物權保護糾紛房地產開發

① 物權法 房屋糾紛

既然房子在抵押前就已經蓋好了，那麼雖然業主對土地沒有所有權但是，業主在這個關系中屬於善意第三人，根據物權法的規定對於善意第三人的合法利也應該保護，所以業主可以向他們任何一方請求賠償，至於具體由誰賠，那是他們的內部協議，業主是一定可以得到賠償的

② 房產糾紛發生在物權法實施之前，是適用舊法還是物權法

物權法明確不溯及既往的，一般來說法只適用於生效後發生的行為。我國的法律回主要採用從舊兼從輕答原則，但是在特殊情況下也可以溯及既往，但是物權法沒有明確規定，就說明對生效前的行為不適用的。
賣給乙的行為是有效的。那個行為是違法了，法律保護善意第三人，乙如果不知道開放商之前已經銷售過該房屋，那麼乙在當中就是善意第三人，他不知道開發商的行為。 所以開發商和乙之間的交易是受到保護的，甲只能向房開商索取賠償。

③ 《物權法》對房地產業的影響

《物權法》確立了物權概念，明確了權利人對物享有排他的權利，規定了物權強有力的保護制度，對涉及不動產投資、開發、建設、經營的房地產業影響深遠，它對現行的房地產管理方式、方法提供了新的執行制度，為房地產相關的法律法規的完善提供了充足的預留空間，房地產行業需要正確的對待《物權法》，物權法對未來房地產行業的發展將會主要產生以下影響：
一、《物權法》對土地出讓、取得和開發進行嚴格規定
1.《物權法》對土地出讓方式進行嚴格規定
《物權法》第一百三十七條規定「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓」。該項規定強化了土地出讓制度，有利於切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，保持政策的連續性，同時也保證了土地資源的合理配置，保證政府能夠獲取土地收益，維護了國家的利益。
2.《物權法》對土地取得和開發進行嚴格規定
《物權法》第四十三條規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」第一百二十八條規定：「未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。」《物權法》做出這樣的規定在一定程度上限制了市場上的土地供應量，這就可能會增加房地產開發的成本，並且影響房地產開發的速度，那種直接與集體經濟組織或者地方政府協議徵收土地的不規范方式將很難繼續實行。這就要求房地產企業在徵收集體所有的土地時應當核實其具體許可權，編制具體流程，規范運作。
二、《物權法》明確住宅建設用地使用權的期限對房地產業的影響
1.使「有恆產者有恆心」，為房地產業的長遠發展奠定基礎
《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」這種規定讓置業者對持有私產更有信心，為房地產的長期穩定發展奠定了堅實的基礎。
2.續展土地使用權年限有利於提升房產的內在價值和建築品質
《物權法》關於續展土地使用權年限的規定消除了產權延續的問題，解決了土地使用權到期後的地產處置糾紛，保障了公民私有財產權，將進一步激發購房者和投資者購房置業的慾望，為開發商創造和擴大潛在的市場，有利於促成房地產市場持久的購買需求。另外，該規定還有助於提高住宅建築質量，因為所謂「自動續期」延續的只是建築物使用權的期限，而並不是土地所有權，所以一旦建築物報廢，土地仍然將收歸國有，這樣一方面提醒廣大業主要好好保護自己的物業，積極交納物業管理費，70 年以後只要建築物還健康，那麼物業還是歸業主所有。另一方面，今後房地產開發企業將更加關注產品質量和品牌的建設、購房者將更加關注房地產的整體規劃、設計、建築標准、房產質量及其使用壽命，使其滿足購房者追求舒適生活的目標以及財產保值增值的需要。
三、《物權法》關於征地拆遷的規定對房地產行業的影響
1.《物權法》嚴格規定拆遷條件，改變了房地產業的發展模式
《物權法》第四十二條第一款規定「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。」這一規定表明：集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產可以徵收；徵收的前提必須是為了公共利益的需要，這樣可以在一定程度上杜絕開發商用地、政府幫它拆遷的現象，這將從根本上改變房地產業的發展模式，特別是一些與政府聯系緊密的開發商，如果不改變其運作方式就有被淘汰的風險；徵收必須依照法律規定的許可權和程序進行。也就是說不是為了公共利益需要不得徵收，徵收的主體是國家，其他任何組織、單位和個人無權徵收。徵收不等同於拆遷，也不一定導致拆遷，但主要是通過拆遷方式實施；拆遷也不應該就是徵收行為，應當包括徵收和徵用以及非公益性拆遷。由此我們可以作出以下判定：一是城市房屋拆遷作為城市建設基礎性的公益事業，將主要以徵收方式進行；二是政府作為徵收行為的主體成為拆遷人，與被拆遷人不是平等的民事主體間的法律關系，而是行政法律關系；三是非公益性拆遷將成為真正意義上的民事法律關系，由於補償安置標准等方面的突出矛盾，加之缺乏相應的強制執行力，其拆遷數量將會很少，甚至將基本退出拆遷領域。
