宅基地使用權不能改變用途

① 農村宅基地使用權的問題

1 、宅基地所有權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用。因此宅基地不存在繼承的問題，但上面的房屋可以繼承。
當父母去世後，宅基地收回歸村集體重新分配，如果老大沒有宅基地，可向村集體申請把該宅基地劃歸名下。

2、老二已經有宅基地，按照法律，不能有兩塊宅基地，所以他沒有父母宅基地的使用權。但是卻有上面的房屋的產權。房屋的產權和宅基地使用權可以分別處理，即可以屬於不同的人。

如果你不怕做得絕的話，可以把老二的房子拆掉。這樣，老二既沒有宅基地使用權，也沒有房屋。當然，你賠償款子給他就可以了。
按照法律，只有房屋產權，而沒有宅基地使用權的，房屋在報廢、滅失的情況下，是不能重建的。所以，你拆了老二的房子，他是不能重建的，這樣宅基地使用權就完成歸你控制了，你作為宅基地使用權人，可以在廢墟上重建，而老二卻不行。當然，要賠償老二一筆錢，這是必須的。

曾經有個村子就有這樣情況，宗祠門口有間破房子擋住風水，宗族的人和房屋業主商談購買房屋，然後拆掉。誰知道那傢伙居然要很高價錢。宗族的人都知道，這房子是他父親留給他的，於是趁他不在，請外人一下子拆了。結果他回來後打官司，但是宅基地使用權不是他的，房屋是他的但是已經拆除，而且不能重建，只好接受宗族的賠償。但是這賠償卻按照評估公司的報告，只賠了2000塊。

② 宅基地使用權能否繼承

國家土地局關於《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十九條規定：繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。由此可知，宅基地所有權不能繼承，但可以繼承宅基地的使用權。
對於宅基地，我國土地管理法規定，農村村民只能擁有一處宅基地。2004年，國土部明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地。與此同時，繼承法也表明，子女是父母財產的法定繼承人，而房屋也是遺產范疇之一。
農村村民取得宅基地的前提是其「村民」身份，村民首先要屬於這一村集體才能取得宅基地；同時村民有的只是宅基地的使用權，宅基地所有權還是在村集體，村民不能隨意處置宅基地。所以，宅基地不屬於個人財產，也不是遺產，不能被繼承。
【拓展】作為非集體經濟組織成員不能繼承農村宅基地上的房屋
從農村宅基地使用權的主體上分析，我國相關法律均規定農村宅基地使用權的主體僅限農村居民，物權法第一百五十三條明確了「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」，土地管理法第六十二條規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地」。
如果允許非集體經濟組織成員繼承，擁有宅基地，就與土地管理法的規定相悖。而且宅基地是村民按戶申請使用，宅基地使用權屬於村民戶內家庭成員共同共有，戶內某個家庭成員死亡，並不必然導致戶的消滅，宅基地使用權仍然是家庭共有財產而非被繼承人的個人財產。
從農村宅基地使用權的性質上分析，宅基地使用權是特殊的用益物權，它是國家為了保障農民利益和農村資源穩定而賦予農民的具有社會福利和社會保障性質的一項權利。
它的特殊性在於一是具有人身依附性，只有集體經濟組織成員身份才能取得；二是具有福利性，村民一般無償取得宅基地使用權，在取得宅基地使用權後，享有長期佔有、使用的權利。
正是因為宅基地使用權具有這些特殊性，使其不同於一般的財產權，若允許集體經濟組織成員之外的人繼承，可能會損害其他村民的利益，有違該權利的設計初衷，且違反土地管理法確定的「一戶一宅」原則。
參考資料：城裡人能否繼承農村老宅-新華網案例：農村宅基地上建設的房屋能否繼承-人民網

③ 農宅基地如何變更使用權人

宅基地使用權具有以下幾個基本特徵：

（1）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。城鎮居民不得購買宅基地。

（2）宅基地使用權的用途僅限於村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活相關的附屬設施，如廚房、院壩等。

（3）宅基地使用權實行嚴格的「一戶一宅」制。

（4）福利性。

農村宅基地使用權有效轉讓，必需同時具備以下條件：

（一）轉讓行為應徵得本集體經濟組織的同意；

（二）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。

（三）受讓人為同一集體經濟組織內部成員。

農村宅基地使用權權屬變更的幾種類型

(一）因房屋買賣發生的宅基地使用權權屬變更；

（二）因房屋繼承發生的宅基地使用權權屬變更；

（三）因房屋贈與發生的宅基地使用權權屬變更；

（四）因分家析產發生的宅基地使用權權屬變更；

（五）因房屋交換發生的宅基地使用權權屬變更。

農村宅基地使用權權屬變更需提供的要件

（一）因房屋買賣（已辦房地產權證）

（1）農村宅基地使用權權屬變更申請審批表

（2）重慶市房屋買賣合同。房屋買賣合同在國土所經辦人員見證下親自簽署，經辦人員簽署意見並加蓋國土所公章（復印件需國土所經辦人員簽與原件一致並署名）

（3）轉讓方與受讓方戶口簿(包括戶口增減頁）、身份證。驗原件收復印件（復印件需國土所經辦人員簽與原件一致並署名）

（4）承諾書。轉讓方承諾該住宅出售後不在該集體經濟組織重新申請宅基地使用權（村民委員會簽署意見並加蓋公章）。

（5）證明。村民委員會證明（鄉鎮人民政府簽署意見並加蓋公章）買受人在該集體經濟組織無住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。

