茶林場使用權租賃方案

A. 在「四荒」使用權承包、租賃或拍賣前如何做好「四荒」界定、確權等基礎性工作

（1）根據新修訂的《中華人民共和國土地管理法》的規定，「四荒」屬於「未利用地」。各級人民政府要據此嚴格界定「四荒」范圍和土地類型，確定權屬。承包、租賃或拍賣使用權的「四荒」地必須是農村集體經濟組織所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農村「四荒」。

「四荒」界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關部門編制土地分類和劃定土地利用區規劃。在根據土地區位和利用條件確定「四荒」具體的治理開發方向後，再進行使用權承包、租賃或拍賣。待「四荒」完成初步治理後，根據其主導經營內容，依法分別由縣級以上人民政府發放土地證、林權證、草原證或養殖使用證等相應的權屬證明，對「四荒」治理開發工作實行依法管理。

（2）權屬不明確、存在爭議的未利用土地，由縣級以上人民政府依法確認權屬；在問題沒有解決前，不得將其作為「四荒」進行使用權承包、租賃或拍賣。

（3）對「四荒」一般應先承包、租賃或拍賣使用權，後進行治理。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的「四荒」，可先由集體經濟組織作出規劃並完成初步治理後，再將其使用權承包、租賃或拍賣給個人進行後續治理開發和管護。

（4）對在「四荒」使用權的承包、租賃或拍賣中涉及到的「兩山」（自留山、責任山）問題，應慎重處理。「兩山」是林地的組成部分，不在「四荒」之列。對承包後長期沒有得到治理的責任山可由集體收回使用權，另行承包、租賃或拍賣，但要重新簽訂合同並辦理林權變更登記手續。

B. 沒有山地使用權把山地租賃他人使用有法律效力嗎

應該是沒有法律效力的，因為它沒有山地所有權和使用權，所以說他無權對外出租。他這也是屬於違法經營。，

C. 「四荒」使用權的承包、租賃或拍賣應當怎樣進行

治理開發農村集體所有的「荒山、荒溝、荒丘、荒灘」（以下簡稱「四荒」，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等）是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態環境和農業生產條件，促進農民脫貧致富和農業可持續發展的一項重大戰略措施。

（1）農村集體經濟組織內的農民都有參與治理開發「四荒」的權利，同時積極支持和鼓勵社會單位和個人參與。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。

（2）農村「四荒」資源屬當地農民群眾集體所有，農村集體經濟組織在實施承包、租賃或拍賣「四荒」使用權之前，必須堅持公開、公平、自願、公正的原則，充分發揚民主，廣泛徵求群眾意見，應成立由村民代表參加的工作小組，擬定方案，要規定治理開發「四荒」的范圍、期限、方式（承包、租賃、拍賣等）與程序、估價標准，明確治理開發的內容和要求等，經村民會議或者村民代表大會討論通過。依照有關土地管理的法律、法規須報經縣級以上人民政府批準的，應辦理有關批准手續。如果承包、租賃或拍賣對象是本集體經濟組織以外的單位或者個人，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

（3）承包、租賃或拍賣「四荒」使用權，農村集體經濟組織要與對方簽訂合同或協議。合同或協議的內容應符合國家有關法律法規，並應依法明確雙方的權利、義務和違約責任。合同和協議經縣級人民政府批准生效後，雙方都應認真履行。農村集體經濟組織不得因負責人的變動而隨意變更合同內容或解除合同。採取拍賣方式的，要標定拍賣底價，實行公開競價。「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

（4）要嚴格執行誰治理、誰管護、誰受益的政策，切實保護治理開發者的合法權益。治理開發者在規定的承包、租賃或拍賣期限內享有「四荒」使用權。「四荒」使用權受法律保護，依法享有繼承、轉讓（租）、抵押或參股聯營的權利。要廣泛宣傳教育，增強幹部群眾的法制觀念，提高其維護治理開發者利益的自覺性。執法部門要及時依法處理和打擊各類損害、破壞、侵犯治理開發成果的行為。

