① 解讀《關於能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》
根據本批復，國有土地使用權無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。 一、問題的由來 四川省高級人民法院請示，一些地方由於房地產市場不景氣，土地使用權轉讓價格不斷下跌，為了保護國有資產，國家制定了國有土地使用權的保護價，低於保護價不得轉讓，也不能辦理有關權屬轉移手續。因而，在有關以國有土地使用權作抵押的擔保案件中，抵押人依生效法律文書行使抵押權時，作為抵押標的的國有土地使用權以國家規定的保護價也無法轉讓、變現。在這種情況下，可否直接將土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人，以實現其抵押權，有兩種不同的意見：一種意見認為，不能直接將國有土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人。因為折價抵償不是抵押權實現的方式。另一種意見認為，在主債務人無其他任何可供執行的財產時，可以直接將其國有土地使用權抵償給抵押權人。因為此時該土地使用權不能變現是由於國家政策制約所致，非債務人所能預見。在這種情況下，抵償是合法的現實選擇。四川省高級人民法院傾向於第二種意見。 二、有條件的折價抵償以實現抵押權 法釋[1998] 25號批復規定通過有條件的折價低償以實現抵押權人的抵押權。根據批復，在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受償的，將土地使用權變現應當是首要的選擇。按照《擔保法》的規定，變現的方式可以是拍賣，也可以是變賣。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，可以折價抵償。但法釋[1998] 25號批復規定了兩項折價抵償的條件：一是由人民法院折價，而不是由抵押權人與抵押人協商確定。折價前應當對國有土地使用權依法評估，然後由人民法院參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，人民法院不得隨意折價。二是徵得抵押權人同意。將土地使用權折價抵償給抵押權人，必須經抵押權人同意，不能將土地使用權強行折價抵償給抵押權人。因為並非所有的抵押權人都需要國有土地使用權或者能夠將其變現。例如，銀行通常只希望抵押人支付現金以實現抵押權。法釋[1998] 25號批復中所指「經抵押權人同意應僅指就折價抵償問題取得抵押權人同意，不包括國有土地使用權的折價問題。當然人民法院對國有土地使用權折價時，除參考政府管理部門確認的地價評估結果外，還應當考慮抵押權人取得國有土地使用權的變現成本，也應當充分考慮折價時的國有土地使用權的市場價格。 三、與法釋[1998] 25號批復相關的若干問題 （一）折價抵押以實現抵押權符合法律規定 《擔保法》第五十三條第一款規定：「債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」根據這一規定，抵押權的實現方式包括抵押物折價和拍賣、變賣抵押物。以何種方式實現，由抵押人與抵押權人協商。協商不成，由法院裁判。為了保護抵押人和抵押人的其他債權人的合法權益，抵押物是不能直接受償的。 根據《城市房地產管理法》第四章「房地產交易」的規定，國有土地使用權可以依法轉讓。該法對轉讓國有土地使用權的條件及禁止轉讓的各種情形作了具體規定，沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權的方式。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，政府有優先購買權，但並未規定不得轉讓。1990年原國家土地管理局曾發出《關於加強城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理的通知》，要求對國有土地使用權的出讓加以有效管理，出讓金受基準地價限制。但對國有土地使用權的轉讓沒有特別限制。其他法律、行政法規也沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權。 （二）折價抵償是客觀需要 盡管一般情況下，抵押權實現時，只要對土地使用權依法正確評估，一般不會出現土地使用權的價格高於當地市場價格從而出現不能轉讓變現的問題，而且強制拍賣的變現價值會低於任意拍賣時的實現價值，或者簽訂抵押合同的評估價值。但拍賣不能無限制地進行下去。