『壹』 關於農村土地使用權的規定
農村土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權專利。農村土地使用權可分為農用土屬地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權三種。農用地使用權是指農村集體經濟組織及其成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。
改革開放後，土地家庭承包經營制逐漸確立起來。由此確立了農村集體經濟組織的農地使用權主要歸農戶經營使用的制度。
由於土地利用對社會經濟有很強影響，因而土地使用權受到一定限制。比如土地要按照規定用途使用（用途管制制度）、土地利用要符合規劃（規劃制度）、土地利用要遵循可持續原則（開發利用中的環境影響評價制度）等。
『貳』 求：關於土地使用權的司法解釋條文
關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋」，自２００５年8月1日起施行。根據這一司法解釋，開發區管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。
司法解釋共28條，主要包括３個方面內容：關於土地使用權出讓合同糾紛的處理；關於土地使用權轉讓合同糾紛的處理；關於合作開發房地產合同糾紛的處理。
司法解釋明確，土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。土地使用權出讓合同的標的物僅限於國有建設性土地使用權，而不包括國有農場的土地使用權，更不包括集體土地使用權。
為配合國務院開展的全國土地市場治理整頓工作，司法解釋特別對因開發區管理委員會出讓土地使用權引發的合同糾紛作出了切合我國土地市場實際情況的處理規定，即「開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，應當認定合同有效。」
針對合作開發房地產合同糾紛案件，司法解釋首先明確合作開發行為的特徵為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產。這對認定糾紛性質，確定當事人的民事責任，提供了明確具體的法律尺度。其次，司法解釋專門對房地產開發經營資質的問題明確規定，當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但起訴前當事人一方取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
針對當前存在著的大量國有企業、公益事業單位、社會團體等劃撥土地使用者，基於種種原因未經有批准權的人民政府批准即訂立合同將其佔有使用的劃撥土地使用權進行轉讓而引發的糾紛，司法解釋作出明確處理規定，有力地促進土地資源的有效配置和利用，而且對平衡劃撥土地使用權人和受讓方雙方當事人之間的利益起到了積極的保護作用。此外， 對「一地數轉」引發的糾紛，司法解釋在確認數個合同均為有效的前提下，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規定，統一了執法尺度。
最高人民法院負責人表示，司法解釋的出台將為人民法院正確處理國有土地使用權糾紛案件，維護我國房地產市場秩序，規范房地產開發經營企業經營行為，促進房地產市場誠信體系的建立和房地產市場健康發展，推動我國房地產制度改革的深化等，產生積極影響。
高法負責人就國有土地使用權合同糾紛司法解釋答記者問
繼2003年4月28日公布「關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋」後，最高人民法院22日再次公布旨在規范房地產市場的國有土地使用權合同糾紛司法解釋，指導各級人民法院公正及時地處理房地產糾紛案件，規范房地產市場交易行為，促進房地產市場健康發展。新華社記者就有關問題采訪了最高人民法院負責人。
集體土地和農用土地不適用新司法解釋
這位負責人表示，土地管理法第2條規定，我國實行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，全民所有即國家所有。與土地所有制相對應，我國目前土地使用權也可分國有土地使用權和集體土地使用權兩類。根據城市房地產管理法的規定，房地產開發是指在依法取得的國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，由此決定房地產開發所需要的土地僅限於國有土地，而非集體土地；城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地管理法也明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。因此，新出台的司法解釋調整的范圍只限於涉及國有土地使用權的合同糾紛案件，不包括集體所有土地。
按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農田保護制度，我國土地分為農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地。在國有土地上，對於按照土地利用總體規劃劃入基本農田保護區的農用地要嚴格管理，因房地產開發建設需要使用國有建設用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，本司法解釋調整的國有土地范圍為國有建設用地，不包括國有農用地。
