公房出租使用權

① 公房使用權買賣有法律效力嗎

公房是我國特定歷史時期的產物，早年國家的機關及企事業單位都會將 公房以福版利的性質分給單位所屬的員工權，員工只需每月向產權單位交少量的租金，便可享有公房的承租權和使用權。從《物權法》意義上講，公房的承租權，屬於使用權的范疇，而並非法律意義上的產權。因此，在實踐中，我國早期對於公房是不允許買賣的。但是，隨著社會的發展，國家就允許通過置換的方式對公房進行房屋交易。早期的公房交易基本上都是通過置換的形式進行的，雙方會各自拿出一套公房進行置換，並簽訂一份換房協議書，共同向產權單位和管理部門提出申請，獲准之後產權單位會進行承租人變更。

② 公房變更承租人，有什麼法律條文嗎

相關法律條文如下：

一、《合同法》第二百三十四條規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

1、原承租人死亡或外遷;

2、與原承租人為同一戶籍;

3、是原承租人的家庭成員;

4、與原承租人共同居住二年以上;

5、沒有其他住房。

二、該條解釋條款規定，公房承租人的確定大致分三種情況：

1、原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更後的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。

3、原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住並交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。

(2)公房出租使用權擴展閱讀

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，並且租金按照政府規定的租金標准執行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和轉租，應當提交房地產權證或授權委託書、租賃（轉租）合同、租賃當事人的身份證明；公有居住房屋轉租，應當提交租用公房憑證、轉租合同以及租賃當事人的身份證明；將公有居住房屋轉租給外來流動人員的，還應提交《房屋租賃治安許可證》。

承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國（境）定居的，應當同時按規定調整租金標准。

③ 使用權住房承租權的繼承問題

法律規定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產，即合法遺產。而公有住房不屬內於公民私有財產容，其中涉及公有住房承租居住的權利，公民只有居住權，沒有該住房的處分權，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。 根據建設部（現已改為住建部）《城市公有住房管理規定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續。 如公房拆遷，按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權繼承

④ 共同居住人懷疑直管公房使用權被承租人偷偷轉讓了，可以去哪裡有權力核查

共同嫉妒人反映只敢供房使用權，被稱作源頭都轉讓了，可以前男友潛力和他的歡樂，我在房管局就可以查得到

⑤ 離婚時承租公房使用權如何處理

根據現有法抄律和司法解釋的襲精神，可以以結婚的時間為節點將公房的承租權的分割如為如下三類：
(1)一方在婚前取得了公房承租權，離婚對承租權仍歸一方享有，另一方無權分割;
(2)雙方在婚前各自取得了公房承租權，婚後合並調換房屋的，承租權歸雙方享有，離婚時雙方都有權分割;
(3)一方或者雙方在婚後取得房屋承租權，承租權歸雙方所有，離婚時雙方都有權分割。

⑥ 如何認定公房使用權，公房使用權有哪些形式

一、 如何認定公房使用權
公有住房是指產權屬於房管部門所有的直管公房或產權屬於單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統意義認為產權人對住房的所有權與實際控制權是分離的，其分得住房後，可以在符合法律規定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和佔有權，而不享有交易、出租和處分權。
作為特定環境下形成的公有住房使用權，其法律性質也具有一定的特殊性。公有住房使用權是一種債權。可從以下兩方面予以佐證：從法律規定的權義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權的變動不影響租賃等。這種公有住房使用權「乃系對於他人之物，得為使用受益之權利，並非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，而系從屬於租賃權之權能」這種權利更具有債權性質；從不動產租賃的立法看，公有住房使用權的法律屬性應屬於債權性質，由於「被賦予對抗力而成為近似於物權的權利」因此公有住房使用權似乎呈現出物權化特徵，然而，由於公有住房使用權的基礎法律關系仍然是一種契約關系，即承租人有交付房屋的請求權，出租人有租金之支付請求權，符合債權的一般特徵。故本質上，公有住房使用權為債權。國家作為公有住房的所有權人，授權有關的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關系，現行法規如《城市公有房屋管理規定》也認定公有住房使用權是一種租賃債權。
二、 公房使用權有哪些形式
（一）低保福利住房。主要是政府部門對低收入家庭、享受國家最低保障的城市居民所給予的一種社會福利性住房。承租人只需給付象徵性房租即可使用該房屋，由此也稱之為「廉租房 」。
（二）單位福利性分房。企事業單位或國家機關根據職工的工齡、職務級別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關系，房屋所有權歸單位所有，職工享有承租使用權。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產權屬於單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房管部門進行管理以及房屋調換後交由單位分配給職工的住房。
（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷後所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產權人放棄產權，調換分得公有住房。