（6）契稅完稅憑證。驗原件收復印件(經辦人員簽與原件一致並署名）

（7）房地產權證原件。

（二）因房屋繼承

（1）農村宅基地使用權權屬變更申請審批表

（2) 公安機關出具的被繼承人死亡證明（復印件需國土所經辦人簽與原件一致並署名）

（3）A、法定繼承（按法定繼承順序辦理）；B遺囑繼承; C遺贈。法定繼承需提供被繼承人與繼承人關系證明；遺囑繼承和遺贈需提供被繼承人書證

（4）繼承人身份證、戶口薄。驗原件收復印件（國土所經辦人簽與原件一致並署名）

（5）房地產權證原件

（三）因房屋贈與

（1）農村宅基地使用權權屬變更申請審批表

（2）房產贈與書。贈與人與被贈與人在國土所經辦人見證下親自簽名並蓋手印，經辦人簽署意見並加蓋國土所公章（復印件需國土所經辦人簽與原件一致並署名）

（3）贈與人與被贈與人戶口薄、身份證。驗原件收復印件（經辦人簽與原件一致並署名）

（4）承諾書。贈與人承諾該房屋贈與後不在該集體經濟組織申請新的宅基地使用權(加蓋村民委員會公章）

（5）證明。村民委員會證明（鄉鎮人民政府簽署意見並加蓋公章）被贈與人在該集體經濟組織無住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。

（6）契稅完稅憑證。驗原件收復印件 （經辦人員簽與原件一致並署名）

（7）房地產權證原件

（四）因分家析產

（1）農村宅基地使用權權屬變更申請審批表

（2）房產分割協議。全部家庭成員簽名，經辦人簽署意見並加蓋國土所公章（復印件需國土所經辦人簽與原件一致並署名）

（3）家庭成員戶口簿、身份證。驗原件收復印件，包括戶口薄增減頁（經辦人簽與原件一致並署名）

（4）證明。家庭成員戶口未在一起的，需公安機關提供關系證明。

（5）房地產權證原件。

（五）因房屋交換

（1）農村宅基地使用權權屬申請審批表。

（2）房屋交換協議。協議需在國土所經辦人員見證下親自簽署，經辦人員簽署意見並加蓋國土所公章（復印件需經辦人簽與原件一致並署名）。

（3）交換雙方戶口簿、身份證。驗原件收復印件（復印件需國土所經辦人員簽與原件一致並署名。

（4）契稅完稅憑證。驗原件收復印件（經辦人簽與原件一致並署名）。

（5）房地產權證原件。

④ 宅基地使用權能否變更

《土地來管理法實施條例》規定：因依自法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據這一規定，農民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產權變更登記證後15日內，持有關證明文件、材料，向當地縣、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經審核後，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續，換發加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有： (一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地; (二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員; (三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件; (四)轉讓行為征 得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。

⑤ 關於農村宅基地使用權問題

宅基地使用權具有如下特點：

第一，農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體、經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者農戶的名義申請宅基地，土地的有限性決定了集體經濟組織以外的人員一般不能申請宅基地。所以，宅基地通常是與成員權聯系在一起的。農村的宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。因為提供了宅基地，農村居民享有了基本的居住條件，從而維護了農村的穩定。由於宅基地具有福利的性質，集體經濟組織的成員獲得宅基地大多是無償的或者只要支付較少的地款就可以獲得，而不可能按市價購買。

第二，宅基地使用權是特定主體對於集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有佔有、使用的權利。對於宅基地，權利人有權在宅基地上建設房屋和附屬物。由於房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的即長期的權利。盡管權利人對宅基地享有長期的使用權，但這種使用權不是長期不變的。如果因為國家建設需要徵用土地，或者村鎮規劃需要改變土地用途，或者居民個人的宅基地實際過多，遠遠超過了當地規定的標准，可以經過法定程序，進行合理的調劑或重新安排。應當指出的是，由於宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。