不輕易確認合同無效
這位負責人表示，合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關繫到房地產市場的有序發展。因此，司法解釋根據合同法的規定，結合社會現狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。
此外，在合同的解除上，司法解釋嚴格當事人行使解除權的條件，只有在出現根本違約，合同目的無法實現的情況下，當事人請求解除的才予以支持。
開發區管委會訂立的土地出讓合同無效
這位負責人表示，土地管理法和城市房地產管理法規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓、轉讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對上述情況，目前國務院已經對全國土地市場部署開展治理整頓工作，其中開發區即為整治的重點。
為配合國務院此項工作，在綜合相關部門意見的基礎上，司法解釋對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。首先，為配合國務院開展的土地市場整治工作，加大促進國土管理部門對土地市場的管理力度，司法解釋明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為可以給予有效規范。其次，考慮到我國目前實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效，同時為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在本司法解釋實施之前的情況。司法解釋實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。通過寬嚴相濟的規定，對此類糾紛給予合理解決。
司法解釋有利於構建和諧社會
這位負責人表示，據相關資料表明，隨著城鎮居民住房的商品化和市場化，目前房地產開發建設的商品房近90％由個人購買，而商品房的開發建設與土地市場具有直接的關系。司法解釋的公布實施，有利於推動我國房地產市場各項制度的改革和土地交易市場健康有序地發展。有利於保護房地產市場開發經營主體和廣大人民群眾的合法權益。
司法解釋的公布實施，還有利於法制的統一和社會主義和諧社會的構建。房地產作為不動產，屬於民事財產權的范疇，應由物權法進行調整。現行的土地管理法和城市房地產管理法作為行政性法律，主要是從行政管理的角度對房地產的開發經營行為加以規定。由於目前我國還沒有完善的不動產法律，物權法也尚未出台，因此，人民法院在處理法律關系復雜的房地產糾紛案件時缺乏具體明確的法律依據，適用法律不統一。這不僅不利於平等保護當事人的合法權益，也不符合法制統一原則的要求。司法解釋的制定出台，為人民法院正確、及時處理房地產糾紛案件，維護房地產市場秩序，公平保護當事人合法權益提供了有力的法律武器。
『叄』 農村的土地使用權問題
是宅基地建的房么？如果是 那麼期限是無限時間 前提是絕對不可轉讓的
如果是一般農業用地 不好意思 國家法律不允許建房的
『肆』 農民的土地使用權
根據我國《憲法》《土地管理法》及其實施條例的規定，我國土地使用制度內容包括以下方面：
土地的權利歸屬制度。《土地管理法》規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即土地所有權由國家代表全體人民行使，具體由國務院代表國家行使，用地單位和個人只有使用權；農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；其中已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。
《土地管理實施條例》第二條進一步明確了國有土地的范圍，包括：(1)城市市區的土地；(2)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；(3)國家依法徵用的土地；(4)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。《憲法》第十條規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」第九條規定：「礦藏、水流、森林、山嶺、草地、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。」
土地所有權禁止轉讓制度。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。
國家實行土地登記制度。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊，屬於國有土地的，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定核發《國有土地使用證》。屬於集體所有土地的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
