居住權和擔保物權

A. 抵押權，債權，居住權，哪個大

三個權還是居住權最大

B. 賣方有沒有義務告知買方房權是否確立了居住權

民法典問世後，物權編的一大亮點系「居住權」這一用益物權。該編明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。

誠然，居住權與原《物權法》中規定的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權等有所不同，居住權雖僅限於佔有、使用權，不具備收益權。但這項權利變相地架空了物權所有人對房產的部分收益權。畢竟，房產能夠產生收益的根本原因在於房產的居住權或因居住權衍生的落戶、入學等權益。

雖然設立居住權的立法初衷系為了保障公民基本的生活居住需要，而並非收益營利，但這一用益物權的設立使得與房產有關的交易增加諸多的不確定性，也將削弱民事執行程序對房產的執行力度，並將勢必改變與房產有關的交易規則。

一、關於二手房交易過程中對居住權的盡職調查

根據《民法典》第369條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。即：房屋所有人有權將房子出售或者抵押，但房屋所有權轉移並不影響享有居住權的一方繼續居住，在居住權消滅之前誰也無權將居住權人趕走。

因此，在二手房交易環節中，賣方除有義務向買方披露交易房產是否存在抵押、查封等權利負擔之外，還有義務就交易房產是否存在居住權登記進行如實告知。其次，買賣雙方須一同到房屋所在地派出所及教育部門了解該房屋入戶情況、學位使用情況。否則，即使交易房產辦理了產權轉移登記，房屋存在居住權、戶口無法遷入、無法享受學位等情形將直接影響買方的合法權益，無法達到買方的交易目的。鑒於此，應就賣方的披露義務以及出現前述情形買方的單方解除權，賣方承擔違約責任等條款寫入買賣合同中，以保障買方的合法權益。

另，對於購買法拍房的買方，也應當參照前述二手房交易就預購房產做相應的盡職調查，以保證自己交易目的實現。

二、居住權大大削弱抵押權，抵押權的辦理將以解除居住權及抵押後不能設置居住權作為前置條件，已辦理抵押的通過訂立補充協議補救

抵押權系擔保物權，是為了確保債權的履行而對他人提供擔保的物或權利的價值所享有的權利。而擔保物權主要體現在物或權利的交換價值。雖然擔保物權人不能直接取得擔保物或其所有權，但權利在通過拍賣、變賣或折價的方式可實現優先受償權。而居住權系用益物權，居住權可通過佔有、使用的方式獲得了物的使用價值。居住權和抵押權可並存於同一房產，且從《民法典》的相關規定來看，並未禁止在已設立抵押權的房產上設立居住權，亦未禁止已設立居住權的房產上設立抵押權。即：兩種權利的並存使得抵押權的行使直接受制於房產是否存在居住權及居住權的設立情況。居住權的存在直接降低了房產的流通性，從而大大削弱了抵押權。

C. 物權法相關的概念

物權法相關概念的通俗解釋

物權

生活解釋：物權，通俗地說，一頭牛屬於你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權利是排他的，任何人都不能幹涉你。

理論解釋：物權就是自然人、法人直接支配特定物的權利。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

所有權

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權。

理論解釋：所有權包括佔有、使用、收益、處分的權利，所有權是一種最充分的權利，是一種絕對的權利。

用益物權

生活解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經營，它依法享有對租用房屋的佔有、使用、收益的權利，但是它沒有處分房屋的權利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權。

理論解釋：用益物權人在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有佔有、使用、收益的權利。另外，國家對個人不動產進行徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。

擔保物權

生活解釋：甲向乙借款20萬元，以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保，以1萬元的音響設備作質押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在6萬元數額內承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。

理論解釋：擔保既有物的擔保又有人的擔保，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。

不動產

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產權登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進行了產權變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

理論解釋：不動產，指土地以及建築物等土地附著物。不動產權利的取得應當以登記為要件，不登記，不動產設立、變更、轉讓和消滅的權利皆無從談起。

動產

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎麼商定的，桌子所有權的轉移，是以桌子交付給李四時為准。

理論解釋：動產，顧名思義，就是可以活動的財產。動產所有權的轉讓和動產質權的設立等，自交付時發生效力。

共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數，故甲乙可以鋪木地板。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有佔有、使用、收益和處分的權利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有佔有、使用、收益和處分的權利。

孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。

理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權人取得，沒有用益物權人的，由所有權人取得，但當事人另有約定的除外。對於法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。

相鄰權

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產權利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產權利人包括不動產權利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。

土地承包經營權

生活解釋：中央電視台焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法佔用農民土地一事，不但沒有給予農民合理的補償，而且侵犯了農民合法的30年土地承包經營權。

理論解釋：土地承包經營權人依法有權對其承包經營的耕地、林地、草地等佔有、使用和收益。土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。徵收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。

建設用地使用權

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權的同時，不但沒有對土地上已經存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經設立的用益物權人的權利的侵害。

