物權規范與學說pdf

『叄』 為什麼說物權法和債權法是民法的任督二脈

民法就是調整平等的主體之間的財產關系和人身關系.人身關系就是人格權回和生份權,比較容易.但財產關系就答難了,財產關系就是物權和債權.一般也就是動態的財產關系和靜態的財產關系.
其實就是要下苦工夫了,沒有什麼事可以難倒我們的法律人!

『肆』 房地產法的物權法的影響

綜述
房地產法作為一部基本法，《物權法》的出台對中國日後相關立法的走向起著至關重要的作用；而作為一部以調整不動產權利歸屬和利用為主體內容的法律，《物權法》對房地產法律部門的重大影響更是不言而喻。有學者認為《物權法》的出台將架空房地產法中的私法體系，而將房地產法「醇化」為專門調整房地產縱向管理關系的房地產管理法。誠然，《物權法》中大量關於不動產的內容與現有房地產法中的規定有重合交叉之處，但這並不意味著《物權法》的出台就掏空了房地產民事法律體系，恰恰相反，《物權法》中關於不動產權利的規定正好補充和填實了現有的房地產民事法律體系，而為中國房地產法的完善，尤其是與民事立法的協調提供了很好的契機。
與房地產法共同調整房地產關系
(一)物權法對房地產物權關系的調整。物權法的體系包括物權法的立法體系和物權法的內容體系，二者是形式與內容的關系。物權法的立法體系，就是物權法的外在表現形式所構成的體系，這在《物權法》中得到了體現；而物權法的內容體系，是指物權法的內部結構所形成的體系，可以劃分為不動產物權規范和動產物權規范，其中的不動產物權規范構成了整部《物權法》的核心和重點。一般認為，不動產包括土地、定著物和與不動產尚未分離的出產物三類，其中定著物主要包括房屋和林木。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，即房地產物權，這是整部《物權法》中不動產法律規范調整的重心。
1．土地物權。土地物權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權，<<物權渤第五章即是對土地所有權的規范。土地他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權和土地抵押權，前四種屬於用益物權，被規范在《物權渤的第三編第十章到第十四章；土地抵押權屬於擔保物權，被規范在<<物權法》的第四編第十六章。
2．房屋物權。房屋物權同樣可分為房屋所有權和房屋他物權。房屋所有權的形式主要有：獨有、共有以及區分所有，以區分所有為最普遍的房屋所有形式。對房屋所有權的規范主要體現在物權渤第二編的第五章、第六章和第八章；房屋他物權的內容，在《物權法》草案修改和審議的過程中一直存在爭議，曾被納入房屋他物權體系中的居住權、房屋典權、房地產讓與擔保權，因種種原因在《物權法》審議過程中分別被刪掉，最後《物權法》體系下房屋他物權只剩房屋抵押權，被規定在《物權法》的第三編第十六章。
(二)房地產法對房地產關系的調整
與物權法僅調整不動產中的房地產物權關系相比，房地產法對房地產關系的調整不僅僅局限於房地產物權關系，而是非常充實、全面的。雖然學術界對房地產法的性質、調整對象等方面依然存在爭論，但我們認為房地產法應定位為民法性質。在此基礎上，根據作為房地產法律關系客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費的過程將房地產法律規范大致劃分為：房地產權屬登記規范、房地產開發用地規范、房地產開發建設規范、房地產交易規范、房地產徵收規范、房地產服務規范和房地產社會保障規范。需說明的是，由於我國尚無統一的房地產法，因此對房地產法的立法體系尚存進一步探討的空間，以上劃分，依據的是房地產法的內容體系。
1．房地產權屬登記規范。房地產權屬登記貫穿整個房地產活動，確定房地產物權歸屬、變動及其變動模式、公示方法等。現行的相關規范性法律文件主要有：《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
2．房地產開發用地規范。主要包括土地使用權出讓和劃撥的法律規范。現行的相關規范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等。
3．房地產開發建設規范。包括房地產開發建設主體規范和房地產開發建設行為規范。現行的相關規范性法律文件有：《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行辦法》等。
4．房地產交易規范。包括房地產轉讓、租賃、抵押等法律規范。現行相關規范性法律文件有：敝保法》、懶市房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有房屋管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》等。