國家實行國有土地有償有限期使用制度。除國家核準的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期的使用。
國家實行土地用途管制制度。《土地管理法》第四條規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實和特殊保護。
這里的農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
國家實行保護耕地的制度。國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。同時還規定，國家實行佔用耕地補償制度。非農業建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續兩年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《城市房地產管理法》的有關規定辦理。承包經營耕地的單位或者個人連續兩年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。
國家建立土地調查制度和土地統計制度。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，並提供有關資料。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標准，評定土地等級。
『伍』 集體農用地轉為國有農用地（用地性質不變）需要什麼程序
【第一步】農用地轉用、徵用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地後，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。
如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批准提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批准手續。
如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批准提供建設用地。
【第二步】確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
其中，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。
【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批准之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
建設用地單位申請預審，應當提交下列材料： 1.建設項目用地預審申請表（該表由國土資源部統一規定）； 2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案； 3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，並出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批准，可以延長十日。
【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，並繳納各項審批費用；
環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和（86）國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目（工程）勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
【第六步】國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關於投資體制改革的決定》（國發〔2004〕24號）實施前批准立項的，仍按原規定報批用地；實施後，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批准、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報國務院批准；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報省級人民政府批准，其中徵收土地面積超過省級批准許可權的，土地徵收必須報國務院批准；建設項目確需佔用基本農田的，必須報國務院批准。
其中，如佔用農用地沒有涉及佔用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定征地方案。
