❶ 農村宅基地使用權的申請問題
樓上的兩條回答都是錯誤的。
1.對於你父親被誤導簽訂的協議，不能向人民法院申請撤銷該民事行為，人民法院也無權決定是否撤銷，而會要求你向有關行政部門申請解決。土地使用權雖然是公民的民事權利之一，但是在實行社會主義土地公有制以及所有權和使用權相分離的土地使用制度的我國，是一種需要基於特定法律和特定程序才能成立的民事權利，作為民事主體的你父母和你叔叔無權擅自處分這種權利，如果要處分，也必須要依據一定的批准程序通過原批准機關確認才能生效。這是行政法調整的范疇和行政管理范圍，人民法院的司法程序不能替代法定的行政程序。
換句話說，在我們國家，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，個人只有依法取得土地的使用權。你沒有土地的所有權，怎麼能處分與所有權相關聯的使用權呢？打個比方通俗地說明一下，比如我把我的電腦借給你使用，你不通過我，與第三者簽訂協議，把我電腦上的顯示器處理給第三者，你說這個協議有效嗎？
從你所述的情況來看，土地證書上是你爸爸的名字，10多年前已經合法取得宅基地的使用權，說明你爸對宅基地的使用權是受法律保護的。你父母不懂法律，被誤導簽了一份草擬的協議書，上面寫將你爺爺原來的宅基地，即160平方米對分，也就是你爸爸和你叔叔各得80平方，這些都是越權行為。只要未經浦東新區人民政府確認並變更土地證書的內容，這樣的協議屬於違法協議，從一簽訂開始就是無效的。
你父母無需到法院去，那樣太煩，只要向你叔叔家公開表示推翻協議就可以了（當然要取得表示推翻的有關證據）。即使將來發生爭議，人民政府會維護自己原來發放的土地證的，但當事人通過人民政府進行真實意思表示願意放棄並且重新核發土地證確認土地權屬除外。
2.你是否有權申請宅基地與你是否另立戶口無關。根據《中華人民共和國土地管理法》、上海市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（修正）、上海市浦東新區土地管理若干規定、上海市農村個人住房建設管理辦法（修正）的有關規定，上海市農村有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：
（一）墾區移民戶和因國家建設或者鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；
（二）低於上海市農村個人住房建設管理辦法（修正）第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；
（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；
（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。
其中：
上海農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取上海市獨生子女證的獨生子女建房用地按2人計算。
據此，我認為你已經24歲了，已經超過了法定婚齡，有權申請宅基地。因為即使你沒有另立戶口，也具備了上海市農村宅基地的分戶條件，何況你實質上並沒有分戶，只是在你父親原有宅基地上重新申請而已，也就是將你父親原有的土地使用權合法變更或部分變更到你的名下而已。
3.你雖然有權申請，但人民政府是否會批准你的申請，還要取決你家所處的地理位置，即你所要申請的建設用地是否符合上海市城市規劃要求。《上海市城市總體規劃》以及浦東新區的有關規劃將浦東新區規劃為城市化地區和非城市化地區兩個部分。你未提供你家所處的具體地理位置，還不能確定你家究竟是城市化地區范圍還是非城市化地區范圍，如果是非城市化地區范圍，還要看你家所處的地理位置是否符合你所在鄉鎮的建設規劃范圍。強烈建議你到當地鄉鎮的人民政府和浦東新區人民政府規劃局咨詢。
4.申請批准程序。原來上海市規定，上海市農民建房只需所在鄉鎮的人民政府批准即可。後來上海市對有關地方規章作了若干修正，其中在審批程序上修改為農民建房由區縣人民政府批准。具體地說，你應該到你所在鄉鎮的人民政府領取和填寫有關土地、建房的有關審批表格，經所在的村民委員會加蓋印章並經所在鄉鎮的人民政府審核並加蓋印章後到上海市浦東新區規劃局、土地房屋管理局辦理。
5.必須說明的是，你在開頭提到的「現在傳說房子要拆遷了」這句話，需要核實是否准確。因為根據有關規定，一旦某一個地塊按照合法程序被納入拆遷地塊並且已經發布了拆遷通告，那麼該范圍內的所有土地、建房審批都將凍結。
❷ 農村宅基地使用權的糾紛問題，急盼指教
1.對於你父親被誤導簽訂的協議，性質上屬於擅自簽訂的無效非法協議。你父母只要向你叔叔家公開表示推翻協議就可以了（當然要取得表示推翻的有關證據）。即使將來發生爭議，人民政府會維護自己原來發放的土地證的，但當事人通過人民政府進行真實意思表示願意放棄並且重新核發土地證確認土地權屬除外。
土地使用權雖然是公民的民事權利之一，但是在實行社會主義土地公有制以及所有權和使用權相分離的土地使用制度的我國，是一種需要基於特定法律和特定程序才能成立的民事權利，作為民事主體的你父母和你叔叔無權擅自處分這種權利，如果要處分，也必須要依據一定的批准程序通過原批准機關確認才能生效。這是行政法調整的范疇和行政管理范圍，人民法院的司法程序不能替代法定的行政程序。
換句話說，在我們國家，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，個人只有依法取得土地的使用權。你沒有土地的所有權，怎麼能處分與所有權相關聯的使用權呢？打個比方通俗地說明一下，比如我把我的電腦借給你使用，你不通過我，與第三者簽訂協議，把我電腦上的顯示器處理給第三者，你說這個協議有效嗎？
從你所述的情況來看，土地證書上是你爸爸的名字，10多年前已經合法取得宅基地的使用權，說明你爸對宅基地的使用權是受法律保護的。你父母不懂法律，被誤導簽了一份草擬的協議書，上面寫將你爺爺原來的宅基地，即160平方米對分，也就是你爸爸和你叔叔各得80平方，這些都是越權行為。只要未經浦東新區人民政府確認並變更土地證書的內容，這樣的協議屬於違法協議，從一簽訂開始就是無效的。