5．房地產徵收與徵用規范。包括針對集體所有土地的征地規范和拆遷房屋的法律規范。現行相關規范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等。
6．房地產服務規范。包括中介服務規范和物業服務規范。其中與中介服務相關的規范性法律文件有：《城市房地產中介服務管理規定》等；與物業服務相關的規范性法律文件有：《物業管理條例》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
7．房地產社會保障規范。包括城鎮住房社會保障規范和農村房地產社會保障規范。現行相關規范性法律文件有：《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。
對房地產法體系之映射比較及其影響
通過上述對物權法和房地產法所調整的房地產關系來看，物權法和房地產法的確在眾多領域存在規范的重合，但這種重合不足以使《物權法》架空房地產法中的民法規范。(一)房地產法的調整對象廣於《物權法》。1．縱向考察。物權法的調整重點是房地產所有權和他物權，主要規范物之歸屬和利用，如房地產物權的歸屬、房地產抵押權的設立等，屬典型的靜態法；房地產法的調整重點是整個房地產業，主要規范房地產作為一種產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運營等，屬典型的動態法。2．橫向考察。作為我國的基礎產業和支柱產業，房地產業涉及建築業、金融信託業、建材業、裝潢業及服務業等行業，在這一產業的運行過程中除了物權以外，還有眾多其他權利類型，如債權、股權、信託權、知識產權等，這些都需要房地產法來進行綜合調整。《物權法》只是以物權為調整對象，不能規范一切的財產權，如房地產債權、房地產知識產權等。
(二)房地產法的調整手段多於《物權法》。《物權法》是民法體系下的基本法，調整平等主體之間的物權關系，屬於典型的私法，適用私法的調整手段。如果僅用<<物權渤之私法調整手段來駕馭房地產業，則多少有些力不從心。房地產作為最重要的生產生活資料，關系國計民生，體現著國家的宏觀管理和行政干預。房地產法律關系就性質而言大致可分為房地產民事關系、房地產行政關系和房地產社會保障關系。這與房地產業本身具有較強國家干預性和對象特殊性的特點有關。雖然房地產法以民法規范為中心，但還是表現出很多公法和社會法的因素，如《城市規劃法》、《住房公積金管理條例》等。因此，在處理房地產法律關系的過程中，不僅需要私法的調整手段，還需輔之以公法的調整手段，如房地產徵收。
(三)房地產法的調整規范細於《物權法》。通過對《物權法》中調整不動產法律關系的條款進行梳理，可以發現即使是在房地產業中的物權領域，徹權渤的調整也是不充分的。例如，在《物權法》條文中保留大量的未盡事宜，這些事宜需要「依照土地管理法等法律規定辦理」。如在「建設用地使有權」一章中，就有四處明文規定需根據房地產法等法律、法規進行調整，分別涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理和集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能從宏觀的角度勾勒出基本的房地產物權框架，但對於具體問題的法律適用，《物權法》的調整就顯得有些捉襟見肘了。
物權法之所以難以取代房地產法中的民事規范，一方面就立法技術而言，《物權法》的普適性難以適應房地產業的專業性，在很多具體問題上很難作出更細致的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，就涉及出讓金數額的確定、支付方式、期限及法律後果等問題，《物權法》對此不能面面俱到，否則必然導致條文的冗繁和體系的失衡；另一方面，在法律涵射范圍方面，徹權法》的靜態屬性也難以適應房地產業的動態過程，如對集體所有土地作為建設用地的使用，除了涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大物權關系外，還涉及征地的程序、審批許可權、補償安置等問題，這些內容顯然已經超出《物權法》規范的涵射范圍。因此，《物權法》中的多處規范就有必要讓位於房地產法，由後者對相關問題作出更為細密的規定。
盡管《物權法》與房地產法存在眾多規范重合之處，但並不能取代房地產法中的民事法律規范，更不能架空房地產法中的民事法律體系。相反，砌權法中關於不動產物權的規范構成了整個房地產民事法律體系的核心部分。在房地產法領域正缺少一部明確權利歸屬規則的基本法律規范之時，《物權法》的出台恰好充實了現有房地產法律框架下的民事法律規范，尤其是物權法律規范，為建立完善的房地產法律體系奠定了良好的基礎。