以下建設佔用土地涉及農用地轉為建設用地的，需報國務院批准： 1.國務院批準的建設項目； 2.國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目； 3.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目； 4.在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模範圍內，為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地。 5.需要徵用基本農田的； 6.需要徵用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的； 7.需要徵用其他土地超過七十公頃的。
【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。
其中，徵用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批准之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批准書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如徵用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委託用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。
國家徵用土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍」。這里的「該耕地」，是指實際徵用的耕地數量。而「每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四到六倍」中的「該耕地」，則是指在被徵用土地所在地，被征地單位平均每人佔有的耕地數量。
【第八步】國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。
其中，農村集體經濟組織佔用本集體的農用地或單位佔用國有農用地的，經批准辦理了農用地轉用手續後，國土資源局可直接發出用地文件。
城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批准後，國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批准情況；建設單位應將農用地轉用、土地徵收批准文件及建設用地批准書等在施工場地懸掛，接受社會的監督。
【第九步】被徵用單位交出土地後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。
但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權。
國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，必須將規劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內容和組成部分。沒有城市規劃行政主管部門出具的規劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出改變規劃設計條件的申請，經批准後方可實施。
【第十步】簽訂出讓合同並按約定繳納費用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
其中，已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，1年內不用而又可以耕種並收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設的，按照省級規定繳納閑置費；如超過連續2年未使用的，經原批准機關批准，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批准書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權，並交由原農村集體經濟組織恢復耕種。、
其中，國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》後，應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門申請發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。城鄉規劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規定的規劃設計條件核驗無誤後，同時發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。
【第十一步】如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關於已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地後，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。
『陸』 農業設施用地能辦土地使用權證嗎