2.你有權申請宅基地。根據《中華人民共和國土地管理法》、上海市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（修正）、上海市浦東新區土地管理若干規定、上海市農村個人住房建設管理辦法（修正）的有關規定，上海市農村有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：
（一）墾區移民戶和因國家建設或者鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；
（二）低於上海市農村個人住房建設管理辦法（修正）第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；
（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；
（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。
其中：
上海農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取上海市獨生子女證的獨生子女建房用地按2人計算。
據此，我認為你已經24歲了，已經超過法定婚齡，具備了上海市農村宅基地分戶條件，何況你實質上並沒有分戶，只是在你父親原有宅基地上重新申請而已，也就是將你父親原有的土地使用權合法變更到你的名下而已。
3.你雖然有權申請，但人民政府是否會批准你的申請，還要取決你家所處的地理位置，即你所要申請的建設用地是否符合上海市城市規劃要求。《上海市城市總體規劃》以及浦東新區的有關規劃將浦東新區規劃為城市化地區和非城市化地區兩個部分。你未提供你家所處的具體地理位置，還不能確定你家究竟是城市化地區范圍還是非城市化地區范圍，如果是非城市化地區范圍，還要看你家所處的地理位置是否符合你所在鄉鎮的建設規劃范圍。強烈建議你到當地鄉鎮的人民政府和浦東新區規劃局咨詢。
4.申請批准程序。原來上海市規定，上海市農民建房只需所在鄉鎮的人民政府批准即可。後來上海市對有關地方規章作了若干修正，其中在審批程序上修改為農民建房由區縣人民政府批准。具體地說，你應該到你所在鄉鎮的人民政府領取和填寫有關土地、建房的有關審批表格，經所在的村民委員會加蓋印章並經所在鄉鎮的人民政府審核並加蓋印章後到上海市浦東新區規劃局、土地房屋管理局辦理。
5.必須說明的是，你在開頭提到的「現在傳說房子要拆遷了」這句話，需要核實是否准確。因為根據有關規定，一旦某一個地塊按照合法程序被納入拆遷地塊並且已經發布了拆遷通告，那麼該范圍內的所有土地、建房審批都將凍結。
❸ 憲法規定宅基地使用權，有何規定
宅基地使用權具有如下特徵：
（1）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。
（2）宅基地使用權的用途僅限於村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院牆等。
（3）宅基地使用權實行嚴格的「一戶一宅」制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准，但如果涉及佔用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
（4）福利性：宅基地的初始取得是無償的
1、宅基地問題是怎麼來的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財，可以繼承、轉讓和買賣。「宅基地」則是一個「中國特色」問題。
2、經過「土改」，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。
3、經過社會主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經營，農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。
4、經過「人民公社」運動，確立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，並且不能出租、買賣等。
5、改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地並不只是一個單純的財產問題，本質上是中國社會變遷的反映。
6、宅基地使用權是不可繼承的。
❹ 有哪些主體可以申請農村宅基地使用權
物權法》第一百五十三條規定：「 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」而《土地管理法》第62條第3款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」這並非對宅基地使用權轉讓的禁止，僅是對農民宅基地分配申請資格上的限制。《民法通則》第80條第3款「土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓」，這是1987年開始實施法律規定，這里的「土地」是否包括「土地使用權」，還是僅指土地所有權，抑或兩種權利兼而有之？1988年通過的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：「任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」《憲法》第2條修正案並沒有顧及土地的不同類別，也沒有考慮土地的不同所有權主體，而是規定「所有土地」的使用權都可以「依照法律的規定轉讓」。 《民法通則》第80條第3款的規定只能理解為對土地所有權的轉讓限制，否則違憲。因此，此款規定並非屬對宅基地使用權轉讓的禁止規定。 （二）行政法規對農村宅基地使用權轉讓作出的規定《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發布）（下稱《通知》）規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。根據地隨房走的原則，這是對農村宅基地使用權轉讓的禁止性規定，但該《通知》並不是行政法規。依據現行的《行政法規制定程序條例》關於決定與公布的規定，「行政法規草案由國務院常務會議審議，或者由國務院審批」「 報請總理簽署國務院令公布施行。」