『伍』 新物權法內容

居民所住小區的公共區域產權屬於誰？住房使用權能不能超過70年等問題備受老百姓關注，這些問題也使得正在審議中的物權法成為焦點，昨天下午，全國人大常委會法工委召開新聞發布會，對物權法(草案)中的一些熱點問題作出了相關解釋。

吳邦國委員長在十屆全國人大常委會第十六次會議閉幕後宣布說，經委員長會議決定，物權法(草案)將向社會全文公布，廣泛徵求意見。昨天下午，全國人大常委會辦公廳在北京人民大會堂舉行新聞發布會，介紹物權法立法情況。本報是中西部地區惟一受邀媒體。

這是自公務員法之後，全國人大第一次在一項法案起草期間舉行專門的新聞發布會。新聞發布會發言人、全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，物權法向全社會徵求意見，除了要下發徵求意見通知、召開新聞發布會外，還將在中國人大網站開設物權法(草案)專欄等等。物權法是一部什麼樣的法律？

記者：許多人對物權的概念是比較陌生的，甚至有人誤認為物權法是物業管理法。請問物權到底是什麼樣的概念？

王勝明：物權法當中的「物」主要指不動產和動產。不動產，包括耕地、草原、灘塗、礦產等自然資源，也包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎設施，還包括住房、學校、醫院、博物館、圖書館等建築物。老百姓居住、工廠蓋房都是不動產。動產的概念也非常寬，比如汽車、輪船等交通工具，各種工廠的機器設備，你們家裡的傢具、身上穿的衣服、手機都是動產的范圍。

物權法通過規范物權人有哪些權利負有哪些義務，為權利人充分利用財產提供了良好的法制環境，它鼓勵權利人創造財富、積累財富。物權法的規定是否過細？成都商報：物權法涉及社會生活方方面面，這部草案對社會生活的一些具體情況規定得太細，會不會導致這部法律很快過時呢？

王勝明：在第十二次常委會會議上，有不少常委會委員提出了相同的問題，就是這個草案大到國家的基本經濟制度，小到空調滴水，或者是房屋的屋檐滴水，哪些該寫哪些不該寫，這個粗細怎樣掌握？我跟你說句實話，這活兒不太好乾。

這次第十六次常委會會議上拿出的物權法(草案)，有不少常委會委員都說比過去有進步，修改得比較好，但是還有不滿意的，就是說有的地方規定得太細，是否還可以簡化。我個人認為不必有這樣的擔憂。一部法是否有生命力，不在於規定得是小還是大，是在於規定得是否合理，在於體現的精神和原則是否正確。如果法律的原則是對的，背後的法理是對的，老百姓是接受的，與老百姓的生活以及大多數的行為規則是相符的，寫得再細也會有生命力。不動產的統一登記機關是誰？

成都商報：三審草案採納各方意見，首次明確將統一不動產的登記機關，請問不動產的登記機關最有可能是誰？

王勝明：我國有關不動產的登記機構比較多。城市房屋有它的登記，不動產還有林地，林地也是分別登記的，不動產還有土地承包經營權，這也是分別登記的，特別是城市的房地產是否要搞統一登記？這些問題都涉及到我們的管理體制和方式。我可以透露的是，有關部門正在積極籌備統一登記法，到時候這個問題可以有一個明確的答案。

至於機構問題，許多學者，包括不少常委會組成人員都認為應該規定統一的登記機構。這次，全國人大法律委員會對於這個問題反復研究以後表了兩個態：第一，國家應當建立不動產統一登記制度。登記機構不能長期分散下去。至於統一的范圍，是否把林地和耕地都規定進來，統一登記的辦法，由法律和行政法規規定。

第二，統一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產登記機構和土地登記機構申請一並辦理城市房屋所有權和土地使用權的登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等制度一並辦理提供便利。

統一登記機構涉及到行政管理體制的改革。行政管理體制的改革本身也有一個過程，所以法律委員會經過反復研究以後，在草案當中進行了以上兩個規定。當然，這個問題我們以後可以進一步討論。「拾金不昧」可拿報酬？

記者：前段時間聽說物權法草案當中對於拾金不昧者給予相應的報酬，對這個問題，草案怎麼規定的？

王勝明：這個問題媒體已經報道了很多，都是說草案規定「拾金不昧」要拿報酬。社會上意見很大。我今天在這里澄清一下，關於報酬的問題，物權法草案並沒有明確進行規定。在草案的起草過程中，我們對於這個問題一直是很慎重的。