1、根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農民集體所有的土地，回由土地所答有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。 可見，農民集體所有土地用於非農業建設的，才需要給使用權人發給土地使用證，發證機關為縣級或者市級土地管理部門。 2、農村土地屬於集體土地，只能由村集體成員申請集體土地使用權。只有在鄉政府規劃中，對集體土地進行徵收徵用，土地性質才能由集體土地轉變為國有土地，才能辦理國有土地使用證
『柒』 土地使用權指耕地到期後會出現什麼問題
1.商品房買賣中最重要的是兩張證，土地證和房產證。房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。
2.按照國家規定，住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。工業用地50年;教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地40年。國有土地使用證的時限是從開發商取得國有土地使用證的時間開始算起。
3.《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
4.《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
『捌』 農業設施用地環保局要什麼手續
當前,一些地方在發展現代農業的過程中，出現了在設施農業用地幌子下的房地產開發，5月28日本報《生態大棚里竟然「長出」農家別墅》一文報道的北京城郊農村出現的一些「生態園」、 「農業生態房」等，就是這樣的違法違規用地現象。那麼，在發展現代農業過程中，如何嚴格執法，防止假借設施農業建設違法用地行為的發生？本期《法制周刊》圍繞規范設施農業用地這一話題展開探討，以期為基層執法實踐中正確理解把握有關法律法規規定有所裨益。
當前設施農業建設中的一些苗頭性問題，應引起高度警惕
主持人：設施農業用地是怎樣進行分類管理的？對類似於北京郊區的這種用於出租、轉讓的所謂豪華「設施農業用房」，我們該如何定性和把握？
侯福志：設施農業用地與設施農業的快速發展有著密切聯系，設施農業是綜合應用工程裝備技術、生物技術和環境技術，按照動植物生長發育所要求的最佳環境，進行動植物生產的現代農業生產方式，包括設施養殖業和設施種植業。應當說，設施農業建設是提升農業生產力、發展現代農業的客觀需要，也是農村城市化發展進程中的一種必然選擇。
但當前在設施農業建設問題上，也存在一些苗頭性問題，最突出的是以設施農業建設或者新農村建設為名，擅自佔用農用地甚至耕地，進行房地產開發建設。一些行政村的基層組織或者農民個人，打著發展觀光農業、旅遊農業、生態農業、採摘農業、綠色農業的旗號，與不法開發商相勾結，在沒有履行任何審批手續的情況下，以出讓或者出租方式，非法佔有農用地進行非農建設，特別是房地產開發。生態大棚里「長出」農家別墅，就是這種以設施農業建設為名進行非法佔地建設活動的典型寫照。
譚立華：設施農業用地包括直接用於經營性養殖的畜禽舍、種植大棚或水產養殖舍、農科試驗基地、排灌渠、機耕路和畜禽養殖場內的道路等。而農業產業化配套設施用地是指為農業生產服務的相關附屬設施的用地，分為兩類：第一類是未將地面硬化可恢復為農用地的農產品加工、臨時交易的用地，例如直接為農業生產服務的曬場、堆場、綠化隔離帶、簡易的農資倉庫和農具棚舍等配套設施，不屬於永久性建築物，土地非永久性固化，對耕作層不造成破壞，可視為農業用地，按照農用地管理，由農業部門審核，國土部門備案。第二類是將土地永久固化的附屬設施，包括管理和生活用房、廠房、疾病防控設施、倉儲用房、農產品質量檢測用房、科普培訓場地等，其用地按農村集體建設用地管理，可不徵收為國有土地，在符合土地利用總體規劃的前提下，集中布置，經農業部門審核後，到國土部門依法辦理農用地轉用審批手續。
張學奇：近年來，一些地方在大力發展現代農業生產同時，有些精明的經營者在農村發展了「旅遊觀光農業」，諸如「特色農庄廚房」、「自摘品嘗菜園」、「農家樂庄園」等名目繁多的經營項目，受到了城裡人的歡迎。這種剛剛興起的介於傳統農業、現代農業與旅遊、商業服務業中間地帶的新產業，其用地如何定性和管理，值得認真研究。
盧志強：按照法律規定，無論是何種用途，只要是永久性建設，包括修建房屋、車間等建築物和圍牆、水池、道路等構築物，都應依法辦理農用地轉用手續，否則應當依法查處。因此，是否修建永久性建築物、構築物，是否對耕地造成永久性毀壞而難以復耕，是按農用地管理和建設用地管理的標准和界限。
設施農業用地出現的違法問題，除了利益驅動、多頭管理等原因之外，還與對違法行為查處乏力有關
主持人：目前在設施農業用地建設方面比較常見的違法形式有哪些？在管理和執法過程中存在哪些問題？
譚立華：目前，設施農業用房建設方面比較常見的違法形式有以下幾種：一是以發展畜禽養殖建設畜禽舍為名，圈佔農用地包括耕地建住宅用房；二是以發展畜禽養殖為名，圈佔農用地包括耕地，先建設畜禽舍院，然後改建成住宅樓房用於居住或者轉讓、出租，從事房地產經營活動；三是以發展觀光農業名義，圈佔農用地包括耕地，建設旅遊休閑度假村，從事餐飲住宿娛樂等服務經營項目；四是以發展水產養殖為名，圈佔農用地包括耕地，挖塘養魚，供遊人垂釣，休閑娛樂等。
