① 合作建房過程中怎麼變更土地使用權手續
屬於合作建房，一方出土地，一方出資金，建成後按比例分房自用的暫免徵收土地增值內稅甲一開始提供合作容建房的土地實際上並沒有發生土地使用權的轉移，所以不用交，建成後分房應該說發生了轉移，但是這時候有規定暫免徵收，所以不征。你可以看一下財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅
② 合作建房各項稅收該如何繳納包括營業稅，土地增值稅，所得稅
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；對乙方應按「銷售不動」稅目征稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。 （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業-租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。 1、房屋建成後如果雙方採取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。 2、房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅。 3、如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。至於合作建房的土地增值稅問題，《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）作了規定：「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」至於企業所得稅，則應當就其取得的所得額按照25%的稅率計算繳納企業所得稅。歡迎您再次咨詢。
③ 合作建房的會計處理
合合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換；第二種方式是雙方分別以土地使用權、貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
根據《企業會計制度》的規定，合作建房的會計處理，應遵循實質重於形式的原則，具體情況具體分析。對於第一種方式，應按照《企業會計准則-非貨幣性交易》進行會計處理；對於第二種方式，應按照《企業會計准則-投資》進行會計處理。
《營業稅問題解答（之一）》（國稅函發[1995]156號，以下簡稱《解答》）規定，合作建房的第一種方式，雙方應分別繳納營業稅；第二種方式，則要視提供土地使用權的一方是否共同承擔合營企業的風險來確定是否繳納營業稅。同時，根據《企業所得稅暫行條例》的規定，第一種方式還需繳納企業所得稅。
下面舉例分析合作建房業務的會計處理與稅務處理。
例：甲公司是一家工業企業，在市區有一塊閑置的土地。乙公司是一家房地產開發企業。2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協議，約定甲公司提供該閑置的土地（賬面價值600000元），乙公司提供資金，合作建房兩棟（結構、面積相等）。2004年12月，房屋如期建成，雙方各分得一棟房產，乙公司為此共支付開發成本1000000元，此時甲公司的土地使用權的賬面價值500000元，市場價格1200000元。建成後，兩棟房屋的市價為3000000元，甲公司將分得的一棟房屋作為固定資產管理，乙公司將分得的另一棟房屋作為庫存商品房入賬。假定甲、乙公司均座落在市區，企業所得稅率為33％。
一、甲公司的會計與稅務處理
1、2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協議。此時，由於土地使用權尚未發生轉移，會計上和稅務上仍需對土地使用權按月進行攤銷。
2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一棟。
根據《解答》的規定，在合作建房過程中，甲公司以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙公司則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為，對甲公司應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」項目征稅；對乙公司應按「銷售不動產」稅目征稅。
由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。假定稅務機關核定土地使用權的價格與市價相同，均為1200000元，則計征營業稅的計稅依據應為600000元（1200000÷2）。
應交營業稅＝600000×5％＝30000元；
應交城建稅＝30000×7％＝2100元；
應交教育費附加＝30000×3％＝900元。
根據《契稅暫行條例實施細則》的規定，土地使用權與房屋所有權之間的相互交換，交換價格相等的，免繳契稅。
根據《企業會計准則-非貨幣性交易》的規定，甲公司與乙公司合作建房，實質上是部分土地使用權和部分房屋所有權的相互交換，屬於非貨幣性交易，應按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為換入資產的實際成本。
借：固定資產 283000
貸：無形資產 250000
應交稅金—應交營業稅 30000
應交稅金—應交城建稅 2100
其他應交款—應交教育費附加 900
同時，由於土地上已建有房屋，應將另一半的土地使用權價值轉入房屋成本。
借：固定資產 250000
貸：無形資產 250000
