房屋使用權與承租人

A. 房屋租賃使用權有哪些 房屋租賃使用權有限制嗎

第一、未經出租人同意，承租人無權轉租房屋：
《中華人民共和國合同法》第224條規定： 「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」。 依據這個規定，承租人無權擅自轉租房屋，即使原租賃合同中並未明確禁止轉租，承租人也無這個權利。
第二、承租人轉租哪些有效：
一是在租賃合同中明確「承租人有權轉租」；
二是在轉租前，承租人的轉租行為取得了出租人的同意。這種同意，律師建議一定要是書面的，以免爭議。
三是在轉租行為發生後，原出租人認可轉租行為。律師同樣建議，一旦原出租人認可，轉租的雙方一定要取得原出租人的書面認可文件。
第三、哪些房屋租賃是不能轉租的呢？
一、未依法取得房屋所有權證的，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；
二、共有房屋未取得共有人同意的，權屬有爭議的，屬於違法建築的，不符合安全標準的，已抵押，未經抵押權人同意的，不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第三、有哪些條件房屋租賃當事人可以解除租賃合同：
一、符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的，因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；
二、當事人協商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

B. 承租人對房屋的使用權是屬於物權還是屬於債權

承租人對房屋的使用權是屬於屬於債權。

1、《物權法》草案裡面用益物權也沒有包括房屋租賃權，物權是法定的，不是約定的，國家法律沒有規定的物權種類，當事人不可以自行創設。認為租賃權是物權的，只是學術界的爭論，並沒有為大多數國家的立法所採納。

2、另外，不動產物權的取得方式以登記為准，而房屋租賃權僅需要通過訂立合同的方式即可取得，不需要另行向房地產登記機關登記。

《物權法》第2條，物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

第117條用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等。但普通的房屋租賃不屬於用益物權范疇。

另，《民法通則》第84條，債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務的關系。房屋租賃，承租人對房屋的使用權僅限於房屋本身，而不是對其所依附的土地也有使用權。

(2)房屋使用權與承租人擴展閱讀：

物權和債權的區別：

1、權利的效力不同

債權與物權具有下列區別：1.物權具有排他性，債權則具有相容性; 2.物權與債權同時存在於同一物之上時，物權具有優先效力;3.物權具有追及性，而債權則無。

2、時效性不同

債權具有時限性，物權則無。債權為有期限的權利，不能永久存續，它可因清償等原因而消滅。債的當事人的死亡，也往往導致債的消滅。而物權尤其是所有權，其性質為支配權，只要標的物存在，權利就存在，法律上沒有期限的限制。

3、權利的性質不同

債權為相對權，物權為絕對權。債權只能向特定的義務主體(債務人)主張。即使因第三人的行為使得債務人不能履行債務，該第三人也不向債權人承擔責任。如果第三人的行為構成侵害債權，債權人也只能依另一法律關系，向侵害債權之人請求損害賠償。

物權的義務主體為不特定的一切他人，即一切他人均負有不妨礙物權人行使物權和不侵害物權人的物權的義務，因此物權能向一切他人主張。在此意義上，債權又可稱為對人權，物權又可稱為對事權。

