福建地下空間使用權管理辦法

① 地下空間開發中地質環境的保護與管理

一、適時啟動城市三維地質調查工作

要實現「和諧深圳、效益深圳」的目標，首先需要實現城市發展與地質環境、自然環境的和諧。而開展城市地質工作，正是解決這些城市地質問題、合理開發利用地質資源、實現城市與地質環境和諧發展的需求。

如上所述，深圳市三維城市地質調查工作啟動的時機已經成熟，該項工作可以為城市新一輪的發展、地下空間資源的空前開發熱潮和地質環境保護服務，並為城市總體規劃修編服務。

建議深圳市三維城市地質調查工作應在市政府的領導下，由市國土資源和房產管理局組織開展立項相關事宜。要在了解城市發展對地質工作需求和現有地質工作基礎上，根據《城市地質調查規劃綱要》和國土資源部地質大調查年度計劃編制要點（立項指南）的要求，編制立項建議書。

其中立項建議書編寫包括如下內容：城市發展現狀與趨勢，城市地質背景，以往地質工作和已有資料綜合分析，立項依據，總體目標任務和主要工作內容，項目可行性分析，總體部署方案和工作階段劃分，主要實物工作量和經費概算等。

完成立項建議書後，由市政府向中國地質調查局提出共同出資合作開展城市地質調查的商請函，附立項建議書，並承諾資金投入比例。中國地質調查局根據國土資源部地質大調查年度計劃編制要點（立項指南）、年度城市地質調查資金計劃、立項必要性等綜合因素決定是否同意合作開展城市地質調查工作。

中國地質調查局與深圳市政府達成合作意向後，立即由雙方相關管理人員組成項目聯合領導小組，負責協調和管理項目的實施。之後即可按照程序開展工作，包括項目可行性研究報告的編寫、審查和批准，簽訂合作協議，任務書下達，工作方案設計編寫和審查，項目實施，成果的評審、提交與發布。

針對將要開展的深圳市城市三維地質調查工作，提出如下建議：

1）深圳市三維城市地質調查將是圍繞城市總體發展規劃和城市建設拓展的一項基礎性工作，以高、新技術方法為手段，高起點、高層次、新角度和全方位研究地質環境的形成、演變機理及與城市人類活動的互饋機制，解決與此相關的重大或重要城市地質環境、工程問題，建設深圳市城市地質信息管理及評價系統，為深圳市政府決策和城市發展規劃提供科學依據。因此，為保證項目的順利實施，滿足地方經濟的需求，必須要有一個有效的組織管理機構（政府—委派機構—實施單位），以協調、監督項目的正常開展。

2）三維地質工作不同於以往的二維地質工作，暫且將工作內容劃分為平面與垂向兩個方面進行。平面上分「重點區—次重點區—城市外圍區」3片；垂向上分「表層、工程建設層、鬆散沉積物層和基岩地質層」4層進行調查研究。同時，根據深圳市地下空間開發利用規劃，針對深圳市地鐵線路等重點區域的三維地質結構做專題研究。

3）深圳市現有的前人成果資料豐富，完全可以對這些資料加以利用，這對於工作成本的節省和工作進度的加快將會帶來很大的幫助。深圳市經多年的地質調查和城市建設工作，從地表至地下積累了區域地質、水文地質、工程地質、環境地質、地震地質、地球物理、地球化學、災害地質及遙感等大量的資料和數據。這些資料和數據主要分布於國土、城建、交通、水務（利）、設計、地質、勘察和檔案等部門，其中有些成果資料全部或部分可直接利用或綜合引用。因此，只需收集、篩選、整理、分析研究和錄庫，就可形成一套系統和完整的數據體系，這為項目的實施奠定了有利的技術條件和堅實的技術基礎。

