A. 請問農家樂的用地性質是商業用地還是居住用地,依據是什麼
須看在申請該宗地時，規劃部門和土地管理機關核準的性質，如果是面積超過了正常宅基地的數倍，則會確定為商業用地，如果面積較小，與宅基地接近，且申請人沒有其它的宅基地或以視為居住用地。
商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。
B. 10萬買個農家院 看似餡餅實為陷阱
關注房產的人，不少都接到過農家院出售的信息，價格10萬多一點，就可以擁有一個300平左右的農家院，宣傳內容中說，不管是自住還是投資都很不錯。部分農家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購買農家院的贈品，讓很多投資者看了都很心動。然而，購買這樣的農家院在法律上是否受到法律保護？是否可以長期持有？
問題一，農村買房是否受到法律保護？
我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
因此，購買到的房屋實則為小產權房，即城裡人在鄉下買房時，拿到的村裡或是鄉里的產權。小產權房實際上沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。
顯然，在現行政策下，「小產權房」無疑屬非法之列，在農村投資買房是不受法律保護的，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。即使擁有房屋的合法使用權，翻建房屋也是不受法律保護的。所以購買房屋後想要對房子進行改造，也不受法律保護。
問題二，購買還是長期租憑？
仔細詢問購買細節時，購買實為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院，銷售開發已形成了一定規模。同時，這些農家院都形成了小區，擁有統一的物業，更好地方便居住者。
問題三，租賃期限越長越好？
在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」消費者在簽署合同時一定要看清租期，切莫認為租期越長越好。
不建議購買或承租農業生態別墅
實際上，早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區縣全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，並由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅，對於變相搞房地產開發的單位和個人追究刑責。
目前市場上出售的農家院，大多租用農村集體土地，建有配套房。銷售者聲稱「雙方簽訂的是租地合同，不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定」。然而不少在售農家院的建築面積都超出了規定。
北京市齊致律師事務所律師林莉此前接受采訪是表示，「農業生態別墅是高房價背景下的產物，是小產權房的變種。這種變相的房地產開發易造成耕地流失，不符合法律法規，建議不要購買或承租。」
（以上回答發布於2015-07-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 農家院屬於非法佔地嗎
農家院佔地。要看農家院是否經過有關土地部門審批，手續齊全者不屬於非法佔地。對農家院的使用《土地法》有規定。
《土地法》
第八條城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第九條國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十條農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
D. 想在自己的土地上建個農家樂，不知土地新政策能不能通過
如果是耕地，不能改變土地用途的，搞大棚或養殖業是可以的。
如果改造自家住房搞農家樂是可以的。
E. 農村自家裡開的農家樂經營權可以轉讓或出租嗎
農村自家裡開的農家樂經營權可以轉讓出租。
房產及農家樂一切家什都還是你的，只是把經營版權轉包給另一權個法人，或出租。農家樂的收益歸轉讓人或出租人，而他只向你交轉讓或租賃合同約定的費用。有一點你要明白，你是農家樂的法人，還是主體，發生天災人禍還是你承擔負責。
你僅是轉讓或租賃經營權，簡而言之，農家樂承包給別人或租賃給別人。
F. 我賣出的農家院一年後遭強拆我要退給買主錢嗎
我覺得你應該退錢的，因為你這個農家院只給了人家一年，人家根本沒有居住，你可以把錢退還給人家，這樣比較好。
G. 買農家院合法嗎
你可以買，但是不能獲得宅基地的使用權，宅基地是分給本農村集體經濟組織的，如果日後遇到拆遷，宅基地的補償款你可能拿不到。
H. 農家院出售是否合法
你好，你說的這個農家院，是不是農村宅基地上面蓋的房子呢？【回答】
是的
【提問】
你是要賣還是要買呢？【回答】
農村的房子是可以賣的，問題是如果你賣給村外的人，他們是沒有保障的。【回答】
我想問一下 我想買別人的自建房 但是院證不能過戶 私下簽個協議合法不【提問】
私下切割協議可以，問題是萬一以後拆遷了，你還是賠不到錢。【回答】
簽訂協議事可以的【回答】
因為法律上是不承認你這個土地的，這個房子的土地是國家的，不是你的。【回答】
你現在去買，只要價格合適，是沒問題的。【回答】
最怕的就是以後房子要拆遷。【回答】
到時候你基本上是賠不到多少錢的，大頭還是被賣家拿走。【回答】
那這種房子不能買是嗎【提問】
盡量不要買，能不買就不要買，以後麻煩很多。【回答】
拆遷這個能和賣家簽協議不【提問】
賣家人品好是可以的，賣家人品不好，沒有用的，因為你這些法律都不會保護的。【回答】
因為這個房子的土地，根本就不是你的。【回答】
到時候還是要打官司，你只能分到小部分【回答】
有沒有辦法簽個合法的協議【提問】
沒有這種協議的，如果有這種協議大家都去買這種房子了，
這種房子很少有人買的，因為大家都怕吃虧的。【回答】
如果賣家人品好 拆遷補償這個協議簽了可以嗎？【提問】
嗯，那當然是可以的啊，那人家肯定會給你的。【回答】
I. 20年前建築在自己家裡自留地上的農家樂 現在政府強行拆遷可以嗎 我們有30年使用權 也有鄉村，鄉
一、鄉鎮來或村裡的源證明，在法律上毫無意義，你家的農家樂就是小產權房。本質上還是違建。
二、即使是合法的房屋，國家為了公共利益的需要，也是可以強制拆遷的，況且小產權房呢。
不管是小產權房，還是合法建築，還是所謂的違章建築，都應該給予適當的合理補償。這是農村拆遷時的普遍做法，何況你家的房子是20年前的小產權房，還是商業性用戶呢，豈能不補！本人在江蘇淮安，對於違建，也分不同的時間，規定在那年以前的，補50%或30%等。一般是2008年以後才不給補。
J. 承租農家院應該怎樣躲避風險
農家院產權，老人居多。必須的寫明錢給誰，最好寫明銀行卡，我用那個卡，轉給那個。轉的時間范圍，備注內容，財產糾紛還有以前的拖欠或糾紛，不能牽扯到我的利益。以後的改造和政策變遷，如何處理。還有就是租賃時長，不能少於多少年。租金怎麼協商。還是多少年不變。拆遷佔用等如何補償。如果對方違約要怎麼補償。還有的時候，農家院改建得村裡獲批。需要他們去協調。村裡如果不同意怎麼辦。這些都是問題。宅基地在村裡有一定的權利，不能隨便改或商用，村裡的同意。