、 「簽署公布行政法規的國務院令載明該行政法規的施行日期」。依據當時生效的《行政法規制定程序暫行條例》第三條「行政法規的名稱為條例、規定和辦法。」第十四條「行政法規草案由國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批。」第十五條「經國務院常務會議審議通過或者經國務院總理審定的行政法規，由國務院發布，或者由國務院批准、國務院主管部門發布。」 從名稱上來看，該《通知》的名稱不符合法規的制定程序規定；從通過的程序來看，該《通知》僅經過國務院辦公會議，未經過法定的國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批程序；從發布的程序來看，該《通知》僅由國務院辦公廳發布，未符合法定的「由國務院發布，或者由國務院批准、國務院主管部門發布」程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》並不是行政法規，現行行政法規沒有對農村宅基地使用權轉讓作出禁止性規定。 （三） 行政規章對農村宅基地使用權轉讓作出的規定目前關於宅基地轉讓問題的規章級規定有國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第169條「宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓」。這里禁止的是單獨轉讓，但其效力只是行政規章。、四 、結論根據民法的一般原則，法無禁止的皆可為， 根據《合同法》第52條的規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才無效。 因此，對農村宅基地使用權進行
❺ 農村宅基地的使用權如何獲得
農村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：
（一）因子女結婚等原因確內需分戶，缺少宅容基地的；
（二）外來人口落戶本村，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；
（三）因發生或者防禦自然災害，實施村莊和集鎮規劃以及進行（鄉）鎮村公共實施和公益事業，需要拆遷的；
根據《土地管理法》、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》有關規定：農村村民建住宅需要使用宅基地的，先要向本集體經濟組織提出申請，經村民會議同意並在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，經村委會審查後，由所在地國土資源中心所實地勘查，簽出查勘意見和審核意見，再報鄉鎮（場）人民政府審核後，報縣國土資源局審核和縣人民政府審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。經批準的宅基地，兩年不建住宅的，原批准文件失效。
❻ 請問宅基地使用權的主體可以是城鎮居民嗎
不可以，按照現在的法律使用主體只能是農民，。如果對你有幫助 請點好評 謝謝 」 」
❼ 宅基地使用權
宅基地使用權是不能繼承的，所以宅基地使用權不能變更到你的名下。宅基地使用權的主版體只能是村集體經權濟組織的成員,也就是只能是該村村民。
《物權法》第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權，應通過申請並獲得有權機關的批准。去的宅基地使用權必須具備如下條件：
第一，必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，因國家或鄉（鎮）建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。
第二，申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請，集體經濟組織同意後將申請提交鄉（鎮）土地利用總體規劃，盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地，則需要依照《土地管理法》的規定，報省級人民政府批准，並辦理農用土地轉用批准手續。
❽ 關於宅基地使用權轉讓問題
生活在農村的人基本都知道宅基地使用權是什麼，可能有些朋友不是很了解宅基地使用權，其實，說白了，宅基地使用權就是農民可以享用在集體所有的土地上進行合法的建造住宅和一些設施(例如農舍)的權利。不過要注意一點就是，宅基地使用權的轉讓不像你想的那麼簡單。接下來，小編來給你說說關於宅基地使用權的轉讓相關問題吧。
一、宅基地使用權的取得
依據民法原理，宅基地使用權屬於用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權只能原始取得。
宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據。根據法律的規定直接取得宅基地使用權。由於我國宅基地使用權的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格,即必須是本集體經濟組織的成員或其他法律明確規定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農村居民不得再申請宅基地使用權。
具體而言，宅基地使用權的申請程序如下:
(1)農村居民向所在的村民委員會提出宅基地使用權申請;
(2)村民委員會根據村鎮規劃對宅基地使用權申請進行審核,經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意;
(3)經鄉(鎮)人民政府審查後報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批准。農民必須對宅基地使用權進行申請,獲得批准後才可以使用宅基地,不得在未獲批准前擅自使用宅基地。
二、宅基地轉讓行為的效力，應根據受讓主體不同加以區分對待：
(一)、農村村民之間進行宅基地使用權轉讓。