二、建立全市地質資料庫與成果三維可視化信息系統

城市的可持續發展受地質環境因素的制約，城市的規劃、地面建築物與地下工程的規劃選址、設計施工、運營維護等無不依賴於對地質環境狀況的准確認識。為此，每個城市的建築部門、國土資源部門通過野外調查、地質環境勘察等手段獲取了大量的有關城市可持續發展地質環境資料，包括基礎地質、水文地質、工程地質、災害地質和生態環境等方面資料。這些資料的獲取，揭示了各個城市的地質環境的基本特徵，為城市的規劃與發展提供了科學的決策依據。然而，由於受各種因素的影響，我國大部分城市對地質環境資料的管理仍處於採用紙質文件與人工管理的狀態，而且分散於各個部門，導致在城市規劃與地質災害防治工作很難快速查詢檢索到有關資料，並且存在大量的地質環境資料丟失與管理凌亂現象，給城市規劃、地質災害防治與生態環境的保護決策的快速制定帶來了不便。這種管理方式與快速發展現代化城市極不適應，需要構建環境地質資料庫，採用現代化、自動化與規范化的管理方式才能適應城市快速發展的要求。

城市的發展具有其空間區位性，與之相對應的地質環境條件具有空間分布特徵的差異性，城市每個地區地質環境適宜性存在較大的差別，各個地區地質環境條件對城市規劃的適宜程度取決於基礎地質、水文地質、工程地質與災害地質等條件，是基礎地質、水文地質、工程地質與災害地質條件空間迭加分析所得到的綜合結果。因此，反映城市地質環境條件的信息不僅僅是一種屬性數據，更重要的是具有空間分布的特徵。如果對揭示城市地質環境的有關資料仍採用紙質文件與手工的管理方式，在空間信息採集、空間信息迭加分析等方面存在較大的局限性，不能及時獲得某個地區通過綜合分析的地質環境條件信息。

城市工程地質調查資料不僅對勘查和研究單位具有反復使用的價值，同時也是社會各企事業單位進行經濟活動和各級政府機構進行經濟、資源、能源和社會可持續發展決策的重要依據，因而具有長期保存的必要性。由於獲取調查資料時的代價昂貴和對於不同勘查對象、不同勘查目的和不同勘查階段的通用性，因而地質數據資料具有共享的必要性。如何整合並充分利用現有的海量的城市工程地質資料，也是城市信息化對人們提出的要求。「地質環境數字化」工程使人們更好地了解地質情況在進行城市規劃建設前，應先進行城市工程地質調查和地基安全性咨詢是十分必要的。市政府機構中的許多部門，如城建局、地震局、地礦局、農業局和水利局的日常工作，都全部或部分地與這些信息的採集、管理、處理和應用有關。對估算未來若干年內城市的地質災害損失情況有重大意義。由地質環境信息系統衍生出來的城市地質環境分布圖，將其與城市規劃（包括城市經濟分布、人口分布、產業類型等）圖進行拓撲迭加，同時結合易損性分析，就可以進一步估算未來若干年內城市的地質災害損失情況，劃定重點防範區域和重點監測區域。「地質環境數字化」工程可以幫助人們減少事故反應時間，控制地質災害的程度。城市地質災害突發時，由城市地質環境信息系統提供出一個由空間數據組成的現實世界的抽象模型，可以幫助應急工程技術人員迅速了解事故原因以及對周邊建築、人員的影響，隨即制定出應急方案。鑒於此，基於地理信息系統（GIS）構建城市環境地質空間資料庫則顯得更加迫切，該系統能為城市某個地區地質環境綜合信息的快速提取提供數據支持。

工程地質資料庫的應用是通過工程地質管理信息系統實現，基於工程地質管理信息系統可實現資料查詢、各類資料分析、工程地質剖面圖的自動生成等：同時，可基於工程地質資料庫建立地下工程地質體空間可視化模型，對模型進行旋轉視圖、切割和切挖，顯示模型內部結構的構造信息（產狀、地下水水位、岩性等）。

