Ⅰ 在計征房產稅時為取得土地使用權所支付的價款是否計入房產原值
根據《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）文件規定：「三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」
Ⅱ 新准則下土地是否要計入房產原值
問：老師您好，我有下面的疑問，請您幫助判斷！謝謝！ 1、中華人民共和國房產稅暫行條例第三條房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。 2、財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定：十五、關於房產原值如何確定？房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。 3、新准則應用指南規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別處理。也即，自行開發建造廠房等建築物時，土地使用權仍作為無形資產單獨核算，土地使用權帳面價值不計入建築物建造成本。 由以上三點推論出：從2007年實行新會計准則後，會計帳簿「固定資產」科目中記載的內容不含土地使用權數額，也即，房產原值中不含土地使用權數額。繳納房產稅時，土地使用權可以不計入房產稅計征基數。以上觀點是否正確？ 答：《企業會計准則第6號——無形資產》應用指南：六、土地使用權的處理 企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。 根據指南規定，確實可以將自行開發建造廠房等建築物相關的土地使用權不記入建築物成本，僅僅指自行開發建造廠房等建築物，其他的如：企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本，這里還應該將土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本計算繳納房產稅。
Ⅲ 求教：土地使用權評估價值應計入房產原值繳納房產稅
《企業財務通則(2006)》第五十七條規定，企業進行重組時，對已佔用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，並區別以下情況處理:
(一)繼續採取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，並按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)採取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)採取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，並在租賃合同中約定。
參考《廈門市地方稅務局關於明確將地價並入房產原值徵收房產稅有關問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。
《企業會計准則第6號--無形資產》第十四條規定，投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
依據上述規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本。對接受國家以土地使用權作價出資(入股)的企業，取得的地價為按照投資合同或協議約定的價值確定，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。
Ⅳ 企業取得的土地使用權計入無形資產,請問企業在計算繳納房產稅時是否還需將此部分計入房產原值計稅
國家稅務總局下發的《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
三、宗地容積率低於0.5的確定房產原值
宗地容積率是房產稅中首次提到的概念。宗地容積率指項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項目的建築面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。一般來講建築物越高，宗地容積率就越高。高層、小高層建築的容積率高於多層建築；多層建築的容積率高於別墅、平房。按照財稅[2010]121號規定，宗地容積率低於0.5，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。根據這一規定計算出來的這個面積肯定是大於房產實際佔用的土地面積的，這是政策對不充分利用土地資源的一種懲罰。
例，某公司執行《企業會計准則》，2009年支付1000萬元取得22萬平方米土地使用權，新建廠房建築面積10萬平方米，工程造價2000萬元，至2010年12月22日工程完工並通過驗收。在不考慮其他相關稅費的情況下，該公司如何進行該工程房產稅稅收處理？
根據稅法規定，該工程應從2011年1月開始計算徵收房產稅，按年計算，分期繳納。由於宗地容積率是0.45（100000÷220000），低於0.5，所以在計算繳納房產稅時，納稅人必須按房產建築面積的2倍計算土地使用權價值並據此確定應征稅的房產原值。因而該房產的房產稅計稅依據為29090000元[（2×100000÷220000×10000000）+20000000]。
回答：南京千佰匯財稅咨詢有限公司
Ⅳ 土地使用權是否計入房產原值
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包內括為取得土地使容用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。我公司由股東購買國有企業的全部凈資產改制而來，其中包括土地使用權（原為國有劃撥）
Ⅵ 如何確定計入房產原值的地價
1、財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價