D. 對「四荒」使用權承包、租賃或拍賣如何做到按程序規范進行，並切實保護治理開發者的合法權益

（1）農村集體經濟組織內的農民都有參與治理開發「四荒」的權利，同時積極支持和鼓勵社會單位和個人參與。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。

（2）農村「四荒」資源屬當地農民群眾集體所有，農村集體經濟組織在實施承包、租賃或拍賣「四荒」使用權之前，必須堅持公開、公平、自願、公正的原則，充分發揚民主，廣泛徵求群眾意見，應成立由村民代表參加的工作小組，擬訂方案，要規定治理開發「四荒」的范圍、期限、方式（承包、租賃、拍賣等）與程序、估價標准，明確治理開發的內容和要求等，經村民會議或者村民代表大會討論通過。依照有關土地管理的法律、法規須報經縣級以上人民政府批準的，應辦理有關批准手續。如果承包、租賃或拍賣對象是本集體經濟組織以外的單位或者個人，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

（3）承包、租賃或拍賣「四荒」使用權，農村集體經濟組織要與對方簽訂合同或協議。合同或協議的內容應符合國家有關法律法規，並應依法明確雙方的權利、義務和違約責任。合同和協議經縣級人民政府批准生效後，雙方都應認真履行。農村集體經濟組織不得因負責人的變動而隨意變更合同內容或解除合同。採取拍賣方式的，要標定拍賣底價，實行公開競價。「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

（4）要嚴格執行誰治理、誰管護、誰受益的政策，切實保護治理開發者的合法權益。治理開發者在規定的承包、租賃或拍賣期限內享有「四荒」使用權。「四荒」使用權受法律保護，依法享有繼承、轉讓（租）、抵押或參股聯營的權利。要廣泛宣傳教育，增強幹部群眾的法制觀念，提高其維護治理開發者利益的自覺性。執法部門要及時依法處理和打擊各類損害、破壞、侵犯治理開發成果的行為。

E. 土地使用權租賃的管理辦法

湖南省國有土地使用權租賃管理辦法(試行)
第一條
為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產管理，促進土地資源的合理流動和優化配置，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》等規定，制定本辦法(試行)。
第二條
國有土地使用權租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。
國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。
第三條
對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發生土地轉讓、出租、企業改制和改變土地用途後依法應當有償使用的，可以實行租賃。對於新增建設用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對於經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法進行監督檢查。
第五條
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標准、支付時間和支付方式、土地租金標准調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利和義務等。
第六條
國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級以上人民政府批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照國家有關法律、法規的規定先行辦理審批手續。
第七條
國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。採用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低於出租底價和按國家及省規定的最低地價折算最低租金標准，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，並向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。
第八條
國有土地租賃標准應與地價標准相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標准應按全額折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標准應按扣除有關費用後的地價余額折算。
採用短期租賃的，按年度或季度支付租金;採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。
第九條
國有土地租賃可以根據具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
第十條
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並完成開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。
承租人將承租土地轉租或者分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名後繼續有效。
地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
第十一條 在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關系。
第十二條
已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規規定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權。
已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金後，經原批准機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規定簽訂土地使用權租賃合同。
第十三條
國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應對承租人給予合理補償。
土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續期，並按本辦法規定重新辦理租賃審批手續，除根據社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批准。未按規定申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。
承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
第十四條
土地行政主管部門應加強國有土地租金的徵收工作，協助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統一印製的《土地有償使用收入專用收款收據》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規定專項用於城市基礎設施建設和土地開發。
第十五條
各地在本《辦法》下發前對國有土地租賃適用范圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，並在需今後工作中逐步規范;本《辦法》下發後實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規范辦理。
第十六條 《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統一制發前，由省國土測繪局制定試行。
第十七條 本辦法自1999年10月1日起實行。
湖南省國有土地使用權租賃管理辦法
各州、市、縣(市、區)國土管理局，長沙、懷化鐵路國土管理分局：
現將《湖南省國有土地使用權租賃管辦法》(試行)印發給你們，請認真貫徹執行。執行中有何問題，請及時報告省局。