2.《物權法》關於拆遷補償的規定增加了開發商的開發成本
《物權法》第四十二條第二款規定「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。」可以看出《物權法》在保護農民的利益上前進了一步。原來徵收農村集體所有土地的補償有三個部分：土地補償、安置費、青苗費，《物權法》為了更加充分的保護農民的利益，增加了一項社會保障，這種保障不僅要保障農民當前的生活，也要充分考慮到他們以後的生活，它體現了政府對農民生活問題的現實關注，但是無疑會加大開發商的拿地成本，延緩房地產開發的速度，對其資金實力是一個嚴峻的考驗，從而加快行業內部的優勝劣汰和規模整合。
《物權法》第四十二條第三款規定「徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。」這一規定保護了物權擁有者的權利，如果國家為了公共利益的需要而徵收私人財產，這樣少數人就要犧牲自己的合法的權利來滿足更大的利益也就是「公共利益」,因此這少數人的合法權利必須要由國家來予以補償。但必須看到在另一方面來講，這些規定可能會增加房地產商開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度而影響房地產開發的速度，比如《物權法》出台後各地出現的「釘子戶」正是這種可能性的反應。
這一立法更加符合我國人多地少的基本國情和嚴格保護耕地的宗旨,對今後的土地利用將產生重大的影響。從宏觀層面看,隨著土地供需矛盾日趨加 劇，國家必然會採取更加科學、嚴厲的政策調控房地產用地，促使房地產開發向節約型方向轉變。從微觀層面看，由於土地徵收必須滿足公共利益之需,因而以經營性為目的的土地徵收難度和成本將大大提高。因此，可以預見，今後房地產增量用地將受到較大的限制,特別是大面積農用地轉為房地產用地的現象將得到有效遏制，使房地產企業儲備土地難度加大，城市存量土地和閑置土地將得到有力的挖潛，尤其是《物權法》第143條關於建設用地使用權轉讓的有關規定，更有利於房地產企業盤活存量土地，土地的利用效率和強度將得到合理提升,節地型住宅將成為政府調控的主導方向。
四、《物權法》關於登記制度的規定對房屋銷售的影響
我國目前實行的不動產登記，主要採取分部門、分級登記制度。以房地產權屬登記為例，國內房屋和土地登記仍分別隸屬房產和土地兩個管理部門。這種登記方式不但增加了房地產交易環節和成本，而且容易產生房地產權屬不清，以致交易安全難以得到保障。為進一步規范不動產登記制度，《物權法》第二章第一節作出了多項創新性規定,確立了不動產登記生效原則，建立健全了不動產統一登記和預告登記等一系列制度，大大提高了不動產登記的公信力和房地產的交易安全。
1.統一登記制度可以有效的規范房地產開發和銷售行為
不動產登記是建立物權制度的重要基礎，是物權公示原則的必然要求。我國目前的不動產登記機構多達六、七個部門 ,多頭登記、重復登記、遺漏登記，資料分散、資源浪費等現象給當事人增加了很多不必要的負擔，統一登記機構勢在必然，《物權法》的頒布將促使政府加快改革建築物與土地分設登記的不合理現狀，建立統一的城鄉房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書。雖然現在全國很多地區統一登記制度還沒有建立起來，《物權法》也並未明確是由原房管局還是成立一個新的登記機構進行負責，但國家實行統一登記制度的規定，將杜絕重復登記、錯誤登記等資源浪費的現象，使交易過程更加清晰、統一，產權更明晰，同時在一定程度上減少地區差異造成的市場分割，提高登記效率，降低交易成本。對房地產開發企業而言，由於統一登記制度的建立和完善,房地產權屬清晰、資料易於查詢，企業的開發投資將會得到有效保障，可以有效規范房地產開發和銷售行為，並購風險會大大降低。
2.預告登記制度可以有效的保護購房者的利益
