小區共有物權

㈠ 物權法司法解釋小區哪些地方屬業主所有

最高人民法院《關來於審理源建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

㈡ 物權法規定，小區內道路屬全體業主所有，憑什麼要

最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若內干問題的解釋容》
第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

㈢ 住宅小區的物權歸屬及利用關系

根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權、使版用權；權
(一)由單幢建築物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建築物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外牆面、屋面等；
(二)由單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、避雷設施等；
(三)由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍牆、照明設施、共用設施設備。
物業小區內的所有共用部位、共用設施設備的所有權、使用權都屬於全體業主所有（但不得擅自佔用）。

㈣ 《物權法》實施後小區業主都有哪些權利

包括：

屬於業主個人所有的財產。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。

屬於業主共有的財產。物權法對建築區劃內的道路、綠地和物業服務用房的歸屬作了明確規定，考慮到業主共有的財產很多，難以逐項列全，又作了概括規定，「建築區劃內的其他公共場所、公用設施」屬於業主共有。這里的其他公共場所和公用設施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等。但是，對建築區劃內的會所、人防工程等能否歸業主共有，還有不同意見，需要具體認定。

關於車庫、車位的歸屬。物權法規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」同時，針對有的開發商將車位、車庫高價出售、出租給小區外的人停放，不少小區佔用共有的道路或者其他場地作為車位的情形，物權法規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。」「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」至於物權法頒布實施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的規定或者約定處理。

關於業主和業主大會、業主委員會以及物業服務企業的關系。業主大會是業主的自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構。物業服務企業根據業主的共同委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

關於業主大會的議事規則。物權法規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

關於業主大會、業主委員會的訴訟地位。這個問題較為復雜。業主大會或者業主委員會沒有獨立財產，享有的權利和承擔的義務都要落在業主身上，業主大會或者業主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，後果要由全體業主分擔，如果部分業主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執行等問題。對業主大會或者業主委員會提起訴訟的權利暫未作規定。對侵害業主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規定提起訴訟。

㈤ 按物權法小區共有綠化土地規劃部門是否有權分割給小區部份業主法律依據是什麼

根據《物權法》和建設部《城市房產毗連房屋管理規定》，「建築區劃內的道路」、「專建築區劃內的綠地」屬屬於業主共有。這種共有並非指道路、綠地的所有權歸業主所有。在我國土地所有權只有國家所有和集體所有兩種形式。所以該種表述應理解為將道路和綠地視為土地的附著物，歸業主共有，不能由開發商保留所有權，也不能由其他組織機構處置。

㈥ 物權法中共有部分是什麼意思

1.共有：一個東西歸兩個或兩個以上的主人。共有分為按份共有和共同共有。

（1）按份共有：雙方按照份額共有，如甲出資 70 萬，乙出資 30 萬，二人共同買了一套房，房產證上寫了二人的名字。二人對這套房子可以分份額，甲占 70%的份額，乙占 30%的份額，這就是典型的按份共有。

（2）共同共有：不分份額、不分彼此、不分你我的共有形式，典型的是夫妻關系存續期間的共有財產，夫妻之間所賺的錢大部分都是共同共有。比如甲和乙結婚後，甲告知乙把工資卡交上來，是可以的，因為婚姻關系存續期間二人賺的錢都是共有的，不分彼此、不分你我。

2.按份共有人的優先購買權問題。比如甲出資 30 萬，乙出資 70 萬，共同買了一套房。乙想出售自己 70%的份額，在同等條件下，甲不買這 70%的份額時，乙才能賣給外人，這就是按份共有人在同等條件下（出資數額、方式都是相同的）比照外人享有優先購買權，若外人出的條件更好，可以賣給外人。若甲和乙把房子租給了丙，丙是承租人，法律規定同等條件下，承租人比外人享有優先購買權，甲是按份共有人也享有優先購買權，此時同等條件下，

需要優先賣給甲。

㈦ 小區哪些設施屬於業主共有這些設施在合同中應如何約定

房屋以外的地上建築物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬於小區的公共財產。公共設施主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理、社區服務等設施。比如：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設備、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛室、人防用房及設備、消防用房及設備、電梯、假山（水）、健身娛樂設施、公告牌等等。
公共設施的歸屬，如在《商品房買賣合同》中有明確約定的，按照約定執行，沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。根據《物權法》草案中的規定：「車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。」

㈧ 小區哪些屬於公共區域

《物權法》有規定的，小區內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房均屬於業主共有。還包括小區的排水系統、配電房、天然氣管道、小區出入口、路燈、溝渠、圍牆、電梯、水箱等。

物業公共區域包括哪些?
1、共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。



2、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

3、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。