第三，集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有限性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。1998年修訂的《土地管理法》明確規定一戶只能擁有一處宅基地。許多人認為應當保留這一規定。筆者認為這一規定是必要的，但應當有一些例外的規定。因為，一方面，在農村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地，如某人分家離去之後又繼承父母的房屋，這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房，申請了一塊宅基地，不一定分戶，這樣一戶形成兩塊宅基地。那麼法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢？對此存在著兩種以上的觀點。一種觀點認為，既然現行法律禁止公民擁有一處以上宅基地，因此對於多出的宅基地，應當由集體收回。另一種觀點認為，公民只要是通過合法的方式取得宅基地，集體不能予以收回，否則，等於禁止對公民的房屋進行繼承和買賣。筆者認為，公民只能擁有一處宅基地，只是就申請而言的，法律上不應當禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。當然，公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費，如果宅基地長期閑置的，集體應當有權重新規劃、調整，以保證土地資源的有效利用，集體如果因規劃調整需要收回宅基地的，應當給予恰當的補償。所以，建議將立法改為「一戶只能申請一處宅基地」。

宅基地依法經過統一規劃的，以規劃後確定的使用權為准，公民原用的宅基地已經依法統一規劃另行分配了的，不得再要求收回。宅基地經過法定程序個別調整了的，以調整後的所有權為准。搶占、多佔集體土地或他人的宅基地的，一律無效。不按審批許可權或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴建自己的房屋時，未按規定辦理合法手續的，依法不予保護。

⑥ 宅基地使用權怎樣變更

農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：一是經本村委會同意;二是轉讓人內與受讓人為同村人;三是轉容讓人戶口已遷出本村或「一戶多宅或多房」。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住;四是受讓人無宅基地;五是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。

⑦ 農村宅基地使用權在什麼情況下會消滅

(一)宅基地使用權的絕對消滅

農村宅基地使用權的絕對消滅是指農村宅基地使用權不存在了，即農村宅基地使用權的客體——宅基地不僅與其主體相分離,而且他人也未取得其權利。主要有以下兩種情況:

(1)宅基地滅失。宅基地是農村宅基地使用權的客體，宅基地因地震、火山噴發、河流改道、山體滑坡等自然災害的影響，不能恢復原狀，不能繼續使用或者滅失的，農村宅基地使用權歸於消滅。當然如果只是宅基地上的建築物或其他附屬設施滅失的,不影響宅基地使用權的效力。

(2)國家和集體的徵收。國家和集體為了公共利益的需要，對農村宅基地進行徵收，並改變了該宅基地的用途的,該農村宅基地使用權消滅，任何人不能再取得對該地的農村宅基地使用權。

(二)宅基地使用權的相對消滅

宅基地使用權的相對消滅強調集體經濟組織內部某一特定成員喪失了自己的宅基地使用權，但這塊農村宅基地的使用權仍客觀存在。相對消滅可分為以下四種情況：

(1)因放棄而消滅。國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第一百七十一條規定：「宅基地使用權人可以放棄宅基地使用權。放棄宅基地使用權的，宅基地使用權消滅。」

農村村民取得宅基地使用權是無償的，隨時可以放棄，但應當事先通知宅基地所有權人，以防止土地資源的浪費。

(2)因轉讓而消滅。轉讓宅基地使用權，原來的使用權人就會喪失對該宅基地的使用權。根據《土地管理法》等法規的規定，農村村民在合法轉讓宅基地使用權之後，不得再申請宅基地。

(3)因撤銷而消滅。申請取得宅基地使用權的村民，必須按照規定的用途利用宅基地，擅自改變宅基地的用途，農村集體經濟組織有權撤銷宅基地使用權，村民從而就會喪失宅基地使用權。

(4)因農村集體經濟組織收回宅基地而消滅。根據《土地管理法》和國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》的規定，為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，農村集體經濟組織報經縣級人民政府批准，有權收回宅基地，而消滅原來設定的宅基地使用權。但是，原來具有宅基地使用權的村民有請求相應損失的補償的權利。另外，宅基地使用權人因遷移等原因停止使用土地的，農村集體經濟組織有權收回宅基地消滅原設定的使用權。

在這些消滅情形中，只有因土地滅失及國家和集體的徵收才能導致宅基地使用權的絕對消滅。其他任何情形都不會導致宅基地使用權的絕對消滅。在具體實踐中，徵收導致宅基地使用權消滅的情形也很多見，但這種使用權消滅的前提是徵收程序的合法完成。

⑧ 宅基地土地的使用權 指的是什麼 為什麼不能當作抵押

土地使用權理論上是可以抵押的，是國際上的通行做法。但是在中國，解放後，通過政府版集體化運動改權造，農村的宅基地在法律上規定為集體所有，事實上是農民無償無限期使用。因為目前的法律還未做修改，還是沿用計劃經濟時代農村宅基地集體所有性質的規定，因此農民使用的宅基地使用權暫時不能抵押。

⑨ 如何理解」宅基地使用權不能允許單獨轉讓」

按照現行法律規定，宅基地只能由集體成員使用，且每戶只能擁有一處宅基地