《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記是不動產登記的一種特殊類型，它從法律層面上以物權手段限制了現時登記的權利人自由處分其權利，保護了相對人對不動產物權變動的債權請求權，穩定了不動產交易秩序，因為在商品房預售制度下，經常出現購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，在等待產權證下達期間，賣房人又把房子轉賣給了別人或者用已銷售的房子抵押貸款的現象，這些行為嚴重損害了購房者利益。因此，實行預告登記制度，將對當前房地產市場普遍存在的商品房預售起到極大的規范和約束作用，不但可以保障相對弱勢的購房人的權益，而且制約了開發商的投機行為，使其誠信經營，有效預防「一房多賣」等現象的發生。從另一方面講，開發商可以充分利用預告登記制度，及時推進期房的銷售，及時回籠開發資金。
五、《物權法》對解決物業管理中存在的問題產生深遠影響
1.規定了「建築物區分所有權」
《物權法》第七十條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利」。這是第一次以國家法律的形式提出了業主的建築物區分所有權與共有物權的概念，由此可以看出業主的建築物區分所有權主要包括三個方面的權利：一是對專有部分的專有權；二是對建築區劃內的共有部分享有共有權；三是對共有部分享有共同管理的權利。《物權法》從維護業主的合法權益出發,明確規定了建築物區分所有權，但是對於車庫、車位共有部分的歸屬問題在操作上還是比較復雜，也為開發商留出了空間，有待出台相關的法律法規明確其歸屬和管理方式，以減少相關的法律糾紛。
2. 改變了傳統的物業管理方式
《物權法》第八十一條規定：「業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建議單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」第八十二條規定：「物業管理公司應當根據業主的委託對建築物及附屬設施進行管理，並接受監督。」《物權法》賦予了物業管理企業之外的其他管理人可以對小區進行物業管理的權利，也就是說由非物管企業或沒有物管資質的企業可以從事物業管理，沒有取得物業管理職業資格證書的人也可以從事物業管理，這對於實施資質管理制度的物業管理行業來說提出了新的命題，對房產管理部門進行物業管理提出了新的挑戰。
3.《物權法》對開發商的權利也進行了保護
《物權法》除了保護業主的合法權益外，《物權法》還對物業服務機構和開發商的權利進行保護。當然，業主在物業管理上話語權的增加也給一些物業公司帶來了挑戰與機遇，只有那些真正為業主服務的，才會在同行業的競爭中優勝劣汰，在無形中,通過物業管理的重新洗牌，進一步實現房地產市場的規范與合理發展。
4.《物權法》進一步明確了業主委員會的法律地位，保護業主權利
《物權法》第八十三條規定：「業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟」。這一規定明確業主對小區的管理職責和權利，也明確了對建築物區分所有權權利的行使。對於業主委員會,在一定程度上可以以原告身份提起訴訟，解決了現階段爭論比較多的業主委員會訴訟主體這個問題，將有利於業主進行權益的申張，保護弱勢群體的合法權利。從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。這突出了業主與業主委員會的平等關系和私權爭議，而非管理與被管理的公權關系。《物權法》其法律管轄范圍涉及人民群眾切身利益的方方面面，特別是在老百姓關心的土地、房屋問題上有了明確的法律規定，這必將對我國房地產行業未來的發展產生深遠的影響。
六、《物權法》對物業稅的徵收提供了法律保障
《物權法》規定「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯」。財產平等是《物權法》最重要的基本原則,不管是國家、集體的財產還是個人的財產,只要進入民事領域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保護。《物權法》明確了對私人財產的保護,對物權的歸屬和利用作出了全面規定,不僅為物業稅的開征提供了必要的法律依據,也對物業稅的開征提出了法律要求。開征物業稅有利於規范房地產市場稅收體系 增加保有環節稅收,抑制房地產市場需求,減緩房價上漲速度。但是目前,物業稅開征的法律、制度環境仍不完善,產權不明晰的情況大量存在,不動產登記制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,這些法律和制度上的障礙還需要進一步解決。