⑦ 北京的使用權公房如何辦理過戶手續

北京市使用權房屋過戶流程及注意事項參照2002底北京市國土資源和房屋管理局出台的《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》,北京市使用權房屋的交易流程與規定大致如下:一、公房使用權交易的適用范圍:除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。二、公房使用權交易應當符合以下規定:1、持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。2、公房使用權交易,當事人雙方應當簽訂書面協議。協議簽訂後,當事人雙方持下列相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續:1)申請書;2)雙方當事人身份證明;3)公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書;4)房屋所有權證和共有人同意意見書。三、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前,公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用;以公房使用權交換住房產權的,住房產權人亦應結清應當交納的物業管理費等與該房屋管理有關的各項費用。四、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權後,該公房產權性質不變,新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。五、通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人,可以將公房使用權再次上市交易。六、公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的,應當向原出租人進行備案。轉租人繼續享有並承擔原租賃合同規定的承租人的權利和義務,受轉租人享有並承擔轉租合同規定的承租人的權利和義務,但原出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之變更、解除或者終止。購房人購買使用權房時應注意事項:一、使用權房權屬關系復雜,因此必須確定權屬和權利人後再購買。二、雙方必須親自到場簽訂合同和過戶(指變更承租關系,下同),相關法律文書的簽署應盡力避免代簽。三、使用權房按使用面積計算的,一定要對照房本的面積來計算,不要輕信賣房人。四、購買前要核實以前各項費用是否結清(供暖費、物業費),以免日後出現糾紛。五、購買使用權房要求買賣雙方都應持有北京市戶口,而且使用權房不能進行貸款按揭。需要特別提醒的是,在購買使用權房時一定要問清產權歸屬,在過戶時應要求公房原承租人親自到場辦理相關過戶手續,修改戶主姓名,不得委託辦理。

⑧ 公房使用權能否轉讓

公房使用權可以有限制的轉讓。

公房是指公有住房，是相對於全部權屬於個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。

根據《物權法》、《合同法》的規定，公房使用權可以轉讓，但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬於合同關系，使用權人轉讓使用權，應當徵得所有權人同意。

(8)公房出租使用權擴展閱讀：

公房的概念：

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

相關法律規定：

《物權法》

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《合同法》

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租
的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人
應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

⑨ 公房的使用權可以買賣，繼承嗎

1.房屋產權即房屋所有權是指公民個人所有的房產，受到法律的保護，產權人依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。其權利具體表現在：
佔有：它是對房屋的實際控制。私房產權人行使佔有權的方式主要有兩種：一是所有人及家屬自住使用；二是讓非所有人佔有，如將房屋出借或出租。
使用：它是指按照房屋的性能和用途進行利用。使用權一般由房屋所有人行使，但也經常由非所有人行使，如承租人對出租房屋的使用。
收益：它是指房屋所有人收取房屋產生的某種經濟利益，如出租房屋而收取的租金。
處分：它是指房屋所有人在法律允許的范圍內處置房屋。
2.公房的使用權是指承租人對出租房屋按照房屋的性能和用途依法使用的權力.是房屋四項權力之一.
3.使用權沒有法規明確可以買賣.
4. 公有住房的使用權不可以作為遺產來繼承。公房又稱為公有房屋，一般是指國家所有的房屋。公有住房的使用權人所持有的《公有住房租賃證》也就是我們通常所說的房票，是房屋產權人與承租人之間就該房屋的使用權所達成權利和義務關系的協議。從法律角度上看房屋產權人與承租人雙方建立起的是房屋租賃法律關系，所以在公房的承租人死亡後，其繼承人並不能以繼承的方式成為房屋租賃合同中的承租人，因為我國繼承法規定的繼承權是指公民依照法律規定或死者生前所立的合法遺囑而取得被繼承財產的權利，繼承的范圍應當是被繼承人生前所擁有的合法財產，但作為公有住房的承租人對該房屋只享有的使用權，而不具有所有權。所以在承租人死亡之後，原有的房屋租賃關系自然消滅，承租人的使用權因其死亡而不復存在，但是作為承租人的家庭成員有優先承租該公房的權利，這種權利絕不是由於繼承而來，而是在原承租基礎上，重新建立的租賃關系.(《城市公有房屋管理規定》：第二十八條 承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員願意繼續履行原契約的，可以辦理更名手續。）