直接轉讓土地使用權案例

A. 能否通過股權轉讓實現土地使用權轉讓

視具體情況而定。由於土地使用權的轉讓受到法律的嚴格限制，且手續繁瑣，稅負較重，因此越來越多的土地使用權轉讓希望以股權轉讓的方式實現。
1.針對能否以股權轉讓的方式實現土地使用權轉讓的問題，司法實踐中主要有兩種意見。一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為(轉讓股權)掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關於房地產法(主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定)和稅法的相關規定，屬於規避法律的行為，因此應當認定無效。
2.另一種意見認為，該行為合法有效，理由在於，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓並不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對於特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特徵，影響交易安全和效率。

B. 根據物權法，土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓，如果有人惡意分別轉讓怎麼辦

樓主反映的是房地產方面的問題，我是學土地的，從房地產方面解答一下樓主的問題吧

住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農民的宅基地）法律規定是不允許轉讓的，如果是集體土地住宅轉讓那就不受法律保護；樓主說的應該是國有土地上住宅的轉讓。

對於國有土地住宅，其實在物權法出台之前，我國的房地產方面法律就規定房地不可分割，必須同時轉讓。

A將房屋轉讓給B，根據法律規定，房屋價格中就包含了土地價格；像市場上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地價格在內的房地產的售價。同時A又將土地轉讓給C，進行土地使用權轉讓時必須明確地上建築物殘值是否包含在內；如果買方只買土地使用權，則原房主應拆除房屋後轉讓土地或聲明房屋不要錢了；否則土地價格就是包含了房屋殘值在內的價格。總之一句話，地不離房，房不離地，房地產不可分割，必須同時轉讓。

案例中A卻將房地產分割開來，涉嫌將房屋和土地賣出兩次，應屬於詐騙行為。如B、C都不知情，則都屬於受害者，可以要求法院追究A的詐騙罪，討回自己的損失。

關於應保護B、C中誰的利益，如果不是同一天，則應保護先買的那個；但案中是同一天時間不分先後，法律應沒有這方面的規定，具體要看法院協調吧

C. 一場由集體土地自由轉讓引來的官司——從一宗案例看集體土地所有權如何處分

□王利明
閱讀提示：稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司簽訂《合作合同》。該合作合同名義上規定的是投資關系，實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽定一份《合作合同》。合同規定稻香湖公司在以某幅土地作價投入後只獲取利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」合同第11條規定了「投入償還」問題。合同還規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還。但4個月後，該幅土地經某市國土局徵用轉為國有土地。京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該幅土地的合法使用權，該土地的出讓金為700萬元。京北公司向被用地單位稻香湖村委會支付土地補償費50萬元，由稻香湖公司從京北公司交付的首期土地「投入償還」費用50萬元中支付。京北公司在取得土地使用證以後，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用證，原投資合同宣告作廢。
稻香湖村認為京北公司的行為出爾反爾，因此以違約為由在法院提起訴訟。而稻香湖村村民因為在投資合同簽訂以後村領導曾向村民許諾每家可分得人民幣2.5萬至3萬元，因未能獲得該筆錢款，也在法院提起訴訟，請求京北公司履行投資合同。
本案在審理過程中有幾種不同的觀點，一種觀點認為，該投資合同名為共同投資，實際上是出賣集體的土地，因此屬違法合同，應當宣告無效；另一種觀點認為，京北公司既然已經同意投資，不應當出爾反爾，否則違背誠實信用原則，應當承擔締約過失責任。對於村民應當分得的錢款，應當予以支付。
［分析］
《合作合同》在性質上屬於無效合同。
筆者認為，稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽訂的《合作合同》在性質上屬於無效合同。該合作合同名義上規定的是投資關系，但實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。因為：第一，合同規定稻香湖公司在以土地作價投入後只獲利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該條款在性質上屬於保底條款，根據最高人民法院的有關司法解釋，應當被宣告無效。第二，合同規定稻香湖公司不擁有合作項目的產權。該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」從這一規定的性質來看，實際上是出售產權。第三，合同中規定的所謂的「投入償還」費用，實際上是地價款。合同第11條規定了「投入償還」問題。其中規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還，更明確地表明雙方的目的在於不經過徵用程序而轉讓土地使用權，其目的顯然是違法的。我國法律為了加強對土地的宏觀管理，防止耕地的流失，明確規定集體所有的土地不能自由轉讓，必須先行徵用，轉為國有土地以後才能轉讓。例如，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：「城市規劃區內的集體所有土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」該條規定是強制性規范，違反該規定的合同應當是無效的。
該爭議土地經某市國土局徵用已轉為國有土地。
京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該爭議土地的合法使用權。我們認為，從該塊爭議的土地被徵用後，土地所有權主體已發生變更，即由原來稻香湖村享有集體土地所有權轉變為國有土地。土地徵用是國家依法運用公權力取得土地所有權的一種方式，其性質屬於原始取得，該土地上以前一切權利歸於消滅。故稻香湖村就該土地已不享有任何權利，原來的合作合同即使未被宣告無效，也因為政府行為而失去效力。按我國《中華人民共和國合同法》第九十四條及第一百一十七條的規定，因不可抗力導致履行不能，負有義務一方得以免責，另一方得以行使法定的解除權解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村認為，其已按照《合作合同》的約定以京北公司名義辦妥該土地的國有土地使用證並由京北公司實際開發使用，京北公司未按約定支付地價款和補償費構成違約。
我們認為，該說法在法律上不能成立的理由是：
第一，由於《合作合同》在性質上屬於無效合同，因此即使稻香湖村曾經協助京北公司辦理了土地出讓手續，但不能以無效的合同為依據請求履行合同。對於無效合同來說，因其在內容上違反了法律或行政法規的強制性規定和社會公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說，當事人在訂立無效合同以後，不得依據合同實際履行，也不承擔不履行合同的違約責任。即使當事人在訂立合同時不知該合同的內容違法，如不知合同標的物為法律禁止流轉的標的物，當事人也不得履行無效合同。
第二，由於原土地所有權主體已發生變更，稻香湖村已不再享有對爭議土地的所有權，所以不能再以所謂的土地「投入償還」費用主張權利。
第三，在土地被徵用並發生土地出讓以後，當事人之間的關系已經發生變化。京北公司與稻香湖村委員會另行簽訂了《建設用地協議書》，就該土地徵用的補償費作出了明確規定。稻香湖村委會如果認為協議書中規定的補償費過低，可以就該協議書的有關內容另外提出請求，但不能以無效的《合作合同》為依據請求履行合同。
本案在法律上涉及到集體土地所有權轉讓問題。集體土地是否允許由集體經濟組織自由轉讓，盡管在理論上有不同觀點，但我國現行立法並未允許集體土地可以自由轉讓。如1992年11月23日《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》中規定：「集體所有土地，必須先行徵用轉為國有土地後才能出讓，如農村集體經濟組織以集體所有的土地資產採用入股方式，與外商聯辦企業或內聯興辦鄉鎮企業，須經縣級人民政府批准。」根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定：「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」可見，集體土地所有者對於集體土地用途的改變和權屬的移轉是受限制的。我認為，作出這種限制仍然是必要的。因為我國的城市土地使用權交易市場，或者說更大范圍的房地產市場還不很發達和完善，國家有必要進行宏觀調控與適當的行政干預，也就是說國家在房地產一級市場中的土地使用權出讓方居於壟斷地位，集體組織不能作為土地使用權的出讓人，否則將會造成資源的浪費和不合理利用。尤其是考慮到如果我國允許集體可以自由處分土地，有可能導致耕地的大量流失，因此法律嚴格禁止非法轉讓集體土地。
但應當看到，對集體土地使用權的規制也有需要完善之處，最主要表現在某些國有土地管理部門將集體的土地徵用以後，補償的價格過低，而將該地出讓給一些公司和企業時，又收取較高的出讓費用，這不利於對農村集體利益和農民利益的保護。本案正說明了這個問題，國土局徵用稻香湖村的該塊土地時，支付的補償費僅為50萬元，但將該塊土地出讓給京北公司時，出讓金為700萬元，而稻香湖村與京北公司簽訂的協議中，雙方協商的價格是600萬元。顯然，這種徵用補償費用過低，嚴重背離了土地的市場價值，不符合市場經濟的客觀規律和等價交換原則。我認為，在徵用集體土地過程中，應區分是為公共利益徵用還是為商業用途徵用。為公共利益徵用集體的土地，補償費用不應該過高，但為了商業用途而徵用集體的土地時，補償費用應根據該土地的市場價格來確定，補償費用可以合理低於市場價格但不能過低，以較好地平衡與協調農民、政府和用地單位三方的利益。