④ 房屋漏水，物權糾紛問題

一、解決的法律路徑
房屋發生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關系——適用相關的法律規定————明確責任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。
二、常見的房屋滲漏原因
1、開發商建房時因質量問題造成的;
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害;
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏;
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。
不同的滲漏原因，形成不同的法律關系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關系錯誤，就會導致確立案由和適用法律的錯誤，判決結果就會差之毫釐謬之千里。
三、不同的滲漏原因形成不同的法律關系。
針對上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關法律關系：
1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏，形成商品住宅質量糾紛法律關系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權法律關系。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，形成相鄰法律關系。
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關系
5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業管理糾紛法律關系。
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失。」
《建築工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：「屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年。」
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的，即使在五年的質保期內，開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因，則應相應減輕開發商的責任並讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定：「公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任」。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至於責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。」
《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規定，「相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以准許;但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以採取其他合理的措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。」
《物權法》第八十四條規定，「不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 」第八十六條規定，「不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。」第九十二條規定，「不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。 」
根據以上相鄰關系的規定，房屋用水與排水的相鄰關系歸納為：
(1)一方應為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。
(3)相鄰關系中責任的承擔，應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關系的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。
(4)因為有相鄰關系，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。
(5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發商保修期滿後，應當有專項維修資金來承擔。
《物業管理條例》第五十四條規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金」。
「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用」。
2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，「商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。」第三條規定，「本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。」
該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那麼，上下水管道、落水管是否屬於共用設施呢?一是從法條看新辦法不但用了「一般包括」的文字，同時明確 「由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備」均屬於共用設施，可見該辦法沒有採用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內，但權利屬於該樓一側單元的共有人，性質屬於共用設施。如果否認其具有共用的性質，那麼就要承認業主對其擁有物權，物權的特徵是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規定，「住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。(二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。(三)售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。」
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⑤ 房地產法的物權法的影響

