土地使用權只能全部查封嗎

A. 最高院與國土資源部頒發的一個關於查封的規定

最高人民法院 國土資源部 建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知 法發[2004]5號 各省、自治區、直轄市高級人民法院, 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院；各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局），新疆生產建設兵團國土資源局；各省、自治區建設廳，新疆生產建設兵團建設局，各直轄市房地產管理局： 為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執行，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定，現就規范人民法院執行和國土資源、房地產管理部門協助執行的有關問題通知如下： 一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。 國土資源、房地產管理部門依法協助人民法院執行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規定收取。 二、人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。 人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時，應當出示本人工作證和執行公務證，並出具協助查詢通知書。 人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續時，應當出示本人工作證和執行公務證，並出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。 三、對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。 國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。 四、人民法院在國土資源、房地產管理部門查詢並復制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權屬的登記機構或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結果的，國土資源、房地產管理部門應當書面告知人民法院。 五、人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為准。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為准。 在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。 六、土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。 七、登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。 如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。 八、對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。 九、對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核准登記的，人民法院可以進行查封，已核准登記的，不得進行查封。 十、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。 分割查封的，應當在協助執行通知書中明確查封房屋的具體部位。 十一、人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新製作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准，且每次再續

B. 人民法院對土地使用權的查封期限不得超過幾年2011土地估價師考

試輔導 289、人民法院查封時，土地權屬的確認以國土資源管理部門的登記或者出具的權屬證明為准。權屬證明與權屬登記不一致的，以什麼為准? 答：以權屬登記為准。 290、登記在案外人名下的土地使用權，登記名義人(案外人)書面認可該土地實際屬於被執行人時，執行法院能否採取查封措施? 答：可以。 291、對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權的查封，執行法院應當向國土資源提交哪些資料，辦理哪些手續後才能查封? 答：提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。 292、人民法院對土地使用權的查封期限不得超過幾年? 答：二年。 293、人民法院對土地使用權的查封可以續封幾次?續封的期限不得超過幾年? 答：一次，確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准;一年。 294、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院是否可以對該土地使用權進行查封? 答：可以。為預查封。 295、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權進行查封的，國土資源是否應該受理? 答：按照輪候查封的規定辦理查封登記。 296、對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。是否正確? 答：正確。 297、經申請執行人和被執行人協商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人的國有土地使用權評估作價後交由申請執行人抵償債務。是否正確? 答：不正確。只能對以出讓方式取得的國有土地使用權採取以物抵債的形式清償債務。 298、協議出讓最低價如何確定? 答：根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定。 299、協議出讓最低價由哪級人民政府批准? 答：由省、自治區、直轄市人民政府人民政府批准。 300、凡軍隊房地產同地方有償轉讓或者無償移交的，應先報誰批准? 答：總後勤部 301、軍隊房地產的權屬統歸於軍委、總部。是否正確? 答：正確。 302、團(含)以上單位整座落空餘營房借給地方的，應先報誰審批? 答：總後勤部。

C. 土地使用權能否查封

當然可以查封,無形的資產也能查封,查封的方法一般是限制土地的轉讓\開發和其他利用,對土地的查封是限制使用者對土地的收益權和處分權.

D. 土地使用權可以查封嗎 什麼部門查詢土地情況

一般說來，在涉及債權債務糾紛時，只有法院可以查封土地。
如果是違法用地，國土部門也可以下達停工通知書，封存土地。

E. 關於被法院查封的土地使用權的問題

查封期間屬於權利限制，不能變更、注銷。如果是因使用權到期，主管部門要求注專銷，那說明該屬土地已非使用權人的財產，或理解為該土地不具有處理條件。則法院依法解封。
但，土地使用權登記是1990年出台，至今不足使用年限，可理解為國家要求提前收回土地，則應給予使用權人補償，但該土地因為使用權人負有債務而查封的話，補償金將直接沖抵債務。

F. 法院對村集體土地是否可以查封

法院對集體土抄地可以查襲封。根據最高人民法院頒布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》 第 24 條的規定： 人民法院執行集體土地使用權時， 經與國土資源管理部門取得一致意見後， 可以裁定予以處理， 但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續， 繳納土地使用權出讓金及有關稅費。 對處理農村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