整合現有資源爭取形成深圳市地質信息管理系統，為地下空間地質環境保護提供基礎地質資料。統一開發城市環境地質空間資料庫和調查信息系統軟體，按地區不同層次分別建立空間資料庫和信息系統；完成不同比例尺環境地質圖基礎資料庫建設，實現城市環境地質調查信息採集、處理、儲存和分析全過程的信息化；推廣應用高效、實用的野外信息採集和處理技術，初步實現城市環境地質調查評價工作主流程的信息化；建設城市環境地質調查信息元資料庫開展網上服務，建立城市環境地質信息公開查詢系統；提高城市環境地質工作對城市發展的快速響應能力，提高地質信息的社會化服務。

目前大部分地質勘察資料由各技術單位掌握，因此還需要研究資料匯交相關的法律問題。

三、城市地下空間利用中地質環境保護和管理對策初探

1.加強對地下空間開發中地質環境保護的認識

城市地質環境研究作為一項與人類生存，以及與城市社會、經濟、環境、信息各個方面密切相關的基礎地質工作，為城市規劃建設、減災防災等提供具有針對性、實用性和超前性的基礎地質資料和成果。

人類經濟活動與地質環境之間存在相互作用和相互影響。一方面，地質環境影響和制約了工程建設，同時，工程建設又導致了地質環境的嚴重惡化、引起地質災害或病害，造成了巨大的經濟損失。城市工程地質環境評價研究的目的即是：認識地質環境問題，掌握其規律性，正確地評價災害對人類的危害和影響。評價意義在於：指導人們避免或減少城市各種潛在災害的誘發和影響，避免城市災害和低質量環境給各種工程活動帶來龐大的處理費用和巨額附加費用，充分挖掘高質量土地資源與環境資源的開發潛力和利用能力，控制低質量環境與土地資源的開發與利用，從而最大限度地促進與保持城市環境與發展的協調。

面對人類對城市土地進行高強度、高密度的開發，如何保護和提高城市工程地質環境質量，如何科學地利用和保護土地資源，是城市實施可持續發展戰略中帶根本性與前瞻性的課題。特別是在許多固有的地質環境質量較差或具有潛在地質災害嚴重影響的城市，在進行城市規劃建設時對城市工程地質環境進行正確評估有重要的意義。對城市工程地質環境進行評價可以為城市規劃的用地選擇、土地開發序列的確定提供依據。城市工程地質環境評價的結果要使非地質災害研究人員容易理解和接受，這樣才能達到災害研究為決策者服務的目的。

科學發展觀的確定，促使了城市建設和發展模式變化，對地質工作提出了新的問題：如何強化生態環境保護？如何進行合理的地下空間開發？如何充分循環利用再生資源？如何在地質環境恢復中應用新技術、新方法等問題都對城市地質工作提出了更高的要求，面臨新的挑戰。

只有充分認識和結合深圳市地質工作的經驗和實際，突出地質資源「開發中保護，保護中開發」方針，堅持「立足本市需求、適度超前、突出重點、完善體制和依靠科技」等基本手段，構建與市場經濟發展相適應的，與生態環境建設相一致的地質工作體系，為深圳市實現以科學發展觀指導下的和諧社會提供長期的、基礎的、有力的保障和服務。

同時要加強地質礦產管理部門與城市規劃、建設和管理部門的協調，加強對地質信息有較高需求的規劃、建設和水務等部門的交流與合作，充分發揮地質工作成果為城市規劃和建設服務的作用。

2.加快立法工作，明確國土部門的統籌職能

健全監督管理體系法制建設是加強地質環境保護最重要、最有效的手段，也是目前我國地質環境保護工作中最為薄弱的環節。要加快制定《深圳市地質環境保護條例》及其配套法規、規章和有關行業標准，將地質環境監督管理體系延伸到區和街道，嚴格執法，加強監督，有效控制不合理的工程、經濟活動，大幅度減少人為產生的、影響社會經濟持續發展的環境地質問題及人為活動誘發的地質災害。

根據目前深圳市地質工作的基本情況，結合我國對城市地質工作的安排，深圳市對於立法方面的工作，可以考慮為遠期制定一套城市地質工作法規，近期應積極參與相關部門立法和爭取完善政府規章，重點解決目前行政管理中地質工作缺位的狀況，如對尚未有地質工作條款的《深圳市城市規劃條例》提出修訂建議，對正在制定的《深圳市地下空間開發利用管理辦法》提出完善意見。

