物權借名買房

A. 借名買房怎樣確權

簡單的說，房產權屬的認定，一看房產證上登記的產權人，二看法院判決房產權屬歸誰。
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物權法
第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。
第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
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按物權法，借名買房的，所購房產產權人已登記為他人的，可以申請變更登記。基於中國的現實情況，這種申請可能不易達到目的。另一種途徑是通過民事訴訟確認房產權屬，相關的判決有不少，個人比較贊同的理由轉述如下：
1，房產證的法律效力是一種權利推定效力，關鍵意義在於向外界公示權利的歸屬。該推定在當事人有相反證據證明其為真正權利人時是可以推翻的，從而維護事實上的「公正」。
2，根據物權法相關條款，利害關系人對已登記於他人名下的房屋，如果能夠提供證據證明其實際享有物權，如雙方間合法有效的合約，則應根據合約確認房屋的權利主體；如果沒有合約，則應綜合分析證據，判斷、認定實際購買人。
3，房產登記只是作為不動產物權登記的重要方式之一。當事人是否享有對房屋的權利，仍取決於當事人之間的民事實體法律關系。
4，從保護實質權利人、維護交易秩序穩定的立法目的考量，應保護實際權屬人。
因此，法院在審理以他人名義購房引發權屬爭議糾紛案件的時候，不應受束於房屋產權登記證書的記載。

B. 借名買房合同是否有效，借用他人名義購房產權歸誰

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：
（1）規避法律或者政策：
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優惠：
比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。
（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。
（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。
1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」 而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。
3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事後反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業的律師，讓律師幫您分析並解決相關事宜，您也會省心不少。

C. 借名買房到底有沒有法律效力

借名買房指房屋實際資借用名義購房並名義登記房屋所權行房屋實際資事實購房或者真購房借名登記購房

實際資名義登記房屋產權般原

(1)規避律或者政策

購買房產需要定資格事實購房沒資格購買登記購房具資格購買見情形比些具備購買經濟適用房條件想買房屋能借名義買房

(2)轉移財產逃避債務

債務履行期債務債務權要求債務其所產或產償債務些債務隱匿財產惡意躲債事先房屋登記(般親)名給債務院自財產假象

(3)貪圖便宜享受優惠

比具城鎮戶口崗職工才能享受住房公積金貸款購房沒資格辦種貸款於別名義辦理公積金貸款

(4)簡便手續減少稅費

比父母逃避能征遺產稅未名義購買房屋等等

借名買房風險

(1)登記購房反悔承認借名買房事或者登記購房死亡其繼承解借名事、承認借名事

(2)第三登記購房轉移房產給事實購房行提異議實踐借名買房雙進行約定事實購房認借名與登記購房配偶沒關系真房主自登記購房配偶往往《婚姻》規定提異議否認借名買房事實確認該房產夫妻共同財產

(3)房產登記購房處(轉讓或抵押)或院執行

借名買房注意事項

1、存惡意規避律或者政策行借名買房合同事自願簽署奉行合同自由原則借名買房合同應具律效力該合同註明：經雙協商甲名義購房本房屋由乙資購買房屋所權歸乙與甲關且需要留存足夠證據比資原始憑證存摺、購房發票等等旦登記購房事反悔足夠證據證明該房屋借名買實際產權事實購房事實購房能院支持房屋登記實終糾沒足夠證據產權證登記購房事實購房能主張事實借款關系要求登記購房返房款

2、另外即便借名買房合同效登記購房違反該約定該房轉讓或抵押給第三第三取房產事實購房並能追該房產根據《物權》善意取制度第三於善意信賴產登記簿或房屋所權證書內容並且轉讓已支付合理價格同轉讓已依登記取房屋所權應受律保護事實購房僅權向登記購房要求賠償

3、至於登記購房能清償期債務債權申請院強制執行院產登記依據查封並拍賣該房產致使事實購房喪失房屋所權借名買房合同效已經付款事實購房能向登記購房要求返購房款借名合同效事實購房執行程向院提執行異議執行房產主張權利並要求院停止執行根據《民事訴訟》規定執行員案外提異議按照定程序進行審查理由立予駁;理由立由院批准止執行

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D. 借名買房是國家什麼法律中的第多少條法律

買房實行實名制，我國沒有所謂假借他人名義買房的法律。且不動產買賣，要進行實名登記。

《不動產登記暫行條例》第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

E. 借名買房是什麼意思，借名買房合同的效力怎麼認定

「借名買房」指自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者採用了「借名買房」的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。

借名應簽書面協議保留證據

借名買房的法律風險，可以說是選擇規避政策的必然結果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風險就是未來的各種未知的變數。在此簡單羅列一些常見的風險。借名人反悔，實際出資人不能證明雙方之間的委託代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權甚至收回購房款都很困難。

在借名買房中，事實購房人若想得到法院的確認，一定要注重證據的留存。簽訂借名買房書面協議，為了預防風險，房屋實際出資人、借名買房的事實等一定要約定清楚；

保存出資證明，如果使用現金，要讓對方出具收據並註明用途，尤其是大額現金；建議盡量通過銀行轉賬保留轉賬存根，且在存根上雙方簽字註明為借名買房的出資款項。shqianyy

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F. 借名買房的「借名買房」的法律風險

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產作為不動產，以物權登記為准。在借名買房的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即「名義產權人」，而實際出資人則是「實際產權人」。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。

G. 借名買房協議是否有效

借名買房協議有效嗎

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。

借名買房是否有效，主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議，這主要是根據我國《民法通則》關於當事人「意思自治」原則的規定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的實際權屬歸借名人。同時，根據《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定：當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

但是，當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

借名購房相關法律風險提示

1、借他人之名購買房屋，如系規避法律禁止性規定，有可能導致最終合同無效的風險。

2、非產權人的受託人基於私下委託以自己名義簽訂售房協議，構成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產權人身份審查的義務在簽約前就應完成，並不應受中介方承諾或擔保的影響。

3、借名購房必然意味著登記物權非屬實際權利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規定情況下，借用人只享有債權，在借名人無權處分情形，存在借用人喪失房屋所有權而無法向第三人追及的風險。如不能證明借名購房的事實，甚至連向借名人主張過戶的權利都會喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權關系。

4、經開發商同意，從親友手中購買轉售商品房，即使實際交款並入住，但產權人未變更，亦無書面的房屋買賣合同可資證明，就會存在某現實案例中的風險：即便是兄妹，交了錢，不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房，不過是私下借住而已。故，購買轉售商品房，不僅要簽訂書面合同，還要最終達致產權過戶的結果。

H. 借名買房法院可以判令物權登記人過戶嗎

借名買房糾紛，如果證據充分，法院可以判令房屋歸實際所有人所有，同時專判令物權登記人協助辦理過戶屬手續。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。