國有土地使用權出讓違約責任

㈠ 土地使用權出讓合同違約

依照合同約定啊
出讓合同都是標准化的
裡面約定了 各種違反合同的處理方式
先仲裁 後起訴

㈡ 國有土地使用證與土地使用權出讓合同有什麼區別

1、概念不同

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

土地使用權出讓合同指的是市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關於城市國有土地使用權的權利和義務關系的合同。

2、特點不同

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權利」的侵犯。《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

土地使用權出讓合同具有以下特點：

第一，土地使用權出讓合同是當事人之間設立、變更土地使用權法律關系的協議。

第二，土地使用權出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

第三，土地使用權出讓合同中的受讓方，一般為境內外的企業法人。第四，土地使用權出讓合同是訂立土地使用權轉讓合同的前提條件。

(2)國有土地使用權出讓違約責任擴展閱讀：

土地使用權出讓合同的訂立主要涉及訂立前提、訂立主體、訂立原則、訂立方式、訂立內容等幾個方面的問題，以下逐一述之。

(一)訂立前提

根據《城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權出讓合同的訂立必須符合如下前提條件：

一是必須有可供出讓的國有土地，在城市規劃區內的集體土地須經依法徵收轉為國有土地後方可出讓；二是必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃；三是必須經有批准權的行政管理機關審批，方能由土地管理部門實施出讓。

(二)訂立主體

《城市房地產管理法》第14條第2款規定：「土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：「土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」

由此可見，土地使用權出讓合同的訂立主體，一方是市、縣人民政府土地管理部門，另一方是土地使用者(具體包括法人、非法人組織和自然人)。

(三)訂立原則

土地使用權出讓合同作為一種兼具行政和私法雙重性質的合同，同時受到公法和私法雙重法律原則的約束，其既要遵循公平原則、自願原則、平等原則、合法原則、合意原則、等價有償原則、契約自由原則，又受到法律優先原則、法律保留原則、信賴保護原則、比例原則、公益原則等公法原則的約束。

(四)訂立方式

《城市房地產管理法》第12條第1款規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」第14條第1款規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。」

由此可見，土地使用權出讓合同必須採用書面形式。採用書面形式可以使出讓方和受讓方的權利義務明確具體，便於雙方履行合同，有利於減少和防止合同爭議糾紛的出現。

(五)訂立內容

土地使用權出讓合同的訂立內容主要包括：

第一，土地使用權出讓金及其繳納方式和期限；

第二，出讓土地的用途、使用年限和條件；

第三，出讓的土地及其交付；

第四，出讓土地的開發利用；

第五，出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押和作價出資；

第六，出讓土地使用權年限屆滿的處理；

第七，出讓土地滅失的處理；

第八，情事變更情況的處理；

第九，違約責任；

第十，爭議糾紛的解決；等等。

㈢ 國有建設用地使用權出讓合同的違約金比例是多少

土地出讓違約金根據《國有建設用地使用權出讓合同》【違約責任】條款約定的千分之一--千分之三出讓金收取。

㈣ 國有土地使用權出讓的注意事項

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。
一、國有土地的權屬調查
出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。
二、土地出讓須符合政府規劃
國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。
三、土地使用權的出讓方式
對於商業、旅遊、娛樂、住宅及工業用地依法應當採用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以採用協議方式出讓。
四、土地使用權出讓的簽訂形式
1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度（工業用地）、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
五、出讓價格
1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。
2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
六、合同公證
土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。
七、注意收回土地條件和時限
1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。
2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。
①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。

㈤ 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。

㈥ 國有土地使用權出讓,合同約定的容積率無法履行，如何處理

協商解決,變更容積率,如減少可要求出讓方予以補償;如受讓方不願意接受減少事實,可解除合同,追究出讓方違約責任.也可讓出讓方另行置換地塊.