F. 經營租賃和融資租入的土地使用權不同情況下，應分別作為什麼核算

經營性租賃和融資租賃土地使用權應按照新的《會計准則一租賃》制度的規定統一為使用權資產、租賃負債、計提折舊會計科目核算。

G. 企業租賃經營方案範文

企業租賃經營合同

第一條 訂立合同雙方：

甲方：（以下稱出租方）：________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

乙方：（以下稱承租方）：________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

第二條 根據出租人的公開招標和承租人的投標與答辯，經過評標委員會的最後評標，________及其合夥人被確定為中標承租人。出租人和承租雙方依據招標標底所確定的基本內容，特訂立本合同。

第三條 租賃雙方表示，租賃經營是一種新型的社會主義經營方式，願意在搞活企業、提高經濟效益的前提下，創出企業租賃經營的新經驗。

第四條 租賃經營後，仍然是國有企業性質。

第五條 租賃經營後，必須堅持社會主義方向，貫徹執行黨和國家的各項方針、政策、法律、法規和法令，依法經營。

第六條 經營范圍和產品方向，原則上應符合本行業的特點和發展規劃。

第七條 租賃經營後，應成為獨立核算、照章納稅、自主經營、自負盈虧、具有自我改造和自我發展能力的人。

第二章 租賃期限、財產和租金

第八條 租賃經營期限為____年，即____年____月____日起，至____年____月____日止。

第九條 本廠共有財產____元，其中；國家資產____元，流動資金____________元。租給承租人的自主經營。

第十條 租金定為____元，為____年繳納。

其中：

________年度________元；

________年度________元；

________年度________元；

第十一條 租金於應交年度的年後30日內，由銀行劃撥，一次付清。

第十二條 出租人為了本廠發展需要，將租金收入返回承租人，作為擴大生產的資金，應當相應增加租金。承租人應做到專款專用。

第十三條 承租人對租賃的固定資產，應提取不低於____%的折舊基金和____%的大修理基金，必須做到專款專用。

第十四條 本廠租賃經營前的債務，由出租人清償。

第十五條 承租人用個人所得對本廠投資，產權歸承租人所有，租賃期滿後，可以帶走，也可以折價給下一個承租人。

第三章 承租人的權利和義務

第十六條 承租人的權利

1.承租人是本廠租賃經營期間的法定代表人和當然廠長。合夥租賃的承租代表人為法人代表和副廠長。

2.承租人對租賃的財產有完全的使用權。

3.承租人對本廠的經營有完全的自主權。

4.承租人對本廠經營管理有機構設置權；人事任免權；專業技術人員的聘任權；獎懲、招用和辭退職工權。

5.自選工資形式、自定工資標准和資金分配權。

6.本廠納稅後剩餘的利潤，由承租人自主支配，分配的辦法，承租人可以和職工商量決定。

7.承租人從租賃之月開始，停發工資、獎金，但保留原工資級別，並享受國家統一的晉級權。檔案工資允許計入成本。

8.承租人在租賃期間，享受國家規定的全民所有制企業職工的勞保福利待遇和公費醫療待遇。

9.承租人對租賃的設備中閑置無用、技術性能落後的舊設備，可以提出處理意見，經出租人同意，辦理手續，進行更新改造。

第十七條 承租人的義務

1.承租人必須按照有關規定繳納各種稅、費和統籌基金，其中包括國家能源交通重點建設基金。

2.承租人必須近期如數繳納租金。

3.承租人必須保證租賃的廠房、設備的完好，按照設備管理的有關規定，對設備進行定期維護保養。不經出租人的同意不得轉租、轉包他人經營。

合同終止時，承租人應當保證租賃的固定資產凈值不減少。

承租人應當對租賃的廠房、設備進行財產保險。