民法的基本原則是權利和義務對等。既然有義務，也應該有權利。從這個意義上講，包括多數學者都主張，撿到東西以後，返還失主時，應當得到一定的報酬。在不少國家，包括德國、日本，返還拾得的遺失物有權得到報酬。

當然也有另外一種反對意見，認為這與「拾金不昧」的道德傳統相違背。

另外一個問題就是報酬計算問題，假如我們規定給予20%的報酬，若掉了一個護照或合同文書，20%怎樣進行計算？

所以我們規定，如果失主作出承諾，在拾得者返還時，應該說話算數。當然，對於這個問題，大家還可以發表不同意見，可以共同把這個問題規定好。國家財產誰來代表？

記者：國家也是物權的主體，那麼這個主體的概念由全國人民代表大會，還是國務院，或是其他的國家機關來代表？

王勝明：國家所有權是應該由一個單位和個人來進行的。誰來代表和行使這個權利，有的在物權法當中給予了明確，有的還沒有進一步明確。

國有財產可以大概劃分為三塊。一是耕地、草原、森林礦產等自然資源。二是國有企業的財產；三是國有企業以外的國家機關，包括常委會機關的教育、科學、文化、衛生等等單位的財產。對於自然資源，有關法律都明確規定，水資源、礦產資源、土地屬於國家所有，並且明確規定了由國務院代表國家行使所有權。

國有企業方面，物權法(草案)第57條明確規定，國家投資設立的企業，也就是國有企業，由中央人民政府和地方人民政府行使所有權。地方人民政府主要是省級政府和地級政府，依照法規分別代表，不是國務院一家，而是分別代表相應的所有權。

比較復雜的是國家機關佔用的不動產與動產，以及國家投資舉辦和興辦的教育、科學、文衛(像博物館這樣的單位)佔用的財產。他們的問題之所以復雜，和文化體制和出版體制正處在改制過程之中有很大關系。新聞鏈接小區共有部分改變用途須經全體所有權人同意

物權作為一種民事權利，它所關注的內容和老百姓生活緊密相關，通常百姓生活中遇到的、有待解決的問題在法條中都有所體現。

記者昨天隨機采訪了部分市民，對於正在審議中的物權法(草案)，他們尤為關注的是和住房相關的條款。一些居民表示，現在很多開發商慢慢地把綠地佔有了，實際上影響了業主的權利。很多開發商沒和業主商量,就拿走了一些業主共有的東西。

物權法(草案)中規定，小區內道路、綠地、物業管理用房等，除非是作為公共設施或者事先約定，原則上都歸全體業主共有。草案指出，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這些情形，要經過全體建築物區分所有權人同意。

此外，物權法(草案)規定，土地使用權期限屆滿後，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限。這意味著，房屋所有權人對房屋所佔土地的使用權可以超過70年。

物權法(草案)起草人之一、北京大學法學院副教授王軼表示，延期使用要交納相應使用金，如果建築使用權期限截止的時候，如房屋管理部門拒絕了房屋所有者的申請，房屋權利人有權就此對遭受到損害要求國家進行合理的補償。

『陸』 物權與物權法的關系

物權是一種泛化的權利，主要是指對物的佔有、使用、支配、、收益的權利，包括自物權和他物權，下邊可以分出好多權利。而物權法是指用來規范物權關系的法律的總稱。
說直接點物權是物權法規范的客體，物權法是主要規范物權。
希望能採納。

