A. 物業方面有哪些法律,法規
《國務院關於修改部分行政法規的決定》國務院令第666號,已經2016年1月13日國務院第119次常務會議通過,現予公布,自公布之日起2016年3月1日施行。根據決定第三十五條之規定,刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。《物業管理條例》是根據《國務院關於修改<物業管理條例>的決定》修訂的,為的是規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境而制定的。 由國務院於2007年8月26日發布,自2007年10月1日開始施行。
國務院物業管理條例全文:
第1條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第2條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條國家鼓勵採用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
物業管理具體可以分為三大類別服務:1.公共服務,它是為全體業主和租戶提供的經常性服務,是所有住戶都可以享受到的,貫穿於物業管理的始終。物業管理公共性服務項目有八個方面:(1)清潔衛生:樓宇內公共樓道的公共地方的衛生清潔、垃圾清運以及經常性的保潔;(2)綠化物日常維護:對綠化物進行定期修剪、施肥、更新;(3)治安管理:設專職保安人員每天24小時巡邏值班;(4)公共蓄水池維護:樓內公共蓄水池應定期清洗消毒;(5)水電管理:對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常管理維修;(6)排污設備管理:清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池;(7)高層樓宇增設的服務項目:配備專職電梯管理人員,搞好電梯維護、保養;(8)根據需要增設的其他服務項目。
2.專門服務,它是為某些住戶群體提供的服務。比如為高層住戶24小時開啟電梯,高層供水水泵、消防設備、發電房的維修保養等等。專項服務的收費,按各住戶的建築面積合理負擔。3.特約服務,它是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務。比如,代管房屋;預約定期上門清掃室內衛生;收洗衣物;代辦購物,購火車、飛機票等;代請保姆,照看病人;代送小孩上下學、入托;代辦各類商務以及住戶委託的其他服務項目。該類服務的委託范圍相當廣泛,收費標准以成本加勞務費結算,體現 「出錢圖方便,我出力得報酬」的國際慣例思路。經營是物業管理公司以管理區域內的條件為基礎、以住戶為對象所進行的經濟活動,它是物業管理適應市場要求而必須具備的功能。
B. 現在有關物業管理的法律法規有哪些
物業管理法律關系的特徵
物業管理法律關系的基本特徵體現在以下幾個方面:
(一)主體廣泛性
住房(住宅小區或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質條件,任何組織單位和個人都要與房地產物業管理發生各種聯系,並通過這種聯系形成人與人之間的社會關系。因此,可以說物業管理法律關系的權利主體和義務是非常廣泛的。
(二)權屬基礎性
物業管理的對象主要是房地產。房地產是不動產,但不動產的轉移並非實際物體發生位移,而是權利的主體發生變動。房屋的出售、租賃實際上是權利的交易和轉讓。因此,物業管理的法律規范是一個以權屬為基礎的法律規范。
(三)國家干預性
房地產是不動產,它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富;同樣,房地產的物業管理涉及政府、法人和公民的各方面利益,它關繫到經濟發展和社會穩定。因此,國家對這一領域的行政干預顯著,國家建設部專門成立了建設與房地產業司來指導物業管理工作的開展。
物業管理法律關系的要素
物業管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件,缺了要素之一則不能構成物業管理法律關系。關於何為法律關系的要素,有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說,多數人則堅持傳統韻主體、客體、內容三要素說。我們認為由於變動原因是屬於法律事實問題,並不是法律關系本身的構成因素,因此,我們採用三要素說。[2]
(一)物業管理法律關系的主體
物業管理法律關系的主體是指物業管理法律關系的參與者,即在物業管理中能夠以自己的名義獨立地享有權利和承擔義務的當事人。物業管理法律關系主體從不同的角度可以做不同的劃分:1.從物業管理法律關系主體的自然屬性來分:自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家;2.從主體的地位和承擔的義務,可分為物業管理法律關系當事人和其他利害關系人。其中物業管理法律關系當事人是指物業管理活動的直接參與者,在物業管理法律關系中能夠以自己的名義簽訂業主公約或物業管理合同,直接承受其法律後果,獨立地享有權科和承擔義務的自然人或社會組織,主要包括業主、業主委員會、物業管理公司等。其他利害關系人是指物業管理活動的間接參與人,在物業管理關系中不以自己名義締結物業管理合同但協助物業管理公司開展物業管理活動,並且與物業管理的法律後果有某種法律上的利害關系,應獨立地享有物業管理法律關系中的部分權利和承擔部分義務的自然人或社會組織,主要包括房地產開發商、公用事業服務商等。