根據稅法的規定，甲公司與乙公司合作建房，實質上是用部分土地使用權換取部分房屋所有權，應計算轉讓部分土地使用權的收益317000元（市價1200000÷2－賬面價值500000÷2－稅費33000）；而會計上不確認收入。因此，甲公司申報2004年企業所得稅時應調增應納稅所得額317000元。
此時，甲公司房屋的賬面價值是533000元（283000＋250000），而計稅成本是850000元（一部分土地使用權的計稅成本600000＋另一部分土地使用權的賬面成本250000），以後年度計提折舊時，應相應地調減應納稅所得額。
二、乙公司的會計與稅務處理
1、2003年8月，乙公司與甲公司簽訂合作建房協議。此後，乙公司建房發生的支出計入開發產品成本。
2、2004年12月，乙公司取得房屋一棟。
假定稅務機關核定該房屋的價格與市價相同，均為3000000元，則計征營業稅的依據應為1500000元（3000000÷2）。
應交營業稅＝1500000×5％＝75000元；
應交城建稅＝75000×7％＝5250元；
應交教育費附加＝75000×3％＝2250元。
從甲公司換入的土地使用權的入賬價值為582500元，會計處理如下：
借：無形資產 582500
貸：庫存商品 500000
應交稅金—應交營業稅 75000
應交稅金—應交城建稅 5250
其他應交款—應交教育費附加 2250
同時，將土地使用權的價值轉入開發產品的成本。
借：庫存商品 582500
貸：無形資產 582500
根據稅法的規定，乙公司與甲公司合作建房，實質上是用部分房屋所有權換取部分土地使用權，應計算轉讓房屋的收益917500元（市價3000000÷2－賬面價值1000000÷2－稅費82500），而會計上不確認收入。因此，甲公司申報2004年企業所得稅時應調增應納稅所得額917500元。
此時，甲公司房屋的賬面價值是1082500元（換入的土地使用權的成本582500＋分得的一棟房屋的成本500000），而計稅成本是2000000元（一棟房屋的計稅成本1500000＋另一棟的賬面成本500000），以後年度計提折舊時，應相應地調減應納稅所得額。
需要注意的是，如果以後合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產的行為，其銷售收入應再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
④ 合作建房的增值稅應當如何繳納
按照《企業所得稅法實施條例》第六十五條、第六十六條、第六十內七條等等的規定，容土地使用權應當以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出減除按照稅法規定計算的攤銷費用後的余額作為成本。
根據《契稅暫行條例》、第一條、第二條的規定，如果在合作建房中土地使用權屬發生轉移的就需要按照規定計算繳納契稅，如果未發生權屬轉移，則不需要繳納契稅。契稅由土地使用權的承受人繳納。
⑤ 合作建房的稅收政策
國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答（之一）的通知》
省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局
根據各地在新的營業稅制實行後提出的問題，為了有利於基層稅務機關和納稅人學習、理解營業稅的征稅規定，總局決定陸續編寫印發《營業稅問題解答》。現將《營業稅問題解答（之一）》發給你們，請遵照執行。
一、問：稅制改革以前，原營業稅規定的減稅，免稅項目，在1994年1月1日起實行新的營業稅制以後是否還繼續執行？
答：實行新稅制後，原營業稅的法規均已廢止，過去所作的減征或免徵營業稅的規定自然也一律停止執行。營業稅暫行條例規定：「營業稅的免稅，減稅項目由國務院規定。任何地區，部門均不得規定免稅，減稅項目。」因此，在1994年1月1日實行新稅制後如果還繼續執行原營業稅的減稅，免稅項目，是屬於違反稅法的行為，應當堅決予以糾正。
二、問：公安部門拍賣機動車牌照，交通部門拍賣公交線路運營權，是否徵收營業稅？
答：公安部門拍賣機動車牌照，交通部門拍賣公交線路運營權，這兩種行為均不屬於營業稅的征稅范圍，因而不徵收營業稅。
三、問：運輸企業在境外載運旅客或貨物入境，是否徵收營業稅？
答：根據營業稅暫行條例實施細則第七條第二款關於「在境內載運旅客或貨物出境」屬於境內提供應稅勞務的規定，運輸企業在境外載運旅客或貨物入境，不屬於在境內提供應稅勞務，因而不徵收營業稅。
四、問：航空公司用飛機開展飛灑農葯業務是否免徵營業稅？
答：營業稅暫行條例第六條第（五）款規定農業病蟲害防治免徵營業稅，營業稅暫行條例實施細則第二十六條第（四）款明確農業病蟲害防治「是指從事農業，林業，牧業，漁業的病蟲害測報和防治的業務。」航空公司用飛機開展飛灑農葯業務屬於從事農業病蟲害防治業務，因而應當免徵營業稅。
五、問：單位所屬內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建築安裝工程是否徵收營業稅？
答：這首先要看此類施工隊伍是否屬於獨立核算單位。如果屬於獨立核算單位，不論承擔其所隸屬單位（以下稱本單位）的建築安裝工程業務，還是承擔其他單位的建築安裝工程業務，均應當徵收營業稅。如果屬於非獨立核算單位，承擔其他單位建築安裝工程業務應當徵收營業稅；而承擔本單位的建築安裝工程業務是否應當繳納營業稅，則要看其與本單位之間是否結算工程價款。營業稅暫行條例實施細則第十一條規定，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為並向對方收取貨幣，貨物或其他經濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位。根據這一規定，內部施工隊伍為本單位承擔建築安裝業務，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，也不論工程價款中是否包括營業稅稅金，均應當徵收營業稅；凡不與本單位結算工程價款的，不徵收營業稅。