『柒』 物權與債權的關系

物權與債權的聯系與區別。物權、債權都是一種民事權利，基本的財產形式，反映經濟生活中的財產關系。當中物權是支配權，債權是請求權，物權和債權的保護方法不同。
物權與債權的區別
物權是和債權相對應的一種民事權利，它們共同組成民法中最基本的財產形式。財產權的靜止狀態體現為物權，在運動狀態中又表現為債權，物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。
物權和債權盡管都屬於財產權的范疇，但和債權相比較，物權是支配權，而債權是請求權，債權人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規定為一定行為或不為一定的行為。
除此外，物權具有自身的特點，表現在：
第一，物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，正是從這個意義上說，債權又被稱為對人權。債權要成為物權必須要完成一定的公示方法。
第二，物權具有優先性，債權具有平等性。物權的優先性，首先表現在當物權與債權並存時，物權優先於一般的債權。物權的優先性還表現在，同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優先於後設立的物權，這就是物權相互間的優先效力。
第三，物權能夠對第三人產生效力，物權都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什麼人手中，所有人可以依法向物的佔有人索取，請求其返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。
第四，在權利設定上的區別。物權設定時必須公示，動產所有權以動產的佔有為權利象徵。動產質權、留置權亦以佔有為權利象徵，而不動產則以登記為權利象徵，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象徵。公示常常伴隨著物權的存在。而債權只是在特定的當事人之間存在的，它並不具有公示性，設立債權亦不需要公示。因此當事人之間訂立合同設立某項物權，如未公示，可能僅產生債權而不產生物權。物權的設立採取法定主義，物權的種類和基本內容由法律規定，而不允許當事人自由創設物權種類。然而債權，尤其是合同債權，主要由當事人自由確定。當事人只要不違反法律的禁止性規定和公共道德，則可以根據其意思設定債權，同時又可以依法自己決定債的內容和具體形式。
第五，物權和債權的保護方法不同。

『捌』 請問誰知道德國物權的獨立性與無因性理論內容

這個問題真的很復雜，很多國內的學者都沒有搞清楚，我只能就我學到的給你一個簡單的答復

物權的獨立性及無因性是相對於債權來說的，我們知道，債權都是基於一定的合同關系存在的，而且由於是基於合同的關系，所以，債權的權利必然會受到其他法律關系的影響，而物權的存在不需要任何一種其他法律的關系為基礎，其本身就是權利的所有，獨立於其他法律關系。債權的產生是基於一種合議，有一定的原因，所以產生債權的合議和原因勢必會影響債權的效力，但是，物權的效力不受原因的影響。這個關系很復雜的，很多教授搞了一輩子都不是很清楚，給你個例子幫你理解。

甲與乙簽訂了一份貨物買賣合同，約定甲向乙出售一批貨物，乙在受到貨物後三天支付貨款，甲按時交納了貨物，而乙並未在三天後付款。這個案例有兩個法律關系，第一是債權，也即買賣合同，第二是物權關系，即甲將貨物交於乙。對已第一個關系，豈不是獨立存在的，是因為甲乙的合議而產生的，其中甲乙的權利都是債權，而債權的行使要受雙方的合議和合同效力的約束。第二關系也是基於合同成立的，但物權關系又獨立出來了，並且不受合同關系的效力的影響，也就是說，此案中，甲將貨物交給了乙，此時，不管債權的關系如何，物權已經轉移，乙沒有付錢，甲只能以違反合同約定要求乙支付貨款，而不能以違反合同為由要求返還貨物。甲要拿回貨物，只能以對方不當得利來索要，通過合同關系，只能要回貨款。

不知道，你看明白沒有，反正，我剛開始看這個問題的時候覺得挺簡單，但再一看就有點暈了，到最後，除了能說出具體的情況以外，對這個理論徹底不懂了

『玖』 新物權法全部內容

居民所住小區的公共區域產權屬於誰？住房使用權能不能超過70年等問題備受老百姓關注，這些問題也使得正在審議中的物權法成為焦點，昨天下午，全國人大常委會法工委召開新聞發布會，對物權法(草案)中的一些熱點問題作出了相關解釋。

吳邦國委員長在十屆全國人大常委會第十六次會議閉幕後宣布說，經委員長會議決定，物權法(草案)將向社會全文公布，廣泛徵求意見。昨天下午，全國人大常委會辦公廳在北京人民大會堂舉行新聞發布會，介紹物權法立法情況。本報是中西部地區惟一受邀媒體。

這是自公務員法之後，全國人大第一次在一項法案起草期間舉行專門的新聞發布會。新聞發布會發言人、全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，物權法向全社會徵求意見，除了要下發徵求意見通知、召開新聞發布會外，還將在中國人大網站開設物權法(草案)專欄等等。物權法是一部什麼樣的法律？

