土地使用權評估增值所得稅

Ⅰ 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(1)土地使用權評估增值所得稅擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

Ⅱ 土地評估增值投資需要繳哪些稅收

根據我國公司法規定，以土地使用權投資的，投資人必須在規定的時間內將土地使用權過戶到被投資單位，這實際上是一種投資人以土地使用權交換股權的行為。土地投資主要涉及以下稅種徵收問題。

1.營業稅分階段區別征稅。土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產轉讓，但投資行為是不徵收營業稅的。《國家稅務總局關於印發<營業稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國稅發[1993]149號）規定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。自2003年1月1日起，稅收政策對此進行了調整，取消了股權轉讓環節征稅的規定。《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。同時規定「對股權轉讓不徵收營業稅」。
2.單位和個人所得稅征稅待遇不同。對於單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規定繳納企業所得稅。《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條也將這種以土地使用權換取股權的「非貨幣性資產交換」行為，按視同銷售處理。
但在個人以土地投資上，稅收政策上規定暫時不征個人所得稅。《國家稅務總局關於非貨幣性資產評估增值暫不徵收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅徵收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估後投資於企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不徵收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定徵收個人所得稅，其「財產原值」為資產評估前的價值。
3.印花稅區別時段征免稅。《國家稅務局關於印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發[1991]155號）規定：土地使用權出讓、轉讓書據（合同），不屬於印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在2006年11月27日下發的《財政部國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）文件規定：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅。
4.土地增值稅由全部免稅到部分征稅。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。顯然，上述規定對土地投資採取的是鼓勵政策。但隨著國家對房地產市場的政策調控需要，《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對此作了調整。該文規定，自2006年3月2日起，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]048號暫免徵收土地增值稅的規定。很明顯，上述政策的改變僅是針對房地產企業的。
5.契稅不能免徵。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納。

Ⅲ 土地作價投資增值是否繳企業所得稅

答：根據現行《企業所得稅法》及其實施條例有關規定，該外商投資企業以土地使用權對外投資，發生了資產評估增值，土地賬面價值400萬元，公允價值600萬元，應對其增值部分200萬元繳納企業所得稅。 根據《國務院關於實施企業所得稅過渡優惠政策的通知》（國發[2007]39號）和《財政部、國家稅務總局關於貫徹落實國務院關於實施企業所得稅過渡優惠政策有關問題的通知》（財稅[2008]21號）規定，對原適用24%或33%企業所得稅率，並享受國發[2007]39號文件規定企業所得稅定期減半優惠過渡的企業，2008年及以後年度一律按25%稅率計算的應納稅額實行減半征稅。 因此，該外商投資企業2010年如果仍在減半征稅的過渡期內，應按12.5%稅率繳稅。

Ⅳ 房產評估增值的情況下應如何繳納房產稅

案情簡介：日前，地稅稽查局對鎮江某醫療有限公司進行檢查，發現該企業存在少繳房產稅的情況。該企業2003年底改制，整體資產轉讓，轉讓時由會計事務所進行評估，其中房產和土地經過評估，都產生了增值。但該企業在2011年和2012年申報繳納房產稅時，卻仍以房屋的歷史成本作為計稅依據，沒有將評估增值後的房產和土地合並作為計稅依據，導致少繳房產稅。地稅稽查人員在檢查過程中多次發現以下類似的情況，一是土地價值未並入房產原值少繳房產稅；二是評估增值後的房產（含土地）以歷史成本作為房產原值少繳房產稅；三是自行評估增值後的房產價值（含土地）作為房產原值多繳房產稅。

稅法分析：納稅人在計算繳納房產稅時，尤其要注意計稅依據的確定。
1、從價計征房產稅的房產原值應包含地價。根據《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)的規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。並且宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

2、評估增值的房產和土地應區分兩種情況分別確定房產原值。第一種情況，企業根據法律、行政法規和會計制度規定和要求進行的評估增值。例如企業合並、分立、股權重組、接受資產投資等。在這種情況下，應按評估後的價值作為房產原值計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定和《企業會計制度》、《企業會計准則》的規定，企業的各項資產應當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定外，企業一律不得自行調整其賬面價值。企業合並、分立、股權重組、接受資產投資等情況是屬於法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定情形，所以企業應調整其賬面價值，並按其賬面價值計征房產稅。此外，若企業應該調整而未調整的，稅務機關應按照相關規定進行調整，並按確認的新的價值作為房產原值計征房產稅。

第二種情況，企業根據經營需要自行對房產的原值進行的評估增值，例如，固定資產評估增值後進行抵押貸款。這種情況下不屬於法律、行政法規和國家統一的會計制度另行規定的情況，調整後的賬面價值不具有法律上的依據，房產稅仍按照歷史成本即調整前的房產原值計征房產稅。

Ⅳ 無形資產中土地評估增值是否繳納所得稅

無形資產中土地評估增值不用繳納所得稅。
土地評估增值部分只要攤銷版，就要按權照攤銷部分乘以適用稅率繳納所得稅，不攤銷則不用計算繳納。
帳務處理如下：土地經評估增值部分入賬：
借記「無形資產－土地使用權」，
貸記「資本公積－土地評估增值」。