(二)物業管理法律關系的內容
物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體在物業管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。物業管理法律關系主要包括以下的內容:一是業主、非業主使用人的權利與義務;二是業主大會、業主委員會的權利與義務;三是物業管理公司依據物業管理合同的規定所享有的權利和所承擔的義務;四是開發商在物業管理活動中的權利與義務;五是政府及其相關部門的職權與職責;六是物業管理協會的基本權利義務。關於物業管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節的專門介紹和論述。
(三)物業管理法律關系的客體
物業管理法律關系的客體是指物業法律關系主體承受的權利、義務所共同指向的對象。客體亦稱為「標的」,是主體所需合法利益的外在表現載體,它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。
各種不同的具體物業管理法律關系,其客體有所不同。按利益載現形式的不同,可劃分為物業、權利、行為效果三類。
1.物業。現代意義的物業屬物類客體范疇,它包括傳統法律規定的不動產或房地產之實物及其圍括的空間和環境。物業既是設置於物業上的物權法律關系的客體,又是物業所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環境權等物權關系的客體,同時還是物業管理公司代管物業權的客體。
2.權利。權利作為物業法律關系的客體,主要是指基於法律規定或當事人約定所設定的債權,與物業所有權相關的場地使用權、物業相鄰權、公共秩序維護權、物業代管權、與物業管理行為相關的一些人身性或精神性權利(如人身自由權、人格尊嚴權、住宅安全權、精神文明建設參與和享受權等)。
3.行為效果。行為效果作為物業管理法律關系的客體,主要包括國家機關在對物業管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業管理公司按委託管理服務公司提供有償服務之行為效果、業主繳納物業維修金而建立和補充物業維修基金之行為效果等。來源:網頁鏈接行為效果可以是行為過程結束時顯形的,也可以是伴隨行為過程產生和存在但無形的效果。如物業管理保安人員巡邏行為過程中所產生的對有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動的保安效果,又如物業管理行政主管部門對業主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。
C. 新《物業管理條例》與《物權法》之間的關系
2007年我國出台了《物權法》,與《物業管理條例》關系密切的是第六章業主的建築物內區分所有權的核心思想容是:
業主是管理物業管理區域的主體但是業主也必須承擔相應的義務,國務院2003年出台的《物業管理條例》隨即根據《物權法》76條也進行了修改,強化了業主自治的物業管理模式。
物業管理企業變成物業服務企業,強調物業公司以服務業主的職能,在業主大會的授權下實施物業管理。
《物權法》是國家法律,《物業管理條例》是政府規章,《物權法》的法律效力比《物業管理條例》強,從此我國有了物業管理的專門法律。
D. 《物權法》與《物業管理條例》之間有什麼關聯
在《物權法》出台前,《物業管理條例》(下簡稱《條例》)是調整物業糾紛的主要法律依據。《條例》雖然對業主大會的設置及職能,物業服務的相關內容等作出具體規定,但由於欠缺制度設計的理論基礎,面對實踐中出現的各類問題,《條例》並沒有起到解決糾紛的理想作用。《物權法》為建築物區分所有和物業服務提供了基本法位階的法律依據和科學的理論依據。《物權法》出台後,《條例》作為下位法應依照《物權法》的原則性內容進行相應的調整。同時,《物權法》也為《條例》留下充足的空間細化其關於建築物區分所有權的原則性條款,使之更加明確並具有可操作性。
《物權法》體現的原則是對國家、集體、私人物權的平等保護,專設一章規定了業主的建築物區分所有權,從維護業主的合法權益出發明確規定了業主的權利、業主委員會的職能、業主和物業服務機構的關系等問題。 《物權法》是基本法律,屬於上位法;《物業管理條例》是行政法規,屬下位法。《物權法》做出了新的規定,作為下位法的原《物業管理條例》勢必要做新的修改與《物權法》保持一致,否則就會出現部分內容因與《物權法》抵觸而無效。 從法理上講,應當是先有物權,後有物業管理基本規則。也就是說,必須先由《物權法》把業主的基本物權確立下來,在這個基礎上才能制定物業管理的基本規則。物權沒有確立,就很難確立適當的物業管理規則。有了《物權法》,《物業管理條例》也必須與其保持一致。