4.承租人要自覺接受黨組織的監督，尊重職工的民主權利，向職工報告工作，聽取職工的意見和合理化建議。

承租人要支持基層黨組織、工會、共青團的工作，解決所需人員的工資及必要的活動經費和活動場所。

5.承租人必須保障本廠職工的合法權益，應當在提高經濟效益的前提下，不斷提高職工的平均收入，不斷改善職工的勞動條件和福利待遇。

6.承租人應當有價值____元的財產作抵押，抵押物在租賃經營期間只有使用權，無處分權。抵押物應申請家庭財產保險。抵押金應交出租方存入銀行，利息歸承租人所有。

第四章 出租人的權利和義務

第十八條 出租人的權利

1.有權按時如數向承租人收取租金。

2.有權監督租賃財產不受損害。

3.有權監督本廠的產品方向。

4.對本廠財務有監督、審計權。

5.對本廠的產品質量有檢查權。

6.有權維護本廠職工的合法權益。

第十九條 出租人的義務

1.根據承租人的請求，積極協助解決經營活動中的困難和問題。

2.不得違反合同規定，干涉承租人的經營自主權，干擾承租人的經營管理活動。

3.不得平調本廠的設備和特資

4.應當按照合同規定保障承租人的合法權益。

第五章 合同的變更、解除和終止

第二十條 合同生效後，即具有法律約束力，任何一方不得隨意變更或解除，需要變更或解除合同時，應雙方協商一致，達成書面協議。

第二十一條 合同履行期間，如果國家政策與合同簽訂時發生較大變化時，受影響的一方可以提出變更或解除合同。

第二十二條 因承租人經營管理不善，或者重大決策失誤，給工廠造成連續一年以上虧損或重大損失時，出租人可以解除合同，不負違約責任，保留向承租人要求賠償損失的權利。

第二十三條 由於出租人違反合同規定，干擾承租人的經營管理活動，使承租人無法繼續經營，或者承租人的合法收入得不到保障時，承租人有權解除合同，並要求出租人承擔違約責任。

第二十四條 由於不可抗力的原因，使合同無法完全履行或者無法履行的時候，經過雙方協商，可以變更或解除合同。

第二十五條 租賃期滿，合同自行終止。

租賃期滿前30日，承租人將本廠的固定資產和流動資金評估表和債權、債務平衡表交出租人審核，出租人會同財政、稅務、銀行、審計等有關部門代表進行審核，審核無誤後，經租賃雙方代表簽字後，承租人可以離職。

第二十六條 租賃期滿後，本廠仍要租賃經營時，承租人在同等條件下，有優先承租的權利。

第六章 違約責任

第二十七條 租賃雙方應全面、實際履行合同，不履行或不完全履行合同的應負違約責任，按照《中華人民共和國合同法》有關條款處理。

第二十八條 承租人不能按期繳納租金的，應承擔違約責任，支付當年租金____%的違約金，並按每日萬分之____支付滯納金。

第二十九條 承租人無力支付租金的，應當用風險保證金支付，風險保證金不足繳納租金的，承租人應用抵押物或抵押金（保證人的保證金）折抵租金。

合夥承租的合夥人負連帶責任。

第三十條 承租期滿，承租人不能按質量交還租賃的財產，承租人應賠償損失並支付缺少數量價值____%的違約金。

第三十一條 出租人違反合同規定，應承擔違約責任，給承租人造成經濟損失的，應賠償直接損失，並支付當年租金____%的違約金。

第三十二條 租賃雙方發生糾紛以後，應當協商或調解解決，協商或調解不成的，可到人民法院起訴。

第七章 附則

第三十三條 承租代表人發生意外事故，由合夥人根據合夥協議另行推選承租代表人。

第三十四條 出租人的《租賃經營方案》、《招標書》和承租人的《投標書》、《答辯材料》均為本合同的組成部分，與合同正文具有同等法律效力，如與合同正文有矛盾之處，以合同正文為准。

第三十五條 本合同由出租方代表、承租方代表簽字並經公證處公證後生效。

出租方代表：（簽字）____________

____年____月____日

承租方代表：（簽字）____________