綜述
房地產法作為一部基本法，《物權法》的出台對中國日後相關立法的走向起著至關重要的作用；而作為一部以調整不動產權利歸屬和利用為主體內容的法律，《物權法》對房地產法律部門的重大影響更是不言而喻。有學者認為《物權法》的出台將架空房地產法中的私法體系，而將房地產法「醇化」為專門調整房地產縱向管理關系的房地產管理法。誠然，《物權法》中大量關於不動產的內容與現有房地產法中的規定有重合交叉之處，但這並不意味著《物權法》的出台就掏空了房地產民事法律體系，恰恰相反，《物權法》中關於不動產權利的規定正好補充和填實了現有的房地產民事法律體系，而為中國房地產法的完善，尤其是與民事立法的協調提供了很好的契機。
與房地產法共同調整房地產關系
(一)物權法對房地產物權關系的調整。物權法的體系包括物權法的立法體系和物權法的內容體系，二者是形式與內容的關系。物權法的立法體系，就是物權法的外在表現形式所構成的體系，這在《物權法》中得到了體現；而物權法的內容體系，是指物權法的內部結構所形成的體系，可以劃分為不動產物權規范和動產物權規范，其中的不動產物權規范構成了整部《物權法》的核心和重點。一般認為，不動產包括土地、定著物和與不動產尚未分離的出產物三類，其中定著物主要包括房屋和林木。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，即房地產物權，這是整部《物權法》中不動產法律規范調整的重心。
1．土地物權。土地物權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權，<<物權渤第五章即是對土地所有權的規范。土地他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權和土地抵押權，前四種屬於用益物權，被規范在《物權渤的第三編第十章到第十四章；土地抵押權屬於擔保物權，被規范在<<物權法》的第四編第十六章。
2．房屋物權。房屋物權同樣可分為房屋所有權和房屋他物權。房屋所有權的形式主要有：獨有、共有以及區分所有，以區分所有為最普遍的房屋所有形式。對房屋所有權的規范主要體現在物權渤第二編的第五章、第六章和第八章；房屋他物權的內容，在《物權法》草案修改和審議的過程中一直存在爭議，曾被納入房屋他物權體系中的居住權、房屋典權、房地產讓與擔保權，因種種原因在《物權法》審議過程中分別被刪掉，最後《物權法》體系下房屋他物權只剩房屋抵押權，被規定在《物權法》的第三編第十六章。
(二)房地產法對房地產關系的調整
與物權法僅調整不動產中的房地產物權關系相比，房地產法對房地產關系的調整不僅僅局限於房地產物權關系，而是非常充實、全面的。雖然學術界對房地產法的性質、調整對象等方面依然存在爭論，但我們認為房地產法應定位為民法性質。在此基礎上，根據作為房地產法律關系客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費的過程將房地產法律規范大致劃分為：房地產權屬登記規范、房地產開發用地規范、房地產開發建設規范、房地產交易規范、房地產徵收規范、房地產服務規范和房地產社會保障規范。需說明的是，由於我國尚無統一的房地產法，因此對房地產法的立法體系尚存進一步探討的空間，以上劃分，依據的是房地產法的內容體系。
1．房地產權屬登記規范。房地產權屬登記貫穿整個房地產活動，確定房地產物權歸屬、變動及其變動模式、公示方法等。現行的相關規范性法律文件主要有：《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
2．房地產開發用地規范。主要包括土地使用權出讓和劃撥的法律規范。現行的相關規范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等。
3．房地產開發建設規范。包括房地產開發建設主體規范和房地產開發建設行為規范。現行的相關規范性法律文件有：《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行辦法》等。
4．房地產交易規范。包括房地產轉讓、租賃、抵押等法律規范。現行相關規范性法律文件有：敝保法》、懶市房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有房屋管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》等。
5．房地產徵收與徵用規范。包括針對集體所有土地的征地規范和拆遷房屋的法律規范。現行相關規范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等。
6．房地產服務規范。包括中介服務規范和物業服務規范。其中與中介服務相關的規范性法律文件有：《城市房地產中介服務管理規定》等；與物業服務相關的規范性法律文件有：《物業管理條例》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
7．房地產社會保障規范。包括城鎮住房社會保障規范和農村房地產社會保障規范。現行相關規范性法律文件有：《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。
對房地產法體系之映射比較及其影響
通過上述對物權法和房地產法所調整的房地產關系來看，物權法和房地產法的確在眾多領域存在規范的重合，但這種重合不足以使《物權法》架空房地產法中的民法規范。(一)房地產法的調整對象廣於《物權法》。1．縱向考察。物權法的調整重點是房地產所有權和他物權，主要規范物之歸屬和利用，如房地產物權的歸屬、房地產抵押權的設立等，屬典型的靜態法；房地產法的調整重點是整個房地產業，主要規范房地產作為一種產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運營等，屬典型的動態法。2．橫向考察。作為我國的基礎產業和支柱產業，房地產業涉及建築業、金融信託業、建材業、裝潢業及服務業等行業，在這一產業的運行過程中除了物權以外，還有眾多其他權利類型，如債權、股權、信託權、知識產權等，這些都需要房地產法來進行綜合調整。《物權法》只是以物權為調整對象，不能規范一切的財產權，如房地產債權、房地產知識產權等。
(二)房地產法的調整手段多於《物權法》。《物權法》是民法體系下的基本法，調整平等主體之間的物權關系，屬於典型的私法，適用私法的調整手段。如果僅用<<物權渤之私法調整手段來駕馭房地產業，則多少有些力不從心。房地產作為最重要的生產生活資料，關系國計民生，體現著國家的宏觀管理和行政干預。房地產法律關系就性質而言大致可分為房地產民事關系、房地產行政關系和房地產社會保障關系。這與房地產業本身具有較強國家干預性和對象特殊性的特點有關。雖然房地產法以民法規范為中心，但還是表現出很多公法和社會法的因素，如《城市規劃法》、《住房公積金管理條例》等。因此，在處理房地產法律關系的過程中，不僅需要私法的調整手段，還需輔之以公法的調整手段，如房地產徵收。
(三)房地產法的調整規范細於《物權法》。通過對《物權法》中調整不動產法律關系的條款進行梳理，可以發現即使是在房地產業中的物權領域，徹權渤的調整也是不充分的。例如，在《物權法》條文中保留大量的未盡事宜，這些事宜需要「依照土地管理法等法律規定辦理」。如在「建設用地使有權」一章中，就有四處明文規定需根據房地產法等法律、法規進行調整，分別涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理和集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能從宏觀的角度勾勒出基本的房地產物權框架，但對於具體問題的法律適用，《物權法》的調整就顯得有些捉襟見肘了。
物權法之所以難以取代房地產法中的民事規范，一方面就立法技術而言，《物權法》的普適性難以適應房地產業的專業性，在很多具體問題上很難作出更細致的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，就涉及出讓金數額的確定、支付方式、期限及法律後果等問題，《物權法》對此不能面面俱到，否則必然導致條文的冗繁和體系的失衡；另一方面，在法律涵射范圍方面，徹權法》的靜態屬性也難以適應房地產業的動態過程，如對集體所有土地作為建設用地的使用，除了涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大物權關系外，還涉及征地的程序、審批許可權、補償安置等問題，這些內容顯然已經超出《物權法》規范的涵射范圍。因此，《物權法》中的多處規范就有必要讓位於房地產法，由後者對相關問題作出更為細密的規定。
盡管《物權法》與房地產法存在眾多規范重合之處，但並不能取代房地產法中的民事法律規范，更不能架空房地產法中的民事法律體系。相反，砌權法中關於不動產物權的規范構成了整個房地產民事法律體系的核心部分。在房地產法領域正缺少一部明確權利歸屬規則的基本法律規范之時，《物權法》的出台恰好充實了現有房地產法律框架下的民事法律規范，尤其是物權法律規范，為建立完善的房地產法律體系奠定了良好的基礎。