㈦ 國有土地使用權出讓合同糾紛的救濟途徑

國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，土地管理部門作為國家所有權的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監督管理權、處罰權等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限於理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權出讓合同履行發生爭議時，土地管理部門在執法實踐中自行摸索，各自採取不同的解決辦法。由於判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。

國有土地出讓合同的性質是行政合同對兼有民事與行政法律關系的合同，其屬性應以居於主導、核心地位的那一種法律關系來認定。如果以行政法律關系為主導，則是行政合同；如以民事法律關系為主導，則是民事合同。毋庸置疑，國有土地使用權出讓合同必然具有契約性，即具有合同的性質。合同雙方法律地位平等，按照平等、自願、有償的原則，遵循要約、承諾的有關規定簽訂合同，合同的履行也要遵循適當、全面、及時的原則。但是在國有土地使用權出讓合同中，作為簽約的一方，土地管理部門不以通常形式的民事主體而存在，而保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。無論是在合同的簽訂中還是履行中，作為出讓方的土地管理部門始終居於主導地位，出讓方與受讓方之間管理與被管理的行政法律關系始終處於主導核心地位。具體表現如下：

土地出讓的目的是為了實現行政管理目標

土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同的目的是為了貫徹國家有關土地管理的法規及政策，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得最佳土地利用效益，而非單純追求經濟利益。合同本身是出讓方進行土地管理和執行土地政策的一種方式。根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，依法出讓土地是土地管理部門法定的行政職權，不行使出讓權或越權行使，土地管理部門應負行政責任，而非民事後果。

合同雙方的權利義務不對等

作為出讓方的土地管理機關在合同中僅負有交付土地的義務，享有收取出讓金的權利，並且享有監督檢查權、處罰權、單方解除合同權等行政權力，這些都是民事合同中民事主體所不能享有的特權，並且土地管理機關不得放棄這些權力，否則構成不作為。而出讓合同中的受讓方除負有繳納出讓金的義務外，還負有按照合同約定的時間、條件開發利用土地，不得閑置、不得改變用途等義務。民法中的契約自由在出讓合同中受到極大的限制。

另外，合同的性質還可以通過簽訂合同的基礎行為的性質來認定。如商品買賣合同，簽訂這種合同的基礎行為是商品買賣，而商品買賣行為是民事法律行為，所以商品買賣合同也自然而然是民事合同。同樣的道理，國有土地使用權出讓合同的性質也可以通過國有土地使用權出讓這種行為的性質來認定。國有土地使用權出讓的性質在《行政許可法》中有明確的規定。《行政許可法》第十二條規定，「下列事項可以設定行政許可．．．．．．（二）有限自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場准入等，需要賦予特定權利的事項．．．．．．」。《行政許可法》第五十三條規定：「實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關應當通過招標、拍賣等公平競爭的方式作出決定……行政機關按照招標、拍賣程序確定中標人、買受人後，應當作出准予行政許可的決定，並依法向中標人、買受人頒發行政許可證件。行政機關違反本條規定，不採用招標、拍賣方式，或者違反招標、拍賣程序，損害申請人合法權益的，申請人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。」

由此可見，國有土地出讓是行政許可行為，而且是一種雙方行政行為。國有土地使用權出讓合同是行政合同，應適用行政法規則。導入民事合同規則，是對行政法規則作出的修正。國有土地使用權出讓合同是行政權力和契約精神的有效結合，是市場經濟條件下，國家以合同方式來行使管理和配置土地的行政職權的一種手段，相對於單方行政行為而言，這種方式更靈活、更柔和，更符合現代民主行政的精神。

國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑

實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，最高人民法院2005年6月18日公布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也迴避了這一問題。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於仲裁機構仲裁

根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用於解決「平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛」，而國有土地使用權出讓合同並非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於尋求民事訴訟救濟

首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權不利。這有多方面表現：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權、處罰權、提前解除合同權等行政優先權。因此，土地管理部門正當行使行政優先權的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權的行為，從而認定是違法的，這對於土地管理部門依法行使職權不利。

另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執行，影響行政職能的有效運轉和實現。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權時，若適用民事訴訟規則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。

其次，民事訴訟的規則也不利於保護相對人的合法權益。民事訴訟的舉證規則是「誰主張、誰舉證」，提出主張而舉不出證據證明者則承擔不利的法律後果。土地出讓方可以在不與受讓方協商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態，而對於出讓方的行為是否合法、合理，受讓方沒有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權益得不到保障。

最後，監督制約行政權是行政訴訟區別於民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規則審理國有土地使用權出讓合同糾紛，不利於司法權對行政權的監督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現司法權對行政權的制約。

國有土地使用權出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟

（以上回答發布於2013-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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