E. 關於物業管理和物權法的問題。急!
1.除非物業管來理合同有特別源的約定,否則丙不承擔賠償責任。因為物管和業主之間是合同關系,合同沒有約定的管理事項,物管不承擔責任。現在的物管合同,一般只約定物管對共有財產(電梯、草坪、公用停車場等)承擔管理的義務。
2.你對問題的敘述有點問題。如果因保管不當,那麼除非租賃合同有專門的免責條款,否則乙應當向甲承擔違約賠償責任。如果是外力造成的(所謂外力,一般指非因當事人因素而出現的原因),則乙方沒有違反其保管義務,不承擔賠償責任。這是,如果外力是第三人認為因素,則甲可以向第三人主張,如果系自然力,甲只能自認倒霉。
補充:如果物業管理合同裡面沒有明確地寫明,物業有保護業主私人財物的義務的,它也就沒有義務告知或者向業主證明私人財物損害的原因,業主只能自己去找證據證明。
至於業主和承租人之間,你說得不是很清楚。但是,承租人相對於業主,有照管房屋的義務,相應的,發生了房屋損毀,他就有義務證明並非自己的因素造成。
F. 物權法解釋業主與物業的關系
從合約上來說,物業公司和業主是對等的契約關系。物業依據合約,提供服務產品。業主根據合約,承擔產品費用。
根據《物權法》和其它法律法規,業主是物權所有人,物業公司是業主通過招投標等程序,為業主的物業提供養護、管理、維修等工作
G. 懂法律的,誰告訴我《物權法》中關於物業費的規定
國務院《物業管理條例》規定業主要交物業費:
第七條業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(五)按時交納物業服務費用;
關於預交物業費要看你們的《物業服務合同》是怎麼約定的,一般前期《物業服務合同》是開發商與物業公司簽的。
(7)業主物權與物業管理法律政策解答9擴展閱讀:
物業收費規定
第一條為進一步規范物業服務收費行為,提高物業服務收費透明度,維護業主和物業管理企業的合法權益,促進物業管理行業的健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《關於商品和服務實行明碼標價的規定》,制定本規定。
第二條物業管理企業向業主提供服務(包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委託提供物業服務合同約定以外的服務),應當按照本規定實行明碼標價,標明服務項目、收費標准等有關情況。
第三條物業管理企業實行明碼標價,應當遵循公開、公平和誠實信用的原則,遵守國家價格法律、法規、規章和政策。
第四條政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。
第五條物業管理企業實行明碼標價應當做到價目齊全,內容真實,標示醒目,字跡清晰。
第六條物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。
實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標准、浮動幅度,以及實際收費標准。
第七條物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點,可採取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。
第八條物業管理企業接受委託代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的,也應當依照本規定第六條、第七條的有關內容和方式實行明碼標價。
第九條物業管理企業根據業主委託提供的物業服務合同約定以外的服務項目,其收費標准在雙方約定後應當以適當的方式向業主進行明示。
第十條實行明碼標價的物業服務收費的標准等發生變化時,物業管理企業應當在執行新標准前一個月,將所標示的相關內容進行調整,並應標示新標准開始實行的日期。
第十一條物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外,收取任何未予標明的費用。
第十二條對物業管理企業不按規定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為,由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》進行處罰。
第十三條本規定自2004年10月1日起施行。
H. 物業管理條例與業主個人物權發生矛盾如何解決
我國消防法規定公共走道不得堆放物品。
為此物業管理條例也有此規定,放在公共走廊的物品是否是物業管理人員拿走的問題已經不重要了,不在個人視線范圍的個人物品不能證明是這個人的,如果此物品沒有在物業場所出現就沒有後面的事情,只能報警處理。
業主明知公共部位不能放置物品事先沒有和物業公司協商臨時找地兒放置,而放在公共走道是違法行為,物業公司可以按照無主物品處理,不承擔賠償責任。
但是物業公司的處理方式簡單,業主不能證明桌子是自己的也不能拿走,必須由當地警方作出認定。