六、問：對綠化工程應按何稅目征稅？
答：綠化工程往往與建築工程相連，或者本身就是某個建築工程的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬於建築業中的「其他工程作業」。為了減少劃分，便於征管，對綠化工程按「建築業-其他工程作業」徵收營業稅。
七、問：對工程承包公司承包的建築安裝工程按何稅目征稅？
答：根據營業稅暫行條例第五條第（三）款「建築業的總承包人將工程分包或轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為營業額」的規定，工程承包公司承包建築安裝工程業務，即工程承包公司與建設單位簽訂承包合同的建築安裝工程業務，無論其是否參與施工，均應按「建築業」稅目徵收營業稅。工程承包公司不與建設單位簽訂承包建築安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對工程承包公司的此項業務則為「服務業」稅目徵收營業稅。
八、問：對境外機構總承包建築安裝工程如何征稅？
答：根據營業稅暫行條例第十一條第（二）款「建築安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人」和營業稅暫行條例實施細則第二十九條第（一）款「境外單位或者個人在境內發生應稅行為而在境內未設有經營機構的，其應繳稅款以代理者為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或購買者為扣繳義務人」的規定，建築安裝工程的總承包人為境外機構，如果該機構在境內設有機構的，則境內所設機構負責繳納其承包工程營業稅，並負責扣繳分包或轉包工程的營業稅稅款；如果該機構在境內未設有機構，但有代理者的，則不論其承包的工程是否實行分包或轉包，全部工程應納的營業稅款均由代理者扣繳；如果該機構在境內未設有機構，又沒有代理者的，不論其總承包的工程是否實行分包或轉包，全部工程應納的營業稅稅款均由建設單位扣繳。
九、問：銀行貸款給單位和個人，借款者以房屋作抵押，如果期滿後借款者無力還貸，抵押的房屋歸銀行所有，對此是否應當征稅？如果房屋歸銀行所有後，銀行將房屋銷售，是否應當征稅？
答：借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為「銷售不動產」稅目徵收營業稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
十、問：非金融機構將資金提供給對方，並收取資金佔用費，如企業與企業之間借用周轉金而收取資金佔用費，行政機關或企業主管部門將資金提供給所屬單位或企業而收取資金佔用費，農村合作基金會將資金提供給農民而收取資金佔用費等，應如何徵收營業稅？
答：規定，貸款屬於「金融保險業」稅目的徵收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據這一規定，不論金融機構還是其他單位，只要是發生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發生貸款行為，按「金融保險業」稅目徵收營業稅
十一、問：保險公司開展財產，人身保險時向投保者收取的全部保費記入「儲金」科目，儲金的利息記入「保費收入」科目，儲金到期返還給用戶。對保險公司開展財產，人身保險徵收營業稅的營業額是向投保者收取的保費，還是儲金的利息？對於到期返還給用戶的儲金是否准許從其營業額中扣除？
答：營業稅暫行條例第五條規定：除另有規定者外，「納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。」根據此項規定，第一，保險公司開展財產，人身保險的營業額為向投保者收取的全部保費，而不是儲金的利息收入。因為，就提供保險勞務而言，此項規定所說的「對方」是指投保者，保險公司向投保者收取的是保費，而儲金利息是保險公司向銀行收取的，不是向投保者收取的。其次，應以保費金額為營業額，對到期返還給用戶的儲金不能從營業額中扣除。
十二、問：郵政部門收取的「電話初裝費」按什麼稅目征稅？
答：根據對「郵電通信業」稅目的解釋，為用戶安裝電話的業務屬於該稅目的徵收范圍。「電話初裝費」是郵政部門為用戶安裝電話而收取的費用，應按「郵電通信業」稅目征稅。
十三、問：電信部門開辦168台電話，利用電話開展有償咨詢，點歌等業務，對此項收費按什麼稅目征稅？
答：168台是具有特殊用途的電話台，其業務屬於所說的「用電傳設備傳遞語言的業務」，應按「郵電通信業」稅目徵收營業稅。
十四、問：對郵電局（所）經營的郵電禮儀活動按什麼稅目徵收營業稅？其營業額如何確定？
答：郵電禮儀是指郵電局（所）根據客戶的要求將寫有祝詞的電報，或者使用客戶支付的價款購買的禮物傳遞給客戶所指定的對象。對於這種業務應按「郵電通信業」稅目徵收營業稅，其營業額為郵電部門向用戶收取的全部價款和價外費用，包括所購禮物的價款在內。
十五、問：文化培訓適用哪個稅目？
答：根據規定，「文化體育業」稅目中的「其他文化業」是指除經營表演，播映活動以外的文化活動的業務，如各種展覽，培訓活動，舉辦文學，藝術，科技講座，演講，報告會，圖書館的圖書和資料借閱業務等。此項規定所稱培訓活動包括各種培訓活動，因此對文化培訓應按「文化體育業」稅目征稅。
十六、問：學校取得的贊助收入是否征稅？應如何征稅？