因此，要改變現有的地下空間開發中的地質環境保護管理模式，把地下空間作為一個整體來管理，要盡快確定國土部門對深圳市地下空間地質環境管理和保護的統籌職能，即由國土部門牽頭，統籌考慮地下空間的各個管理環節，按照「統攬不包攬、牽頭不替代」的原則，開展地下空間的地質環境保護規劃編制，協調推進地下空間重點項目的地質環境保護建設，加強地下空間平時使用和變更用途的管理，彌補地下空間的地質環境保護和管理缺位。其餘部門各司其職、分工協作、形成合力，實現對城市地下空間的地質環境保護綜合管理。

3.完善地下空間地質環境保護的相關職能

地下空間開發中的地質環境保護管理涉及方方面面，需要各方的同心協力、齊抓共管。針對目前國土部門在地下空間開發中的地質環境保護管理中存在的薄弱環節，建議在以下方面予以加強：

1）加緊做好地下空間普查工作。查清深圳地區現有地下工程的數量、面積和平時使用情況，建立地下工程管理檔案，為研究確定地下空間開發利用戰略和規劃、制定地下空間開發中的地質環境保護管理政策提供依據。這是國土部門對地下空間地質環境保護和管理的基礎，也是國土部門著手開始管理的第一步。該項工作應由國土部門組織完成，並需要建設、民防和規劃等部門的配合提供相關信息。

2）加緊落實地下空間專項整治工作。建立現有涉及地下空間管理責任的聯合工作小組，明確職責，制定工作機制，分清地下空間管理中地質環境保護的領導和協調機制，針對地下空間普查出現的地質環境保護問題，逐一推進解決，有效推進地下空間開發中的地質環境保護管理工作。

3）加緊對現有涉及地下空間開發中的地質環境保護專業規劃進行疏理，最大限度地緩解在利用地下空間時產生的矛盾，促進地上地下協調發展，為持續有效地利用、開發地下空間打下基礎。

4）加緊對現有的管理機制進行調研。在專項整治工作總結的基礎上，吸取其他地方的經驗，確定符合當前和今後發展要求的管理體制。目前深圳市還沒有制定地下空間開發中地質環境保護和管理的工作職能分工，很顯然，地質環境保護職能首要是由國土部門負責，其他部門配合協調，因此要加緊調研，提出符合深圳的一套地下空間地質環境保護和管理的工作機制，促進地下空間的安全合理開發利用。

近年來，隨著城市發展和城市人口的快速增長、土地資源的日益稀缺，土地開發利用的重點已由地面向地下空間發展，從深圳城市總體發展規劃所確定的目標看，未來城市地下空間開發利用發展潛力巨大。以此為契機，努力把民防工程與整個地下空間的開發利用和監督管理結合起來，將推進落實與深圳市經濟建設和社會發展相協調的地下空間開發。

另外，該類公益性地質工作必須由政府投入和管理，因此為了加強城市地下空間開發利用中的地質環境保護和管理工作，必須建立政府投資公益地質事業的機制。

建立穩定的投入保障機制，確保地質環境保護（地質災害防治）重點工程的實施，充分發揮國家、地方、部門、集體、個人的積極性，各級政府都應設定專門的地質環境保護（地質災害防治）基金，多渠道，多層次投入，建立穩定的投入保障機制。區域性基礎性地質環境調查評價，保護規劃項目納入國家地勘計劃，各產業部門的地質環境保護規劃項目，由各產業部門負責，自然形成的環境地質問題治理（地質災害防治）工程項目，採取地方政府投入和受威脅者分擔的原則，其中，危害嚴重的，國家給予一定的補助，人為活動誘發的環境地質問題（地質災害）的治理由誘發者承擔。為地質環境保護目的而實施的重點工程（地質災害防治工程）涉及人民生命財產安全，必須建立完善的質量管理和技術監督體系，按規定程序立項，國家批准項目後，應保證項目的資金投入，按國家頒布的標准組織設計和施工，逐步引入工程監理制度，加強監督檢查，確保工作質量。

