房地產土地使用權入股

『壹』 土地入股需要轉讓土地使用權嗎

土地使用權作價入股是法律允許的。並不是土地使用權可否作價入股專，而是某單位屬以出讓方式獲得的土地使用權作價投入另一公司的行為是否屬於轉讓。如果屬於轉讓，那麼，就必須遵守《城市房地產管理法》有關25％投資比例的規定。如果不是轉讓，那麼當然也沒有25％比例的限制。
按照國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權出售、交換、贈與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價入股，實際上是將土地使用權作為資本，投資（轉讓）於其他的股份制企業，企業的身份因之由原來的土地使用權人（個人獨資有限責任公司除外）轉變為股份制企業的股東，並以股東身份參與企業分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產管理法》規定的25％投資比例的要求，才能辦理作價入股手續並辦理土地使用權變更登記（過戶到股份制企業）手續。實踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價入股作為轉讓的一個特殊類型來辦理的。

『貳』 以土地使用權作價入股到房地產開發公司要交稅嗎

當然要繳稅的。

這個是視同銷售的。

也就是說你們正常銷售時納什麼稅，這個投資就納什麼稅。

『叄』 以房地產，土地使用權投資入股是不是也意味著應視同銷售徵收增值稅

是的。
以房地產，土地使用權投資入股是銷售行為，當然要徵收增值稅的。

『肆』 土地使用去作價入股房地產開發項目

長期投資

『伍』 房地產開發企業接受土地使用權投資入股如何確認土地成本

1、請福州市地稅局在
答：對於以土地作價入股進行投資,從事房地產開發的,應交土地增值版稅.請納稅人提權供具體納稅資料向房地產開發企業的主管地稅機關辦理納稅咨詢或申報納稅手續。(
對整體的評論：[很差]回答亂七八糟，不知所雲。請稅務局看清我問的問題。
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『陸』 土地使用權出資和土地使用權作價入股的區別

1、兩者本質不同

國家以土地使用權作價入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業；而土地使用權作價出資是國有企業改革中特有的一種土地處置方式，是指國家以一定年期的國有土地使用權作為出資投入到改革後的新設企業。

2、兩者土地使用權持有者不同

國家以土地使用權作價入股的土地使用權作價出資形成的國家股股權由國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有；而土地使用權作價出資該土地使用權由新設企業持有。

3、兩者土地使用權的權力不同

土地使用權作價出資的企業可依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押土地使用權；而國家以土地使用權作價入股的土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

(6)房地產土地使用權入股擴展閱讀：

我國國有土地使用權的取得方式包括劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股這四種方式。而與此相對應地土地使用權類型有國有劃撥土地使用權、出讓土地使用權、承租土地使用權以及作價出資或入股土地使用權這四種類型。

發起人出資成立公司他們是最初的股東，這種情況下叫出資，土地使用權作價入股是以財產權置換股權，入股時公司一般已經存在。

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權出讓是一級土地市場,這個市場由國家壟斷，只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方只有一個就是國家，通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期。

『柒』 房地產企業能否把購入的土地使用權轉入股本

投資性房地產核算不同，所產生結果不一樣。
一、採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理
1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產准則確定的成本，借記本科目（成本），貸記「銀行存款」、「在建工程」等科目。
2.
將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），
原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。
將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產（成本）」科目，按其賬面余額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」、「累計折舊」科目，原已計提減值准備的，借記「無形資產減值准備」、「固定資產減值准備」科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，貸記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積—其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務收入」科目。
3.
投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記「在建工程」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4.
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5.
將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記「固定資產」、「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。
6.
出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」
等科目，貸記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產（成本）」科目、貸記或借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記「公允價值變動損益」科目，貸記或借記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。
本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。

『捌』 土地作價入股是否適用《城市房地產管理法》

問：一家企業通過出讓方式取得國有建設用地使用權後，由於沒有開發資質，未能進行建設。現擬以該地作價出資成立新公司進行開發建設，但在辦理土地變更登記時，卻被告知須開發投資總額達到25%以上才能夠作價出資，才能辦理變更登記。公司以土地作價入股是否應當適用《中華人民共和國城市房地產管理法》的相關規定？

答：以土地作價出資與土地轉讓不同，不應適用《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的規定。

（1）如果適用，不符合立法目的。①土地使用權可以作價出資入股，法律有明確的規定。如《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十八條明確規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」《中華人民共和國公司法》第二十七條第一款也明確規定：「股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。」②《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的目的在於防止炒賣土地。這種炒賣土地應當是有償的，以土地作價出資導致的土地轉移與土地正常轉讓有區別。土地權利人以土地權利作價入股，土地轉移到新公司名下，原土地權利人取得的是股權，還可以間接對其原土地享有權利，但土地轉讓之後原權利人取得的是價款，土地與原土地權利人之間沒有任何關系。

（2）如果適用，與相關規定不符。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定：「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」因此，地方在招標、拍賣、掛牌出讓國有土地時，對土地競得人沒有任何資格限制。但是經常會出現競得人取得土地之後卻因為沒有資質而無法開發的現象。為了解決這一問題，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》（以下簡稱《規范》）專門規定：「申請人競得土地後，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司退出登錄登記手續後，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。」另外，《規范》所附的相應的招標、拍賣、掛牌出讓須知示範文本，也都有類似條文。當事人取得土地之後還沒有登記到其名下時，可以適用於該《規范》；但是如果土地已經登記到當事人名下，則無法適用該《規范》。如果又不允許其作價出資與他人合作開發，則當事人將面臨左右為難的境地，因為要開發沒有資質，要與別人合作開發又不能辦理手續，這樣只會導致土地長期閑置。

（3）登記機構辦理登記時不應審查投資額度。《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第三十九條明確規定：「依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記」。沒有要求提供投資額度證明。

『玖』 房地產會計賬務,以土地使用權入股後，在這塊地上開發。無形資產是否轉做土地費用

對於投資方來說，原土地使用權應按照公允價值轉為長期股權投資，而對於接受投資方來說，應貸記實收資本或者資本公積等項目，借記無形資產/土地使用權，在開發過程中，應將土地使用權轉為開發成本項目。