以房屋使用權轉讓融資

1. 福鼎市民間借貸房產抵押流程

房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。 提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。
1、房產。房產是指抵押人依法取得的享有所有權或經營權的房屋及房屋佔用范圍內的土地使用權。作為不動產，房地是不可分離的，房產必然包括該房屋佔用范圍內的土地使用權。房產，是最普遍的一種房地產抵押物，大部分的房地產抵押均以房產為抵押物。
2、土地使用權。土地使用權是一種物權性質的權利，它是指民事主體對國家所有或者集體所有的土地進行佔有、使用、收益的權利。土地使用權分為以下四類：城鎮國有土地建設用地使用權、農民集體土地建設用地使用權、國有農用地使用權、集體農用地使用權。並非所有的土地使用權均可以抵押。可以抵押的土地使用權范圍如下：
（1）依出讓方式和劃撥方式取得的土地使用權，也就是城鎮國有土地建設用地使用權可抵押；
（2）抵押人依法承包並經發包方同意後抵押的荒山、荒溝、荒水、荒灘等荒地的土地使用權；
（3）鄉鎮、村企業的廠房等建築物及其佔用的集體所有的土地使用權。
3、在建工程。在建工程，是指房地產開發企業以合法方式取得的土地使用權和在建工程投入的資產所組成的綜合財產。以在建工程抵押的，必須是依法可以轉讓的在建工程，因為只有可以轉讓的在建工程才能通過轉讓實現其價值，從而保證抵押權的實現。
4、已經付清部分或者全部房價的預購的未竣工的商品房。
抵押特徵
(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。
(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。
(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。
(5)房屋抵押權的設定，一般採用書面形式，並應明確規定擔保的范圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押後，並不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。
(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。
抵押受限
根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。
（一）土地所有權不得抵押；地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。
（三）權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。
（四）用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。
（五）列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。
（七）以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
（八）違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地產。

相關材料
1.房產證
2.權利人及配偶的身份證
3.權利人及配偶的戶口本
4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)
5.收入證明
6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證
7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單
8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等）

2. 哪些土地可用於抵押融資

——聚土回答
以農村土地為例：
具體來說，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：
一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。
二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地可以入市，對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記並持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。
《辦法》同時規定下列集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。
以國有土地為例

下列國有土地可以抵押融資：

(一)以出讓方式取得的國有土地使用權單獨抵押；

(二)以出讓方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建築物抵押時，該房屋等建築物佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押；

(三)以劃撥方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建築物抵押時，該房屋等建築物佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

下列國有土地不得抵押融資：

(一)以劃撥方式取得的國有土地使用權不得單獨抵押；

(二)所有權、使用權不明或者有爭議的國有土地；

(三)被依法查封的國有土地；

(四)未確定使用權的國有土地。

3. 按揭貸款是什麼意思

您好，按揭貸款是指申請人以購房為目的，向銀行申請貸款支付房款，然後再將貸款按一定專年限屬分期還給銀行，同時銀行收取利息的一種信貸行為，如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押並由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。所謂按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。

4. 正在抵押的房子能買嗎

抵押的房子不能賣，需償清貸款後注銷抵押後進行買賣。

因為房屋的所有權在債權人手中，現實中的操作手法是買方或者賣方簽訂協議後，一方先自行從債權人手中解押，之後雙方再繼續交易。

買抵押房子的風險，如果他不還款，你還想要房子，就需要償還債務，隨後你可以向房東追債。非常繁瑣。

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購買抵押二手房的必要步驟：

1、實地看房.

實地看房是購房者了解房屋真實情況的好機會，因此應該多方了解，詳細咨詢。一般來說可以通過三個方面來觀察。

首先，查看房屋自身情況。包括戶型、結構、朝向、採光、透風、面積、質量等。第二，查看周邊環境。包括物業情況（污染問題、安全問題等）和小區內外部環境（人員構成、配套等）。第三，查看房屋產權情況。確認產權是否真實、有效、清晰、完整。

2、雙方簽訂買賣合。

房屋情況核驗完畢之後，買賣雙方可以進行合同的簽訂。其中需要注意的是雙方要約定好交易過程中的各類細節，以免出現問題責任劃分不清導致的糾紛。

3、賣方提前還貸、取消房產抵押。

賣方准備好資金後就可以到銀行提交提前還貸的申請，還清貸款之後攜帶房產證、他項權利證、注銷抵押登記申請書以及身份證就可以到房地產管理辦理房屋注銷抵押。

賣方提前還貸需要准備充足的資金，資金來源往往有四種：第一種賣方自籌；第二種買方先行墊付；第三種通過銀行辦理轉按揭；第四種通過第三方墊資。對於購房者來說如果接受第二種方法需要承擔較大的風險，需謹慎。

4、買方辦理貸款手續。

如果買方需要辦理貸款購房的話，就應該提供貸款所需要的資料，然後在賣方的下到銀行辦理相關手續。

5、辦理交易過戶。

買賣雙方需攜帶相關證件原件親自前往房管局辦理過戶手續。辦理過戶手續時，買方需向賣方支付首付款，且雙方繳納相關稅費。

6、房屋交驗。

交房屋交驗環節，需交接清水、電、燃氣、有線電視費用等，另外買方需要注意賣方的戶口是否按照約定進行了遷移。後雙方簽署《物業交接確認書》，買方支付尾款。

5. 民間個人之間貸款房屋抵押流程怎樣需要什麼資料

一、銀行抵押貸抄款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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6. 買50萬元的房子,要交多少稅金

獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍

以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。

同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

個人房產稅稅的應納稅額：個人住房房產稅應納稅額的計算，公式：應納稅額=應稅建築面積×

建築面積交易單價×稅率

應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積。買新房和二手房不一樣，買50萬的房子費用如下：

計算方法：50萬元乘百分比等於繳納稅費金額，如：契稅1%，就是50萬*1%=5000元。

1、新房：
契稅：90平方以下1%；90平方到144平方1.5%；144平方以上3%；二套房3%

維修基金：購房總價的2%-3%；

2、二手房：
個人所得稅：1%滿五年免徵（賣方）；

契稅：90平方以下1%；90平方到144平方1.5%；144平方以上3%；二套房3%（買方）；

營業稅：5.6%滿五年免徵（賣方）；

交易手續費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；

工本費：80元（買方）

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計稅依據

1、從價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

注意事項

1、房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

2、對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算徵收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

3、新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。[2]

二、計算方法

1、從價計征

從價計征是按房產的原值減除一定比例後的余值計征，其公式為：

應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%

2、從租計征

從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其餘均從次月起繳納。

個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%

7. 甲乙簽訂民間借貸合同，以乙房子抵押，約定逾期不還款房子的使用權與所有權自動歸甲所有

未辦理過戶手續是不能算作房子為丙所有的，因為法律上不承認，並且房產證等證件上面房子的所有人仍然是乙，所以從法律和事實角度來說房子仍歸乙所有，丙的受讓無效，不受法律認可和保護。