早在20世紀70年代末，西方國家已經很重視對地質環境的保護，例如美國政府組織編制了1∶750萬《美國環境工程地質圖》，作為美國地質環境保護的指南和開展環境地質管理的依據。幾個州政府也都設立了環境地質研究管理部門，為其他相關職能部門提出地質環境方面的決策和參與綜合規劃建設工程的管理工作；香港是一個地質災害多發的城市，80年代初香港政府已在土木工程署下設環境地質研究管理機構（目前有地質研究所和斜坡治理組），其主要任務是統籌負責對香港公共斜坡可能產生的塌方和山泥傾瀉進行監測、研究、治理和發布公共警告，並對私人斜坡的防治方案進行審查，監督業主實施治理。對政府預備拍賣的土地，在出讓前組織進行前期工程地質勘察，並將拍賣土地下伏的地層地質情況列入標書中知會投標人，以提高政府行為的公正性。在香港，專門的環境地質管理部門的地位比較高，有關部門都與其溝通和協調合作，政府對治理地質災害的決心也很大，僅治理公共斜坡，近年來每年撥出75億港元，現在情況已大有好轉。作為與香港毗鄰的深圳，在地質環境方面有許多相似的地方，完全可以根據自身的實際情況，借鑒香港的一些好經驗，形成一套自己的、有效的管理機制和辦法，使深圳的地質環境管理層次達到全國乃至世界的先進水平。

4.充分發揮公益性和商業性地質環境監測單位的作用

國土資源部門履行政府職能，制定地質環境保護規劃後，應充分發揮地質環境監測單位掌握全市地質環境監測成果的優勢，各地質環境監測單位作為政府國土資源部門的服務提供單位，應經常性地檢查自身工作中落實主管部門關於地質環境保護規劃目標的情況，找出存在並制約當地社會經濟發展的主要地質環境問題和地質災害，協助制定擬採取的主要措施和對策，在國土資源部門的領導下開展工作，真正保證地質環境保護規劃目標的實現。

目前深圳市地質環境監測單位約有5家、包括深圳市企業以及若干外地駐深企業，所開展的地質環境工作主要為商業項目，為各開發商服務，以盈利為目的，缺乏投入公益性城市地質工作的動力，不足以為深圳市地質工作的整體規劃和落實服務。

深圳市公益性地質工作由於宏觀引導力度不夠而嚴重滯後，相關法制建設也起步晚，基礎薄弱。借鑒其他地質工作發達城市的經驗，其公益性地質環境監測單位均為國土部門下屬事業單位，能在國土部門的領導下從事專業性、公益性的城市地質工作，開展城市發展中相關的地質環境問題研究，為城市發展服務。為此，建議市政府盡快設立地質環境監測站，作為本市國土資源主管部門的直屬事業單位，協助政府做好公益性地質工作，為經濟社會發展提供地質專業技術支撐。

只有這樣才能促進深圳市地質工作的合理開放發展，形成公益性和商業性地質工作齊頭並進發展的和諧局面。

5.加大重點規劃區的地質環境綜合研究

如何深入有效開展城市地質環境研究管理工作並與城市規劃相結合，卓有成效地為城市建設服務？這是一個具有探索性的課題。

深圳市自1996年按國家行政管理職能要求設置地質礦產局以來，在龍崗、寶安兩個分局的大力配合下，在地質環境管理方面做了一些工作，也取得了成績。1997年對全市存在的環境地質問題進行初步調研並編寫、上報了「開展深圳市地質環境整治工作的請示報告」，較為全面地闡述了深圳市地質環境的現狀和開展環境地質工作的重要性，提出分階段、有步驟地治理地質災害的對策和方法；1998年組織開展龍崗區岩溶地質災害勘查，對龍崗100km²岩溶分布區進行專項勘查，科學地分析和研究了隱伏岩溶地質這一突出的地質環境問題，為龍崗區國土規劃、開發建設、環境保護提供了極好的地質依據。1998年底龍崗分局結合區文體中心用地的初勘，採用較先進的地球物理勘探和岩溶地質勘察的技術手段，對單一建設地塊進行岩溶地質和淺表地質構造專項勘查，取得一些較為詳細的數據和資料。並准備進一步查明地塊岩溶發育情況，建立GIS地理信息系統。近年來，政府加大投入，開展了一批公益性地質工作，為深圳市的發展提供了寶貴的、大量卓有成效的資料。