嘉市地方稅務局近期應國家稅務總局要求對嘉市房產及土地進行全面清查，清查後將確定新的房產稅及土地使用稅計稅依據並按照新依據計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規定繳納土地使用稅，根據《企業會計准則》企業建房時需要將土地價值計入到固定資產房屋建築物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分土地價值，是否存在重復計稅問題。現就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。」明確了土地價值也應計入房產原值計征房產稅，稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充分。至於是否存在重復計稅，則是國家稅務總局應該考慮的問題，我們更應關注的是計入房產的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確「宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」
綜合起來該文件應當這樣理解：宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計
2 、征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
例如，某工廠有一宗土地，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建築房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建築面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
假如該工廠這宗土地其他條件不變，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建築面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。
該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低於0.5的用地單位的懲罰措施。例如佔地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類「大地小房」的情況，即宗地容積率低於0.5的，允許按照房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小於全部地價款，減輕了房產稅負擔。
財稅[2010]121號文件發布後，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並
3 、cdqm據此確定計入房產原值的地價。
例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建築成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建築面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執行《企業會計准則》。2011年，因容積率低於0.5，應按房產建築面積的2倍計算土地面積並據以確定計入房產原值的地價。
繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執行《企業會計制度》。
2011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計准則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計准則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。
目前仍存在沒有將土地價值按照規定計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地稅務機關協調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。
Ⅶ 企業房產稅房產原值是否包括土地所有權
填寫《房產情況登記表》的要求是：1、房屋坐落地址：根據房屋產權證書登記的相應項目填寫；沒有證書的，按房屋實際坐落地址填寫；2、用途：按廠房車間、辦公用房、倉庫、其他用房填列；3、面積：權屬證書上記載的建築面積；無權屬證書的，按房產實際建築面積填寫；4、原值：按現行房產稅規定為計稅依據的房產原值填寫，包括未在「固定資產」科目記載的相關附屬設備；5、自用房屋年應納稅額＝應稅房產原值小計×70%×1.2%；出租房屋年應納稅額＝年租金收入×12%；合計年應納稅額填寫上述兩項合計數；6、承租房屋是指納稅人租用他人的房屋；7、無租使用他人房屋的，如實際使用人繳納的，應在「自用房屋」欄填寫；如產權人繳納的，應在「承租房屋」欄填寫，並在「備注」欄註明；8、出租人名稱、證件號碼：出租人為個人的，填寫個人姓名、身份證號碼；出租人為單位的，填寫該單位名稱、地稅稅務登記證號碼；9、承租人名稱、證件號碼：承租人為個人的，填寫個人姓名、身份證號碼；承租人為單位的，填寫該單位名稱、地稅稅務登記證號碼；10、房屋數量較多，超過本表欄目的，僅填寫「小計」、「合計」欄，但須單獨附表登記房屋明細情況；11、如尚未取得房產權屬證書，應在「權屬證書號」欄填寫「無」。
填寫《土地情況登記表》的要求是：1、土地面積：按土地證書記載的土地面積填寫，尚未取得土地證書的，按實際佔地面積填寫；2、應稅面積、免稅面積：指按照現行稅收政策規定的應征或應免稅的土地面積；3、合計年應納稅額：自用、出租土地年應納稅小計的合計數；4、土地總面積：自用土地與出租土地的面積之和；5、出租人名稱、證件號碼：出租人為個人的，填寫個人姓名、身份證號碼；出租人為單位的，填寫該單位名稱、地稅稅務登記證號碼；6、承租人名稱、證件號碼：承租人為個人的，填寫個人姓名、身份證號碼；承租人為單位的，填寫該單位名稱、地稅稅務登記證號碼；7、承租土地是指納稅人租用他人的土地；8、無租使用他人土地的，如實際使用人繳納的，應在「自用土地」欄填寫；如產權人繳納的，應在「承租土地」欄填寫，並在「備注」欄註明；9、如尚未取得土地證書，應在「土地證書號」欄填寫「無」
Ⅷ 土地價值是否並入房產原值繳稅
土地價值必須計入房產原值繳納房產稅。
財稅[2010]121號文件規定：無論會計上如何核算，都要將土地價款並入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：
