海床和底土。本法所稱內水，是指中華人民共和國領海基線向陸地一側至海岸線的海域。在中華人民共和國內水、領海持續使用特定海域三個月以上的排他性用海活動，適用本法。」從這一定義來看，海域的范圍很廣，表面上看起來是由一定范圍內的內水、領海的水面、水體、海床和底土組成的，但實際上，所有水體、水面、海床、底土是不可分離的整體，缺少其中任一要素均不能稱其為海域。所以，從事海上捕撈、海水養殖、海底石油開采、海上旅遊航運等，均屬於海域使用的范疇；就同一地段的海域使用而言，同樣適用傳統民法中「一物一權」的規定。
灘塗屬於海域還是土地，決定在灘塗上是否可以根據現行法律設定土地權利，即灘塗作為一種自然形態，可否作為法律上的財產權利客體；進一步地說，如果可以作為財產權利客體，應是何種財產權利的客體。其次，在法律上灘塗與土地或海洋的界線在何處，由此決定灘塗作為某種財產權利客體范疇的邊界，也決定了有關法律的適用范圍。
值得研究的是灘塗是否屬於海域使用權的客體，從自然屬性來看，灘塗的范圍主要在低潮線和高潮線之間的地帶即潮間帶，以及向海和岸兩側自然延伸的部分，如高潮線以上的灘地以及低潮線以下淺水中的海灘。
如果灘塗屬於海域，會產生以下法律效果：
（1）灘塗所有權只能屬於國家，因為海域屬於國家所有；
（2）利用灘塗的單位或個人可擁有的權利，限於對灘塗的使用權；
（3）灘塗使用權的設立、移轉、消滅等，須在海洋行政主管部門作產權登記；
（4）灘塗按海洋功能區劃予以管制；
（5）對灘塗使用的行政管理等，由海洋行政主管部門負責。
如果灘塗屬於土地，則產生以下法律效果：
（1）灘塗所有權既可以屬於國家，也可以屬於農民集體；
（2）灘塗利用者可擁有的權利，既可以是所有權（如利用者為農民集體），也可以是使用權；
（3）灘塗所有權和使用權的歸屬，以及灘塗使用權的設立、移轉、消滅等，均須在土地管理部門作不動產登記；
（4）灘塗按農用地、建設用地和未利用地的劃分實行用途管制；
（5）對灘塗使用的行政管理等，應由土地管理部門負責。
在傳統民法上，灘塗屬於海洋的一部分而不屬於土地。在羅馬法上，「海岸延伸到冬季最高潮所達到的極限」，而且「依據自然法而為眾所共有的物，有空氣、水流、海洋，因而也包括海岸」。這種傳統民法對海洋與土地的劃分標准，在當代亦無多少變化，例如：「在日本，社會上通常的觀點是，根據海水表面漲到最高潮時達到的水邊線為基準劃分海和陸地。並且現在一般認為海面以下的地盤不是土地。」因灘塗在最高潮時被海水淹沒，因而應為海洋的一部分。可見，凡是以海水高潮線作為海域與土地界線的國家，灘塗在其法律上應屬於海域的一部分而不屬於土地。
在中國的情形卻有所不同。在中國制定《民法通則》時，對灘塗的利用（主要是海洋養殖）已經十分普遍，灘塗已經被視為可以進行排他性使用的自然資源，已經屬於民法上財產權利的客體范疇。依據《民法通則》第七十四條規定，勞動群眾集體組織的財產包括法律規定為集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等。依據土地管理法實施條例第二條規定，依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地，屬於全民所有即國家所有。可見，在中國民法以及土地管理法，已經把灘塗作為土地的一種形態。所以在中國，海水高潮線沒有劃分海域與土地邊界的意義。

『肆』 申請海域使用權需提交哪些書面材料

海域使用權申請人、中標人或者買受人提出登記申請。
依據海域法第二十二條的規定確定給集體經濟組織或者村民委員會的海域使用權由集體經濟組織或者村民委員會提出登記申請。
設定他項權利的，由雙方共同提出登記申請。
第七條 海域使用權登記申請可以委託他人代理。代理人應當出具本人身份證明並提交授權委託書。境外委託人的授權委託書應當按照有關規定經過公證或者認證。
第一節 初始登記
第九條 通過申請審批或者招標拍賣方式確定海域使用權後，申請人應當提出初始登記。
第十條 初始登記申請材料包括：
（一）海域使用權登記申請表；
（二）營業執照、法定代表人身份證明、個人身份證明；
（三）宗海界址圖（包括宗海位置圖和平面圖）；
（四）項目用海批復或者海域使用權出讓合同；
（五）海域使用金繳納憑證。
第十一條 出租、抵押海域使用權的，雙方當事人應當在簽訂租賃、抵押協議之日起三十日內到原登記機關辦理出租、抵押登記。
第十二條 登記機關應當在受理申請後十日內進行登記，頒發海域使用權證書。
第二節 變更登記
第十三條 下列情形之一的，海域使用權人應當申請變更登記：
（一）海域使用權續期的；
（二）改變海域使用位置、面積或者期限的；
（三）地址或者法定代表人發生變化的；
（四）填（圍）海造地項目已竣工驗收的；
（五）其他形式的變更。
第十四條 有下列情形之一導致海域使用權人變更的，當事人應當申請變更登記：
（一）因企業合並、分立或者與他人合資、合作經營的；
（二）依法轉讓海域使用權的；
（三）依法繼承海域使用權的；
（四）因行政機關調解而引起海域使用權轉移的；
（五）因人民法院判決、裁定、調解或仲裁裁決而引起海域使用權轉移的；
（六）海域使用權人名稱改變的；
（七）其他形式的變更。
第十五條 變更登記應當在有關文書生效或者簽訂之日起三十日內向原登記機關申請。但依法批準的變更，應當在變更批准文件規定的期限內辦理變更登記。

『伍』 海域使用權沒有用能不能攤銷所得稅前扣除

海域使用權沒有用，不能攤銷所得稅前扣除，使用了再攤銷。
《企業所得稅法回實施條例》第二十七條規答定，企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。

企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。
上述規定實質上明確了企業所得稅稅前扣除應符合相關性原則，企業稅前扣除的相關成本、費用等項目必須與取得的應稅收入直接相關。因此，對於與經營活動無關的無形資產，稅法不允許其所計提的攤銷費用在稅前扣除。

『陸』 海域使用權評估需要什麼資質辦理相關資質需要什麼條件什麼辦理流程謝啦

海域使用權評估需要證券評估資質，因為是受中國證監會監管。

『柒』 海域使用權價值比土地使用權價值高嗎

這個很難界定。
土地使用權相對來說價值比較容易評估，因為評估公司可以根據土地的位置和土地性質以及出讓年限等信息評估出來一個比較合理的價值。
海域使用權價值就相對比較難界定。