記者：許多人對物權的概念是比較陌生的，甚至有人誤認為物權法是物業管理法。請問物權到底是什麼樣的概念？

王勝明：物權法當中的「物」主要指不動產和動產。不動產，包括耕地、草原、灘塗、礦產等自然資源，也包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎設施，還包括住房、學校、醫院、博物館、圖書館等建築物。老百姓居住、工廠蓋房都是不動產。動產的概念也非常寬，比如汽車、輪船等交通工具，各種工廠的機器設備，你們家裡的傢具、身上穿的衣服、手機都是動產的范圍。

物權法通過規范物權人有哪些權利負有哪些義務，為權利人充分利用財產提供了良好的法制環境，它鼓勵權利人創造財富、積累財富。物權法的規定是否過細？成都商報：物權法涉及社會生活方方面面，這部草案對社會生活的一些具體情況規定得太細，會不會導致這部法律很快過時呢？

王勝明：在第十二次常委會會議上，有不少常委會委員提出了相同的問題，就是這個草案大到國家的基本經濟制度，小到空調滴水，或者是房屋的屋檐滴水，哪些該寫哪些不該寫，這個粗細怎樣掌握？我跟你說句實話，這活兒不太好乾。

這次第十六次常委會會議上拿出的物權法(草案)，有不少常委會委員都說比過去有進步，修改得比較好，但是還有不滿意的，就是說有的地方規定得太細，是否還可以簡化。我個人認為不必有這樣的擔憂。一部法是否有生命力，不在於規定得是小還是大，是在於規定得是否合理，在於體現的精神和原則是否正確。如果法律的原則是對的，背後的法理是對的，老百姓是接受的，與老百姓的生活以及大多數的行為規則是相符的，寫得再細也會有生命力。不動產的統一登記機關是誰？

成都商報：三審草案採納各方意見，首次明確將統一不動產的登記機關，請問不動產的登記機關最有可能是誰？

王勝明：我國有關不動產的登記機構比較多。城市房屋有它的登記，不動產還有林地，林地也是分別登記的，不動產還有土地承包經營權，這也是分別登記的，特別是城市的房地產是否要搞統一登記？這些問題都涉及到我們的管理體制和方式。我可以透露的是，有關部門正在積極籌備統一登記法，到時候這個問題可以有一個明確的答案。

至於機構問題，許多學者，包括不少常委會組成人員都認為應該規定統一的登記機構。這次，全國人大法律委員會對於這個問題反復研究以後表了兩個態：第一，國家應當建立不動產統一登記制度。登記機構不能長期分散下去。至於統一的范圍，是否把林地和耕地都規定進來，統一登記的辦法，由法律和行政法規規定。

第二，統一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產登記機構和土地登記機構申請一並辦理城市房屋所有權和土地使用權的登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等制度一並辦理提供便利。

統一登記機構涉及到行政管理體制的改革。行政管理體制的改革本身也有一個過程，所以法律委員會經過反復研究以後，在草案當中進行了以上兩個規定。當然，這個問題我們以後可以進一步討論。「拾金不昧」可拿報酬？

記者：前段時間聽說物權法草案當中對於拾金不昧者給予相應的報酬，對這個問題，草案怎麼規定的？

王勝明：這個問題媒體已經報道了很多，都是說草案規定「拾金不昧」要拿報酬。社會上意見很大。我今天在這里澄清一下，關於報酬的問題，物權法草案並沒有明確進行規定。在草案的起草過程中，我們對於這個問題一直是很慎重的。

民法的基本原則是權利和義務對等。既然有義務，也應該有權利。從這個意義上講，包括多數學者都主張，撿到東西以後，返還失主時，應當得到一定的報酬。在不少國家，包括德國、日本，返還拾得的遺失物有權得到報酬。

當然也有另外一種反對意見，認為這與「拾金不昧」的道德傳統相違背。

另外一個問題就是報酬計算問題，假如我們規定給予20%的報酬，若掉了一個護照或合同文書，20%怎樣進行計算？

所以我們規定，如果失主作出承諾，在拾得者返還時，應該說話算數。當然，對於這個問題，大家還可以發表不同意見，可以共同把這個問題規定好。國家財產誰來代表？

記者：國家也是物權的主體，那麼這個主體的概念由全國人民代表大會，還是國務院，或是其他的國家機關來代表？

王勝明：國家所有權是應該由一個單位和個人來進行的。誰來代表和行使這個權利，有的在物權法當中給予了明確，有的還沒有進一步明確。

國有財產可以大概劃分為三塊。一是耕地、草原、森林礦產等自然資源。二是國有企業的財產；三是國有企業以外的國家機關，包括常委會機關的教育、科學、文化、衛生等等單位的財產。對於自然資源，有關法律都明確規定，水資源、礦產資源、土地屬於國家所有，並且明確規定了由國務院代表國家行使所有權。

