國有土地使用權可以依法轉讓，但是國有土地使用權被抵押的情況下，實踐中要先清償債權或在協議中約定受讓方代為清償，在轉讓費中予以扣除代為清償的金額
『貳』 土地使用權抵押後,使用權人是否能夠自行買賣
可以買賣，但來必須徵得源抵押權人同意。不可以自行轉讓。
1、《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
2、《中華人民共和國擔保法》第49條第一款規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
3、《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
『叄』 在我國，土地的使用權可以依法轉讓嗎
首先要明白我國的土地基本制度：我國的土地歸國家所有或歸集體所有；個人或單位無權獲得土地所有權；個人或單位徵用土地取得的是土地使用權。
因此，土地的（使用權）可以依法轉讓；但是如果是房屋，則是房屋的（所有權）可以依法轉讓，但目前只有70年期限。
土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規則如下。
1．土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。
2．申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：
(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件；
(2)土地使用權轉讓合同正本；
(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。
3．對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。
(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
(2)當事人的辦證目的。
(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：
①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；
②轉讓人取得土地使用權的依據與方式；
③轉讓土地使用權的依據與方式；
④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；
⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規定；
⑥轉讓期限；
⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；
⑧違約責任；⑨其他事項。
(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。
(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯系，做出調整。中國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。
(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。
(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。
(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。
『肆』 土地使用權抵押與轉讓的關系
土地使用權抵押應符合土地使用權轉讓的條件<BR>相關規定：1、集體土地《土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。<BR>第81條規定：擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。<BR>2、國有劃撥用地《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（4)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。<BR>需要指出的是，以上條件缺一不可，而且是因地上建築物轉讓，土地隨之轉讓的情形，不是空地轉讓。<BR>3、國有出讓用地《房地產管理法》第38條規定，轉讓房地產應符合以下條件：a、支付全部土地出讓金，並取得土地使用證；b、按出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上（出讓合同約定的有投資總額），屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。<BR>《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條規定，未按照出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。<BR>4、對於轉讓集體土地，不符合轉讓條件而轉讓劃撥或出讓用地的，都是買賣或以其他方式非法轉讓土地使用權，只是依據的法律條文不一樣，集體土地的處理已經在上面告訴你了。其他兩類按照《土地法》第73條的規定，你將受到沒收違法所得，並處交易額50%以下的罰款。根據《刑法》和司法解釋，對非法獲利50萬元以上的為：非法轉讓、倒賣土地使用權「情節嚴重」，處3年以下有期徒刑或者拘役，並處價款5%以上，20%以下的罰金。對非法獲利100萬元以上的為：非法轉讓、倒賣土地使用權「情節特別嚴重」，處3年以上，7年以下有期徒刑，罰金同上。
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『伍』 土地使用權人將土地抵押後，該土地的轉讓權在誰手裡
轉讓權在土地使用權人手裡，轉讓時需要獲得抵押權人的書面同意才能轉讓，轉讓後首先清償抵押權人的相應債務，剩餘利益歸土地使用權人，抵押權人有優先受讓權
『陸』 土地抵押期間是否可以申請變更土地使用性質
抵押期間不可以變更土地使用性質。
你可以與政府簽定協議同意將版國有土地使用權權由政府有償收回，然後政府將該地辦理變更為商業用地的手續，然後向社會「招拍掛」公開出讓。按法律規定，政府如將該地作為商業用地出讓，必須按「招拍掛」方式向社會公開競價出讓，這樣，不一定是由你買下來。
如果不將土地申請政府協議收回，你自己作為用地人申請土地用途變更，在法律上也是許可的，程序上大致應先申請立項，再向規劃部門申請規劃用地變更許可，然後，向原來批准用地的縣級以上人民政府土地部門申請土地用途變更，獲批准後，補交土地出讓價款，變更土地登記，換發新土地證。
『柒』 向各位高手請教：已抵押土地的地使用權轉讓，在還清貸款前，簽訂轉讓合同是否有效
一般來說呢來 轉讓合同本身是有源效的 但合同有效並不意味著土地就可以轉讓
在財產已經先行抵押的情況下 抵押人也就是a公司要轉讓抵押物也就是承包經營權 必須要經過抵押權人也就是銀行的同意 否則不能轉讓 除非你受讓該土地時代為償還貸款本息
另外 銀行同等條件下 是有優先受讓權的
而你呢 已經知道該土地設定了抵押 不能算是善意第三人了 銀行的抵押權是可以對抗你的
建議慎重考慮