如果房地產市場不景氣，國有土地使用權的二級市場處於有價無市狀態，抵押財產通過市場無法變現，主債務人也沒有其他可供執行的財產，債權人與債務人又無法就抵押受償達成協議，為了實現抵押權人的合法債權，人民法院可以以有批准權的人民政府土地管理部門確認的地價評估結果為依據，將土地使用權折價，與抵押權人協商並經抵押權人同意後，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人持有。對這一意見原國有資產管理部門和國家土地管理局均表示同意。由於國有土地使用權客觀存在無法變現的現實，折價抵償是不得已的辦法。 （三）折價抵償國有土地使用權不會造成國有資產流失 有人認為，通過拍賣國有土地使用權或者以其折價抵償實現抵押權會造成國有資產的流失。雖然這種擔心不無道理，但這種擔心是不必要的。一方面，為實現抵押權而進行的拍賣屬於強制拍賣，與一般民事交易活動不同，要受到有關強制執行法律的制約，其目的是為了使國有土地使用權變現。這種拍賣或折價與拍賣國有企業的其他財產或者將國有企業的其他財產折價的目的完全相同。另一方面，人民法院在確定國有土地使用權的拍賣低價或者折價都不可能不考慮基準地價問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規定：「國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。」在司法實踐中，抵押權人通常為國有商業銀行，更好地實現國有商業銀行的債權本身就是防止國有資產的流失。因而，拍賣國有土地使用權或者以國有土地使用權折價抵償抵押權不可能造成國有資產的法律流失。
② 本人購買一處經國資委批准同意拍賣的國有資產（土地是劃撥轉出讓）、房產證已過戶、土地證一直沒辦下來、
以劃撥方式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。根據《中華人民共和國城市房
③ 國有資產購買後土地所有權歸誰
國有資產購買後，土地所有權依然歸國家。國家只是出讓土地使用權。
中華人民共和國憲法（1982）規定，中國土地實行公有制，分為「國家所有，即全民所有」和農村「集體土地所有」兩種形式。土地所有人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。
土地所有權是指土地所有者依法對土地佔有、使用、收益、處分的權利 。土地所有權土地所有人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。一般來說，土地所有權屬於財產所有權的范疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：1、主體的特定性 2、交易的禁止性 3、權屬的穩定性 4、權能的分離性。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
④ 哪些國有資產的轉讓需要國資委的批准
現在國資委已經很少有批准協議轉讓了。
國資委與產權中心是兩個部門，產權是受國務院國資委監管的，全部流程都是監控的
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根據2008年10月中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務委員會通過的《中華人民共和國企業國有資產法》國有資產轉讓應當有利於國有經濟布局和結構的戰略性調整，防止國有資產損失，不得損害交易各方的合法權益。國有資產轉讓由履行出資人職責的機構決定。履行出資人職責的機構決定轉讓全部或者部分國有資產，致使國家對該企業不再具有控股地位的，應當報請本級人民政府批准。國有資產轉讓應當遵循等價有償和公開、公平、公正的原則。
國家對國有資產轉讓程序
決議
確定轉讓方主體。主體確定的依據是國有資產產權登記證。如果轉讓標的物是企業有形資產，則企業本身為轉讓方；如果轉讓標的物是企業股權，則企業的投資方即股東為轉讓方。
轉讓方案形成決議。企業國有產權轉讓應當做好可行性研究，按照內部決策程序進行審議，並形成書面決議。
將轉讓方案形成的決議向主管部門申請批准。
決定或批准
這一環節是國有資產管理部門對資產轉讓事項的首次審批，主要是對企業內部資產轉讓決議的審核。
清產核資及財務審計
清產核資應編制資產負債表和資產移交清冊，做到賬、卡、物、現金等齊全、准確、一致，要按照「誰投資、誰所有、誰受益」的原則，核實和界定國有資本金及其權益，其中國有企業借貸資金形成的凈資產必須界定為國有資產。財務審計由委託的會計師事務所實施，包括對企業法定代表人的離任審計。
必須經有資質的評估機構評估