答：根據營業稅暫行條例及其實施細則規定，凡有償提供應稅勞務，有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的單位和個人，均應依照稅法規定繳納營業稅，而所謂「有償」是指取得貨幣，貨物或其他經濟利益。根據以上規定，對學校取得的各種名目的贊助收入是否征稅，要看學校是否發生向贊助方提供應稅勞務，轉讓無形資產或轉讓不動產所有權的行為。學校如果沒有向贊助方提供應稅勞務，轉讓無形資產或轉讓不動產所有權，此項贊助收入系屬無償取得，不徵收營業稅；反之，學校如果向贊助方提供應稅勞務，轉讓無形資產或轉讓不動產所有權，此項贊助收入系屬有償取得，應徵收營業稅。這里需要附帶說明的是，不僅對學校取得的贊助收入應按這一原則確定應否徵收營業稅，對於其他單位和個人取得的贊助收入也應按這一原則確定是否徵收營業稅。
十七、問：對合作建房行為應如何徵收營業稅？
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；對乙方應按「銷售不動」稅目征稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業-租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
1、房屋建成後如果雙方採取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
2、房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
3、如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。
十八、問：對於轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，應如何確定其納稅義務發生時間？
答：營業稅暫行條例實施細則第二十八條規定：「納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。」此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。
十九、問：對個人將不動產無償贈與他人的行為，是否視同銷售不動產徵收營業稅？
答：根據營業稅暫行條例實施細則第四條規定，「單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產」，應當徵收營業稅。由此可見，只有單位無償贈送不動產的行為才視同銷售不動產徵收營業稅，對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。
二十、問：以「還本」方式銷售建築物，在計征營業稅時可否從營業額中減除「還本」支出？
答：以「還本」方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以「還本」方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂「還本」支出。
⑥ 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權甲乙雙方如何納稅
沒有出租土地使用權這一說，自己別搞創新
⑦ 合作建房各業主有房產證，但土地證是個人的，如何更換不動產證是否補交出讓金
土地證是集體的，小產權。交了出讓金是大產權可以上市買房子
⑧ 甲乙兩企業合作建房,甲方提供土地使用權,乙方提供資金,雙方約定,房屋建好後按5:5
合作建房應符合四個條件：
一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續；
二是辦理土地使用權變更登記；
三是其中一方應該具有房地產開發經營資質；
四是必須符合「共擔風險、共享利潤」原則。
由此可以對照以下：
（一）房屋建成後如果雙方採取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
（二）房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
（三）如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。
⑨ 合作建房的稅收策劃
看完下面稅收政策，也許對你有幫助。
一、營業稅
(一) 《國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答(之一)的通知》（國稅函發[1995]156號）
十七,問：對合作建房行為應如何徵收營業稅？
答：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房.合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換.具體的交換方式也有以下兩種：
(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權.在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為.因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為.對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅.由於雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額.如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目徵收營業稅.