C. 承租權與居住權和使用權的區別

房屋承租權是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人佔有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的權利。
房屋使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，並不失去對房屋的所有權。
居住權是指對他人所有的住房及其附屬設施佔有、使用的權利。居住權是因居住而使用他人房屋的權利。它以他人所有的房屋為權利客體，以排他性的佔有、居住為權利內容，包括所有權人在內的其餘任何人都不得非法干涉居住權人在權利范圍內行使居住權，對於任何妨礙權利行使的行為居住權人都可以直接向其請求排除妨害。可見，居住權是一種以對他人的物的佔有為前提、由特定人對他人所有的物進行用益的權利，是一種用益物權。
居住權是物權而非債權，通過合同設定的居住權與租賃合同設定的租賃權有相似性，但法律性質具有根本的差異。租賃權在法律上「仍是具有物權性質的債權，其債權的色彩仍然十分濃厚」，不僅涉及到租賃權本身存在的前提，而且是由法律設立一項制度的社會目標以及物權制度的基本要求決定的。當權利直接針對一個物發生作用時，這樣的權利被稱作物權；而當權利的擁有所針對的是另一法律主體，後者有義務為權利擁有方履行一定的行為，這樣的權力即構成債權。「租賃契約之承租人僅能先請求出租人交付租賃物，非經出租人履行租約，交付租賃物，容許承租人用益後，承租人不能支配租賃物」。⑤這是因為租賃權並非直接對於物為支配的獨立的權利，而是對於出租人允許承租人為使用的債權所附從的權利，是允許使用房屋這一債權「所生之反射效果」。⑥也就是說租賃權不只是包括對房屋為使用收益，還必須以請求出租人交付房屋佔有為前提，在出租人轉移佔有之前如果他不依合同將標的物轉移與承租人而是轉給他人使用，那麼承租人即喪失租賃權，無權要求出租人交付該房屋以保證租賃權的行使，而只能以合同約定請求對方承擔違約責任。這是與居住權最明顯的區別。居住權是一項獨立的權利而非其他權利的附隨後果，不以交付為前提，根據嚴格的登記要件主義，居住權的設定必須以登記為條件，而一旦設定，不論房屋是否已經現實地轉移了佔有，居住權人都對該特定房屋享有了排他性的權利，對於任何對該權利的行使造成妨害的行為居住權人都可直接對抗，無需藉助原設定居住權的合同的效力，這無疑比要求所有權人承擔違約責任支付損害賠償金更能有力的保護居住權人的利益。另外，法律制度的設立必須達到這樣的目標：於該制度所帶來的社會效益相比，同時增加的社會成本是微不足道的。居住權具有的對抗第三人的效力是居住權當然的、與生俱來的、固有的屬性，而租賃權之對抗第三人的效力則是租賃權的效力強化以後的結果，二者是有差異的。基於現實的與學理上對租賃權與居住權兩種權利的分析，我們可以進一步將兩種權利的區別具體化。首先，租賃權的行使以支付租金為必要。「承租人應當按照約定的期限支付租金。」當事人一方取得標的物的使用權是否須交付租金，為租賃合同與借用合同的根本區別。當居住權通過合同設定的時候可以約定一定的對價，但這一對價不為取得居住權的必需；而在因遺囑、法律直接規定、乃至時效取得居住權的情況下，更無對價可言。其次，在簽訂租賃合同的情況下，承租人受讓的是所有權人房屋的使用權，承租人負有不得隨意轉租的義務，即不經所有權人同意，承租人不能將該房屋轉租他人。「承租人未經出人同意轉租的，出租人可以解除合同。」而居住權基於其作為一項人役權的性質雖然不能讓與，但權利的行使則可以被轉讓，在居住權由他人行使時並不改變居住權應有的權利狀態。⑦也就是說，如果居住權人將部分房屋出租以解決生活之需，應是法律所容許的，所有權人不得干涉，更不能因此而單方解除當初設立居住權的合同。再次，我國合同法第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」出租人有義務向承租人提供適合使用的房屋，承租人自行維修的，維修費也由出租人負擔。而對於居住權人來說，在其居住期間對房屋進行必要的維修應為其居住的題中之意，房屋所有權人除必要的大修外不負有維護房屋以供居住權人使用的義務，這是由居住權作為一項用益物權所必然具有的性質。最後，居住權雖具有時間性，但由於居住權是為特定的自然人的利益而設定，因而該自然人的生存期限，即為居住權的最長期限。如果居住權同時為兩個或兩個以上的自然人設定，則該自然人中生存期限最長的人的生存期限即為居住權的最長期限。從這個意義上講，居住權的期限一般是永久的、終身性的。依照我國現行法律規定，租賃權的期限一般不得超過20年。（節選自中國法院網《居住權與租賃權法律性質之辨析》作者：江蘇省銅山縣人民法院，史可菊）

D. 公房產戶主與承租人哪個更有權支配房屋使用權

關鍵是公房的承租人是誰。如果此房屬於婆婆的，她有支配權。 另外，你們離婚了嗎？

E. 使用權房變更承租人的規定

房管站和企業房管科過戶 貸款一次性不一樣 買產權需要看企業和房管站賣不賣專 一次性的話直接屬去辦理就行 但是新承租人需要是天津戶口 而且原承租人需要全家同意賣~ 使用權房變更承租人就相當去去企業或者單位過戶,需要繳納一定過戶費用,天津市使用權房買方(變更後的承租方)必須是天津市戶口!

