『壹』 融資租賃土地怎樣進行財務處理，謝謝
土地也有融資租賃方式？財務制度上只對設備採用融資租賃方式取得。
『貳』 融資租賃標的物可以是土地使用權嗎
一般來說是可以的
『叄』 土地可以融資租賃嗎
可以。出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然後租給承租人使用。
融資租賃是指在實質上轉移與一項資產所有權有關的全部風險和報酬的一種租賃。
融資租賃（Financial lease）是指出租方融通資金為承租方提供所需設備，具有融資、融物雙重職能的交易，涉及出租方、承租方、供貨人三方當事人，包括租賃合同、供貨合同等兩個或兩個以上合同。出租方根據承租方的要求和選擇，與供貨人訂立供貨合同支付貨款，與承租方訂立租賃合同，將購買的設備租給承租方使用，租期大部分相當於設備壽命期。租賃期間內，承租方按合同規定分期向出租方交付租金。租賃設備的所有權屬於出租方，承租方在租期內享有設備的使用權。租賃期滿，設備可由承租方留購，續租或退回出租方。
判斷條件
符合下列條件之一的租賃為融資租賃：
(一)在租賃期滿時,租賃資產的所有權轉讓給承租方；
(二)租賃期為資產使用年限的大部分(75%或以上)；
(三)租賃期內租賃最低付款額大於或基本等於租賃開始日資產的公允價值。
『肆』 如何化解不動產融資租賃的效力風險
（一）選擇適合的標的物
部分不動產租賃得到了監管部門和司法實踐的認可：
企業廠房及其設備《金融租賃公司管理辦法》第四條規定融資租賃標的物為「固定資產」，企業的生產廠房屬於該范圍，而且也能夠滿足上述三個標準的要求，一般認為是適格的租賃物。
商業地產符合上述三個標准。承租人租賃商業地產追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業地產承租人的商業企業對租賃物使用價值的利用性質不同，前者是生活起居的非商業用途，後者則是辦公營業等商業用途，通常為了生活消費需求的租賃並不屬於融資租賃的范圍。
（二）爭取完善標的物建設用地使用權的權屬登記
《不動產登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產登記納入其中，此類標的物權屬登記的空白成為該領域融資租賃交易效力的法律風險來源。對此，《物權法》第142條規定：「建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。」 根據其精神，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權，以此取得地上構築物的推定所有權。
（三）不動產租賃動產化
某些不動產不屬於適當的租賃物，或者無法完成上述產權登記時，可以以該類不動產上附屬的動產設備、設施進行融資租賃。實務界通常稱之為「間接租賃式」。較為典型的是在建商業地產，在無法登記權屬的情況下，以建築物中的電梯、機電設備、空調設備等作為租賃物。
司法實踐中傾向於認為「以添附、建設在不動產之上的設備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬於融資租賃合同」。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特徵，故而「添附、建設在不動產上的設備」應以其保持自然性質與權利屬性的獨立為前提。對於裝修材料等不具備獨立權利屬性的標的物，司法判決認為「若按標的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿時已無返還之可能性，則客觀上無法作為（融資）租賃關系的標的物，相應法律關系亦不得被認定為融資租賃關系」（上海市第一中級人民法院【（2016）滬一中民六（商）終字第469號】判決書）。
（四）爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動產作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關系，也並不意味著融資租賃合同一定無效。《融資租賃司法解釋》對合同效力認定採用實質重於形式的標准，規定「對於名為融資租賃合同但是實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照實際構成的法律關系處理。」實務中，合同是否歸於無效，司法態度傾向於取決於兩個因素：一是其實際構成的合同關系類型；二是此類合同是否具備《合同法》第52條規定的合同無效情形。一般而言，不被認定為融資租賃法律關系的交易可能構成借貸關系、租賃關系、租購關系等。
因司法認定而確立的實際法律關系如果認定有效，則合同雙方的權利義務關系按實際法律關系處理，同樣可以全部或大部分實現出租人的利益預期。原來租賃關系中的擔保機制，在實際法律關系有效的情況下，仍然可以認定有效。
（五）設置風險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔保。為了防範不動產融資租賃的效力風險，出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實質系其他合同關系（如由融資租賃轉化為借款），擔保人責任不因此免除，並須承擔轉化後的合同項下擔保責任；如果合同被認定為無效，擔保人須對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務依然承擔連帶擔保責任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風險。
總之，不動產融資租賃法律風險的防範，是一項系統性工作，上述列舉風險防範措施可根據具體情況組合採納。
『伍』 融資租賃之前用的是道路管網做抵押，被查出違規，現在想使用土地做抵押，這一變更過程是叫什麼變更
嚴格來說，可以說是擔保方式變更，道路管網那個不能叫抵押，是用道路管網收益權作擔保，應該叫權利質押。用土地做抵押叫土地使用權抵押。由質押變抵押，擔保方式變了。
通俗籠統一點，也可以說是抵押物變更，抵押物由道路管網收益權變更為土地使用權。
融資租賃關系中，出租人通常是按照承租人的指定和要求提供了特定租賃物，如果承租人不按期支付租金或者提前違約終止合同，出租人會遭受重大損失，因此會要求承租人提供擔保，擔保可以是抵押、質押、保證等方式。協商一致可以變更擔保物。特定收益權可以做為權利質押的標的。土地使用權可以做為抵押的標的。
『陸』 經營租賃 租入的房屋 土地使用權，記入什麼科目
不確認資產，做備查登記。
1.支付廠房租金做：
借：長期待攤費用-廠房租賃費
貸：回銀行存款
2.攤銷時：按合答同攤銷期分攤費用：（賃費/收益時間）
借：管理費用-廠房租賃費/製造費用-廠房租賃費 （如果是生產車間計只造費用）
貸：長期待攤費用-廠房租賃費
『柒』 經營租賃和融資租入的土地使用權不同情況下，應分別作為什麼核算
經營性租賃和融資租賃土地使用權應按照新的《會計准則一租賃》制度的規定統一為使用權資產、租賃負債、計提折舊會計科目核算。
『捌』 土地租賃協議是融資租賃協議么
不是，
融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，並租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務後，對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。
土地租賃一般應該算是經營性租賃
『玖』 以融資租賃方式出租的土地使用權和建築物屬於投資性房地產( )
正確答案:
B:錯
答案解析:
以經營租賃方式出租的土地使用權和建築物屬於投資性房地產。