(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權.例如,甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建築物並使用,租賃期滿後,乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方.在這一經營過程中,乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物.甲方發生了出租土地使用權的行為,對其按"服務業--租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為,對其按"銷售不動產"稅目征營業稅.對雙方分別征稅時,其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定.
註：原《實施細則》第十五條
第十五條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（三）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房.對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅.
(一)房屋建成後如果雙方採取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅.
(二)房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那麼,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目徵收營業稅.
(三)如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為.因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定.因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方後,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅.
(二) 國稅函[2004]241號《國家稅務總局關於合作建房營業稅問題的批復》
廣東省地方稅務局：
你局《關於廣州市金安房地產開發有限公司「合作建房」徵收營業稅有關稅收政策問題的請示》（粵地稅發[2003]357號）收悉。現就《國家稅務總局關於印發＜營業稅問題解答（之一）的通知＞》（國稅函發[1995]156號，以下簡稱156號文件）第十七條中「一方提供土地使用權」的具體含義明確如下：
156號文件第十七條「合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金。」規定中的「一方提供土地使用權」，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規劃局批準的《建設用地規劃許可證》、國土局核發的《建設用地批准書》、《建設用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。
(三) 國稅函[2005]第1003號《國家稅務總局關於合作建房營業稅問題的批復》
海南省地方稅務局：
你局《海南省地方稅務局關於我省海口紫荊花園合作開發稅收問題的請示》（瓊地稅發[2005]57號）收悉。經研究，批復如下：
鑒於該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬於合作建房，不適用《國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條有關合作建房徵收營業稅的規定。
二、土地增值稅
(一) 《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]第048號)
1、關於以房地產進行投資、聯營的征免稅問題
對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
2、關於合作建房的征免稅問題
對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
(二) 財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定。
(三) 廣州市地稅局《關於印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續二）的通知》（穗地稅函[2010]170號）
十二、對於以下合作建房形式開發房地產項目的，如何確認有關收入和扣除項目金額問題
（一）一方出地、一方出資合作開發房地產項目，雙方不成立合營企業，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權，出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）。
對於上述出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權的，按「187號文」第三條第一項確認收入，對於出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）的，按「187號文」第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。
（二）出地方以土地使用權（房地產）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業，從事房地產開發，建成後雙方採取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產的。
對於上述合營企業，以出地方土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權所支付金額；對於出地方，以土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為轉讓土地使用權（房地產）所取得收入。
根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規定，對於2006年3月2日以後發生的，出地方以土地使用權（房地產）作價入股，成立合營企業從事房地產開發的，應徵收土地增值稅。
國稅發[2006]187號《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
三、企業所得稅
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（ 國稅發〔2009〕31號）規定：
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
1. 企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
第三十七條 企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
四、契稅
《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關於契稅有關政策問題的請示>的批復》（財稅〔2000〕14號）
一、關於甲乙單位合作建房契稅納稅人和計稅依據的確定問題
甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬於土地使用權權屬轉移，根據《 中華人民共和國契稅暫行條例》 的規定，對乙單位應徵收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。
上述甲乙單位合建並各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不徵收契稅。
五、最高人民法院關於合作建房的解釋
(一) 最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題解答（法發[1996]2號）
五、關於以國有土地使用權投資合作建房問題
18、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
22、名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
(二) 《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號規定：
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
⑩ 享有國有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合同是土地使用權交易的一種特殊形
C 出讓