國有企業方面，物權法(草案)第57條明確規定，國家投資設立的企業，也就是國有企業，由中央人民政府和地方人民政府行使所有權。地方人民政府主要是省級政府和地級政府，依照法規分別代表，不是國務院一家，而是分別代表相應的所有權。

比較復雜的是國家機關佔用的不動產與動產，以及國家投資舉辦和興辦的教育、科學、文衛(像博物館這樣的單位)佔用的財產。他們的問題之所以復雜，和文化體制和出版體制正處在改制過程之中有很大關系。新聞鏈接小區共有部分改變用途須經全體所有權人同意

物權作為一種民事權利，它所關注的內容和老百姓生活緊密相關，通常百姓生活中遇到的、有待解決的問題在法條中都有所體現。

記者昨天隨機采訪了部分市民，對於正在審議中的物權法(草案)，他們尤為關注的是和住房相關的條款。一些居民表示，現在很多開發商慢慢地把綠地佔有了，實際上影響了業主的權利。很多開發商沒和業主商量,就拿走了一些業主共有的東西。

物權法(草案)中規定，小區內道路、綠地、物業管理用房等，除非是作為公共設施或者事先約定，原則上都歸全體業主共有。草案指出，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這些情形，要經過全體建築物區分所有權人同意。

此外，物權法(草案)規定，土地使用權期限屆滿後，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限。這意味著，房屋所有權人對房屋所佔土地的使用權可以超過70年。

物權法(草案)起草人之一、北京大學法學院副教授王軼表示，延期使用要交納相應使用金，如果建築使用權期限截止的時候，如房屋管理部門拒絕了房屋所有者的申請，房屋權利人有權就此對遭受到損害要求國家進行合理的補償。

『拾』 論法律物權和事實物權的區別

在物權法的一般原則中，公示原則發揮著核心作用。所謂公示原則，即物權的變動必須以一種客觀可以認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力的原則。公示的方式，一般為不動產登記和動產佔有的交付。在建立不動產登記制度之後，不動產的物權會有納入登記的物權與未納入登記而由真正權利人實際享有的物權之間的區分；而動產物權，也會有佔有表示的物權與真正權利人享有的物權之間的區分。已經納入登記的物權，以及由佔有表示的物權，即由法定公示方式表徵的物權，為法律物權；而真正權利人實際享有的物權，為事實物權。
將物權區分為法律物權和事實物權，並非主觀臆猜，而是對客觀事實的總結。對這一問題的研究，具有十分重要的理論意義和實踐意義。這兩種物權都有依法保護的必要性；但是在它們發生矛盾的時候，法律必須確定保護基準。比如在建立不動產登記制度的情況下，因當事人自己的原因，或者因為當事人之外的其他原因，經常會發生納入登記的權利人並非真正的權利人、納入登記的權利與事實上的權利不一致的情況發生。動產物權，在佔有表徵與真正權利之間也會有不一致的情況。在這種情況下，立法和司法就會遇到如何既客觀地確定物上權利支配秩序、又能夠對正確權利進行保護的問題。本文提出法律物權與事實物權的區分，就是想為這一問題的解決提供法理上的根據。
將物權區分為法律物權與事實物權， 比其他的物權分類方式意義更為重要。因為，傳統的物權分類，大多隻具有學理意義，實踐意義不強。而物權從法律物權和事實物權的區分，學理上意義明顯，而實踐意義比其他物權分類方式更強烈。因為規范物權的變動和保護第三人是物權法的基本范疇，〔1〕而如何確定物權的正確性，如何在正確物權的基礎上保護權利人以及第三人的利益，不僅涉及到物權變動的基本規律，也是對交易第三人進行保護的法律基礎。因此，將物權區分為法律物權和事實物權，並探討它們的關系，是物權法應解決的重要問題。