取得土地使用權和稅款

A. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增復後房地產開發企制業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

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增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。

B. 取得土地使用權契稅需要繳納哪些

1、工抄業用地既要交土地襲使用稅又要交房產稅。
2、土地使用稅按土地面積繳納，每季度繳納一次。
3、房產稅計稅基數問題：不僅僅是固定資產科目下的房地產建築物項目記載的金額，還應加土地購置價、開發土地發生的成本費用、契稅、耕地佔用稅及印花稅、辦證費，再加中央空調、智能化樓宇設備、新建建築物初次裝修費、採暖鍋爐等與房產不可分割的設備、給排水、採暖、消防設備價值。
4、注意土地納入房產原值計征房產稅時有一特殊情況：除宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅。
5、「大地小房」即宗地容積率低於0.5的，允許按照房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
6、容積率是地上建築面積與用地面積的比率房產稅計稅基數確定後，乘以70%，再按1.2% 稅率計算應納稅額。

C. 通過招拍掛取得土地使用權需要交納哪些稅費

耕地佔用稅的徵收是看是否耕地，與取得方式無關。
只要你的土地性質是耕地，你取得後又要改變土地性質，就需要交納耕地佔用稅

D. 以出讓形式取得土地使用權後是否還用繳稅

現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：在城市、縣城、建制鎮、內工礦區范容圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
納稅義務人
1.擁有土地使用權的單位和個人是納稅人。
2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人；
4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅

征稅范圍
城市、縣城、建制鎮和工礦區的國家所有、集體、個人所有的土地。
外商投資企業、外國企業和在華機構的用地也要徵收城鎮土地使用稅

E. 確認之訴取得土地使用權的稅費問題

是由縣級以上人民政府機關發文。
當征地的對象屬於基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、或者其它土地超過70公頃三種情況的，必須由國務院批准。不屬於這三類土地的，則由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
征地的程序分前後銜接的兩大塊，即征地的批准程序和征地的實施程序。在征地過程中，征地的對象必須符合城市規劃的規定。所有土地必須得到相關部門的批准方能徵用。
(一)征地的批准程序
1、建設項目依法經國務院或省政府批准。
2、建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請。
3、市、縣政府地政部門審查後擬訂徵用土地等方案。
4、經市、縣政府同意後逐級上報。
5、徵用土地等方案依法由國務院或者省政府批准。
(二)征地的實施程序
1、發布征地公告
(1)發布機關:市縣政府。
(2)發布范圍:被徵用土地所在地的鄉(鎮)、村。
(3)公告內容:批准征地機關、批准文號、徵用土地用途、范圍、面積以及征地補償標准、農業人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。
(4)發布後果:公告發布後搶栽、搶種的農作物或搶建的建築物不列入補償范圍。

F. 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費

包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

一、取得土地使用權

(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

(二)取得土地使用權時所繳契稅

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。

(三)土地閑置費

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。

(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額

在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。

二、房屋裝修

(一)裝修費用

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。

(二)精裝修費用

如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。

(三)舊房的裝修費用

財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。

三、代收費用

實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。

(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、營銷設施費用

在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。

(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

G. 獲得土地使用權需要交什麼稅

產權過戶時受讓方繳納契稅、合同和證本印花稅，以後繳納土地使用稅。