目前關於農村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。第一種觀點認為，依照現有的法律和行政法規對農村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規定，依據「法無規定不禁止」的原則,農村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。第二種觀點認為農村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意等等。
對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同後一種觀點:一是因為根據宅基地取得程序，轉讓行為應經村委會同意，報鄉政府土地部門批准備案，應進行物權登記;二是z轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》「一戶只能擁有一處宅基地」的規定，後果是少數人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠佔耕地。
(二)、農村村民向城鎮居民轉讓宅基地使用權。
根據《土地管理法》第62條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」第62條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。國務院辦公廳在1999年頒布《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定「農民的住宅不得向城市居民出售」，「有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證」。2004年12月24日國土資源部《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地」。
一種觀點認為以上法規並未明確禁止農村村民向城鎮居民轉讓宅基地，國務院頒布的「通知」不具有法律法規效力，不能認定轉讓行為無效。而且，允許農民到城鎮受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地對農民和城鎮居民來說都是不公平的。
另一種觀點認為國土資源部「決定」和國務院頒布的「通知」只是政策性的文件和部門規章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉讓的態度。在實踐中各地國土資源局對城鎮居民購買農村宅基地都不予辦理過戶登記手續，形成「宅基地交易結束，物權不受保護」的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權後僅享有債權，因土地政策規定無法使宅基地發生物權變動。
如同上面所說的那樣，對於宅基地使用權的轉讓問題是需要區別對待的，第一，對農村村民之間的轉讓土地，可以根據實際情況，且條件允許的話就可以進行轉讓，也就是說村民與村民之間轉讓土地是允許的，但需要去找律師或者政府公辦完善其資料，維護好雙方的利益，同時起到法律的效力。第二，如果農村村民將宅基地使用權轉讓給城市居民這種行為是嚴格禁止的，在這種情況下簽訂的合同是無效的。
❾ 什麼是宅基地
是，只有農村和城郊有宅基地。沒有區別。宅基地使用權是我國特有的一種用益物權形式，在我們的審判工作中，宅基地使用權案件在各種案件中仍占據相當的比例，在此，有必要對宅基地使用權作認真的分析。
一、我國對宅基地使用權的定義以及立法地位
宅基地使用權是指農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的佔有、使用的權利。宅基地使用權可以分為兩種：即農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地使用權的權利主體包括農村集體經濟組織的成員和符合一定條件的城鎮居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認城鎮非農業戶口居民在農村建房、對集體土地享有宅基地使用權。城鎮宅基地使用權的主體是解放以後因歷史的原因形成的城鎮私房所有者及經批准在城鎮建房的城鎮居民。
由於農村宅基地與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特點。因此在物權立法時，是否可以將宅基地使用許可權定為農村居民因建造自有住宅對集體所有土地佔有使用的權利。至於城鎮居民因歷史原因對私有房屋的宅基地取得的土地使用權，應當通過立法將其納入到土地使用權制度中進行調整。今後城鎮居民取得宅基地的使用權，應當通過土地使用權的出讓和轉讓程序進行。
關於宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬於土地使用權。據此，也有一些學者認為，將來農村宅基地使用權制度也應當納入到土地使用權制度的調整之中，從而沒有必要在法律上設立單獨的宅基地使用權制度。筆者認為，這一看法是不正確的。因為，一方面，土地使用權在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權，除了劃撥的土地以外，土地使用權的取得必須通過出讓、轉讓、出租的方式進行。這些方式在本質上都是一種等價交換的交易方式。而農村宅基地使用權，不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上，與集體經濟組織的成員資格和福利是聯系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對象自由轉讓。另一方面，國有土地使用權和宅基地使用權在管理機構、管理方式以及基本規則等方面也是不同的。例如，根據法律規定，一戶農戶只能申請一處宅基地的使用權，而土地使用權則沒有這樣的限制。我們還應當注意到，宅基地使用權主要發生在農村，它是廣大農民的基本生活資料，在將土地使用權作為一種特定的用益物權形式在物權法中規定後，它就應當和土地使用權區別開來。因此，不能以土地使用權替代宅基地使用權。
宅基地使用權具有如下特點：
