國有建設用地使用權轉讓規定

❶ 國有土地使用權可以轉讓嗎

可以轉讓除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件： 1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件 （1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權； （2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件； （3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件 （1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； （2）領有國有土地使用證； （3）具有地上建築物、其他附著物合 的產權證明； （4）經有批准權的人民政府審批。
據《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

❷ 什麼是國有建設用地使用權出讓最高年限

國有建設用地使用權出讓最高年限 法律法規規定的土地使用者可以專使用土地的最高年限。國有屬建設用地使用權的實際出讓年限，可以在國有建設用地使用權出讓最高年限內確定，但不能超過國有建設用地使用權出讓最高年限。

❸ 什麼是國有建設用地使用權分割轉讓

國有建設用地使用權分割轉讓 從一塊土地中分割出部分土地，並將該部分國有版建設用地使用權轉讓的行權為。國有建設用地使用權分割轉讓破壞了國有建設用地使用權的完整性，涉及出讓合同和登記文件內容的變更，因此分割轉讓須經國土資源管理部門批准。

❹ 國有建設用地使用權協議出讓程序是怎樣的

（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式。
（2）編制協議出讓方案。市、縣國土資源管理部門會同規劃等部門，依據國有建設用地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地類型、規模等，編制國有建設用地使用權協議出讓方案。
協議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。
（3）地價評估，確定底價。
（4）協議出讓方案、底價報批。市、縣國土資源管理部門應當按規定將協議出讓方案、底價報有批准權的人民政府批准。
（5）協商，簽訂意向書。市、縣國土資源管理部門依據經批準的協議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商、談判。協商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應當不少於2人。
雙方協商、談判達成一致，並且議定的出讓價格不低於底價的，市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂《國有建設用地使用權出讓意向書》。
（6）公示。《國有建設用地使用權出讓意向書》簽訂後，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網進行公示，並註明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少於5日。
國有建設使用權出讓的一般程序（7）簽訂出讓合同，公布出讓結果。公示期滿，無異議或雖有異議但經市、縣國土資源管理部門審查沒有發現存在違反法律法規行為的，市、縣國土資源管理部門應當按照《國有建設用地使用權出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣國土資源管理部門將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監督。
（8）核發《建設用地批准書》，交付土地。市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批准書》，並按照《國有建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批准書》約定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。
（9）辦理土地登記。受讓人按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定付清全部國有建設用地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記手續，領取《國有建設用地使用證》，取得土地使用權。
（10）資料歸檔。協議出讓手續全部辦結後，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環節相關資料、文件進行整理，並按規定歸檔。

❺ 什麼是國有建設用地使用權轉讓

國有建設用復地使用權轉讓制 土地使用者依照有關法律法規規定將國有建設用地使用權再轉移的行為。包括出售、交換、贈與等。國有建設用地使用權轉讓時，地上建築物和其他附著物的所有權隨之轉讓，國有建設用地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利和義務也隨著轉讓。
國有建設用地使用權出售（買賣）土地使用者（賣方）將國有建設用地使用權轉移給他方（買方），由他方（買方）按國有建設用地使用權剩餘年期的價值支付轉讓金給土地使用者（賣方）的行為。國有建設用地使用權出售後，賣方獲得了國有建設用地使用權轉讓金，對該土地不再享有權利，也不再承擔責任。

❻ 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第號）

（2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂自2007年11月1日起施行）

第一條為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。

本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第四條工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。

第六條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。

前款規定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。

第七條出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。

招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。

第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；

（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；

（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；

（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

（六）確定中標人、競得人的標准和方法；

（七）投標、競買保證金；

（八）其他需要公告的事項。

第十條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

標底或者底價不得低於國家規定的最低價標准。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條投標、開標依照下列程序進行：

（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。

（四）招標人根據評標結果，確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。

第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條拍賣會依照下列程序進行：

（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；

（七）主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

第十六條競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條掛牌依照以下程序進行：

（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；

（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；

（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

第十八條掛牌時間不得少於10日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

第十九條掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。

第二十二條招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

第二十三條受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任：

（一）提供虛假文件隱瞞事實的；

（二）採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

第二十六條國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有建設用地使用權的，參照本規定執行。

第二十八條本規定自2007年11月1日起施行。

國土資源部

二〇〇七年九月二十八日

❼ 國有土地使用權轉讓的條件是什麼

轉讓條件：

1、以出讓方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得《國有土地使用證》。

2、以劃撥方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需取得《國有土地使用證》，經批准補辦土地使用權出讓手續，繳納完土地使用權出讓金。

(7)國有建設用地使用權轉讓規定擴展閱讀

國有土地使用權轉讓的注意事項：

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。

土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。

三、轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。

四、國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。

轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。

2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

五、有關稅費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔問題進行明確。

根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

六、土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。

土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。

有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。

土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。

國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。

即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題

國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

❽ 國有建設用地使用權出讓年限如何起算

土地屬於不動產，國有建設用地使用權是一種物權，這一物權的行使時間從何起算，十分重要。根據2008年國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本規定，出讓年限按合同約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。