宋雅建：設施農業用地方面出現的違法問題，其最根本的原因是利益驅動。實施農業項目一般都需要建設一定比例的附屬設施，對部分項目來說,這些附屬設施產生的直接經濟價值要遠遠超過所經營農產品的價值，如果嚴格按照法定程序獲得這部分土地，將大大增加企業成本。所以不少企業在投產建設時，往往多佔用土地，特別是多佔土地搞生活類、管理類設施建設，以尋求更多的增值空間。最為典型的就是打著「生態園藝」、「生態農業」等旗號，從事餐飲、賓館等非農業生產的商業服務業生產，規避經營性用地招拍掛制度。
在設施農業用地管理和執法實踐中，目前還存在一些具體操作層面的難題。比如，在某設施農業具體用地項目中，設施用地、生活用房佔地、管理用房佔地、內部基礎設施用地等規模究竟多大，由誰來認定，或者說國土部門根據哪個部門核定的佔地范圍辦理建設用地手續，在具體實施中還存在一定的困難。目前，設施農業缺乏全國性或地區性的統一技術標准，設施農業用地管理涉及的用地規模、建設布局、集約節約、空間結構是否合理等方面，都缺乏明確的制度、標准或規范。另外，設施農業管理涉及農辦、園藝、畜牧、生產、農林、城鄉建設、國土資源等部門，多頭管理也對現行土地管理制度造成一定影響。例如，農林部門在發展設施農業時往往只考慮其技術層面問題，而對是否佔用破壞耕地則考慮不多，但國土部門在耕地保護方面就必須依法履行監督檢查職責。
柴鳳桐：設施農業用地方面出現的違法問題，除了利益驅動、多頭管理等原因之外，還與對違法行為查處乏力有關。由於體制機制等方面的原因，一些地方對土地管理的高壓態勢和良好執法環境始終難以建立和保持，從而使土地執法監察部門不敢動真碰硬，特別是國土資源執法在體制上受地方政府領導，執法手段上沒有強制執行權，導致在查處土地違法案件時干擾多、阻力大。此外，一些媒體對通過土地流轉在耕地或基本農田上搞花卉業、觀光農業和養殖業的不恰當宣傳，在一定程度上對耕地保護形成誤導，也為農村土地流轉後「非糧化」的現象起到了推波助瀾的作用。
國土部門在設施農業用地管理方面應當充分發揮規范、引導和保障作用
主持人：如何解決當前設施農業用地中出現的問題？
侯福志：發展設施農業與佔地建設之間看似矛盾，實際上正確處理好這個矛盾是完全可能的。國土部門在這方面應當充分發揮規范、引導和保障三個作用。
一是要發揮規范作用。設施農業與土地管理存在密切聯系。在設施農業用地管理上，如何分類，如何辦理審批或者備案手續，均要有章可循。近幾年，國土資源部曾經陸續印發過《關於促進規模化畜禽養殖有關用地政策的通知》、《國土資源部關於促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》，各地應結合上述文件精神和地方實際，抓緊制定切實可行的操作程序。
二是要發揮引導作用。設施農業建設由農業主管部門規劃部署。多數情況下，農業部門在操作中並沒有充分考慮國土部門對耕地保護的特殊要求。一些地方以上級政府倡導設施農業建設為口實，搭車進行與設施農業無關的非農建設，故意造成違法用地的事實。作為國土資源管理部門，要通過擴大宣傳、提早介入、調整規劃等方式，對設施農業用地進行分類指導，科學配置建設用地，把現代農業與觀光旅遊產業有機結合起來，做到相輔相承、共同發展。
三是要發揮保障作用。對於以發展現代農業為目標的設施農業建設，國土部門要從規劃、用地指標和供地審批上給予優先保障；相反，對於假借設施農業建設名義，進行違法佔地建設的行為，要堅決給予打擊。在設施農業用地問題上，要讓守法者得實惠，讓違法者付出高額成本。對於已經形成的歷史性違法用地，應當區別情況分類治理。筆者建議，對於符合城鄉規劃和土地利用總體規劃的違法建設，可以在進行處罰後補辦相關手續；對於涉及面較寬、人數較多並且可以進行規劃調整的，有計劃、有步驟安排部分用地指標，在作出行政處罰後補辦手續；對於違反兩個規劃並且也沒有調整規劃可能的，應當堅決拆除，不留後患。當然，上述處理方式還必須上升到省一級人民政府的政策范疇，做到統一政策、統一標准、統一程序。
宋雅建：保障支持設施農業發展，規范設施農業用地管理，首先應將設施農業用地管理的有關政策上升到法律層次。其次應明確設施農業管理組織機構，建立設施農業協調聯席會議工作機制，制定穩定、統一的設施農業發展規劃及設施農業建設標准；各地應根據實際情況，制定適合當地發展的產業政策，確定各類設施農業佔地規模，特別是其中各類設施建設的佔地比例。再其次，結合農村土地制度改革，明確細化土地取得的過程、步驟，包括與土地規劃協調等問題，對以設施農業建設為名開發的農村房地產項目等，必須依法予以查處。
柴鳳桐：盡快起草制定設施農業用地的規范性文件或條例，從土地來源、投資強度、規模效益、用地標准、土地用途限制、設施房佔地比例和法律責任等方面作出明確規定，使國土部門在執法過程中有更直接、更管用、更易於操作的規定和規程。
建議在現有各種種糧直補政策的基礎上，財政再列出一筆專項資金，對種糧的龍頭企業、專業協會、種糧大戶和農民給予更多的種糧補貼和獎勵；同時建議盡快啟動黨的十七屆三中全會提出的「永久基本農田保護金」制度，給予種糧者和耕地保護者更多的實惠，以縮小種糧與種其他經濟作物以及搞商業、工業、養殖業、花卉業、生態農業等產業的效益差距，從而調動種糧和保護耕地的積極性。在輿論宣傳方面應堅持正確的輿論導向，教育引導基層幹部和廣大農民知法懂法，在設施農業建設和土地承包經營權流轉中，堅持耕地用途不變的原則。
在耕地上建設農業設施，盡量不要修建永久性建築物和構築物