由轉讓方按照《國有資產評估管理辦法》聘請具備資格的資產評估事務所，評估范圍包括企業的有形資產如機器、房產、土地使用權和無形資產如專利權、非專利技術、商標權、商譽等，另外還包括股權。
公告
公告期為20個工作日，由產權交易機構刊登在省級以上公開發行的經濟或金融類報刊和產權交易機構的網站上，公開披露有關企業國有產權轉讓信息，廣泛徵集受讓方。
簽訂合同
轉讓成交後，轉讓方和受讓方簽訂國有資產轉讓合同，取得產權交易機構出具的產權交易憑證。
審批備案
轉讓方將股權轉讓的相關文字書面材料報國有產權主管部門審批或備案登記。
產權變更登記
轉讓方和受讓方憑產權交易機構出具的產權交易憑證以及相應的相應的材料辦理產權變更登記手續。
⑤ 國資委處理國有土地使用權是否要和國土資源部門溝通
國有企事業單位土地使用權只是轉移，沒有發生變賣，不需要與國土部門溝通。
⑥ 省國資委能否將一國企無償劃轉給一國有控股公司（省國資委均為二者的出資人）
不能直接無償劃轉。
因為國有控股公司還含有非國有股份，將國有資產直接無償劃轉也就意味著非國有股份也無償享受到了劃入的國有資產，造成國有資產的流失。因而是禁止的。
如果國企要將資產轉讓給國有控股公司，需對國企資產進行評估，並以公開處置的方式（拍賣或招標），由國有控股公司競爭獲得。
⑦ 兩塊國有土地使用權是否可以直接對換
如果甲乙兩公司均為國有企業或均為民營企業，而且土地性質均為出讓地，則可以通過當地國資委和土地管理局辦理置換手續；如果有一方是國有企業而另一方不是，則不可以辦理置換。
另外，如土地性質為國有劃撥地，那也不可能置換，因為劃撥地轉讓，必須重新招拍掛的
⑧ 國有企業轉讓土地使用權是否要走國有資產處置程序
破產財產處置
破產財產處置前應由具定資格資產評估機構進行評估並評估價值作底價通拍賣、招標等式依轉讓
處置企業土使用權所足安置破產企業職工足部應處置其破產財產所撥付
企業破產前維持產經營向職工籌借款項視破產企業所欠職工工資處理借款利息按照借款實際使用間銀行同期存款利率計算職工企業破產前作資本金投資款項視破產財產
破產企業職工住房、校、托幼園（所）、醫院等福利性設施原則計入破產財產由破產企業所市或市轄區、縣民政府接收處理其職工由接收單位安置沒必要續辦並能整體讓計入破產財產
擔保處理破產企業作抵押物財產債權放棄優先受償權利抵押財產計入破產財產；債權放棄優先受償權利超抵押債權部計入破產財產
企業其同財產設定兩抵押權企業破產抵押權按照抵押順序受償
企業另企業提供擔保擔保企業破產擔保企業應按照擔保合同承擔擔保責任償債期限由擔保企業與擔保企業債權協商確定
行政機關企業提供擔保應按照家關規定確認擔保合同效
破產企業職工安置
破產企業所市或者市轄區、縣民政府應採取轉業培訓、介紹業、產自救、勞務輸等各種措施妥善安排破產企業職工重新業並保障重新業前基本需要
政府鼓勵破產企業職工自謀職業自謀職業政府根據實際情況發放性安置費再保留企業職工身份性安置費原則按照破產企業所市企業職工平均工資收入3倍發放具體發放標准由各關市民政府規定
破產企業職工失業期間依照《企業職工待業保險規定》享受失業保險待遇失業保險期滿重新業職工符合社救濟條件由民政部門按照規定發給社救濟金
破產企業離退休職工離退休費醫療費由社養、醫療保險機構負責管理破產企業參加養保險、醫療保險基金社統籌其離退休職工離退休費、醫療費由社養、醫療保險機構別養保險、醫療保險基金社統籌支付沒參加養保險、醫療保險基金社統籌或者養保險、醫療保險基金社統籌足企業土使用權讓所支付；處置土使用權所足支付足部處置其破產財產所撥付
破產企業工緻殘或者患嚴重職業病、全部或者部喪失勞能力職工作離退休職工安置距離退休齡足5職工經本申請提前離退休
破產企業勞合同制職工安排依照《營企業實行勞合同制暫行規定》等律、行政規規定辦理；臨工安排依照《全民所制企業臨工管理暫行規定》辦理
破產企業職工安置費用源足按照企業隸屬關系由破產企業所市或者市轄區、縣民政府負擔
⑨ 國有資產無償劃轉 涉及劃撥土地無法過戶
按照現行契來稅條例規定，對於源以出讓方式承受原國有劃撥土地，應徵收契稅；以授權經營方式取得原國有劃撥土地，不屬於契稅徵收范圍，不徵收契稅。
根據《契稅暫行條例》
第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
劃撥方式取得的土地使用稅不屬於契稅的徵收范圍。
《契稅暫行條例實施細則》第十一條 以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
⑩ 請教國有資產在什麼情況下可直接協議轉讓
是指資產處置較復雜，公開競爭成本過高以及不宜公開招標的情況。比如涉及的國有資產較大、較多，附有企業職工安置等事項，或者對受讓人有特殊要求的情況。