⑥ 北京市朝陽區的拆遷安置房物權確認糾紛案例

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。

案件介紹：
羅麗原系405號房屋的原承租人，蔣彩華是其姑姑。當時蔣彩華的戶口和羅麗均在405號房屋內。
因該房屋拆遷，羅麗和北京市某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）簽訂了《北京市朝陽區危舊房改造就地安置合同》。該合同中確認需要拆遷的405號房屋，應當安置人口為6人，分別為蔣彩華、羅麗、羅麗的丈夫、羅麗的女兒羅麗的母親、蔣彩華的女兒。
因此該公司就地安置給羅麗一間三室一廳一套（本案訴爭房屋），2014年1月9日，羅麗與該公司簽訂了購房合同，約定羅麗購買訴爭房屋。
羅麗於2014年3月11日交付了購房款。房屋於2014年9月22日交付給羅麗，羅麗隨後便將該房屋出租。
因安置房被出租，蔣彩華和羅麗因此事多次爭吵，因協商無果，蔣彩華於2014年年底將羅麗起訴至法院，訴求法院判令確認蔣彩華對該房屋享有居住使用的權利。

審判結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
蔣彩華對訴爭房屋享有居住使用的權利。

一審判決後，羅麗不服一審判決上訴至二審法院，二審法院經開庭審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，公民合法的權益受法律保護。
本案訴爭房屋系危舊房改造拆遷安置取得，雖然該訴爭房屋系羅麗出資購買，但《北京市朝陽區危舊房改造就地安置合同》載明羅英才、羅麗等均為拆遷被安置人，法院判決蔣彩華對訴爭房屋享有居住使用權益，有事實和法律依據。
現訴爭房屋目前由羅麗對外出租，但此情形並不能對抗蔣彩華對訴爭房屋享有的居住使用權益。
綜上，法院的判決是正確的。

⑦ 物權法施行前，房產確權糾紛受訴訟時效保護嗎

確權糾紛不是債權請求權,不適用訴訟時效規定，也就無訴訟時效的保護。

1、房屋確權是保障房屋所有人依法對自己的房屋享有佔有、使用、收益、和處分的權利，它是唯一完全的物權。同時，也是房地產權屬登記、權屬變更、轉讓、評估、抵押、中介服務等的產權、產籍的管理的法定依據。

2、法律依據《民法總則》第一百九十六條規定：

下列請求權不適用訴訟時效的規定：

（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；

（二）不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產；

（三）請求支付撫養費、贍養費或者扶養費；

（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權。

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《中華人民共和國民法總則》第九章 訴訟時效

第一百八十八條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

第一百八十九條當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間自最後一期履行期限屆滿之日起計算。

第一百九十條無民事行為能力人或者限制民事行為能力人對其法定代理人的請求權的訴訟時效期間，自該法定代理終止之日起計算。

第一百九十一條未成年人遭受性侵害的損害賠償請求權的訴訟時效期間，自受害人年滿十八周歲之日起計算。

第一百九十二條訴訟時效期間屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。

訴訟時效期間屆滿後，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯；義務人已自願履行的，不得請求返還。

第一百九十三條人民法院不得主動適用訴訟時效的規定。

⑧ 物權法房產糾紛有哪些規定

一、物權法規定：

1、當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的，為保障將來實現物權，版按照約定可權以向登記機構申請預告登記。

2、預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

二、法律依據：

《物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

(8)物權保護糾紛房地產開發擴展閱讀

根據物權法相關規定，機動車等特殊動產物權變動，是交付即發生物權變動的效力。在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優先於債權。

「具體到機動車等特殊動產之上，存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動產物權的人，雖未辦理登記，但其已經依法享有物權。

換句話說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除於《物權法》所稱的善意第三人范疇之外。」