主持人：在設施農業用地管理方面，怎樣依法依規建設設施農業用房？
盧志強：要依法建設設施農業用房需要把握三點：一是在選址時盡量不佔用耕地，注重保護生態環境。用地單位和個人在選址時，要積極向有關部門申請、咨詢，獲得批准後再依法建設農業設施。二是在耕地上建設農業設施，盡量不要修建永久性建築物和構築物。無論是種植業還是養殖業，都會受市場的影響，規模和效益都有一定周期性，修建永久性建築物和構築物投資大，且土地難以恢復耕種，最終容易造成耕地和建設資金的浪費，侵害農民自身的長久利益。因此，在建設農業設施時，要盡量使用易於恢復地貌又能滿足農業生產需要的圍欄、板房和其他臨時性建築物和構築物。三是要及時依法辦理農用地轉用手續。凡是修建永久性建築物和構築物的，都超出了按農用地管理的范疇，必須辦理農用地轉用手續。
譚立華：申請興辦農業產業化項目的單位或者個人，須提交項目地址和面積、四至范圍圖、土地權屬、項目類型、生產品種、配套設施用地布局等材料，經鄉鎮人民政府同意後，向縣級農業主管部門提出農業產業化項目申請，進行審核備案。縣級農業主管部門審核同意後報縣國土部門備案或報批農地轉用手續。對其中涉及佔用耕地的，應簽訂復耕保證書，原址不能復耕的，要依法另行補充耕地；對按照農村集體建設用地管理的配套設施用地，應按土地管理法律法規規定組織農用地轉用和供地報批，依法取得集體建設用地使用權。農業產業化項目生產用地要依據《土地承包法》、《土地管理法》等法律法規和有關規定，以出租、轉包等合法方式取得，切實維護好土地所有權人和原使用權人的合法權益。縣級國土部門在農業產業化配套設施用地有關手續完備後，及時做好土地變更調查和登記工作。
執法人員要定期跟蹤檢查，對照現場建設情況及時核實其真實用途
主持人：如何加強對設施農業用地的執法監察，及時發現和正確查處農業設施建設中的違法行為，這方面有什麼好的經驗和做法？
張學奇：根據多年從事基層執法監察工作的經驗與體會，建議從以下幾個方面加強設施農業用地的規范管理。
首先，要有針對性地進行依法用地的法律法規宣傳，提供優質服務。市縣級國土局、國土所按照分片包村責任制，走進農家院落，深入田間地頭，對於符合政策規定的，要盡快服務到位，完善用地手續；對不符合政策的要明確告知，及時警示，並指出應該如何規范辦理用地手續。其次，要把握標准，跟蹤檢查。在實踐中，有的設施農業用地剛開始建設，監管人員一時還難以搞清楚到底在建設什麼，只能由用地者申請自報，但在建設中要定期到現場跟蹤檢查，對照現場建設情況及時核實其真實用途。筆者曾經在查處一起農業科技園區的違法佔地案件時深有體會。剛開始修建時，經營者自稱是修建高科技養殖房，後來卻修建成了較高檔次接待住房，最終被依法查處。再其次，要依照規定，嚴格管理。在辦理農業結構調整用地的備案與審批手續時，就應該依據初期規劃設計對用地進行區別鑒定，根據用地類型辦理相關手續。最後，各級執法監察人員要按照執法責任制，強化動態巡查，及時掌握管轄區域各種建設動工苗頭，要在第一時間及時發現，及時處置違法用地。
盧志強：在執法實踐中，可以通過以下方法識別真假設施農用地。一是注意當事人的主體特徵。一般來說，當事人為農民、農村經濟合作組織、農業企業的，發展設施農業的可能性較大。當事人為與農業不相關企業、個人的，發展設施農業的可能性不大。我們曾遇到過電力公司、鋼結構公司謊稱進行種植和養殖逃避查處的情況。二是查看現場區位的特徵。地處交通便利的城鄉接合部或主幹公路兩側的，用於非農業建設的可能性較大。這樣的位置土地取得成本較高，對發展種植業和養殖業也不利，一般適合發展工商業，真正發展設施農業的可能性較小。三是查看建築物和構築物的特點。現場只圈大院，遲遲不建設畜禽舍，不對土地進行平整、不建設灌溉等設施的，或建築物明顯為車間、住宅結構特點的，大量硬化路面、地面的，基本上可判斷為虛假的農業設施建設。四是查看項目前期准備情況。當事人表示要進行農業設施建設的，要求當事人提供相關證明材料，如發展什麼項目、與相關單位簽訂的農產品產銷合同、設施農業項目設計方案、平面布置圖等。一般情況下，當事人不能積極提供證明材料，甚至故意推託的，搞虛假農業設施建設的可能性較大。五是查看當事人與土地承包方或土地所有權人簽訂的有關土地使用的協議。如果明確了發展農業用途的，可信度較高；如果沒有明確任何用途，用於非農建設的可能性大；如果明確作為非農建設用地，則可直接認定為非農業建設。
譚立華：及時發現和嚴查處農業設施建設中的違法用地行為，需要國土部門切實加強土地執法監察工作。
加強土地執法信息聯絡員隊伍建設，為土地執法監察提供及時可靠的信息。積極爭取農業、水利、林業等相關部門的支持與配合，採取部門聯動、各司其職、相互協調的辦法，對農業設施建設用地項目實行全程跟蹤管理，聯合執法。對農業產業化用地的轉讓、轉租等嚴格依法辦理手續；對擅自改變用途，從事房地產開發、建豪華住宅和餐飲娛樂場所等非農業建設項目用地，嚴格依法查處；對符合土地利用規劃的，經依法查處後，從嚴從高全額追繳土地出讓價款，以出讓方式提供建設用地使用權。對違法佔用基本農田情節嚴重，觸犯刑律的，移交司法部門處理。對農業設施建設違法用地案件，要採取事前早介入，會同司法部門到違法用地現場實施證據保全，制止違法用地行為繼續實施，盡可能減少違法用地者的經濟損失和執法成本。
『玖』 開發商佔用農村耕地，土地使用權紛爭
您好，您可以到法院起訴要求其支付土地補償款的！祝您生活愉快！