D. 經濟法中關於土地使用權的轉讓和抵押問題的一個案例分析

在獲得土抄地使用權之前，申請方遞交的申請書上就應該寫明土地的用途，當取得土地使用權後，如果沒有按照遞交的用途使用，那麼就是違法的，可以被無償收回。 上面的那個事例：已經說明某公司取得土地使用權，是用於建設與工業區配套的住宅小區才取得的，所以他後來那樣做，顯然是違反其初衷的。是不可以的。

E. 開發商通過土地出讓，取得國有土地使用權後,沒有進行開發，實踐中可以直接轉讓嗎會有什麼後果

法律規定的轉復讓條件中，制除了交清出讓金，取得土地證外，還有一點就是投資達到25%。
直接轉讓肯定是不行的，如果閑置1年，還要收閑置費，閑置2年以上，法律規定政府是可以無償收回土地使用權（當然實踐中這種情況不多）
至少怎麼才算投資達到25%，看你們的公關能力了

F. 非法轉讓土地使用權的相關案例

但還要注意一些情況，如以下案例：
被告人付某系某農村村民。其想購買其本村集體所有專使用的水面土地用於屬建房，便找到本村二位村小組長談，二位村小組長告訴她賣地一事必須要經全村村民同意，全村村民同意賣，他們也沒意見。於是付某便多次召集該村村民在村小組長家裡開會商議此事。在其的主持各鼓動下，在該村村民大會上，被告人付某之子等四人與該村小組簽訂了以每畝4萬元人民幣的價格轉讓該村集體所有、使用的30畝水面土地（由於其子是本村村民，以後有很多事情還要他出面解決，所以四個買家內部約定是付某之子花25萬元買得13畝土地，其它三買家花95萬買17畝地。），各戶村民代表及二位村小組長均在轉讓合同上簽了字。
事後，該村村民不顧政府及土管部門阻止，擅自將非法轉讓土地款120萬元全部分掉。被告人付某分得非法轉讓土地款15000元人民幣。（本案例不屬於非法轉讓土地使用權）

G. 無償轉讓土地使用權,那幾種情況下轉讓人可以反悔轉讓

《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓內、轉讓或容者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

綜上，如果不是上述情況轉讓土地用於非農建設是無效的，賣方反悔，買方的權益就得不到保障。