理論解釋：建設用地使用權人依法有權對國家所有的土地佔有、使用和收益，在該土地上建造並經營建築物、構築物及其附屬物。新設立的建設用地使用權，不得損害已經設立的用益物權人的權利。

宅基地使用權

生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年後，因要搬到城裡兒子家住，甲將此房轉賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權。

理論解釋：宅基地使用權人有權對集體所有的土地佔有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權人可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。一戶只能擁有一處宅基地。

地役權

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建築；作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年後，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權。這就說明，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記。不登記，不得對抗善意第三人。

理論解釋：地役權人有權按照合同利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

遺失物

生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列於客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。後甲發現，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應當返還權利人，遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領的，歸國家所有。

居住權

生活解釋：張先生與李女士結婚時住的兩居室是張先生單位分的，後兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚後李女士收養一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚後對房子擁有的就是居住權。由於居住權不能繼承和轉讓，因此她收養之子不能繼續住在此房。

理論解釋：居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有佔有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權不得轉讓和繼承。而且，居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。

抵押權

生活解釋：甲向乙借款5萬元，並以一台機器作抵押，辦理了抵押登記。隨後，甲又將該機器質押給丙。丙在佔有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發生糾紛，應該按照什麼順序進行受償呢？應該是乙優先於丙受償，丁優先於乙受償。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。

質權

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質押物。雙方簽訂了書面質押合同，但未在債券上背書「質押」字樣。借款到期後甲未還款。甲的另一債權人丙向法院申請執行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質對抗丙的執行申請。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人未履行債務時，債權人有權就該動產優先受償。質權與抵押權的不同在於前者是轉移動產的佔有，而後者則是不轉移動產的佔有。質權分為動產質權和權利質權兩種。前者是有形的，後者是無形的。

留置權

生活解釋：農民甲到期沒有履行對農民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關的農用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權或者質權，如果各個權利人均對此車行使自己的權利，誰應該首先得到補償呢？應該是設立了留置權的乙。理論解釋：債務人未履行債務時，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。

佔有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款1萬元。孫某因資金周轉需要，向李某借款2萬元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產生的合同效力未定。所以，錢某屬於無權佔有。孫某能取得古董所有權，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬於善意佔有。趙某有要求佔有人返還原物的請求權，自侵權發生之日起一年以內沒有行使，該請求權消滅。本案中，趙某隻能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意佔有。

理論解釋：佔有，包括有權佔有和無權佔有，無權佔有包括善意佔有和惡意佔有。

D. 抵押人承諾未經抵押權人同意不得設立居住權什麼意思

如果設立居住權，明顯會對抵押權人未來實現抵押權，製造很大的障礙。因此如果需要設立居住權的話，應當取得抵押權人的書面同意。

E. 我國物權法規定的物權種類

所有權、用益物權、擔保物權
所有權包括：集體與個人所有權，共有，特回別所有權
用益物權包括：建設用地答使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、海域使用權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利
擔保物權包括：抵押權、質權、留置權

此外還規定有佔有

F. 被起訴查封的住宅可以設定居住權嗎

可以。

法院查封的房子，如果是被執行人及其所撫養家屬生活所需，可以居住，但不能買賣、抵押。如果是其他的情況，不可以居住。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

(6)居住權和擔保物權擴展閱讀：

注意事項：

查封的期限人民法院查封的期限為兩年，也就是說兩年內債務人不能履行償還義務，法院有權拍賣房產實現債權人的利益。但是案件一直在審理中，如果兩年後債權人沒有進行續封，那麼法院查封房產的期限一過，查封也就不存在。

法院查封房產後，房產不能被轉讓給他人和做抵押的，被告有權利不到現場處理，但是法院如果後出對其不利的判決，很大程度會涉及到依法拍賣被查封財產的風險，積極履行法院判決，此後國土房產部門根據法院提交的資料，進行查封處理。

G. 民法問題：什麼叫物權性居住權

您在哪裡找到這個專業性名詞？
居住權我想不用解釋吧，物權一般情況下是對物和權利的權利，像用益物權，擔保物權，所有權之類的，但是你說的那個？

H. 房屋所有權和房屋居住權的問題

1. 房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權是指承租人承租的直管公有住房。使用權買賣從法律角度來說，其實質是變更長期的租賃關系的承租人。由於現在買賣的只是房屋的使用權，雙方存在的只是租賃關系，所以如果購買使用權後想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然後按照已購公房上市手續，補交土地出讓金後方可上市交
   

2. 房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但屬於小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

3. 房屋的產權代表著個人擁有這個房子，是房屋的所有人。房屋的使用權代表只是一種使用權，也就說個人擁有使用它的權力，但並不代表擁有它。
   

I. 有房屋產權是不是同時就有居住權和支配權

物權有排他性，包括所有權、用益物權和擔保物權。居住和支配屬於用益物權，所以有房屋產權同時就有居住權和支配權。