G. 到什麼部門查詢查封土地使用權情況

可到當地的自然資源和規劃局進行查詢，要注意看證書是不是辦理了出讓。自然人可以憑著自己的身份證來查詢。

如果是國土使用證上所載明的土地使用權人，那麼本人持有效證件到當地國土部門辦證申請調閱土地使用證上的相關內容即可。

根據《中華人民共和國土地管理法》，土地的使用權出讓等必須經人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，並按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

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國家土地管理局令(1992)第1號

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監督檢查。

第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明;

H. 法院能只拍賣地上建築物而不拍賣土地使用權么

可以拍賣土地使用權。

國有土地使用權作為被執行人的財產應當能夠強制執行：

1、國有劃撥土地使用權仍然是被執行人的財產。劃撥土地使用權和出讓土地使用權人一樣，對劃撥土地享有佔有、使用、收益、處分（盡管這種處分權受到了限制，要經過有關政府批准）的基本權能，具有獨立的財產價值和財產屬性。

2、國有劃撥土地使用權不能強制執行損害了債權人的依賴利益。目前，仍然大量存在國有企業以劃撥方式佔用的國有土地，這些劃撥的土地也都登記在使用人名下。

3、國有劃撥土地使用權不能作為被執行人財產進行執行將造成更多的權利分離情形。按照最高法院相關司法解釋和土地管理部門的規定的處置程序，劃撥土地使用權不屬於債務人財產，但是債務人對其上的建築物卻扔有所有權。

4、將劃撥土地作為被執行人財產進行執行不會損害國家的利益。

法律已經規定了國家對劃撥土地所應收取的出讓金享有優先權，在拍賣被執行人的劃撥土地使用權時要首先繳納土地出讓金，在裁定劃撥土地使用權以物抵債時，承受的債權人也要繳納相應的土地出讓金。劃撥土地出讓金優先權制度保證了國家在土地上的經濟收益。

(8)土地使用權只能全部查封嗎擴展閱讀：

1、及時有效的查封。

不論土地使用權被抵押與否，在法院依法處置前，都應進行查封，這是執行的基礎。所謂及時，是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那麼，在執行程序開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。

2、合法的評估。

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定，在對土地使用權進行拍賣前，「應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估」。

3、公正的拍賣。

委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定，對受託企業進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業，才有資格成為受託對象;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。

I. 人民法院怎樣對土地使用權進行預查封，什麼是債的保全

預查封是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。
2004年2月10日最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發（2004）5號《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》，以規范性文件的形式對涉及房地產案件的民事強制執行程序和協助執行程序進行了具體規范，較為全面地規定了執行和協助執行房地產的主體行為，對房地產的查封、預查封以及查封沖突時的輪候等房地產執行制度均有一系列創新性的規定。
1、根據《通知》第13條、14條之規定，可以預查封的土地使用權包括兩種情況：
（1）被執行人已全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的；
（2）被執行人部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的。該情況應注意區分下列兩種情況：可以分割的土地使用權，按被執行人已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，由人民法院對確認後的部分土地使用權予以預查封；不可分割的土地使用權，人民法院可以全部進行預查封。
被執行人在規定的期限內未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
2、根據《通知》第15條之規定，可以預查封的房屋包括：
（1）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。此時，作為被執行人的房地產開發企業雖然已對所建房屋享有物權，但由於該物權尚未登記公示，不能進行移轉處分，人民法院只能進行預查封；如果房屋已經出售，為保護購房人的物權期待權，不能進行預查封。
（2）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋。這是指建築物已經由房地產開發企業辦理了大產權證，但還沒有劃分所有權，作為被執行人雖不對房屋享有真正意義上的物權，但已經享有期待權，具有排他性，可視為其財產而預查封。
（3）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。預售合同登記備案制度和預告登記制度均具有保全債權的實現、保全將來發生的不動產物權的功能。雖不直接導致不動產物權的設立或變動，但是可以使登記申請人取得一種具有排他性的物權期待權。