第一，農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體、經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者農戶的名義申請宅基地，土地的有限性決定了集體經濟組織以外的人員一般不能申請宅基地。所以，宅基地通常是與成員權聯系在一起的。農村的宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。因為提供了宅基地，農村居民享有了基本的居住條件，從而維護了農村的穩定。由於宅基地具有福利的性質，集體經濟組織的成員獲得宅基地大多是無償的或者只要支付較少的地款就可以獲得，而不可能按市價購買。
第二，宅基地使用權是特定主體對於集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有佔有、使用的權利。對於宅基地，權利人有權在宅基地上建設房屋和附屬物。由於房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的即長期的權利。盡管權利人對宅基地享有長期的使用權，但這種使用權不是長期不變的。如果因為國家建設需要徵用土地，或者村鎮規劃需要改變土地用途，或者居民個人的宅基地實際過多，遠遠超過了當地規定的標准，可以經過法定程序，進行合理的調劑或重新安排。應當指出的是，由於宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
第三，集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有限性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。1998年修訂的《土地管理法》明確規定一戶只能擁有一處宅基地。許多人認為應當保留這一規定。筆者認為這一規定是必要的，但應當有一些例外的規定。因為，一方面，在農村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地，如某人分家離去之後又繼承父母的房屋，這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房，申請了一塊宅基地，不一定分戶，這樣一戶形成兩塊宅基地。那麼法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢？對此存在著兩種以上的觀點。一種觀點認為，既然現行法律禁止公民擁有一處以上宅基地，因此對於多出的宅基地，應當由集體收回。另一種觀點認為，公民只要是通過合法的方式取得宅基地，集體不能予以收回，否則，等於禁止對公民的房屋進行繼承和買賣。筆者認為，公民只能擁有一處宅基地，只是就申請而言的，法律上不應當禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。當然，公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費，如果宅基地長期閑置的，集體應當有權重新規劃、調整，以保證土地資源的有效利用，集體如果因規劃調整需要收回宅基地的，應當給予恰當的補償。所以，建議將立法改為「一戶只能申請一處宅基地」。
宅基地依法經過統一規劃的，以規劃後確定的使用權為准，公民原用的宅基地已經依法統一規劃另行分配了的，不得再要求收回。宅基地經過法定程序個別調整了的，以調整後的所有權為准。搶占、多佔集體土地或他人的宅基地的，一律無效。不按審批許可權或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴建自己的房屋時，未按規定辦理合法手續的，依法不予保護。
二、我國宅基地使用權的流轉問題
現行立法嚴格禁止宅基地使用權的抵押、出租和轉讓的做法是不完全合理的。因為法律並不禁止農村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為「地隨房走」是我國現行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權可以轉讓，權利人也會通過房屋轉讓的名義轉讓宅基地使用權。更何況，如果宅基地使用權不能轉讓，則意味著宅基地的交換價值不能實現，從根本上不利於保護農民的利益。所以，從發展農村經濟出發，完全禁止宅基地使用權的轉讓是不合理的。我們必須看到，宅基地盡管是一種財產權利，但是具有一定的身份性質，否則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性。所以，筆者認為，宅基地只能在集體經濟組織成員之間自由轉讓。如果限制宅基地使用權的轉讓和抵押，就會使農村的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城裡已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農民房屋的長期空閑，不符合「物盡其用」的原則。因此，法律雖不允許宅基地使用權的自由轉讓和抵押，但應當允許農村居民對宅基地長期出租，對於出租的對象，在法律上也不應當有所限制。這樣，就會在一定程度上彌補不能自由轉讓所產生的不利後果。
宅基地使用權在轉讓給集體經濟組織的其他成員以後，如果是按照市價轉讓的，應當向集體補交適當的地價。有人認為，宅基地使用權與成員權聯系在一起，帶有不定期的福利性質，公民取得宅基地支付的費用很少，如果某個人取得多處宅基地使用權，可能會損害其他成員的權利，對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農村宅基地使用權確與成員權有一定的聯系，所以筆者認為，轉讓房屋時，集體對轉讓房屋者要適當收取一定的宅基地費用。至於賣房後，農村居民沒有房住怎麼辦？依「一戶只能申請一處宅基地」的原則，凡已經行使了宅基地申請權且取得了宅基地，在轉讓房屋後又無房住者，應不能再申請取得宅基地，只能依轉讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋後無房住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請宅基地，所以應給予批劃宅基地。