無形資產（Intangible Assets）是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權等稱為無形資產。

Ⅵ 資產評估增值需要確認遞延所得稅負債嗎

在企業改組改制等工作中，有的需要根據資產評估結果進行調賬。根據評估結果調賬，應分為因資產評估本身引起的增值、減值和由於資產評估基準日與建賬基準日之間有一段時間間隔而引起資產數量的變化兩種情形。
一、資產評估本身引起的增值或減值1.對作為投資而發生的資產評估
對因投資而需要進行資產評估的，其目的是為投資作價提供參考依據，對資產評估結果的處理應分為投資方和被投資方兩方面。對於投資方以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣性資產作為投資的根據新《企業會計准則第2號——長期股權投資》第4條之第4款和《企業會計准則第7號——非貨幣性資產交換》第3條的規定，應視同以非貨幣性資產交換而取得長期股權投資，應以換出資產的公允價值（一般應為評估價值）和應支付的相關稅費作為取得的長期股權投資的初始投資成本。相關資產的評估價值與賬面價值的差額計入當期損益。具體處理應為借記「長期股權投資——成本」，貸記「固定資產」等相關科目，差額借記「營業外支出」或貸記「營業外收入」。另外當符合權益法核算長期股權投資時，投資方應根據新《企業會計准則第2號——長期股權投資》第9條的規定同時進行如下處理，若長期股權投資的初始投資成本大於投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，不調整長期股權投資的初始投資成本；若長期股權投資的初始投資成本小於投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額應計入當期損益，同時調整長期股權投資的初始投資成本。具體處理應為借記「長期股權投資——成本」，貸記「營業外收入」。
對於被投資方，應以評估價值或雙方商定值作為資產的初始人賬價值。2.對公司改制而發生的資產評估若發生評估減值，應將減值額計入「營業外支出」，並調整相應資產的賬面價值；若發生評估增值，應將增值額在扣除未來應交所得稅後的金額計入「資本公積」，未來應交所得稅根據《企業會計准則第18號——所得稅》的規定應計入「遞延所得稅負債」，並調整相應資產的賬面價值。

Ⅶ 利用土地評估增值部分，進行增資擴股，如何交稅是否要交納企業所得稅、土地增值稅、營業稅

該項土地登記屬土地使用權轉讓引起的變更登記，應評估作價、轉讓、變更登記到上市公司名下。

Ⅷ 土地使用權出資評估增值的會計處理

針對投入土地出資帳務處理，不管作為無形資產還是投資性房地產會計處理，該土地的計稅基礎都是100w，在稅務上都是按照收付實現制，即沒有交易的收益暫時不收稅，一旦交割了就要收稅，所以土地投資過戶之時，就是產生納稅義務的時候，只能按照500萬繳納營業稅及其附加稅。

按照增值額400萬繳納土地增值稅，並且400萬作為當期損益來核算，計入本年應納稅所得額，無法進行稅務籌劃(土地增值稅可以籌劃免稅)，如果企業稅務付現壓力大，可以向稅局申請分五年支付。

根據地稅、國稅規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則，納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

(8)土地使用權評估增值所得稅擴展閱讀：

土地使用權出資的注意事項：

1、土地出資是使用權出資，而不是所有權，用於出資的土地使用權，必須是國有土地，而且經過有償出讓。

2、能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地使用權。

3、從國家無償取得使用權的土地，依法不能作為出資使用，必須先向國家補交土地出讓金、辦理土地變更手續。

4、以集體所有的土地對外投資，則必須先將集體土地通過招拍掛途徑變為國有土地。

5、用於出資的土地使用權未設權利負擔，土地使用權必須是干凈的，沒有抵押權之類的權利負擔。

6、交付使用並辦理土地使用權的過戶登記，兩項義務不可分割，否則股東沒有全面履行出資義務。

參考資料來源：網路-土地使用權作價出資

參考資料來源：網路-資產評估增值

參考資料來源：網路-土地使用權

Ⅸ 土地使用權評估調賬需要繳納增值稅嗎

使用權評估增值稅入帳？指那一方？一般的評估是無須做賬務處理的，除非涉及到國企改制內，或者是企業購買容其他企業的全部股權，被購買企業保留法人資格的，被購買企業應按照評估價調帳；被購買企業喪失法人資格的，購買方應按照評估價對相關資產負債等進賬。還有就是國家規定清產核資等。

Ⅹ 資產評估增值投資要不要交個人所得稅、印花稅、土增稅。

如果當時土地使用權為股東的獨資公司，那以土地增資的行為就不成立，當股權轉讓時評估土地增值部分是相對於土地1568萬來增值的，而不是6880萬，股東一樣要交所得稅（基數為股權轉讓價格與原始800萬注冊資本間的差額），但這種情況一般不成立，因為已經增資完成，說明該地為股東投入而非股東借款給房地產公司出資購買。還有一種就是一般土地增資前需變更土地使用權的權利人為增資公司，這樣對於第四個問題就有很好的解釋了，這個一樣需要繳稅，但稅務一般在增資的時候不強求繳納，一般在股權轉讓時補交。