徵收以出讓的國有土地使用權

1. 房屋徵收涉及收回出讓的國有土地使用權，如何支付補償

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
《中華人民共和國土地管理法》第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
《房地產估價規范》
6．7 征地和房屋拆遷補償估價
6．7．1 征地和房屋拆遷補償估價，分為徵用農村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。
6．7．2 征地估價，應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。
6．7．3 拆遷估價，應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。
6．7．4 依照規定，拆除違章建築、超過批准期限的臨時建築不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築給予適當補償。
6．7．5 實行作價補償的，可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格後結合建築物成新估價。
6．7．6 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩餘年限所對應的正常市場價格進行
據此，依據上述法律規定，房屋徵收涉及收回出讓的國有土地使用權的，土地使用權人有權獲得下列補償：一、剩餘年限的土地使用權市場評估價，二、剩餘年限的土地出讓金。一般情況下，被徵收房屋的市場評估價應包含土地使用權的補償。北方土地拆遷維權網

2. 土地使用權和國有土地使用權的區別出讓和轉讓的區別

很多人對國有土地使用權出讓概念不是很清晰，也不懂得它與轉讓有哪些區內別。其實，國有土容地使用權出讓與轉讓在主體、行為性質等多方面都是有所差別的。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地的使用者的行為。

國有土地使用權出讓與轉讓區別：

1.主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣級以上人民政府予以具體實施的；

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2.行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定；轉讓：他物權轉移。

3.轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4.交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

了解了國有土地使用權出讓與轉讓和差別，希望能對正在疑惑的網友有所幫助。國有土地使用權出讓與轉讓還是存在細節上的差別的。

3. 出讓國有土地使用權需要繳契稅嗎

《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指回下列行為：

（一）國有土地答使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；. 第三條 契稅稅率為3-5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
因此，出讓土地需要繳納契稅。

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》於1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的台商投資企業，應當依法繳納契稅。

上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

4. 以出讓方式取得國有土地使用權的方式有哪些

國有土地使用權的取得有劃撥和出讓兩種方法。 1、劃撥。用地單位的項目如版果符合《劃撥用地權目錄》的要求，可以通過縣政府審批無償劃撥獲得劃撥土地使用權。這種使用權只有使用權，無權處分，轉讓土地。 2、出讓。出讓有招拍掛出讓和協議出讓兩種。現在國家要求經營性用地一律招拍掛出讓國有土地使用權。協議出讓已經很少了。具體出讓方法可以參考國土資源部【2008】 35號令

5. 如何以招投標方式取得出讓的國有土地使用權

政府出讓土地有協議出讓和公開出讓兩大類。
公開出讓則分招標、拍賣和掛牌三種方式。
如果是以招標方式的，裡面有詳細的須知文件，根據文件做就可以了。
政府出讓土地的方式由政府確定，不會由用地者自行決定的。

6. 協議出讓國有土地使用權規定的協議出讓國有土地使用權規定

在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低於最低價時國有土地使用權不得出讓。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。 國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓；但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少於15日。 違反本規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：
（一）不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；
（二）確定出讓底價時未經集體決策的；
（三）泄露出讓底價的；
（四）低於協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；
（五）減免國有土地使用權出讓金的。
違反前款有關規定，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。 本規定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發布的《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》同時廢止。

7. 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
   

8. 出讓國有土地使用權需要繳契稅嗎

需要。

國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企版事業單位和個人，符合依法使用權中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權具有重大意義。

根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地:(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;(三)國家依法徵用的土地;(四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地;

9. 徵收土地和收回國有土地使用權的區別

1、批准主體不同：

由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

2、補償范圍不同：

徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。

為公共利益需要使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、目的不同：

土地徵收以公益性為目的。收回國有土地使用權的情形包括：

1、為公共利益需要使用土地的；

2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

5、公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

參考資料來源：網路-中華人民共和國土地管理法

參考資料來源：網路-土地徵收