要開展城市發展與地質環境關系的綜合研究，充分發揮地質環境管理工作對城市規劃和發展的指導作用。城市環境地質管理工作與土地規劃相結合，提高規劃的層次，在過去制定各級規劃時，很少考慮規劃區域所處的地質環境情況。一些建設項目實施時才發現地質環境問題，不得不修改規劃和更改規劃的選址。首先，在進行各級規劃前，按一定的技術規范和要求做好地質環境專項勘查研究，提出規劃的基礎資料和依據；其次，在地質環境比較復雜、地質災害容易發生且不易治理或治理成本很高的區域，在作次一級區域或分區規劃時，應該避開重要功能區，以減少可能的損失；在一些地質災害中等發育區域，對於重載荷、大跨度、覆蓋廣的建築或構築物，應盡量少或不安排，這需要在「詳規」或法定圖冊中反映出來，並以容積率、覆蓋率等規劃指標加以控制；在重要工程項目規劃選址時，應有地質環境管理部門的參與和建議。

當然，各項地質環境工作都必須以需求為導向，重視研究成果的實效性，確保地質工作研究切實地為城市發展服務，為城市建設服務。

② 地下空間土地使用權

地下空間土地使用權等同於地上土地使用權，可以發產權證書，具體用途由發證單位確定，出讓金按照地下空間土地使用權價格的40%收取。用途不可能既是公共又是商業。

③ 土地使用權空間權是什麼意思

您好，目前國家法律層面，沒有明確地上空間建設用地使用權的概念，僅在蘇州市、南寧市出台地上空間建設用地使用權的規定中，明確地上空間建設用地使用權是指依法批准利用地上空間開發建設建築物及其附屬設施， 並對該地上空間享有佔有、使用、 收益的權利。
(一)國家層面法規
1、《物權法》的規定
根據《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。可以看出，《物權法》對地表、地上或者地下的建設用地使用權做了原則性的規定。
2、 根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第33條規定，城市地下空間的開發和利用，應當與經濟和技術發展水平相適應，遵循統籌安排、綜合開發、合理利用的原則，充分考慮防災減災、人民防空和通信等需要，並符合城市規劃，履行規劃審批手續。《城鄉規劃法》只對地下空間開發做了原則性的規定，對地上空間開發沒有做出任何規定。但是對於地下空間開發和利用提出一個重要的原則：符合城市規劃，履行規劃審批手續。同樣，我們認為地上空間開發和利用也需要遵守這條原則。
2008年1月3日，國務院發布的《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)明確要求：「國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法」。
根據物權法和規劃法關於地下空間建設用地的規定，由此我們可以推出以下結論：1、可以設立地上建設用地使用權，但不得損害已設立的用益物權;2、地上空間開發和利用需要符合城市規劃，履行規劃審批手續。
(二)地方層面法規
《物權法》出台後，各地對於地下空間開發利用出台了諸多規定，但是對於地上空間的開發和利用，只有個別地區蘇州市、南寧市出台，但這仍不影響我們對地上空間的研究。
1、2011年江蘇省蘇州市出台了《蘇州市地下(地上)空間建設用地使用權利用與登記暫行辦法》。該《暫行辦法》第2條規定：「建設用地使用權根據規劃利用空間界限，除設立地表建設用地使用權外，可分層設立地下、地上空間建設用地使用權。」第6條規定：「地下、地上空間建設用地使用權的取得應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，並且應當充分考慮相鄰空間的發展需要和相互銜接，不得損害已經設立的不動產物權。」
2、2014年南寧市政府辦公廳出台了《南寧市地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記暫行辦法》，該《辦法》對地上地下空間及地上地下建設用地使用權的概念、審批程序、供地方式、出讓金最低價格、驗收和等級等做出了規定。
其中《辦法》明確，地上地下空間建設用地使用權是指經依法批准利用地上地下空間開發建設建築物及其附屬設施，並對該地上地下空間享有佔有、使用、收益及處分的權利。地上地下空間建設用地使用權實行有償使用制度，採用招標拍賣、掛牌的方式出讓，但依規定可以劃撥的除外。出讓年限根據法律、法規規定的用途確定，但不得超過相同用途的地表建設用地使用權出讓最高年限。
《辦法》強調，地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記的具體審批程序和要求適用地表建設用地使用權管理的一般規定。對於同一主體結合地表建築工程一並開發建設的地上地下工程，應當連同地表工程一並規劃和供地，獨立開發的地上地下工程屬於經營性項目，應當採用招標拍賣、掛牌的方式出讓地上地下空間建設用地使用權。以出讓方式取得的地下、地上空間建設用地使用權可以轉讓、抵押，但需遵循建設用地使用權轉讓、抵押相關法律法規規定。
(三)合同範本關於地下或地上空間的約定
除了以上法律法規、地方規章等， 2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本(gf-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，並要求「出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米(1985年國家高程系統)為上界限，以標高-10米(1985年國家高程系統)為下界限，高差為70米」 。

