(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外,回鄉落戶的離休、退休、退職、職工和軍人,回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。 (2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員,如為本集體經濟組織以外的單位或者個人,則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意,並報鄉(鎮)人民**批准。 (3)集體所有的「四荒」土地使用權主體可以為本集體組織成員,也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下,本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果「四荒」土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人,必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。
㈡ 土地使用權如何轉讓。如何讓程序合法化
土地使用權轉讓是二級土地市場,這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為,通俗地說就是炒地行為,這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩餘年限,就是土地的最高年限扣除已使用的年限
㈢ 評析《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條
第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,並退還相應的出讓金。
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
以上《物權法》的規定可以解決你的擔心。實際上你所說的條款效力和物權法沖突,可以說物權法的效力高於條例。
㈣ 經濟法中關於土地使用權的轉讓和抵押問題的一個案例分析
在獲得土抄地使用權之前,申請方遞交的申請書上就應該寫明土地的用途,當取得土地使用權後,如果沒有按照遞交的用途使用,那麼就是違法的,可以被無償收回。 上面的那個事例:已經說明某公司取得土地使用權,是用於建設與工業區配套的住宅小區才取得的,所以他後來那樣做,顯然是違反其初衷的。是不可以的。
㈤ 關於土地使用權怎麼轉讓,需要哪些相關手續
土地轉讓流程:
一、轉讓方須報材料
1、原土地證或土地證明材料
2、原土地出讓合同
3、上繳稅務局的土地增值稅證明材料
4、土地評估報告
5、圖件資料
6、土地轉讓專項審計報告
7、營業稅上繳證明材料
二、受讓方須報材料
1、項目批復原件
2、企業法人營業執照、法人身份證明材料等
3、上繳財局契稅證明
4、城市規劃部門批準的符合規劃的圖件資料
三、雙方共同提供的資料
1、土地轉讓申請
2、土地使用權轉讓合同
四、如改變土地用途,由受讓方重新評估,補交差額部分的出讓金,契稅並辦理相關手續
注意事項:
以下相關事項,是國有土地轉讓交易中經常出現一些問題,土地轉讓當事人應當多加留意細節,不僅有利於降低交易成本,還有利於控製法律風險,避免出現違法現象。
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查
1、轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,並經國土部門予以確認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被採取司法限制。
2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。
五、有關稅費
轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢,並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定,稅費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低於正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。
㈥ 關於土地使用權轉讓的問題。
國務院至今未出台一部相關的集體土地使用權轉讓的管理,因此,出現學術理論上的長期爭鳴是極為正常的。現在的問題是,人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸於實踐,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區、制度創新等口號,這就有點令人疑惑不解了。因為,理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門,依法辦事是其天職,在這個大前提下,才能談解放思想、突破禁區。我認為,的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹的,其立法的宗旨也當是明確客觀的,任何從左或有的角度隨意歪曲理解採取實用主義的做法均不足取,事實上,無論《》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉,恰恰相反,新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據上的支持。
(一)新《土地管理法》第14條第2款規定,在土地承包經營期限內,對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,並報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批准。這里的承包經營權,實質即為集體所有農業用地的土地使用權,調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓,只是名稱不同並經村民代表大會通過及報上級機關批准而已。
(二)新《土地管理法》第63條規定,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。我認為,該條款有二層意思:①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業用地,如果農業用地未經依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用於非農業建設,當然是不允許的,也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用於農業生產,不改變用途,那就不適用本條款,而適用上述第14條之規定。在實際工作中,人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定,均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業……已開宗明義的告訴我們,符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移?轉移者,轉讓也。既然允許轉讓,就可以不辦理徵用手續而允許流動辦理變更登記手續。如果征為國有,那就不是轉讓,而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。
(三)新《土地管理法》第62條規定,農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。可見,連新法都承認出賣村民住宅是一種客觀現象,是不可迴避的,政府職能部門所要做的工作就是不批給新的宅基地,至於老的宅基地出賣後應當怎樣辦理過戶手續,新法沒有規定。既然新法沒有規定,出賣又是一種客觀現象,我們就可以從其他法規中尋找依據。
(四)新《土地管理法實施條例》第6條又是明確規定,因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的,必領向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。毫無疑問,這里的土地使用權,應包括集體和國有在內,而且是特指有建築物和構築物的土地使用權。眾所周知,沒有建(構)築物的土地使用權,不要說是集體的,就是國有的一般也不允許轉讓。如果允許轉讓,就會觸犯《》第228條關於「以牟利為目的,違反土地管理法規,非法轉讓、倒賣土地使用權,……等等」的規定。
通過以上論述,我們已不難看出新法對集體土地使用權依法辦理轉讓的端倪,只是還缺乏具體配套的實施辦法。由於在實際生活中,無論對村民或村委會或村集體經濟組織而言,最具誘惑力和實際意義的土地使用權轉讓當屬集體所有非農建設用地(以下簡稱集體建設用地)使用權的轉讓,故在此重點討論集體建設用地的轉讓問題。