F. 使用權房屋承租人變更

該房產屬於你爺爺奶奶的共有財產，作為法定遺產，你大伯和姑姑有相應的繼承權，需經他們做出發起繼承的聲明，才能辦理過戶

G. 承租房使用權在承租人死後的分配

樓主說：我認為不合理。
這很正常，用是否合理來評價一件事，其實是很不公正版的。
同樣的權一件事，站在不同的立場來評價，會得出完全不同的結果。
因此，應該用是否合法來評價。

公房使用權，不是個人財產，不能算作「遺產」，不能被繼承！
法律依據是：最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》。

個人以為：
樓主的父母還是應該與其他人好好協商。別把事情做過了。
要是單位萬一不高興了，把使用權收回去，樓主一家就慘了。別人的「奢望」自然也就破滅了。

H. 上海的使用權房如何認定承租人如果確定

公房承租是歷史背景下的產物，其租賃關系建立依據政策規定，具有濃厚的行政色彩，而非按照市場經濟公平、自願、等價有償原則確立，與其說是公房承租，不如稱之為「分房」，至於分配的是所有權還是使用權，由於在城市房屋公有制時代里無法關注權利種類、性質，這種分配體制讓人產生的概念是「該房歸我」。而今遇到的拆
遷確定公房承租人則事關利益、權利，同時也十分復雜，公房租賃關系具有福利、公益分配性質和政府照顧特徵，這種租賃關系不同於一般的民事租賃關系。在公房租賃關系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標准、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統一規定，出租人和承租人幾乎沒有意思自治。政府公房管理部門具有民事出租主體和行政管理主體的雙重身份，《北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》規定，因直管公房租賃引發的各種糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區別對待。在直管公房租賃合同關系中，涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現，與承租人具有平等的法律地位，相應地該案件也應當作為民事案件處理。但在涉及審查當事人承租資格的關系中，房管所以行政管理者的角色出現，履行行政管理的職權，相應地，案件應當作為行政案件處理。

筆者認為，公房承租人有廣義和狹義之分，狹義的承租人特指一人，即租賃合同或租賃登記冊、租賃證等有效資料上記載的承租人，一般多為家長或工作單位。廣義的承租人則除了證件標明的一人外，還包括配偶和直系親屬。在婚姻關系存續期間，一方取得的權利，另一方當然享有；即便一方婚前承租，根據《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規定，符合一定條件，離婚任何一方均可承租。家庭成員時常作為能否分房及分多大面積的重要考慮因素。

如將狹義的承租人概念應用到具體事務，既不符合公房承租的政策精神，也不利於其他人合法權益的維護，應該從歷史、現狀和相關政策方面，結合每一戶的實際情況確定承租人范圍，著重考慮下列因素：①建立租賃關系時以幾個人無房住名義分房，是婚前一人還是配偶雙方，或家庭名義；②戶口是否登記在該房屋；③有無分家或作過其他內部約定；④是否實際居住；⑤有無其他福利分房、住房補貼類；⑥有無放棄權利的事實或行為。所以，不能簡單地認』定承租人資格，這關繫到利益分配權取得。

天津市公有住房變更承租人管理辦法第二條公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申請過戶。公有住房使用權過戶只能由1人申請過戶，符合過戶條件的家庭成員有2人以上(含2人)的，應當達成一致意見後方可申請過戶。
公有住房使用權過戶的，申請人應當提交下列材料：

申請人戶籍簿及身份證(原件及復印件)、圖章；

公有住房租賃合同；

承租人死亡的，提交死亡證明(原件及復印件)；

戶籍遷出本市的，提交戶籍注銷證明(原件及復印件)；

承租人配偶、子女、父母等共同簽訂的同意過戶協議公證書。

(六)過戶申請書。

過戶申請人為18周歲以下未成年人或者其他無民事行為能力人申請過戶的，可以由其監護人代理申請過戶，並提交經公證的代理履行承租房屋義務的保證書。

沒有符合過戶條件的，出租人可以收回該公有住房使用權。

第三條公有住房承租人死亡後沒有符合第2條規定過戶條件的，承租人的兄弟姐妹等在本市主要報紙刊登公告，公告3個月期滿無異議的，提交具結書後可以申請過戶。

第五條 在同一套或者同層毗鄰非成套公有住房中，有2個以上(含2個)公有住房租賃合同，承租人是同一承租人或者與其配偶、子女、父母分別承租的，可以申請辦理並戶。

公有住房使用權並戶的，申請人應當提交下列材料：

(一)申請人戶籍簿及身份證(原件及復印件)、圖章；

(二)公有住房租賃合同；

(三)並戶申請書；

(四)承租人與配偶不是同戶籍的，提交結婚證(原件及復印件)；承租人與子女、父母不是同戶籍的，提交子女、父母關系公證書。