④ 地下室無產權，只有使用權；求助地下室使用協議樣本.

我也在房產公司，我們使用過兩種協議（我們是標價出售的）
協議
買受人某某於某年某月某日購買位於某某市某某路某某號某某房產公司某某號樓某某地下室一間，總價：某某元（大寫：）。此地下室自出售日起，買受人享有與某某號樓某某室商品房（70年某年某月某日起--某年某月某日止）同等年限的使用權。
此協議一式兩份，雙方各持一份。
出賣人（蓋章） 買受人（簽字、蓋章）
**年**月**日 **年**月**日

還有一份是附加在《商品房買賣合同》附件四：合同補充協議
買受人***於**年**月**日購買**號樓**單元**號地下室一間，總價****元（大寫：****）
因為是附加在《商品房買賣合同》中，就作為房屋的附屬品，不用註明使用權與使用年限了

⑤ 地下空間安全使用管理的禁止行為是哪些

《上海市地下空間安全使用管理辦法》
第十四條（禁止行為）：任何單位或者個人不得在地下空間內進行下列行為：
（一）儲存易燃易爆、有毒有害等危險物品；
（二）採用液化石油氣或者閃點小於60℃的液體作為燃 料；
（三）設置托兒所、幼兒園、養老院等；
（四）拉接臨時電線；
（五）損毀各類安全設施、設備；
（六）法律、法規、規章規定的其他禁止性行為。

⑥ 為什麼要禁止公共綠地 地下空間開發利用

一般對公共綠地地下空間有開發限制，是考慮到生態等方面，比如說現在熱門海綿城市。
所以一般都是在相應的海綿城市導則里規定綠地地下空間的開發限制，例如不得超過20%，不得超過1公頃等等。

⑦ 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的

判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。

如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

(7)福建地下空間使用權管理辦法擴展閱讀：

1、 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。

如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

2、 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。

因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

3、非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

4、利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。

由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。

參考資料：網路-《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》

⑧ 地下車庫算地下空間將納入不動產統一登記的范圍嗎

地下車庫屬來地下空間土源地使用權，地下空間土地使用權在國家登記規定中是個空白，但是有些地區根據各地實際情況，出台了地下空間土地使用權登記規定，不知道樓主所在地區有沒有這個規定，建議去當地土地登記部門咨詢。如果有規定，就可以土地使用權證。如果沒有，就是當地沒開展這項登記工作，建議樓主保存買賣合同、繳費發票、房產證等材料，依法保護自己的合法財產。

⑨ 地下空間使用權如何登記

在中國，可以單獨設立地下空間使用權，可以參見《物權法》第136條，其設立、登記事項可以參見建設用地使用權的相關規定。