一、計算方法和順序
1、首先需要明確的是按每塊土地來計算並入房產原值征稅，如果企業只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。
2、因為房產稅納稅義務最終要歸集到具體的房產上，而房產又存在應稅房產、免稅房產、從價徵收房產、從租徵收房產的區別，所以計算順序應該是（1）、按宗確認房產原值和面積，有證房產按證號分別計算，無證房產也應按宗計算；（2）、判斷房屋坐落地塊價值是否需要並入房產原值，如需並入則計算確認房產坐落地塊的價值；（3）計算出該宗房產所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產建築面積（包括應稅房產和免稅房產）除以土地面積得出；（4）對照不同容積率的不同計算方法將房產坐落地塊的土地價值並入地塊上所有房屋價值中（包括應稅房產和免稅房產），對免稅房產雖並入但不征稅；（5）將每宗應稅房產按面積分攤為從價和從租兩部分（從租部分可能為零）。對從租房產，雖將地價並入但並不據此征稅，而據租金收入征稅，對從價部分房產則將地價一並征稅。至此完成土地價款並入房產征稅的計算確認。
二、房產稅納稅義務的起點
房產稅納稅義務的起點為房產完工記入固定資產、投資性房地產的時間或房產實際投入使用時間或領取產權證書時間的次月。以三個時間孰前為標准，不單獨以會計核算上記入固定資產或投資性房地產為標准。
三、房產原值需關注是否產生應該資本化的資金成本
房產原值的核算確認十分重要，如果少計將持續產生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴格執行財務會計制度及稅收政策的規定，這不是本文的重點。此處強調的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關注納稅人有無發生為房產投資而產生的借款，其房產建設完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設期借款合同。
四、關於土地價款的問題
1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發費用，如取得土地後的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調兩條：一是專為取得土地而發生；二是有現金流出，強調的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應以與國土部門簽訂的合同價格為准確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。（出讓金減免可能存在無現金流出現象），在企業所得稅業務中，需要將減免、補貼等確認為補貼收入。
2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需並入。
3、國有劃撥土地以國有土地授權經營或投資入股的土地如索普集團部分土地，不需並入。
4、A法人持有土地，B法人持有房產，在對B法人徵收房產稅時不需將A公司土地價款並入征稅。
5、如果A公司持有土地，而將房產記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務人應該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產稅由A公司交納還是由B公司交納，均應將土地價款並入房產原值征稅，如港務集團。
6、國有劃撥土地後，發生改制的情況，分兩種情況：一類主要為市屬企業改制時由新的股東根據改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應根據改制中的評估的土地價款將其並入征稅，如飛亞軸承等；二是改制時並未由新的企業股東向政府出資購買的情況，如正茂集團，不能認定向政府支付了土地價款，則不應將土地價款並入房產價值征稅。
7、土地評估增值分兩種情況：一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需並入征稅，二是非改制原因而發生的評估增值，則不需並入征稅。
Ⅸ 新會計准則下土地是否要計入房產原值納稅
問：1、中華人民共和國房產稅暫行條例第三條房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
3、新准則應用指南規定：自行開發建造廠房等建築物
，相關的土地使用權與建築物應當分別處理。也即，自行開發建造廠房等建築物時，
土地使用權仍作為無形資產單獨核算，
土地使用權帳面價值不計入建築物建造成本。
由以上三點推論出：從2007年實行新會計准則後，會計帳簿固定資產科目中記載的內容不含土地使用權數額，也即，房產原值中不含土地使用權數額。繳納房產稅時，
土地使用權可以不計入房產稅計征基數。以上觀點是否正確？答：《企業會計准則第6號--無形資產
》應用指南：
六、土地使用權的處理
企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建築物
，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
根據指南規定，確實可以將自行開發建造廠房等建築物相關的土地使用權不記入建築物成本，僅僅指自行開發建造廠房等建築物，其他的如：企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本，這里還應該將土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本計算繳納房產稅。
Ⅹ 關於土地價值能否計入房產原值計提折舊問題的回復
答：新會計准則明確要求將土地使用權的價值始終單獨作為無形資產核算，並明確土地使用權在投入使用之後也不轉入房產價值之中。雖然稅法規定，無論會計上如何核算，從價計算繳納房產稅時，房產原值應包含地價，但這並不意味著納稅人在財務處理上可以將土地和房產價值合並計入固定資產，按房屋的折舊率計提折舊進行稅前扣除。同時企業所得稅法第十一條第六款規定，單獨估價作為固定資產入賬的土地不得計算折舊扣除。在此稅務機關提醒廣大納稅人，土地使用權仍然只能按法定的使用年限進行直線攤銷，而不能計入固定資產計提折舊進行稅前扣除。